臺灣桃園地方法院民事裁定115年度簡抗字第6號抗 告 人 桃園市住宅及都市更新中心法定代理人 王明鉅相 對 人 陳書鴻上列當事人間聲請定暫時狀態處分事件，抗告人對於民國114年12月5日本院中壢簡易庭114年度壢全字第64號裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告費用由抗告人負擔。
理 由
一、相對人聲請意旨略以：兩造於民國113年9月27日簽訂中壢一號社會住宅（下稱系爭社會住宅）租賃契約書（下稱系爭租賃契約），由其向抗告人承租門牌號碼桃園市○○區○○○路0段00○0號20樓房屋（下稱系爭房屋），租期自113年10月1日至116年9月30日止。惟抗告人稱其違反桃園市社會住宅住戶管理規約，對其記點累計已達60點，而於114年5月2日以函文終止系爭租賃契約，並要求其搬離系爭房屋，復於114年6月6日起將其進入系爭社會住宅1樓大門、電梯、垃圾場大門及健身房等公共設施之磁扣權限限制，使其無法自由進出大門、使用電梯等公共設施。又其居住在20樓，每次乘坐電梯均需申請並等待抗告人之管理人員代刷磁扣，且因管理人員時常拖延未即時幫其代刷磁扣，導致其時常遲到，亦無法及時去社區外丟垃圾，只能將垃圾堆放在家中，其曾試圖以走樓梯方式進出，卻因此多次扭傷腳，難以復原；其現已對抗告人提起確認租賃關係訴訟（下稱系爭訴訟），亦持續繳納租金予抗告人，抗告人不當鎖卡之行為，已對其身體、健康、精神上發生重大損害，其人身自由及使用公共設施之權利受到嚴重限制，於系爭訴訟確定前，其所受之痛苦或不利益顯屬過苛，自有定暫時狀態處分必要，請准其供擔保後，相對人應容忍其對系爭房屋使用收益，且不得妨害、阻撓或使第三人妨害、阻撓其進出或使用系爭社會住宅之一樓大門、公共區域、電梯、垃圾場、健身房等公共設施，並應將其所持有系爭社會住宅之磁扣回復原有權限等語（相對人聲請抗告人應提供帳號供相對人繳納每月租金部分，業經原裁定駁回，相對人就該部分未提起抗告，該部分業已確定，不再論述）。
二、抗告意旨則以：㈠相對人仍可正常使用樓梯，且除偶爾節慶或活動外，其均能即時幫相對人代刷磁扣協助出入，難認對相對人有何過苛之痛苦或不利益；㈡又相對人經常製造噪音影響其他住戶，屢經勸導不願改善，致衍生系爭訴訟，其為維護居住品質，保障後續等待入住民眾之權益，柔性鎖卡之行為，並非屬重大損害；㈢其成立目的係為落實居住正義，為避免有住戶終約不搬遷，影響等待入住民眾之權益，倘遇有拒絕搬遷情形，以柔性鎖卡政策處置，但藉由管理員協助進出，終約戶仍可返家，原裁定未權衡其他住戶之居住權利，以及其維護居住安寧品質，以鎖卡方式促使終約戶及早搬離之公共政策，而准相對人之聲請，將衝擊整體社會住宅柔性鎖卡政策，影響公平居住政策之推行，爰依法提起抗告，請求廢棄原裁定，並駁回相對人之聲請等語。
三、按於爭執之法律關係，為防止發生重大之損害或避免急迫之危險或有其他相類之情形而有必要時，得聲請為定暫時狀態之處分；前項裁定，以其本案訴訟能確定該爭執之法律關係者為限，民事訴訟法第538條第1項、第2項定有明文。所稱爭執之法律關係，即被保全之權利，凡當事人間得主張一定之實體法上權利，且得以本案訴訟確定者，均屬之。而法院於判斷相對人之損害是否重大、危險是否急迫、有無必要等不確定法律概念時，應較量聲請人因定暫時狀態處分所可獲得確保之利益，或因未處分致本案判決勝訴時所生之損害，與相對人因該處分所蒙受之不利益或損害，或未為該處分所可能取得之利益，並視規制性處分或滿足性處分、重大性或急迫性、釋明難易程度、身分法益或財產法益、公益或私益、社會地位高低或經濟上強弱勢、是否有不可回復之重大損害等情形決之。又定暫時狀態處分之聲請，應表明其請求之原因及定暫時狀態之原因，並均應釋明之，此觀同法第538條之4準用第533條，再準用第525條第1項第2款、第3款，第526條第1項規定即明。前者之表明及釋明，係供法院判斷當事人間有無爭執之法律關係，僅須使法院大致相信聲請人對於相對人有一定實體法上之權利，且得以本案訴訟確定者即足，至於該實體法上權利是否確係存在、本案請求有無理由，要屬本案訴訟應判斷之實體事項，尚非受理定暫時狀態處分聲請之法院所應審究者。後者之表明及釋明，則係供法院判斷有無准許何項特定內容之定暫時狀態處分必要（最高法院99年度台抗字第915號裁定意旨參照）。
四、經查：㈠關於定暫時狀態處分之請求：
本件相對人主張抗告人未合法終止系爭租賃契約即限制其以磁扣使用系爭社會住宅公共設施之權限，其因而提起系爭訴訟等情，業據其提出系爭租賃契約、代刷磁扣申請表、垃圾堆放照片、存證信函暨收件回執為憑（見原審卷第9至11頁背面、第19至20頁、第22至23頁、第60頁）。由上開事證，足徵兩造對於系爭租賃契約是否已合法終止，及相對人有無權限使用系爭社會住宅之公共設施等節確有所爭執，而相對人提起之系爭訴訟亦能確定系爭租賃契約之存否及相對人使用公共設施權限之有無，是相對人就兩造間確有法律關係之爭執一節已有相當之釋明，且該爭執之法律關係得以系爭訴訟而確定。
㈡關於定暫時狀態處分之原因：
1.經查，抗告人因系爭租賃契約之爭議而限制相對人使用系爭社會住宅公共設施之磁扣權限，此為抗告人所不爭執（見原審卷第36頁背面）。而上開限制將使相對人無法以磁扣使用系爭社會住宅之電梯，相對人雖非不能透過走逃生樓梯方式上、下樓，然要求相對人每日日常生活均攀爬20層樓之樓梯出入系爭房屋，未免過苛；又抗告人雖稱除偶爾節慶或活動外，其均能即時幫相對人代刷磁扣協助出入云云，然系爭社會住宅至少有20層樓，足認其住戶眾多，社區管理員所需處理之社區事務及訪客本已繁重，亦有可能因社區事務之處理而需暫離崗位，難以期待均能迅速、即時為相對人處理代刷磁扣事宜，故要求相對人每日出入系爭房屋均需依訪客模式申請代刷，對相對人顯有不便，如遇有急迫之事須出入系爭房屋，更可能緩不濟急；審酌兩造間之系爭租賃契約是否已終止尚未經系爭訴訟審認，抗告人於系爭租賃契約期間屆滿前即限制相對人使用系爭社會住宅之公共設施，使相對人無法正常使用系爭社會住宅之磁扣，足以對相對人日常生活產生重大影響，嚴重侵害相對人依系爭租賃契約得自由使用租賃物之權益，堪認有重大之損害。
2.反觀如准許相對人之聲請，使相對人得以於系爭訴訟判決確定前暫時使用系爭社會住宅之磁扣及公共設施，抗告人本身所受之影響為無法將系爭房屋出租他人之租金損失，以及抗告人在上開期間內需忍受相對人持續居住系爭社會住宅，無法安排後續其他弱勢關懷戶入住，此經抗告人自陳在卷（見本院卷第12至13頁）。然租金部分之不利益，尚非無法以金錢彌補之損害；而抗告人所謂需忍受相對人持續居住系爭社會住宅，無法安排後續其他弱勢關懷戶入住之不利益，則僅造成抗告人對於社會住宅管理及後續分配安排之不便，均非屬急迫或不可回復之重大損害；況相對人本仍實際居住於系爭房屋內，此為兩造所不爭執之事實，是縱准許本件定暫時狀態處分，亦非抗告人需忍受相對人持續居住系爭社會住宅之原因，不致造成抗告人額外之損害。
3.至抗告意旨主張：原裁定未權衡其他住戶之居住權利，以及其維護居住安寧品質，以鎖卡方式促使終約戶及早搬離之公共政策等公益云云。然本件並非兩造合意終止系爭租賃契約或系爭租賃契約之租期屆滿，而係抗告人單方於系爭租賃契約期限屆滿前認有終止租約之事由主動終止系爭租賃契約，其終止之合法性尚待系爭訴訟確認，則在該法律關係尚未確定前，抗告人即以限制相對人使用公共設施之方式，實質上使相對人之居住使用權利受有重大限制，難謂適當；且相對人既得承租系爭社會住宅，亦係經審核符合社會住宅入住資格之人，在系爭訴訟判決確定前，應屬受居住政策所保障之對象之一。亦即，所謂居住正義之實現，並非僅及於尚未入住之候補住戶，亦應兼顧已合法入住之住戶於租賃關係存否未定期間內之基本居住權益，是縱依抗告意旨自公益層面考量，仍難認准許本件定暫時狀態處分有何明顯或重大可見之不利益或急迫之危險。
4.準此，綜合審酌聲請之准駁對於相對人或抗告人所可能蒙受之不利益，是否造成無法彌補之損害，及其他利害關係人之利益或法秩序之安定、和平等公益加以比較衡量，認相對人因本件處分防免之損害大於抗告人因該處分所受之不利益或損害，而足使本院對其保全之必要性得到大致為正當之心證，堪信相對人就其保全之必要性已為釋明。
㈢另按法院定擔保金額而為准許定暫時狀態處分之裁定，其擔
保係供債務人因該處分所受損害之賠償，其金額應以債務人因定暫時狀態處分可能受到之損害，或因供擔保所受損害額為衡量標準（最高法院106年台抗字第619號裁定意旨參照）。法院就債務人因假扣押或假處分所受損害，命債權人預供擔保，其金額之多寡應如何認為相當，原屬於法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘（最高法院108年度台抗字第998號裁定參照）。查原審審酌系爭租賃契約約定每月租金為新臺幣（下同）9,200元，復參以本件定暫時狀態處分如受准許，抗告人無法使用收益系爭房屋期間為原裁定作成時所餘租賃期間內（即114年12月5日至116年9月30日間之1年9月25日），以此計算相對人在此期間可能受有損失約為20萬0,867元【計算式：9,200元*（21+25/30)=20萬0,867元，元以下四捨五入】，並據以酌定擔保金數額為20萬0,867元，實屬適當，尚無不合。抗告意旨指摘原裁定不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 3 月 20 日
民事第四庭 審判長法 官 謝志偉
法 官 朱曉群
法 官 傅思綺正本係照原本作成。
本裁定不得再抗告。
中 華 民 國 115 年 3 月 23 日
書記官 許芝芸