臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第211號原 告 黃宗元
黃造蓉黃鈴茹共 同訴訟代理人 李銘洲律師複代理人 黃唯鑫律師被 告 賴瑞珍訴訟代理人 王仁炫律師上列當事人間確認土地優先購買權不存在事件，於民國115年3月4日辯論終結，本院判決如下：
主 文確認被告就本院一一二年度司執字第一一三二０八號拍賣抵押物強制執行事件所拍賣坐落桃園市龍潭區龍興段二一八、二二０、
二二一、二二二地號土地之優先購買權不存在。訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項前段定有明文。
所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第124號民事裁判意旨參照）。本件原告主張其於本院112年度司執字第113208號拍賣抵押物強制執行事件程序（下稱系爭執行程序），拍定訴外人即執行債務人黃業嘉所有坐落桃園市○○區○○段000○000○000○000地號土地（下合稱系爭土地，如單指其一則逕稱地號）。惟經被告主張為系爭土地之承租人，就系爭土地享有優先購買權，為原告所否認，執行法院對於被告之優先購買權是否存在，並無實體審認權，應由有爭執之相對人另行訴請確認。原告既爭執被告就系爭土地有優先購買權，且其能否拍定取得系爭土地之法律上地位不安狀態，復能以確認判決將之除去，故原告提起本件訴訟，請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，即應有確認利益，合先敘明。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、原告於系爭執行程序中聲明應買債務人即訴外人黃業嘉名下之系爭土地並繳交保證金。詎被告以系爭土地及坐落其上未辦保存登記之門牌號碼桃園市○○區○○路000號鐵皮建物（下稱系爭建物）係其向債務人黃業嘉所承租，因而主張對系爭土地有優先承買權等語，惟被告與黃業嘉為母子，且系爭建物早於民國80年以前即興建完成，系爭土地及系爭建物均屬黃業嘉所有，被告並非系爭建物之所有權人，僅係由被告代為處理對外出租他人作為停車場使用而已，且系爭218地號土地亦無現存地上物，已不符土地法第104條及民法第426條之2規定。又被告與黃業嘉間之租約出租人之筆跡有疑、租賃期間長達10年卻未經公證、租金價格又低於市場行情，被告與黃業嘉間應無租賃系爭土地建屋之真意，應屬通謀虛偽意思表示，其等就系爭土地無租地建屋之法律關係存在，被告對系爭土地應無優先承買權存在等語。
㈡、聲明：確認被告就本院112年度司執字第113208號強制執行事件，對系爭土地之優先承買權不存在。
二、被告則以：
㈠、被告前以名下臺北市○○區○○段○○段000地號土地及其上門牌號碼臺北市○○區○○○路○段00巷00○0號房屋（下稱中山區房地）與訴外人白莊素貞交換其名下之系爭土地，再將系爭土地贈與予黃業嘉並登記於黃業嘉名下，因雙方為母子，故簽定長達10年之租約亦毋須公證。被告與黃業嘉簽定租賃契約後，長期於系爭土地上經營停車場，因系爭218地號土地為狹長型，且為附連之系爭220、221、222地號土地之唯一對外出入口，為使經營停車場之土地面積最大化，故將系爭218地號土地上之建物拆除，俾供系爭220、221 、222地號土地停車場進出，亦曾於99年5月換修電動鐵捲門、107年8月翻修停車場屋頂鐵皮、鐵柱更換等工程。縱系爭建物未有建物保存登記，亦不影響被告為系爭建物之所有權人或事實上處分權人，而被告既與黃業嘉簽定租約，自得依土地法第104條規定得主張優先購買權等語，資為抗辯。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、經查，原告主張其等於本院112年度司執字第113208號強制執行事件執行程序中，在系爭土地公告應買期間，以新臺幣（下同）40,896,000元應買（應有部分比例分別為：原告黃宗元2分之1、原告黃造蓉4分之1、原告黃鈴茹4分之1），並繳足保證金8,180,000元，而被告與黃業嘉為母子，且莊白素貞於98年8月19日將系爭土地所有權以買賣為原因移轉登記予黃業嘉。此外，系爭218地號土地上現無建物，而系爭220、221、222地號土地上之系爭建物則作為經營停車場使用等事實，有卷附本院公告、民事聲明應買狀、本院收費處送臺灣銀行公庫部支票清單、本院112年度司執字第113208號民事裁定、系爭土地公務用謄本、戶役政資訊網站查詢個人戶籍資料等件在卷（見本院卷一第25頁至第34頁、第87頁至第110頁、第167頁），並經本院依職權調取系爭執行事件卷宗後影印（掃描後之電子卷見本院卷一之證物袋）、系爭土地之異動索引及買賣登記案件資料（見本院卷第357頁至第394頁）核閱無訛，且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、原告主張系爭建物為80年以前即興建完成，系爭建物與系爭土地同屬黃業嘉所有，被告就系爭建物並無所有權或事實上處分權，故其不得就系爭土地主張優先購買權等情，為被告否認，並以前揭情詞為辯解。是本件應予審酌之爭點乃被告是否為系爭建物之所有權人或事實上處分權人？若是，被告與黃業嘉是否就系爭土地訂有租約並得就系爭土地主張優先購買權？茲判斷如下：
㈠、按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第104條第1項前段定有明文。次按土地法為該項前段規定，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號民事裁判意旨參照），是以基地承租人身份主張優先購買權者，須為以建築房屋為目的，而承租該基地者，始得就房屋之基地主張有優先購買權（最高法院77年度台上字第1243號民事裁判意旨參照）。
又按事實為法律關係發生之特別要件者，在消極確認之訴，應由被告就其存在負舉證之責任，在其他之訴，應由原告就其存在負舉證之責任（最高法院98年度台上字第1219號民事裁判要旨參照）。本件原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，係消極確認之訴，被告辯稱其為系爭建物之所有權人或事實上處分權人，並就系爭土地與黃業嘉訂有租約，因而對系爭土地有優先購買權，自應由被告就其對於系爭建物具所有權或事實上處分權及其與黃業嘉就系爭土地訂有租約之事實負舉證之責。
㈡、被告雖辯稱其前於98年間向莊白素貞購買系爭土地及其上建物，並將系爭土地登記為黃業嘉所有，系爭建物則為被告所有，其將系爭建物出租作停車場等語（見本院卷第134頁），然依據被告所提不動產買賣契約書（見本院卷第217至228頁）及房地產權場地點交表（見本院卷第275頁）之記載，被告於98年6月16日以其個人名義（當時被告姓名記載為黃賴瑞珍）與莊白素貞所定買賣契約及98年8月27日與莊白素貞所簽定房地產權場地點交表（買方雖記載黃業嘉，然簽名欄由黃賴瑞珍簽名）關於買賣標的之記載，均僅記載系爭土地，而未見系爭土地以外之地上物，是被告辯稱系爭建物乃其連同系爭土地所購得之情，已難認有據。
㈢、被告嗣又改稱，系爭建物為其向黃業嘉租地興建（見本院卷第420頁以下、第434頁），然此非但與其前稱系爭建物乃向白莊素貞購得之情相左，且據被告所稱：「（依被告主張租地建物是何人向何人租地並建房屋？）屋是指系爭建物，是被告跟黃業嘉租地，建屋是指鐵皮的更換、鐵捲門、鐵柱的更換修繕」之語（見本院卷第434頁），對照被告所提107年8月3日估價單（下稱系爭估價單），所載建物之屋頂修繕換新板、鐵柱更換、屋頂修繕等工項，充其量可認被告確曾僱工就系爭建物進行修繕，然是否可憑此估假單及被告所稱修繕事項，即認系爭建物為被告所興建，顯然有疑。況且，卷附被告與黃業嘉間就系爭土地之租賃契約記載簽約日期為108年8月31日（下稱系爭租約，見本院卷第40頁），然系爭估價單記載之估價日期為107年8月3日（見本院卷第429頁），早於系爭租賃契約簽定日期近1年之久，亦難認被告所稱向黃業嘉租用系爭土地後在於土地上興建房屋之情屬實。
㈣、至證人即在龍潭區東龍路308 號開設「東昌釣具行」迄今48年之邱創福於本院審理時雖證稱其在龍潭區東龍路310 號所設停車場租用停車位租用3號停車位停車多年而認識被告，然其亦證稱該停車場原非被告經營，不知為何被告可以經營停車場，有3年期間其經負責幫別的租客統一收費再繳給賴瑞珍，對價就是其停車位不用繳納停車費。車位租金30年前是1個月1,500元，後來漲到2,000元，這兩年才開始漲到2,500元，代收期間出租約18至20個停車位等語（見本院卷第470至471頁）。是就證人所言，系爭建物所在之停車場原非被告經營，且在30餘年前即存在，與被告所稱黃業嘉購得系爭土地後其再向黃業嘉租用並興建或改建停車場未盡相符，是縱可認被告以黃業嘉之系爭土地、系爭建物一同出租做為停車場使用，亦未可據證人邱創福所言認被告得以出面處理停車場出租業務之原因是否因其為系爭建物之所有權人或事實上處分權人，更難以之逕認被告與黃業嘉就系爭土地之使用，確定有租賃契約。
㈤、再者，依據證人邱創福所稱：「（知否停車場之地上物是在何時興建？）我剛24歲（距現在35年前）結婚時，該址是幼稚園，但沒有停車位出租的問題，後來幾年過後該址變成釣蝦場，之後大概兩三年過後才變成停車場」、「（你前稱幼兒園、釣蝦場經營時的建築狀況跟現況一樣嗎？）不一樣，釣蝦場有挖兩口池塘，釣蝦場改為停車場就是把土填回去，屋頂部分我印象中沒有變，我印象中從釣蝦場到現在都這樣，但幼兒園時沒有屋頂」等語（見本院卷第472至473頁），亦可知系爭建物自30於年前即為現今之樣貌，與被告所稱其於107或108年間向黃業嘉租用系爭土地並建屋等情，顯不相合，自難以證人邱創福所為之證言，證明被告確有租用系爭土地建屋之事實。
㈥、而證人黃業嘉於本院審理時雖證稱系爭土地係被告以被告之另筆土地與其他人互易後贈與伊，98年取得系爭土地時有以伊名義向台灣企銀貸款1,000多萬元，但貸款用途伊不清楚，均委託被告處理。而系爭租約係被告寫好後由伊用印，實際簽署日期即為108年8月31日等語（見本院卷第477頁），然其所稱系爭土地於98年取得時，被告因為要做為停車場使用，故以興建停車場鐵皮屋頂、鐵柱、蓋廁所、紅磚牆等方式改建，非但與被告所提系爭估價單所記載之修繕估價日期107年8月3日，相距甚遠，且其亦自承系爭租約其雖有用印，但細節其不清楚，且稱不清楚自己有否就系爭土地出租所得申報並繳納稅捐等語（見本院卷第480-481頁），而其所稱108年8月31日前與被告就系爭土地亦有出租之約定，除未有任何契約、金流可佐，實難逕憑證人所陳，認證人所稱被告與其就系爭土地訂有約且被告在系爭土地上興建系爭建物等情屬實。
五、綜上，依據證人邱創福、黃業嘉之證詞，雖或可認被告業經系爭土地之所有權人黃業嘉同意、授權將系爭土地及其上系爭建物以停車位出租之方式為使用收益，然卻不足證明被告為系爭建物之所有權人或事實上處分權人，亦不足證明被告前開供出租之停車場建物為被告租用系爭土地所興建而有租地建屋之事實，被告既未能舉證證明其為系爭土地之承租人，復未證明其於系爭土地上有建築房屋，則其辯稱依土地法第104條第1項及民法第426條之2規定，對於系爭土地有優先購買權等語，自屬無據。原告起訴請求確認被告就系爭土地之優先購買權不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 8 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 9 日
書記官 李芝菁