臺灣桃園地方法院民事裁定115年度執事聲字第12號異 議 人 張文學相 對 人 瑞士遠東股份有限公司法定代理人 尼古拉（Nicola Melillo)代 理 人 蕭彣卉律師
劉秉宜律師複 代理人 楊博翔律師上列異議人與相對人間因清償票款事件，異議人對於民國115年1月5日本院司法事務官113年度司執助字第2861號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
壹、程序部分按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。查：
本院司法事務官於民國115年1月5日所為113年度司執助字第2861號裁定（下稱原裁定），於115年1月8日送達異議人，有本院送達證書可佐（113年度司執助字第2861號卷二第159-161頁），異議人於115年1月16日向本院聲明異議，自未逾異議期間，異議人提起異議自屬合法，先予敘明。
貳、實體部分
一、異議意旨略以：㈠就附表所示不動產（下合稱系爭不動產）之實際價額，參照
內政部不動產交易實價查詢服務網，同處於「領航北路四段」之房地成交資料所示，相同社區（即「青埔市」）每坪平均售價約有新臺幣（下同）30萬元以上，最低也有22.62萬元，與系爭不動產之鑑定價格即每坪168,300元，有明顯價額之落差，鑑定結果顯低於市價，而鑑價過低將導致應買人以非與市價相當之價格承買，影響異議人、債權人及抵押權人之權益。
㈡系爭不動產之鑑定價格與鄰近房地售價之價差差異甚大，應
再為鑑定，以獲得與系爭不動產價值相符之合理鑑價金額等語，為此，原裁定駁回異議人之聲請，自有不當，爰聲明異議請求廢棄原裁定。
二、執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，並應詢問債權人及債務人之意見，此觀強制執行法第70條第1項、第2項規定甚明。又拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條亦有明文。惟最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號、103年度台抗字第648號裁定意旨參照）。
三、經查：㈠相對人執臺灣新竹地方法院112年度司票字第2811號裁定、11
3年度抗字第18號裁定暨確定證明書為執行名義，聲請強制執行包含附表所示異議人所有之不動產，經本院以113年度司執助字第2861號事件受理在案（下稱系爭執行事件），業經本院調閱系爭執行事件卷宗確認無訛，該部分事實，堪予認定。㈡其次，系爭不動產經執行法院實施查封後，函請安信不動產
估價師事務所進行不動產價格之鑑定，該估價師事務所於114年7月9日以（114）信文字第07003號函函覆系爭不動產之鑑定結果，其中第十三點㈣載明「勘估標的之價值，係以比較法依勘估標的之座落、面積、臨街情形、寬度、深度、地形、地勢、利用程度、接近性等，與比較標的比較並分析調整其差異，考慮勘估標的與比較標的之個別條件差異推估出比較價格，及以其他估價方法評估出之價格...」，有上開鑑定報告書在卷可佐（113年度司執助字第2861號卷二第29-63頁），綜觀上開鑑定報告結果，既係不動產估價師依其專業知識經驗，調查現況後，審酌系爭不動產暨其位置、交通狀況等情形，並比較周遭標的而為鑑定，實無明顯違法或不當之處。
㈢縱異議人主張依照內政部不動產交易實價查詢服務網交易結
果所示，鑑定結果之鑑定價格顯然低於市價等節，然上開鑑定結果已明載鑑定結果考量之因子為何，且鑑定結果亦已參酌系爭不動產所在位置之交易價格，實無從單以上開不動產交易實價查詢服務網所示之交易價格，遽論該鑑定結果不可採，況該鑑定結果僅係供執行法院訂定拍賣底價之「參考」價格，而執行法院審酌上開鑑定結果及可憑信性，透過詢價程序及參考相關情節酌定最低拍賣價格，係屬職權裁量，非即受鑑定報告所載估鑑價格之拘束，亦難謂有何違法或不當。
㈣是以異議人迭指摘鑑定結果不可採，然該鑑定結果僅係執行
法院審酌最低拍價價額之參考，屬執行法院依職權認定之事項，故異議人徒以鑑定價格過低，應重行鑑定，自屬無據，應不足採。
四、綜上所述，原裁定駁回異議人之聲請，確無違誤，異議人指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 2 月 10 日
民事第五庭 法 官 潘曉萱正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。
中 華 民 國 115 年 2 月 10 日
書記官 黃心姿附表編號 建號 建物門牌 構造、用途及總樓數 面積 鄉鎮市區 街/路 段 號 樓 建物總面積（含附屬建物、共用部分） 1 382 桃園市大園區 領航北路 四段 366號 1樓 鋼筋混凝土造集合住宅附屬管理員室10層樓房 27.15平方公尺 （8.21坪） 2 462 桃園市大園區 領航北路 四段 366之7號 9樓 鋼筋混凝土造住家用10層樓 139.12平方公尺 （42.08坪）