臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第350號原 告 周釗永訴訟代理人 許淑玲律師
許啟龍律師被 告 李欣怡訴訟代理人 董郁琦律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，於民國115年3月23日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。查原告起訴原聲明：被告應將坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：16分之1）及其上同段1651建號建物（權利範圍：全部）所有權移轉登記予原告（見本院卷一第7頁）。嗣於本院民國114年9月22日言詞辯論期日更正其聲明如下列聲明欄所示（見本院卷一第277頁）。經核原告所為前揭變更，僅係補充事實上之陳述，依前揭法條規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、訴外人三永鐵工廠股份有限公司（下稱三永公司）、光巨機械有限公司（下稱光巨公司）為原告之父即訴外人周明進所設立，前開公司於周明進死亡後由原告及訴外人周秀芳、周秀原、周釗仰共同經營。三永公司、光巨公司於111年1月間因資金週轉困難，原告與周秀原、周釗仰曾簽發多紙本票向民間借貸借款籌措資金，約於112年9月間，有自稱任職於聯燁代書事務所之「姜文瀚代書」（真實姓名為姜智浩，下稱姜智浩）表示可協助原告及周秀原、周釗仰將名下不動產以假買賣過戶申辦購屋貸款之方式，同時達到籌措資金、避免賤賣不動產、規避債權人強制執行、繼續居住於原有房屋之目的。原告及周秀原、周釗仰乃依其建議將原告名下坐落新北市○○區○○段000地號土地（權利範圍：16分之1）及其上同段1651建號建物（權利範圍：全部；門牌號碼：新北市○○區○○路000號2樓，下合稱系爭房地）以假買賣移轉登記予被告，並以被告名義申辦購屋貸款；就周秀原名下坐落 桃園市○○區○○路000巷00弄0號7樓及3號（停車位）建物及其坐落基地及周釗仰名下坐落桃園市○○區○○路○○段000巷00號建物及其坐落基地，則以假買賣移轉登記予訴外人王惠珍，並以王惠珍名義申辦購屋貸款，再由原告及周秀原、周釗仰分別與前開不動產之出名人即被告、王惠珍簽訂虛偽之租賃契約，由原告及周秀原、周釗仰假藉給付租金之名義支付前開房地之貸款本息。兩造於112年9月17日簽訂之不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及112年10月24日簽訂之房屋租賃契約（下稱系爭租賃契約）均係兩造通謀而為虛偽意思表示，被告匯入價金信託帳戶之新臺幣（下同）500萬元僅係用於製造金流外觀，事後已由金主即訴外人旺旺租賃有限公司（下稱旺旺租賃公司）取回，被告實際上並未支付系爭房地自備款；被告雖有以其名義向華南銀行申辦貸款1,400萬元，然該貸款本息實際上亦係由原告以每月租金73,000元之名義所繳納。本件原待原告另覓借名登記之人後，再以買賣外觀申辦購屋貸款代償被告名義之貸款，詎被告於113年11月就原約定付款帳戶辦理結清銷戶，又以虛假之系爭租賃契約聲請強制原告遷讓系爭房地，爰以起訴狀作為終止系爭房地借名登記法律關係之意思表示，並類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地移轉登記予原告等語。
㈡、聲明：被告應將系爭房地所有權移轉登記予原告。
二、被告則以：
㈠、兩造間就系爭房地並未成立借名登記契約，原告係以1,900萬元將系爭房地出售予被告，並簽訂系爭買賣契約，被告依約給付第一期、第三期價金，並委由永豐建築經理股份有限公司（下稱永豐建經公司）辦理價金信託履約保證，被告自112年10月起按月繳納系爭房地之貸款本息73,672元。兩造原約定於112年11月10日點交系爭房地，然原告表示因家中工廠需錢孔急而售屋，尚未覓得新住處，且家中物品甚多無法依約搬遷點交，兩造遂協議自112年11月20日起由原告以每月73,000元承租系爭房地，且簽訂系爭租賃契約並經公證。
詎原告於113年11月19日租期屆至後不願搬離，經被告執前開經公證之系爭租約為執行名義對原告聲請強制執行，原告雖曾以系爭租約並非真正為由提起債務人異議之訴，藉以拖延執行程序，嗣亦因未供擔保停止執行，系爭房地已於114年5月22日點交予被告，原告則撤回前開債務人異議之訴等語，資為抗辯。
㈡、聲明：原告之訴駁回。
三、原告主張兩造於112年9月17日簽訂系爭房地之不動產買賣契約書（即系爭買賣契約），並於同年10月17日以買賣為原因移轉所有權登記予被告。而被告將系爭房地之價金500萬元匯入永豐建經公司之價金履約保證專戶，其餘價金1,400萬元則係向華南銀行申辦貸款1,400萬元。兩造並於112年10月24日簽訂系爭房地之房屋租賃契約（即系爭租賃契約）等事實有卷附系爭買賣契約、永豐建經公司不動產點交暨價金履約保證結案單、系爭租賃契約、新北市地籍異動索引、國內匯款申請書、公證書、系爭房地所有權狀、系爭房地登記謄本可憑（見本院卷一第23頁至第31頁、第75頁至第79頁、第185頁至第191頁、第247頁至第257頁、第263頁至第270頁、第405頁至第408頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、得心證之理由：
㈠、按表意人與相對人通謀而為虛偽意思表示者，其意思表示無效。虛偽意思表示，隱藏他項法律行為者，適用關於該項法律行為之規定，民法第87條第1項本文、第2項固定有明文。
惟是否隱藏他項法律行為，亦須由當事人予以主張，法院始得加以審究。又當事人就其有利於己之事實，應負舉證之責。是主張隱藏有他項法律行為之人，自應就此利己之事實，負舉證責任（最高法院85年度台上字第2114號判決意旨參照）。又所謂借名登記契約者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約。其成立側重於借名者與出名者間之信任關係，在性質上應與委任契約同視。倘其內容不違反強制、禁止規定或公序良俗者，固應賦予無名契約之法律上效力，並類推適用民法委任之相關規定。惟借名登記契約究屬於「非典型契約」之一種，仍須於雙方當事人，就一方將自己之財產以他方名義登記，而仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記，相互為合致之意思表示，其契約始克成立（最高法院100年度台上字第1972號民事裁判意旨參照）。原告主張系爭買賣契約、系爭租賃契約乃其與被告通謀虛偽所締結而隱藏借名登記關係等情，既為被告所否認，自應由原告就前開有利於己之事實，負舉證之責。
㈡、原告雖以被告匯入價金信託專戶之500萬元嗣已由金主旺旺租賃公司取回，且被告向華南銀行貸款1,400萬元之本息，亦係由原告以租金名義繳付等情，主張被告實際上未支付系爭房地之買賣價金，故兩造間就系爭房地有借名登記之法律關係等語，然查：
１、原證12上載有「客戶：周釗永」「標的物：新北市○○區○○路000號2樓」「借名費400,000元（備註：李欣怡）」之語之112年11月9日費用支出明細（見本院卷一第149頁），業經被告否認其形式上真正（見本院卷一第244頁），自應由原告證明該明細之真正，然而，該費用支出明細上僅有原告之簽名，並無被告之簽名或用印，已難遽此認兩造間就系爭房地有借名登記之法律關係。
２、又卷附被告之新光商業銀行帳戶自112年9月17日至同年10月24日之交易明細，亦查無原告所主張被告再將匯入價金信託專戶之500萬元匯還旺旺租賃公司之事實，亦有新光銀行114年10月31日函所附被告前開期間之交易明細資料在卷（見本院卷一第389頁至第393頁），加以系爭房地之買賣履約保證專戶結案時，永豐建經公司受指示匯出予原告5,278,364元及系爭房地之抵押權人即旺旺租賃公司8,810,382元之事實，有永豐建經公司函附不動產點交暨價金履約保證結案單等件影本在卷可憑（本院卷一第441頁至第443頁），是原告主張被告將匯入價金信託專戶之500萬元由金主旺旺租賃公司取回等語，即難認可採。
３、參以，證人姜智浩到院具結證稱：伊之職業為做一些買賣、仲介、民間借款等，有一位邱小姐介紹周釗仰給我，希望我幫忙周釗仰解決資金問題。周釗仰與光巨公司之資金缺口很大，約有幾千萬元、確切數字不知道，因他在銀行信用已有瑕疵，銀行有對他們強制執行，無法再增貸，伊建議周釗仰賣房子，只有賣房子才有辦法處理大部分的債務，他們當初可以賣的房子是周釗仰、周秀原及原告名下的3間房子，伊忘記大概值多少錢，依伊之規劃，房子賣掉之後至少可以解決高利貸的燃眉之急。但賣房子需要時間，周釗仰跟伊說他要過票，就是有借票貼，每天都有票款要付，周釗仰問我怎樣取得資金最快，伊就介紹旺旺租賃公司先借一筆錢給他，大概1,700萬元左右，以前開3間房子設定抵押做為擔保，後續再找買方或投資客來買房子，找到就進行買賣過程，因為房子賣掉才有錢還給旺旺租賃公司。伊後來找到被告及王惠珍來買上開房子，房子賣掉之後就要還旺旺租賃公司上開1,700萬元借款，因為房子上有抵押權設定，如果沒有塗銷，新買家的貸款銀行不會撥款。周釗仰在借這1,700萬元時，前一順位還有公司貸款、銀行貸款在上面，周釗仰請求旺旺租賃公司先把它還掉，就是用1,700萬元去還，還有剩下資金周釗仰說要還高利貸。3間房子是同時簽買賣契約的，簽約時伊都有在場，係在青埔的代書事務所簽的，被告沒有在場，係把印鑑證明及應具備之文件授權代書簽的等語（見本院卷一第462頁至第468頁），且查，原告、周釗仰、周秀原3人於112年9月25日以系爭房地及周釗仰、周秀原位於龍潭之房地為擔保向旺旺租賃公司借款1,700萬元，由旺旺租賃公司代償光巨公司、三永公司對板信銀行之債務；嗣再將系爭房地以1,900萬元出售予被告後，將部分價金清償予旺旺租賃公司乙節相符，此有系爭買賣契約、不動產借貸契約書兼作借據（見本院卷一第23頁至第30頁、第35頁至第57頁）及永豐建經公司函附不動產點交暨價金履約保證結案單等件影本、旺旺租賃公司115年2月10日具狀函覆本院在卷可憑（本院卷一第441頁至第443頁；卷二第305頁），與證人姜智浩所言，並無不符，而證人姜智浩既有見聞為周釗仰等人覓得金主借款代償銀行及系爭買賣契約簽約經過情形，其證述自得為適格證明方法，其證言復無顯不可信之情形，應可採信。
４、再者，系爭房地移轉所有權登記予被告後，原告又以系爭房地為擔保向萬裕鑫股份有限公司（下稱萬裕鑫公司）借款之事實，雖據證人陳學翔到院證稱：姜智浩來找我說被告跟王惠珍有在向周釗仰買房子，說周釗仰要借錢，周釗仰房子賣給被告、王惠珍之後就還會我錢，我想被告、王惠珍會付周釗仰錢，我就說好，我就先借100萬給周釗仰。一開始單純是用光巨公司的支票來借款，後來他們買賣結束了錢還沒有還我，我就找被告、姜智浩他們出來講，我叫他們把錢還我，他們原本說買賣完成後就有錢，但後來我向周釗仰催討，他拿不出錢了，我才去找姜智浩、被告，我說不管怎樣，周釗仰要把錢還給我，如果周釗仰不還錢，被告就要負責，所以被告同意設定抵押，若未來周釗仰不還錢，我就實行抵押權等語（見本院卷一第478頁），然此僅足認系爭房地所有權移轉登記予被告之後，被告仍願以其名下系爭房地作為原告向萬裕鑫公司借款擔保之事實，被告擔任物上保證人既然無違於常情，則不論被告願意擔任務上保證人之緣由為何、有償無償，以及兩造約定原告得承租系爭房地等情，衡諸借款抵償價金之方式、內容，甚或租金數額之多寡等，基於契約自由原則，尚難因此即認此部分約定為通謀虛偽之約定，亦不得以此推論兩造間就系爭房地存有借名登記之法律關係。
㈢、至證人周釗仰雖證稱：伊朋友知道伊公司跳票，有資金需求，幫伊介紹姜代書說有辦法幫伊解決法院強制執行，介紹人跟姜代書到伊公司來評估房子可不可以做假買賣，假買賣就是姜代書找人頭，程序伊不懂，伊主要就是要避免房子被強制執行，最後決定以伊、原告、周秀原名下3 間房子找人頭做假買賣，姜代書說費用是買賣金額的4%，其等按照姜代書指示程序走，先撤銷房子抵押權，要拿錢做金流，並要籌錢將向板信銀行貸款之擔保做塗銷，伊不知道姜代書去哪裡籌一筆錢做金流，事後伊才知道姜代書是分別跟旺旺、萬裕鑫籌的。塗銷之後換人頭再重新貸款，換人頭就是把房子換成別人的名下，一個人頭要40萬元，總共有3 個人頭，伊當初不知道是誰，後來才知道是3 個小姐，有2 個是重覆的。重新貸款的錢姜代書拿去了，因為姜代書要拿去還金主。房子名字就是別人的，伊不懂姜代書當初的講法，問姜代書這個房子是人頭的名下，伊有沒有使用權利，姜代書說作成租賃，一年一約，每個月伊用租金當作還貸款的錢。伊兄貸款下來之後，姜代書有做一張結算表，把過程中的費用、支出做結算表，有付房屋買賣價款的4%給代書。房子買賣有前後次序，周釗永、周秀原、周釗仰的房子依序做買賣然後完成貸款。姜代書最後會寫一個收支明細表，伊等去領現金，姜代書開車到現場，伊等領完現金交給姜代書，3 個房子的報酬一次給付現金給姜代書。姜代書說人頭要付貸款的錢，就用房租的名義支付，但後來伊要付房租繳貸款的時候，姜代書又說已經關帳了，說伊不用繳貸款了，叫伊拿錢出來房子才能買賣回來。因為伊脫產是違法行為，所以沒有和姜代書簽合約等語（見本院卷一第469頁至第477頁）。然證人周釗仰既為原告之弟，又與原告、周秀原等人共同以名下不動產為擔保向旺旺租賃公司、萬裕鑫公司借款，對證人周釗仰而言，自屬切身相關，且其證詞涉及其個人關於系爭房地買賣及租賃過程之主觀認知，其所陳尚乏確切、客觀之證據相佐，既如前述，則其證言尚難逕予採信。
㈣、此外，原告雖另提出之證據為周釗仰、周秀原所有房地之買賣資料、非兩造當事人間之LINE對話紀錄、產險公司通知下一年度續保之通知單、他人之匯款單等為證，然前開證據並不足認兩造間卻就系爭房地有借名登記之合意，而原告並未提出其他足以證明其與被告就系爭房地確實存有借名登記合意之證據，則其主張兩造係基於通謀虛偽意思表示而締結系爭買賣契約，實則隱藏有借名登記關係等語，並不可採。從而，原告主張其已終止兩造間借名登記關係，而依民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地移轉登記為其所有，自難認有據。
五、綜上所述，原告既無法舉證證明兩造就系爭房地有借名登記之合意，則其主張上開借名登記關係已終止，而類推適用民法第541條第2項規定，請求被告將系爭房地所有權移轉登記予原告，為無理由，不應准許。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據均與本件之結論無礙，爰不再一一論述。至原告雖聲請函詢旺旺租賃公司關於兩造間價金信託專戶、周秀原與王惠珍價金信託專戶、周釗仰與王惠珍價金信託專戶等完整借貸資料，倘未提出則聲請傳喚斯時法定代理人劉兆軒云云（見本院卷二第275頁至第279頁、第350頁）。然前開調查事涉兩造以外之他人借貸關係，與本件兩造間就系爭房地是否存有借名登記之法律關係無涉，自無調查之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 4 月 15 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 16 日
書記官 李芝菁