臺灣桃園地方法院民事裁定115年度執事聲字第7號異 議 人 蔡勝華相 對 人 張素嬌上列異議人與相對人間因拍賣抵押物事件，異議人對於民國114年12月8日本院司法事務官114年度司執字第31846號裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
異議程序費用由異議人負擔。
理 由
壹、程序部分按當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分；認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第1項之異議為有理由時，應為適當之裁定；認異議為無理由者，應以裁定駁回之，民事訴訟法第240條之4第1項前段、第2項、第3項分別定有明文。又強制執行程序，除本法有規定外，準用民事訴訟法之規定，此觀強制執行法第30條之1即明。查：
本院司法事務官於民國114年12月8日所為114年度司執字第31846號裁定（下稱原裁定），於114年12月16日送達異議人，有本院送達證書可佐，異議人於114年12月26日向本院聲明異議，自未逾異議期間，異議人提起異議自屬合法，先予敘明。
貳、實體部分
一、異議意旨略以：㈠依不動產估價技術規則第4條之規定，估價師須比較收益、成
本等資料，然台大不動產估價師事務所卻僅有單一房地之成本比較，未依照不動產估價技術規則第5條之規定，力求取公正，且依該規則第14條之規定，估價師應採取二種以上估價方法，以推算估價標的之價格，倘有特殊情況無法採取二種以上方法估價，則應於估價報告書中載明，台大不動產估價師事務所之鑑定價格，自有違誤，估價師應參酌土地實價登錄之價格，估算土地真正之價值與價格。
㈡再者，先前僅單純以土地價值計算，價值即已高達新臺幣（
下同）2,400萬元，台大不動產估價師事務所之鑑定結果，卻完全未納入房屋殘值，顯然有失公允，價差更高達二成以上，嚴重影響債務人之權益等語，為此，原裁定駁回異議人之聲請，自有不當，爰聲明異議請求廢棄原裁定。
二、執行法院因債權人或債務人之聲請，或認為必要時，應依職權於拍賣前預定拍賣物之底價，並應詢問債權人及債務人之意見，此觀強制執行法第70條第1項、第2項規定甚明。又拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條亦有明文。惟最低底價僅限制投標人之出價不得少於此數額，就願出之最高價則不受限制。拍賣物果值高價，於應買人之競價過程中應可以合理價格賣出，而無損於債權人或債務人之權益，自不容債權人或債務人任意指摘執行法院所核定之底價為不當（最高法院100年度台抗字第263號、103年度台抗字第648號裁定意旨參照）。
三、經查：㈠相對人執本院113年度拍字第215號裁定為執行名義，向本院
聲請對異議人所有如附表所示之不動產（下稱系爭不動產）為強制執行，經本院以114年度司執字第31846號事件受理在案（下稱系爭執行事件），業經本院調取系爭執行事件卷宗確認無訛，該部分事實，堪予認定。㈡其次，系爭不動產經執行法院實施查封後，函請台大不動產
估價師事務所進行不動產價格之鑑定，該估價師事務所於114年8月11日以114年桃院第31846號函函覆系爭不動產之鑑定結果，其中第十三點說明欄第一點載明「本次勘估標的位於桃園市龜山區，共2筆物件，分別為公寓3樓及4樓，建物座落1054-1地號共持分4分之1，屬變更林口特定區案範圍，標的比鄰文華國小，區域以住宅為主，周圍皆為公寓及透天居多，亦有新建之住宅大樓，物件3樓及4樓現況為住家使用。
查近鄰近時價每坪約在28~33萬元間，因此本案考量勘估標的與比較標的座落、面積、環境等區域與個別因素，評定勘估標的之價值」、第二點載明「勘估標的之價值，係依勘估標的之座落、面積、臨街情形、寬度、深度、地形、地勢、利用程度、接近性等，與比較標的比較並分析調整其差異，與考量估價目的係以訂定法院拍賣底價之參考...」，有該不動產鑑定報告在卷可佐（114年度司執字第31846號卷第128-154頁），綜觀上開鑑定報告結果，乃係不動產估價師依其專業知識經驗，調查現況後，審酌系爭不動產暨其位置、交通狀況等情形，並比較周遭標的而為鑑定，實無明顯違法或不當之處。
㈢依不動產估價技術規則第5條、第6條第1項前段規定，不動產估價師應力求客觀公正，運用邏輯方法及經驗法則，進行調查、勘察、整理、比較、分析及調整等估價工作；不動產估價，應切合價格日期當時之價值。查：台大不動產估價師事務針對鑑定結果，復以114年11月9日114年台大法估字第1105號函函覆本院，內容略為「⒈本案所評估價之價格如下：本案經蒐集近鄰地區公寓型態（即樓高四層含以下無電梯）無車位，住宅平均銷售價格約25.37萬元/坪~32.19萬元/坪...」，並提供比較標的之資料相佐（114年度司執字第31846號卷第195-199頁），顯然上開鑑定結果確實業經估價師比較四周相同類型之標的，況不動產價格之漲跌波動，繫諸巿場需求、資金流量、政經環境、法令變更、國際情勢、預期心理、締約雙方磋商能力等諸多主客觀因素影響，未可一概而論，是以，異議人迭未提出其他事證，而片面指摘鑑定結果不可採信，實僅屬異議人之主觀意見，尚難憑採；至於異議人復指摘不動產估價師應採取二種以上之估價方法，推算鑑定標的之價格等語，然不動產估價師估價方法之使用，充其量僅是基於行政機關管理考核之目的而對不動產估價師所為之內部限制，顯不能以此否定估價報告係由專業人士依專業方法所為專業判斷之事實，遑論鑑定人估定之價額，僅為執行法院核定最低拍賣價額之「參考」，執行法院仍得參考其他資料，核定拍賣最低價額，並不受鑑定人鑑定結果拘束，是以異議人迭指摘鑑定結果不可採，然該鑑定結果僅係執行法院審酌最低拍價價額之參考，屬執行法院依職權認定之事項，異議人針對該部分提起異議，自屬無據，要不足採。
四、綜上所述，原裁定駁回異議人之聲請，確無違誤，異議人指摘原裁定不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件異議為無理由，爰裁定如主文。中 華 民 國 115 年 1 月 23 日
民事第五庭 法 官 潘曉萱正本係照原本作成。
如不服本裁定應於送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1500元。
中 華 民 國 115 年 1 月 23 日
書記官 黃心姿附表編號 土地坐落 面積 權利範圍 縣市 鄉鎮市區 段 小段 地號 平方公尺 1 桃園市 龜山區 興華 1054-1 516 4分之1 備註 分割自1054地號編號 建號 基地坐落 建築式樣主要建築材料及房屋層數 建物面積（平方公尺） 權利範圍 建物門牌 樓層面積 合計 附屬建物主要建築材料及用途 1 790 桃園市○○區○○段000000地號 4層樓房鋼筋混凝土造、住家用 三層：94.14 合計：94.14 陽台 10.65平方公尺 全部 桃園市○○區○○○路00號三樓之一 備考 含共同使用部分789建號及增建部分之持分，隨同主建物一併查封 2 791 桃園市○○區○○段000000地號 4層樓房鋼筋混凝土造、住家用 四層：94.14 合計：94.14 陽台 10.65平方公尺 全部 桃園市○○區○○○路00號四樓之一 備考 含共同使用部分789建號及增建部分之持分，隨同主建物一併查封 3 11317 桃園市○○區○○段000000地號 4層樓鋼筋混凝土造 五層：175.87 合計：175.87 二分之一 桃園市○○區○○○路00號四樓之一 備考 未辦建物所有權第一次登記