臺灣桃園地方法院民事判決114年度重訴字第88號原 告 巫金標訴訟代理人 陳彥潔律師
張婉儀律師被 告 黃良貫
黃淑美共 同訴訟代理人 陳育廷律師上列當事人間給付違約金等事件，本院於民國114年12月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國112年2月11日簽訂土地買賣契約書（下稱原證1契
約）及不動產買賣價金履約保證申請書，由原告向被告Ａ０５購買桃園市○○區○○段○○○○段○○○○0000地號土地（應有部分1/1），及向被告Ａ０６購買1478地號（應有部分1/1）。被告於簽約時所提供之1477土地登記第一類謄本上無訴訟繫屬登記，且僅被告Ａ０５為所有權人，故原告依約給付總價金新臺幣（下同）11,237,000元予被告。
㈡詎於簽約後被告才告知原告，本院111年度訴字第643號（下
稱另案）判決於112年1月18日判命被告Ａ０５應移轉1477地號土地應有部分150/270予訴外人，被告Ａ０５雖已上訴但尚未審結。故兩造於112年4月27日就1478地號土地與另筆1503-1地號土地簽立總價為8,637,000元之土地買賣契約書（下稱原證4契約）及不動產買賣價金履約保證申請書。
㈢兩造另於112年5月8日就112年2月11日的履約保證申請，簽立
終止不動產買賣價金履約保證協議書（下稱原證5協議書），約定「倘若1477地號土地官司完畢，任一方有不買或不賣之情事，雙方同意支付對方新台幣150萬元違約金。」。嗣另案經臺灣高等法院判決駁回上訴，訴外人確定取得1477地號土地應有部分150/270，並行使共有人優先承買權買受被告黃良貴的1477地號土地其餘應有部分，故被告確實有給付不能之情形。
㈣爰先位依原證1契約第8條第3款之約定，請求被告連帶給付14
77地號土地價金同額的違約金7,799,460元予原告；備位依原證5協議書之約定，請求被告連帶給付違約金150萬元予原告。
㈤並聲明：
1.先位聲明：⑴被告應連帶給付原告7,799,460元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
2.備位聲明：⑴被告應連帶給付原告150萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。⑵願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯：㈠被告Ａ０５於簽立原證1契約時，尚未收受另案判決，不知另案
判決結果，但已事先告知原告1477地號土地有另案涉訟之事實。被告Ａ０５於收受另案判決後隨即通知原告，兩造重新簽訂原證4契約，由被告Ａ０５以低於行情價位出售另筆1503-1地號土地予原告，而被告Ａ０６仍以單價約每坪95,500元出售1478地號土地。原告前已給付之買賣價金11,237,000元，其中8,637,000元轉為原證4契約價金，其餘則退還原告。兩造既重新簽訂原證4契約，則112年2月11日買賣契約已經解除消滅，原告不得依舊約請求被告給付違約金。
㈡又1477、1478地號土地為被告各自所有，112年2月11日買賣
契約總價是以土地每坪單價95,500元計算各別出售，兩造亦未曾約定如有違約，被告應連帶負責，故原告請求被告連帶給付違約金為無理由。
㈢另案經臺灣高等法院判決確定後，被告Ａ０５已依約於113年2月
5日簽訂土地買賣契約書（下稱被證1契約）及不動產買賣價金履約保證申請書，出售1477地號土地（權利範圍120/270）予原告，並無違約不賣，惟因訴外人行使共有人優先承買權致被告Ａ０５無法履約，不可歸責於被告Ａ０５，原告備位請求違約金，亦無理由。
㈣並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：㈠兩造以原證5協議書的約定取代原證1契約第8條第3款之違約罰則。
1.依原證1契約第8條第3款約定：「本約簽訂後，乙方（賣方即被告）若有擅自解約、不為給付、給付不能或其他違約情事致本約解除時，除應負擔甲方（買方即原告）所受損害之賠償外並喪失收受買賣價金之權利，且應將乙方已支配之價金返還甲方，並同意按甲方已支付價金總額之同額，作為懲罰性違約金給付甲方。」（本院卷第23頁）；依原證5協議書約定：「買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，買賣契約將依雙方自行協議處理。買賣雙方協議倘若1477地號土地官司完畢，任一方有不買或不賣之情事，雙方同意支付對方新台幣150萬元違約金，雙方知悉無異議。如果判決土地為持分，每坪以7萬元出售予買方，雙方知悉無異議。」（本院卷第37頁）。
2.依證人即地政士Ａ０２證稱略以：原證1、4契約都是由原告兒子巫睿綸代理原告簽約，巫睿綸有出具授權書。原本是賣1477、1478地號土地，因為1477地號土地被查封，所以賣方提供1503-1地號土地出售。雙方簽原證5協議書是112年4月27日，我是112年5月8日將原證5給履保公司。原證5協議書是終止履保，要等1477地號土地的官司結束再重新簽訂買賣契約，議定內容如原證5協議書。1477地號土地面積270平方公尺，1503-1地號土地面積210平方公尺，中間有少60平方公尺，買方也跟賣方說明他一定要買1477地號土地，不夠的部分要補給買方，賣方同意後才寫了這個協議，所以雙方是知悉的才簽名。雙方的真意是如果1477地號土地判決被告Ａ０５是全部就賣全部，每坪95,500元，如果是持分就賣持分，每坪7萬元。因為不知道1477地號土地判決結果是全部還是持分，所以無法依總價金算定違約金，雙方才會議定一個150萬元的違約金等語（本院卷第223至230頁）。
3.依原證1、4契約、原證5協議書及證人Ａ０２上開證詞可知，兩造於112年2月11日簽訂原證1契約，由原告向被告Ａ０５購買1477地號土地及向被告Ａ０６購買1478地號土地，每坪價金為95,500元（本院卷第21至24頁）。嗣因1477地號土地於112年2月23日經本院囑託辦理假處分登記而無法辦理移轉登記（本院卷第103頁），兩造另於112年4月27日簽立原證4契約，約定原告向被告Ａ０５購買另筆1503-1地號土地，及仍向被告Ａ０６購買1478地號土地（本院卷第33至36頁），且於同日簽立原證5協議書約定等1477地號土地官司結束，如被告Ａ０５之應有部分非全部，應以每坪7萬元出售予買方（本院卷第37頁），如果被告Ａ０５仍有1477地號土地全部，則仍以每坪95,500元出售。因為不知道1477地號土地判決結果是全部還是持分，所以無法依總價金算定違約金，雙方才會議定一個150萬元的違約金。既然兩造於112年4月27日就1477地號土地有另立原證5協議書之特約，則是否違約及違約金為何，應依原證5協議書定之，而非依原證1契約第8條第3款之約定。
4.故原告先位依原證1契約第8條第3款之約定，請求被告連帶給付違約金7,799,460元，為無理由。
㈡被告Ａ０５並無不賣1477地號土地之違約情事。
1.依原證5協議書約定：「買賣雙方意思表示一致同意向僑馥建經終止履約保證之申請，買賣契約將依雙方自行協議處理。買賣雙方協議倘若1477地號土地官司完畢，任一方有不買或不賣之情事，雙方同意支付對方新台幣150萬元違約金，雙方知悉無異議。」（本院卷第37頁）。
2.依證人即居間介紹之品洲開發有限公司負責人Ａ０３證稱略以：第一次簽約前被告沒有提及1477地號土地在法院有涉訟，是簽約後代書要過戶時才發現被法院假處分不能移轉。簽原證1、4契約、原證5協議書及被證1契約時我都在場。因為第一次簽約發現有一筆土地被假處分，我們仲介要協調不要違約打官司，所以才又協議簽了第二次約，有協議要以1503-1地號土地來補1477地號土地，但是前提是1477地號官司結束後剩下的土地也要賣給原告。是我通知原告的兒子巫睿綸到場簽被證1契約，因為原證5協議書上面寫等到1477地號土地訴訟結束，要執行原證5協議書，所以通知巫睿綸到場。我沒有印象為何被證1是由巫睿綸到場簽約等語（本院卷第217、218、219、222頁）。
3.可知兩造於知悉1477地號土地無法移轉時，已重新協議1477地號土地之購買範圍、價格及違約金，嗣於另案判決確定後（本院卷第39至44頁），為了履行原證5協議書，被告Ａ０５確實於113年2月5日出售1477地號土地剩餘的應有部分270分之120予買方，有被證1契約在卷可稽（本院卷第91至98頁），雖然被證1契約是由原告的兒子巫睿綸出名買受，但是原證1、4契約及原證5協議書均由巫睿綸代理原告簽約（本院卷第20、33、37頁），巫睿綸明知原證5協議書之約定，嗣由巫睿綸向被告Ａ０５買受1477地號土地剩餘應有部分，應認為不違反原證5協議書之意思，難認被告Ａ０５出售1477地號土地予巫睿綸而非原告，係屬違約不賣1477地號土地之情事。
4.又訴外人因另案判決移轉取得1477地號土地應有部分150/270（本院卷第27至30、39至44、250至251頁），並行使優先承買權取得被告Ａ０５的1477地號土地應有部分120/270（本院卷第69、252頁），致原告或巫睿綸未能取得被告Ａ０５所有1477地號土地應有部分120/270，與原證5協議書所約定「任一方不買或不賣」之違約情形有別，故原告請求被告Ａ０５給付違約金，為無理由。
5.另原告於112年4月27日簽立原證5協議書時，已知悉1477地號土地有另案訴訟，且第一審已判決被告Ａ０５應移轉1477地號土地應有部分150/270予訴外人，原告並表明願購買被告Ａ０５剩餘的1477地號土地應有部分。則原告已可預料購買共有之土地，共有人依法可行使優先承買權，自不能謂共有人行使優先承買權之情形，為被告Ａ０５「不賣」1477地號土地而違約。
6.故原告備位依原證5協議書之約定，請求被告連帶給付違約金150萬元，亦無理由。
四、綜上所述，原告先位及備位之訴均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不予一一論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
民事第五庭 法 官 吳佩玲以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 1 月 16 日
書記官 龍明珠依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。