臺灣桃園地方法院民事裁定115年度執事聲字第62號異 議 人 彭世鈺代 理 人 林固磐上列當事人聲明異議事件，異議人對本院司法事務官於民國115年4月27日所為113年度司執字第116011號民事裁定提出異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
一、原裁定意旨略以：本院以113年度司執字第116011號執行事件（下稱系爭執行事件）拍賣如附表所示之不動產（下稱系爭房地），經異議人於民國114年10月16日之第4次拍賣中以新臺幣（下同）503萬9,999元拍定，並繳納保證金67萬元，惟異議人經通知逾期未繳足價金，經本院再行拍賣由第三人以413萬9,999元拍定，是再拍賣價金與原拍賣價金之差額即90萬元（計算式：
503萬9,999元-413萬9,999元）應由異議人負擔等語。
二、按動產之強制執行之拍定人未繳足價金者，執行法院應再拍賣。再拍賣時原拍定人不得應買。如再拍賣之價金低於原拍賣價金及因再拍賣所生之費用者，原拍定人應負擔其差額；前項差額，執行法院應依職權以裁定確定之，強制執行法第68條之2第1項、第2項分別定有明文，並依同法第113條規定於不動產之強制執行準用之。原裁定所認定之事實，據本院查閱執行卷附之異議人投標書、本院114年11月26日函、第三人投標書等件確認無訛，堪認為真實。則依首揭規定，原裁定命異議人應負擔拍賣價金差額90萬元，自屬有據。
三、異議意旨略以：本院於系爭房地拍賣公告（下稱系爭公告）中載明：估價師出具之鑑定報告記載於凶宅網查無非自然死亡事件等語，使異議人信賴系爭房地應無非自然死亡之情事因而拍定系爭房地，然異議人嗣後方得知系爭房地曾發生非自然死亡事件，是系爭公告存有重大瑕疵，爰聲明異議等語。
四、按不動產查封時，書記官應作成查封筆錄；拍賣不動產，應由執行法院先期公告；查封筆錄及拍賣公告應載明不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形、調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事及其應記明之事項，強制執行法第77條第1項第2款、第81條第1項、第2項第1款規定甚明。又強制執行法上之拍賣仍應解為買賣之一種，並以拍定人為買受人，以拍賣機關代債務人為出賣人。而拍賣物買受人依強制執行法第69條、第113條規定，就物之瑕疪無擔保請求權，故就上開足以影響應買人承買意願之重大資訊，執行法院應依同法第77條之1 規定詳為調查不動產現況，於拍賣公告上為詳實之記載，充分揭露資訊使應買人知悉、注意，以利其決定是否應買或願出之價額，俾維債權人、債務人之權益，確保拍賣之正當性及實效性（最高法院 1
09 年度台抗字第 1362 號民事裁定意旨參照）。而所謂詳實之記載，係指拍賣公告之記載應依執行法院調查之結果真實且詳盡而言，直言之，倘若拍賣公告存在反於真實之記載，則難謂執行法院已盡上開義務；若拍賣公告未有反於真實之記載，仍應審酌其記載之事項依執行法院調查結果是否詳盡，而詳盡與否應兼衡執行法院調查量能及資訊偏在之情形等節，綜合以為判斷。
五、經查：㈠異議意旨主張系爭房地曾發生非自然死亡事件，並提出自由
時報新聞報導一則為憑（見本院卷第21頁），惟查，自該報導內文僅足知悉於桃園縣龍潭鄉（即如今桃園市龍潭區）中興路曾發生兇殺案，而無從證明該案確係發生在系爭房地，是異議人上揭主張已非無疑。
㈡縱認系爭房地確曾發生非自然死亡事件，惟查，系爭公告固
載明：估價師出具之鑑定報告記載於凶宅網查無非自然死亡事件等語，然依本院查閱執行卷附之全國不動產估價師事務所鑑定報告書確有如上之記載，而本院依職權於凶宅網查詢系爭房地之資料，亦查無非自然死亡事件之紀錄，是系爭公告之記載與客觀事實自無扞格。而系爭公告亦明揭：依本院之調查亦無法保證絕無前揭情事，故如有未記載或其他非本院依通常調查可得知之資訊，仍請投標人自行斟酌查明等語，顯已對系爭公告調查結果之侷限性對異議人為清楚之告知，而非保證系爭房地絕無發生非自然死亡之情事。綜上，系爭公告難謂有何不實之處。
㈢異議意旨固主張執行法院未為詳盡調查，惟查，執行法院對
於查明不動產曾否發生非自然死亡事件本無特別之專業，較異議人而言亦無資訊偏在之情形。而本件執行法院業已委請專業之估價師鑑定，且責令債權人查報系爭房地狀況，並於系爭公告載明：系爭房地據債權人查報為凶宅等語。綜合上述記載，系爭公告實以提供異議人「債權人稱系爭房地為凶宅、估價師查詢凶宅網查無非自然死亡事件之資訊、上開資訊存在侷限性，執行法院無法保證絕無發生非自然死亡事件」之充分資訊供異議人於投標前以為判斷，亦充分反映執行法院調查之結果，難謂有何欠缺詳盡之情事。
㈣異議意旨復主張系爭公告並列上揭債權人查報結果與估價師
鑑定意見，係屬記載前後矛盾，誤導異議人信賴估價師鑑定意見云云，然查，「債權人查報系爭房地係屬凶宅」與「估價師依其調查方法查無非自然死亡實據」，本屬得以兩立之記載，直言之，「於凶宅網查無非自然死亡之情事」本即不代表「系爭房地非屬凶宅」，又系爭公告業已載明所查得之資訊有其侷限性業如前述，是異議意旨主張此屬記載矛盾、前後扞格云云，實屬誤會。又系爭公告就系爭房地是否曾發生非自然死亡事件一節將其調查結果正反並陳，而異議人亦可於知悉債權人查報系爭房地為凶宅後自行為深入之調查，則其選擇逕依估價師鑑定報告記載而相信系爭房地未曾發生非自然死亡事件，本屬其出於自由意志所為之判斷，自應就此自我負責，難謂系爭公告有何誤導之情事。
㈤異議意旨末主張其拍得系爭房地後赴銀行申貸時，經銀行輕
易查詢即可獲得系爭房地係屬凶宅之新聞資訊，故執行法院委託之估價師未盡專業調查職責云云，然查，異議意旨所指之新聞報導中無從辨明其中發生兇案之建物即屬系爭房地業如前述，是其主張經輕易查詢即可知悉系爭房地係屬凶宅云云，已屬有疑。再者，倘此資訊果係查詢新聞報導即可輕易知悉，而系爭房地業經債權人查報係屬凶宅並經系爭公告詳敘甚明，則異議人本亦可輕易查得此資訊，是執行法院業已提供異議人充分資訊以為判斷，異議意旨更顯無稽。
六、綜上所述，原裁定駁回異議人之異議，並無違誤。異議意旨仍執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、裁定如主文。中 華 民 國 115 年 7 月 6 日
民事第一庭 法 官 秦偉翔正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。中 華 民 國 115 年 7 月 7 日
書記官 蔡宜霈附表標別：甲113年度司執字第116011號 財產所有人：張芳瑜、連靜黛即銀李含笑之繼承人、連朝鄘即銀李含笑之繼承人、銀朝亮即銀李含笑之繼承人、銀志雄兼銀李含笑之繼承人、李富美 編號 土地坐落 面積 權利範圍 拍定價格 （新臺幣元） 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龍潭區 奉慈 231 89.78 全部 365萬2,999元 備考編號 建號 基地座落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積(平方公尺) 權利範圍 拍定價格 （新臺幣元） 建物門牌 樓層面積合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 182 桃園市○○○○段000地號 2層樓加強磚造、住家用 一層：45 二層：45 合計：90.0 全部 23萬1,000元 桃園市○○區○○路000巷000弄0號 備考 2 1378 桃園市○○區○○段000地號 一層：39 二層：18 三層：53.75 合計：110.75 全部 25萬6,000元 桃園市○○區○○路000巷000弄0號 備考 增建部分