臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第48號原 告 王茂雄訴訟代理人 張琇惠律師被 告 謝博華訴訟代理人 林宗諺律師上列當事人間請求返還價金等事件，於民國114年8月27日辯論終結，本院判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣陸佰陸拾萬元，及自民國一一四年三月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔百分之四十五，餘由原告負擔。事實及理由
壹、程序方面：
一、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之。以言詞所為訴之撤回，應記載於筆錄，如他造不在場，應將筆錄送達。訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回。民事訴訟法第262條定有明文。
二、查原告起訴時原先位以兩造間土地買賣契約之法律關係、備位以受被告詐欺始簽訂前揭買賣契約，依民法第92條第1項前段規定請求撤銷締約之意思表示後，依民法第179條規定請求被告返還所收受價金，並依買賣契約之法律關係請求被告給付違約金，均聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）1,200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息（見本院卷第9頁至第12頁）。嗣於民國114年5月12日撤回備位之請求權基礎及其聲明，此有該日之言詞辯論期日筆錄及民事言詞辯論意旨狀在卷可佐（見本院卷第125頁、第147頁）。被告於前揭期日到場並收受書狀，因未於期限內異議而視為同意。參諸上開規定，原告所為前開訴之撤回，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：
㈠、兩造於113年9月28日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭契約），約定原告以6,640萬元向被告購買坐落桃園市○○區○○○○段000地號土地（下稱系爭土地），原告已依約將簽約款600萬元匯入價金履約保證信託專戶（台新國際商業銀行建北分行，戶名：台新國際商業銀行受託信託財產專戶，履保專戶帳號：00000000000000號，下稱系爭履保專戶）。被告於簽訂系爭契約前曾以標的物現況說明書保證系爭土地緊臨桃五線道路，並非袋地，亦毋須經過他人土地（含公有地），然原告於113年10月16日鑑界時發現系爭土地為袋地，即須先通過他人土地即同段528-1地號土地（下稱528-1地號土地）始能到達桃五線道路，兩造嗣雖合意解除系爭契約，惟被告迄未返還原告前已給付之價金600萬元。又系爭土地為袋地，且出入須經他人土地，被告確已屬給付不能或有其他違約情事，亦應依系爭契約第10條第3項之約定，另交付原所收款項計算之金額即600萬元違約金予原告。為此，爰依民法第259條第2款規定及系爭契約第10條第3項約定提起本訴，請求被告給付1,200萬元（計算式：600萬元＋600萬元＝1,200萬元）等語。
㈡、聲明：被告應給付原告1,200萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被告則以：
㈠、系爭土地對外有鄰接桃五線道路，供附近住戶及不特定之人車通行時日長久，且為當地民眾所明知。而桃五線道路坐落於桃園市○○區○○○○段00000○0000○00000地號土地上，系爭土地又與528-1地號土地直接連接，系爭土地並非袋地，而係有直接得以對外連接使用桃五線道路，是系爭土地之出入無須經他人土地，被告就標的物現況說明書中填載系爭土地並非袋地，並無不實或刻意隱瞞之情形。況系爭土地與528-1地號土地間之坐落位置，為兩造所明知且確認，兩造於簽訂系爭契約時均為有相當智識程度及社會經驗，亦對系爭土地之面積及相關形狀、範圍等事項，可明定並商議買賣條件確認，被告出售系爭土地並無面積短少，亦無任何使該土地價值、效用有所減損之瑕疵，即無物之瑕疵存在，被告確實已按債之本旨給付。倘認系爭土地為袋地，惟系爭土地係政府逕為分割登記，依民法第789條規定亦無須支付償金即直接通行528-1地號土地及桃五線道路，亦可見系爭土地並無瑕疵，被告並無給付不能或違約情事。又被告購買系爭土地之主要目的即為等待系爭土地日後受劃入桃園航空城機場園區特定區，進而等待徵收，獲取利益，此由兩造於系爭契約第15條特別約定各種情況之一應解除契約、無息返還價金即明，是系爭土地縱屬袋地，亦不影響未來徵收之情況，被告無不符債之本旨給付之情形，原告自不得以主張被告違約。且被告早已同意原告自系爭履保專戶中領回600萬元價金，原告並未因此受有損害，本件違約金亦應酌減至零等語，資為抗辯。
三、原告主張兩造於113年9月28日簽訂系爭契約，約定原告以6,640萬元向被告購買系爭土地，原告已依約將簽約款600萬元匯入系爭履保專戶。原告於113年11月1日以大登法律事務所113登律字第1131101號函通知被告解除系爭契約，被告於同年月11日以中壢青埔郵局第528號存證信函同意解除系爭契約等情，有不動產買賣意願書、買方給付服務費承諾書、要約書、系爭契約、履約保證申請書、標的物現況說明書、收款明細確認表、價金履約保證書、律師函暨其收件回執、存證信函（見本院卷第15頁至第36頁、第47頁至第54頁、第59頁至第61頁、第103頁至第113頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件應審究者為：㈠原告依民法第259條規定請求被告返還價金600萬元，有無理由？㈡原告依系爭契約第10條第3項約定請求被告給付違約金600萬元，有無理由？茲分別論述如下：
㈠、返還價金部分：
１、系爭契約第7條第7款約定：「買賣雙方應依約履行本契約之內容，若雙方就契約之履行、或已發現之瑕疵、或價金之給付、沒收、或違約金之金額等發生爭議，且於履行期限或催告期限屆至仍未能合意解決時，若案件已進入司法程序，則履保機構（買賣案件辦理履保作業時）應暫停款項之撥付，並以確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為履保機構撥款之依據。」；系爭履保申請書第1條第2項則約定：「甲方應負之買賣總價款（含銀行貸款之核撥部分），除簽約款得以現金或即期支票給付（受款人為『台新國際商業銀行受託信託財產專戶』，記載禁止背書轉讓），並委由地政士存匯入履保專戶外，其餘各期買賣價款甲方應以存（匯）款方式匯入本條所載之履保專戶中，並自行保留匯款單據為憑。履保專戶內之買賣價款及履保專戶中所生之利息扣除第二條所列款項之支出後，於乙方產權移轉交屋後或契約解除後，由合泰建經撥付乙方或返還甲方，同時解除本契約之保證責任」。第4條（履保事由之認定及撥付）約定：「有關第二條以下所述履保專戶中款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議之認定，均由合泰建經依據甲乙雙方所簽立之不動產買賣相關資料（包含但不限於委託銷售契約書、不動產買賣意願書、要約書、不動產買賣契約書、本價金履約保證申請書、價金履約保證書等）所認定之結果為準。如合泰建經認定出款或不出款而一方不服時，不服之一方應於接獲通知後10日內聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，逾期未提出時，甲乙雙方即不得就認定結果再行爭執」。第5條（履保專戶款項爭議處理）約定：「一、若甲乙雙方對於買賣契約之履行或對於合泰建經所為之認定等有爭議且已聲請調解或提出訴訟或聲請交付仲裁，則合泰建經應暫停款項之撥付，並俟雙方達成書面協議、確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果（內容須載明給付之對象與金額），作為合泰建經款項撥付及履保專戶結算之依據，甲乙雙方均不得對合泰建經另行請求遲延利息及損害賠償等。二、甲乙雙方同意，履保專戶款項之撥付或買賣契約之履行或買賣契約有無效、撤銷、解除等爭議或其他爭議時，合泰建經得依第4條認定之結果進行履保專戶款項之撥付或暫停撥付」，此有卷附系爭契約、系爭履保申請書可據（見本院卷第25頁、第29頁、第30頁、第105頁、第109頁）。
２、系爭契約業經兩造合意解除，既如前述，則系爭契約已溯及消滅，因契約之履行而受益之一方，即欠缺法律上之原因，故因履行契約而為給付之一方，得依民法第259條之規定，行使回復原狀請求權請求被告返還已付之價金600萬元。該等款項現存於合泰建經公司所管理系爭履保專戶，本須請求合泰建經公司撥付，然系爭履保申請書第4條既約定系爭履保專戶內款項之撥付或系爭買賣契約爭議之認定，均以合泰建經公司認定之結果為準；系爭契約第7條第7款及系爭履保申請書第5條並約定兩造對於系爭買賣契約之履行有爭議且已提出訴訟，合泰建經公司應暫停款項之撥付，俟確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果，作為款項撥付及系爭履保專戶結算之依據。是縱被告業於113年11月11日以中壢青埔郵局第528號存證信函向原告及合泰建經公司表示同意原告領取系爭履保專戶內款項（見本院卷第59頁至第61頁），原告亦無從僅依被告之前揭同意而得以領取系爭履保專戶內之款項，而係須於與系爭契約之履行相關爭議訴訟有確定判決或與確定判決有同一效力之文書等結果後，始得向合建建經公司請求款項之撥付及結算，是原告主張依民法第259條規定請求被告回復原狀返還已匯入系爭履保專戶之價金600萬元，即為有理由，應予准許。
㈡、違約金部分：
１、按系爭契約之附件即標的物現況說明書中被告於第17項「本土地出入是否須經他人土地（含公有地）」、第19項「本土地是否為『袋地』（袋地：本土地無對外聯絡道路）」均勾選「否」（見本院卷第111頁），兩造於系爭契約第15條第1項約定「依現況說明書內容交地」（見本院卷第107頁），可知被告依上開契約條款負有交付並非袋地，且出入無須經他人土地（含公有地）之系爭土地予原告之義務，如系爭土地有該等瑕疵，原告自得不同意履行契約。次按系爭契約第10條第3項後段約定：「…如賣方（指被告）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，買方（指原告）除得解除本契約外，賣方應於買方通知解約日起三日內，立即將所收款項如數返還買方，並於解約日起十日內另交付原所收款項計算之金額予買方，以為違約損害賠償。」等語（見本院卷第26頁、第105頁），故系爭土地如有瑕疵，原告得據上開契約之約定向被告請求解除契約、給付違約金，應可認定。
２、原告主張系爭土地為袋地，出入須經由訴外人陳**等5人共有之528-1地號土地始得到達桃五線道路乙情，業經本院會同兩造至系爭土地現場履勘確認無訛，此有528-1地號土地登記第二類謄本、本院勘驗筆錄及桃園市蘆竹地政事務所附土地複丈成果圖及現場照片、履勘當日影片光碟在卷可憑（見本院卷第131頁至第133頁、第163頁至第175頁、第179頁至第181頁），是原告主張被告違反系爭契約，應認有據。原告於113年11月1日寄發律師函表明解除契約之意思表示，被告於同年月11日以中壢青埔郵局第528號存證信函同意原告解除系爭契約一節，亦為兩造所不爭執，則原告主張系爭契約係因可歸責被告之事由而解除，請求被告給付違約金，核與系爭契約第10條第3項之約定相符。
３、被告雖辯以系爭土地並非袋地，縱為袋地亦無影響其價值等語。惟查：
⑴、系爭土地非經由訴外人陳**等5人所共有之528-1地號土地，
即無法通行至桃五線道，已如前述，則系爭土地與公路間顯無適當之聯絡，而不能為通常之使用，確屬袋地；且原告係依系爭契約第11條約定，於簽訂系爭契約後於111年10月16日向地政機關申請複丈土地後，經指明界址後始知悉系爭土地並非鄰接桃五線道，此亦有原告提出之113年蘆地測丈字第148700號複丈成果圖及LINE對話紀錄在卷（見本院卷第39頁至第45頁），是被告辯以系爭土地與528-1地號土地直接連接，528-1地號土地又得以直接連接桃五線道，系爭土地並非袋地，且兩造於簽約時明知系爭土地與528-1地號土地之位置等語，均非可採。
⑵、況縱原告無須支付償金即得通行528-1地號土地等情屬實，仍
無解系爭土地仍為袋地之事實，至原告為本件買賣行為之動機為何，兩造當事人既均未將該動機表明於系爭契約條款，並以之為契約成立條件，則原告之購買動機為何，實則對於該契約之效力，並不因之而受有任何影響。且由兩造於系爭契約第15條特別約定事項中就申請農用證明、確認有無農水路等節為特別約定（見本院卷第107頁），實難認原告購買系爭土地即係如被告所辯係為等待日後受劃入桃園航空城機場園區特定區，進而等待徵收之情。況本件係因被告曾於標的物現況說明書中於第17項、第19項擔保系爭土地並非袋地，且出入無須經他人土地（含公有地），即被告係因違反前揭義務，原告始解除系爭契約，自與原告購地之動機為何無涉；遑論被告自承系爭土地目前尚未有進行徵收補償之程序，亦未有徵收補償之價格，此有本院114年8月27日言詞辯論筆錄在卷（見本院卷第203頁），是被告前開所辯，亦無足採。
４、系爭契約第10條第3項固約定被告除應立即將所收款項如數返還買方以外，並須另交付原所收款項計算之金額予買方等語，然查：
⑴、按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違
約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第250條定有明文。可知違約金係以債務人不履行其義務為前提，故約定違約金之目的，係在促使義務人依債之本旨，依約忠實履行其義務，以避免須為違約金之支付，具有間接強制義務人依約忠實履行其義務之作用。次按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至違約金額是否相當，須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受害情形，以為酌定標準。如屬損害賠償預定性質者，該違約金即係作為債務人於債務不履行時之損害賠償預定或推定之總額，其目的旨在填補債權人因其債權未依契約本旨實現所受之損害，除應審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及債權人因債務已為一部履行所受之利益外，應以債權人實際所受之積極損害及消極損害（所失利益），作為主要考量因素，以酌定其所約定之違約金是否過高（最高法院107年度台上字第1696號判決意旨參照）。
⑵、本院審酌系爭契約之解除確實係因可歸責於被告之事由，蓋
系爭土地有被告明確擔保之並非袋地、無須通行他人土地等瑕疵存在，但查兩造於113年9月28日簽約後，原告於113年10月16日經地政事務所測量後發現系爭土地須經由528-1地號土地始得對外通行為袋地之瑕疵，而於113年11月1日發函告知被告解約，被告則於同年月11日存證信函同意原告解除，已如前述，考量原告於上開契約存續期間，為規劃系爭土地所支出之勞力、時間、費用等成本，暨無法動用已付資金所生之損害等一切情事，認本件原告得請求之違約金應以原告已付系爭契約價金600萬元之10％即60萬元為適當。
五、綜上所述，原告依民法第259條規定及系爭契約第10條第3項約定請求被告給付660萬元（600萬元+60萬元=660萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即114年3月15日（本院卷第77頁）起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻防方法、陳述及所提證據，經本院審酌後，認均與判決結果不生影響，爰不逐一論列。至被告聲請訊問證人江承翰欲證明系爭契約之目的係針對未來得取得徵收後之抵價地、袋地不影響日後補償之條件（見本院卷第196頁至第197頁、第202頁），核與本件無關，並無詢問之必要，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 114 年 9 月 24 日
民事第三庭 法 官 卓立婷以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 114 年 9 月 25 日
書記官 李芝菁