臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第1009號原 告即反訴被告 關文儉
陳宜青共 同訴訟代理人 楊英杰律師被 告即反訴原告 雅緻住宅事業股份有限公司法定代理人 劉志鵬上列當事人間請求返還價金等事件，本院於民國115年9月10日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應給付原告新臺幣6,164元。
二、原告其餘之訴駁回。
三、訴訟費用由被告負擔0.2％，餘由原告負擔。
四、本判決第一項得假執行；但被告如以新臺幣6,164元為原告預供擔保後，得免為假執行。
五、原告其餘假執行之聲請駁回
六、反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
七、反訴訴訟費用由反訴原告負擔。事實及理由
壹、程序部分按被告於言詞辯論終結前，得在本訴繫屬之法院，對於原告及就訴訟標的必須合一確定之人提起反訴；反訴之標的，如專屬他法院管轄，或與本訴之標的及其防禦方法不相牽連者，不得提起，民事訴訟法第259條、第260條第1項分別定有明文。所謂反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法有牽連關係者，乃指反訴標的之法律關係與本訴標的之法律關係兩者之間，或反訴標的之法律關係與本訴被告作為防禦方法所主張之法律關係兩者之間，有牽連關係而言。經查，本件原告即反訴被告基於兩造間於民國114年10月11日訂立之「雅緻住宅事業宜蘭縣政中心AGS6自力造屋專案A戶要約書」所生爭議提起本件訴訟；被告即反訴原告提起反訴主張原告即反訴被告違約，訴請原告即反訴被告賠償其所受之損害及損失利益，經核本件反訴與本訴之標的及防禦方法應有牽連關係，是反訴原告提起本件反訴，於法並無不合，應予准許。
貳、本訴部分
一、原告主張：㈠先位主張：
1.原告因購屋需求於114年6月10日由原告關文儉與被告，就宜蘭縣政中心AGS6專案（下稱系爭專案）所屬H戶別購買土地、房屋建築工程及綜理服務費用，訂立雅緻住宅事業宜蘭縣政中心AGS6自力造屋專案H戶要約書（下稱系爭H戶要約書），原告關文儉並於114年6月13日匯款保證金新臺幣（下同）150萬元至被告帳戶，再於114年8月11日匯款150萬元予被告作為部分購買土地之費用，嗣於114年10月11日兩造間購買意向由該專案之H戶改為A戶，並增列原告陳宜青為委託方，重新簽立雅緻住宅事業宜蘭縣政中心AGS6自力造屋專案A戶要約書（下稱系爭A戶要約書），並於114年10月13日及114年11月28日匯款購地費用300萬元及綜理服務費1,375,300元，合計共7,375,300元。
2.被告於推銷造屋專案時，其負責人劉志鵬向原告稱已在宜蘭購入多筆土地，原告基於信任被告已取得造屋專案所需之土地，誤認僅需單純購入被告事先取得之土地及負擔後續相關建築工程、綜理費用即可，進而與被告簽立系爭A戶要約書。詎被告於114年11月間突然要求原告簽立變更買方協議書（下稱系爭協議書），原告始發現系爭專案所需之土地即宜蘭市○○段000地號土地（下稱系爭土地）之所有人並非被告，而係訴外人楊木山所有，且楊木山並未於系爭協議書上簽名，被告亦未提出其與楊木山間之土地買賣契約予原告參考。另被告亦要求原告擔任購入整件專案數戶（包括其他客戶及被告）所需土地之連帶保證人，致原告遭受連帶求償保證責任之法律風險。又依系爭要約書之約定，要約書簽立時，原告給付150萬元保證金予被告，被告則開立同額本票予原告持有，該本票於正式買賣合約簽約時退還予被告，及被告應於114年11月15日完成土地過戶予原告，然被告後續並未提供正式買賣合約之本約，亦未依約於114年11月15日前將土地過戶予原告，即要求原告將上開本票塗銷作廢。
3.被告之上開行為，於簽立系爭要約書前均未據實告知原告，且其除違反系爭要約書外，更要求原告負擔連帶保證之責任，顯係以詐術使原告陷於錯誤而為簽立系爭要約書之意思表示，及以不實資訊使原告對於系爭要約書之重要客體性質產生錯誤，且該錯誤並非原告自身過失所致，原告自得依民法第88條第1項及第92條第1項之規定，撤銷簽立系爭要約書之意思表示。原告已於114年12月12日以存證信函向被告為撤銷系爭要約書意思表示之通知，則系爭要約書經原告合法撤銷後而溯及既往無效，被告因系爭要約書受領之7,375,300元即屬無法律上原因而受有利益，致原告受有損害，扣除被告於115年1月5日已匯款退還之450萬元，尚有2,875,300元未返還，原告自得依民法第179條之規定請求被告返還。㈡備位主張：
1.因被告未提供符合系爭要約書之經地主楊木山簽名之系爭協議書，亦未於期限內將系爭土地過戶予原告及保證限責之安排，原告自得依系爭A戶要約書第6點之約定行使終止權，被告亦於114年12月15日通知原告終止契約，被告保留保證金150萬元之原因已消滅，被告應依約及民法第179條之規定返還，另簽約5％及過戶5％之委任報酬，共計1,375,300元部分，因簽約及過戶均未完成，是系爭要約書終止後被告自不得主張上開報酬，被告應將1,375,300元返還予原告。
2.另被告未依約履行，被告已於114年12月15日通知不再履行契約，並於本件訴訟中表示不再履約，原告自得以民事準備
（一）狀為解除系爭A戶要約書之意思表示，依民法第227條及第259條之規定解除系爭要約書，並依民法第179條之規定請求被告返還2,875,300元。
㈢450萬元之遲延利息：
原告寄發存證信函要求被告於收受函文後10內返還款項，亦同時寄發存證信函予辦理土地買賣之訴外人林淑芬地政士停止後續辦理，該存證信函係於114年12月15日送達被告，被告則應於114年12月25日前返還款項，詎被告仍將原告所支付之450萬元充作渠等與楊木山購買土地之部分價金，遲至115年1月5日始返還450萬元予原告，已違反原告所定應返還之期限，被告自應給付遲延期間之利息6,781元予原告。
㈣爰先位依民法第88條第1項、第92條第1項及第179條之規定；
備位依系爭A戶要約書第6點、第7點及民法第179條、第227條第1項、第259條、第548條、第549條之規定，擇一為有理由之判決等語。並聲明：1.被告應給付原告2,875,300元，及自114年12月26日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.被告應給付原告6,781元。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠被告與楊木山原定114年5月31日就系爭土地簽立買賣契約書
，然因楊木山家中事故而延期至114年6月10日簽立土地買賣契約書，被告於114年6月13日匯款872萬元至履保專戶，已實質進入法定土地買賣作業程序，依約被告對系爭土地具有後續處分之權利，包括指定名義第三人，被告因此對外發佈進行系爭專案，而原告係於114年5月31日參加系爭專案說明會，並於114年6月10日與被告簽立系爭H戶要約書，再於114年6月12日晚間到被告桃園龍潭參觀展示屋AGS1了解雅緻住宅建築特性，且被告於114年7月14日成立系爭專案之LINE群組，供參與者間可以相互聯繫討論，亦有提供相關契約及附件資料，並逐一詳實說明，故被告並無未據實說明、提供不實資訊及詐欺等行為。
㈡原告於114年6月10日簽立系爭H戶要約書，並於114年10月11
日由H戶改為A戶及簽立系爭A戶要約書，而系爭A戶要約書上有新增第7點及第8點關於土建融資聯保事宜及貸款之約定，足認原告係知悉聯保貸款之情事。嗣原告於114年11月8日中午至被告宜蘭辦公室進行土地變更買方協議書，參與系爭專案之三戶參與人均有到場，當天係由林淑芬地政士提供協議書予雙方簽立，被告亦有提出與楊木山間之土地買賣合約。然原告於114年11月10日洽詢被告貸款金額及利息負擔問題，經討論後系爭專案之參與戶均於114年11月22日晚上於被告宜蘭辦公室辦理土地協議書變更作業，當天亦由林淑芬地政士主持及提出系爭協議書供雙方簽署、收執，再於114年11月25日完成原告土地買賣申報稅務，因此被告已完成系爭土地買賣實質之過戶準備，係因原告於114年12月11日及12日分別以LINE、存證信函要求林淑芬地政士停止辦理才因此未完成土地買賣，其餘參與戶與被告均已於114年12月29日共同完成土地買賣結案，顯見原告所主張之情事均非為真。㈢另系爭H戶要約書附件專案說明所列之土地完成過戶日期即11
4年11月15日僅為預定日期，後因地主楊木山事故延期，此非為要約書之約定，否則原告不會於114年11月28日同意給付綜理服務費1,375,300元並依約撕毀本票上傳予被告。又原告因本專案共給付被告7,375,300元，被告已返還450萬元予原告，剩餘2,875,300元之部分，其中保證金150萬元因原告違反系爭要約書之約定，被告依系爭要約書第6點之約定得索取保證金150萬元作為違約金，另外綜理服務費1,375,300元部分，其中簽約5％之687,650元，已在被告與楊木山簽訂買賣契約時完成服務內容，過戶5％之687,650元部分，因系爭土地已進入完稅階段，被告亦已完成服務內容，被告亦已開立發票予原告，故屬被告得收取之報酬，被告自無庸返還等語，資為抗辯。並聲明：1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：原告主張系爭A戶要約書已遭原告撤銷、終止、解除，被告應給付如其聲明所示等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件爭點為：㈠原告得否依民法第88條第1項、第92條之規定撤銷簽立系爭A戶要約書之意思表示？㈡系爭A戶要約書是否終止？㈢原告得否解除系爭A戶要約書？㈣原告得否請求被告返還2,875,300？㈤原告得否請求被告給付遲延利息6,781元？茲分述如下：
㈠原告得否依民法第88條第1項、第92條之規定撤銷簽立系爭A
戶要約書之意思表示？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。又民法第92條第1項前段所稱因被詐欺而為意思表示，係指相對人或第三人故意以不實之事實，或隱匿真實情形，致表意人陷於錯誤，並因而為意思表示而言。當事人主張其意思表示係因被詐欺而為之者，應就相對人有施用詐術、自己因該詐術陷於錯誤，及其意思表示與錯誤間具有因果關係等節，負舉證責任。原告主張其係遭被告詐欺，始簽立系爭A戶要約書，既為被告所否認，自應由原告就前開有利於己之事實負舉證責任。
2.經查，於114年6月10日由原告關文儉與被告公司之代表人劉志鵬，先簽立系爭H戶要約書，原告關文儉並於114年6月13日匯款保證金150萬元至被告帳戶，再於114年8月11日匯款150萬元予被告作為部分購買土地之費用，嗣於114年10月11日兩造間購買意向由該專案之H戶改為A戶，並增列原告陳宜青為委託方，重新簽立系爭A戶要約書，並於114年10月13日及114年11月28日匯款購地費用300萬元及綜理服務費1,375,300元，合計共7,375,300元，此有系爭H戶要約書、A戶要約書、匯款委託書在卷可佐（本院卷第21-49頁），可以認定。又其中系爭H戶要約書之附件尚有委任案件專案說明、工程綜理服務報酬金給付期程、建築工程綜理委託契約書等，系爭A戶要約書雖無上開附件，然因原告將系爭H戶要約書變更為系爭A戶要約書後，卻仍依系爭H戶要約書之附件給付綜理服務費1,375,300元，可見兩造仍有受系爭H戶要約書之附件拘束之意思，足認兩造僅係將系爭H戶要約書抽換為系爭A戶要約書，系爭H戶要約書之附件內容亦為系爭A戶要約書之附件，即系爭A戶要約書亦包含委任案件專案說明、工程綜理服務報酬金給付期程、建築工程綜理委託契約書等。
3.原告主張被告隱匿其非系爭土地所有權人之重要資訊，且系爭A戶要約書非正式買賣合約，且系爭A戶要約書中有提及土地買賣協議書，兩造應再行簽立正式之土地買賣協議書，然兩造均未簽立正式買賣合約，被告有詐欺之情事等語。被告則辯以系爭A戶要約書即為兩造間之正式合約，系爭A戶要約書中所提及之土地買賣契約是指被告法定代理人與楊木山簽訂之買賣契約等語。
4.經查，系爭A戶要約書其已約定兩造間之權利義務，已屬正式合約，不因其名為要約書而有異，先予敘明。觀系爭A戶要約書其中委託方為甲方即原告，受委託方為乙方即被告，第1條b、c項分別約定「土地買賣協議書簽立，甲方給付150萬元給乙方」、「賣方土地過戶用印，甲方給付300萬元」等語。依上開文字觀之，土地係由「賣方」過戶用印而非乙方，可以知悉系爭A戶要約書所稱之土地本非乙方即被告所有，且系爭A戶要約書中自始未約定被告簽約時需為系爭土地之所有權人。再者系爭A戶要約書委任案件專案說明已載明「開發方式為自立造屋綜理委建，土地為雅緻住宅事業預定購置後，以預定價格提供給參與自立自造屋者...114年11月15日完成土地過戶」等語，若系爭土地本為被告所有，專案說明中又豈會使用「預定購置」、「以預定價格提供」等文字，可見依系爭A戶要約書及專案說明即可知悉於系爭A戶要約書簽約時，被告並非系爭土地所有權人。被告辯以系爭A戶要約書中所述及之土地買賣協議書應是指被告法定代理人與楊木山之買賣契約，而非指兩造間應再行簽訂土地買賣契約書，可以採信。原告固稱被告隱匿系爭土地所有權人等語，然就此原告未提出被告有自稱為系爭土地所有權人之證據供本院審酌，本院自無從為有利原告之認定。從而，原告主張被告聲稱為系爭土地之所有權人，且兩造自始未簽立正式買賣契約，原告主張被告有詐欺之情事等語，難認屬實。
5.被告法定代理人於114年6月10日就系爭土地與楊木山簽立買賣契約書，兩造於114年11月25日簽立變更買方協議書，約定系爭土地其中應有部分15425/100000登記名義人為原告，此有買賣契約書、變更買方協議書可參（本院卷第53-55頁、第121-128頁），又上開變更買方協議書雖未有楊木山之簽名，然於114年11月25日楊木山已同意將系爭土地應有部分15425/100000移轉與原告，此有土地所有權買賣移轉契約書及印花稅繳款書等件為證（本院卷第167頁），可見系爭土地應有部分15425/100000在完稅後將由楊木山移轉與原告，是原告不得僅因楊木山未於變更買方協議書上簽名，即認定楊木山有不同意移轉系爭土地予原告之情形。依上開事實足認，被告雖於簽訂系爭A戶要約書時並未取得系爭土地，楊木山亦未簽立變更買方協議書，然其後被告及楊木山分別已依系爭A戶要約書、變更買方協議書之約定，令原告取得系爭土地之應有部分15425/100000，後原告因表示要撤銷系爭A戶要約書之意思表示，並禁止地政士進行過戶作業，被告始無從依系爭A戶要約書之約定令原告取得系爭土地之所有權，本院尚難以此認定被告有何詐欺原告之情事。
6.原告固主張被告未依約於114年11月15日前將系爭土地過戶予原告，即要求原告將上開本票塗銷作廢，而有詐欺等語，被告雖未於114年11月15日前完成土地過戶，然其僅係是否有遲延責任之問題，難以此逕認被告有詐欺之情形，且被告係於114年11月25日完成系爭土地之完稅程序，於114年11月28日始要求原告將被告所開立擔保系爭土地取得之本票銷毀，難認被告有何詐欺之情事。
7.系爭A戶要約書第7條約定：「就土地融資連保事宜，其甲方也就是連帶保證人，其責任範圍僅限定於甲方申貸款額度，其餘因非甲方所造成之糾紛，概由乙方（雅緻住宅事業）承擔與甲方無關」，原告主張融資之安排與系爭A戶要約書第7條限制責任之承諾不符，原告得撤銷系爭A戶要約書之意思表示，然就土地融資連保部分，依兩造於本院所提出之資料，尚在由中租迪和股份有限公司要求兩造提出資料之階段，無從認定土地融資連保已成立，或被告有令原告連帶保證責任範圍有超過甲方申貸款額度之情形，亦難認被告有何詐欺之情事。
8.按意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。當事人之資格或物之性質，若交易上認為重要者，其錯誤，視為意思表示內容之錯誤。民法第88條訂有明文。原告固主張系爭A戶要約書之重要前提為被告已取得土地，並由原告向被告購買土地，然系爭A戶要約書簽立時，被告竟非系爭土地之所有權人，是屬於重要客體性錯誤，原告得依民法第88條第1項之規定撤銷等語。
9.然原告上開主張顯非重要客體性錯誤，且系爭A戶要約書自始未表明被告為系爭土地之所有權人，再者，依系爭A戶要約書之權利義務約定內容可知，其係約定由被告提供勞務，令被告取得系爭土地後，再由原告委託被告於系爭地上依約建造房屋，其並非土地買賣契約，故不論被告是否為系爭土地之所有權人，僅要被告在履行系爭A戶要約書之過程中令原告取得系爭土地所有權，並於系爭土地上依約興建建物即屬依約履行，難認「系爭土地在簽訂系爭A戶要約書時屬於被告所有」具有交易之重要性，原告以此主張意思表示錯誤，不足採信。況且，系爭土地之所有權人為何，原告本得透過土地謄本查詢，原告卻捨此不為，逕行簽立系爭A戶要約書，難認原告屬無過失，原告自無從依民法第88條第1項之規定撤銷簽立系爭A戶要約書之意思表示。
㈡系爭A戶要約書是否已經終止？
1.按關於勞務給付之契約，不屬於法律所定其他契約之種類者，適用關於委任之規定，民法第529條定有明文。經查，系爭A戶要約書其名稱雖為要約書，但已屬正式合約，不因其名為要約書而有異，至系爭A戶要約書之性質，其為自立造屋之約定，約定由被告令原告取得系爭土地，並由被告協助原告在系爭土地上興建房屋，其應屬一無名契約，並由被告提供勞務給付，而非買賣契約，故依民法第529條之規定系爭A戶要約書適用關於委任之規定，先予敘明。
2.原告主張系爭A戶要約書非正式買賣合約，且系爭A戶要約書中有提及土地買賣協議書，兩造應再行簽立正式之土地買賣協議書等語，然系爭A戶要約書已屬正式合約，且系爭A戶要約書中所述及之土地買賣協議書應是指被告與楊木山之買賣契約，而非指兩造間應再行簽訂土地買賣契約書，已如上述。
3.系爭A戶要約書第6點約定：「本要約書簽立後（會保留該戶參與優先權（受委託方對外不再接洽該戶），在經土地買賣簽約及綜理服務契約內容說明後，如果雙方認為有所保留可以在經詳實說明後七日內終止。），除不可抗力因素外違約者，另一方得憑本要約書，向另一方索取保證金費用作為違約賠償，違約者不得異議。」等語，原告主張被告未提出土地買賣簽約，兩造也未簽立綜理服務契約，故系爭A戶要約書第6點之7日尚未起算，原告在114年12月10日通知停止系爭A戶要約書之履約作業，要求返還款項，已包含終止系爭A戶要約書之意思，故系爭A戶要約書已經終止，被告應返還2,875,300元等語。
4.系爭A戶要約書第6點之「土地買賣簽約」應是指與楊木山之買賣合約，又被告法定代理人與楊木山之買賣合約已於114年6月10日簽立，是原告於114年10月11日簽訂系爭A戶要約書已無從以此終止系爭A戶要約書。另綜理服務契約於系爭A戶要約書第6點僅係約定說明後7日內可終止，而非指綜理服務契約簽立，又依常情觀之，綜理服務契約為系爭A戶要約書之附件，於簽立系爭A戶要約書應已一併說明，是系爭A戶要約書第6點之7日應於114年10月11日起算，而原告主張其於114年12月10日通知終止系爭A戶要約書，亦已逾越7日期間，是原告主張其得依系爭A戶要約書第6點終止，應屬無據。
5.按當事人之任何一方，得隨時終止委任契約。當事人之一方，於不利於他方之時期終止契約者，應負損害賠償責任。但因非可歸責於該當事人之事由，致不得不終止契約者，不在此限，民法第549條定有明文。系爭A戶要約書為一無名之勞務契約，應適用委任契約之規定，業如前述，是兩造均得依民法第549條之規定終止系爭A戶要約書。又原告已於114年12月12日以存證信函表示要撤銷系爭A戶要約書之意思表示及不再繼續履行系爭A戶要約書（本院卷第61-73頁），被告亦於114年12月12日以LINE訊息表示要終止系爭A戶要約書，是足認系爭A戶要約書已於114年12月15日終止（本院卷第158頁）。
㈢原告得否以民事準備（一）狀解除系爭A戶要約書？
原告主張被告債務不履行，原告得解除系爭A戶要約書，並以115年9月1日民事準備（一）狀為解除之意思表示等語。
然系爭A戶要約書已於114年12月15日終止，原告自無從再以115年9月1日民事準備（一）狀解除系爭A戶要約書，原告此部分主張，應屬無據。
㈣原告得否請求被告返還2,875,300元？
1.原告主張其依系爭A戶要約書之約定已給付原告7,375,300元，然系爭A戶要約書業經終止，被告僅於115年1月5日返還原告450萬元，尚有2,875,300元未返還，原告得請求被告給付2,875,300元等語。被告則辯以原告違約拒絕履行系爭A戶要約書，被告得依系爭A戶要約書第6條索取保證金150萬元作為賠償，另1,375,300元為被告已完成委任事務之報酬，無庸返還等語。
2.經查，原告於114年12月11日以LINE訊息表示要撤銷系爭A戶要約書之意思表示，並於114年12月9日告知承辦之地政士拒絕繼續履約，此有兩造間之LINE對話記錄截圖可佐（本院卷第157、170、171頁），足認原告於114年12月9日已拒絕繼續履行系爭A戶要約書之內容，顯有違約之情事，是被告自得依系爭A戶要約書第6條之約定索取保證金150萬元作為違約之賠償。
3.至原告主張被告未依系爭A戶要約書第3條簽立綜理服務契約書、未於114年11月15日完成土地過戶，未依系爭A戶要約書第7條向中租迪和股份有限公司限制原告連帶責任而有違約等語，原告非無故終止，被告不得請求違約金等語。經查，兩造均未依系爭A戶要約書第3條簽立綜理服務契約書，然其僅係兩造除依系爭A戶要約書外，是否仍要依綜理服務契約書履約之問題，難認被告有違約之情形。再者，系爭土地雖未於114年11月15日完成過戶，然系爭A戶要約書屬一繼續性契約，其履行期間自114年8月15日至116年3月31日止，被告已於114年11月25日完成系爭土地過戶之完稅程序，且於系爭A戶要約書簽約後至114年11月25日間，原告非但未催告被告過戶，反而配合被告於114年11月25日簽訂系爭協議書繼續履約，可見兩造已合意展延114年11月15日之期限，原告現不得再以被告未於114年11月15日完成過戶主張違約。另依卷內資料可知，於系爭A戶要約書終止時，融資僅進行到中租迪和股份有限公司請求兩造提供個人資力文件之階段，是兩造於斯時得否向中租迪和股份有限公司申辦貸款均未可知，更無從知悉兩造得貸款之額度為何，被告於系爭A戶要約書終止時既無從得知原告得申辦貸款之額度為何，被告即無從依系爭A戶要約書第7條之約定限定原告之保證責任，原告以此主張被告有違反系爭A戶要約書第7條之約定，難認有據。
4.按違約金之作用，乃為節省債權人於債務人不履行債務或不為適當之履行時，對債務人請求損害賠償之舉證成本，以期縮短訴訟之時程，並督促債務人依約履行債務。基於契約自由原則，當事人對於其所約定之違約金數額，應受其拘束，以貫徹私法自治之精神（最高法院112年度台上字第2262號判決意旨參照）。本院審酌系爭A戶要約書違約金之約定，並未有懲罰性之約定，應屬損害賠償總額預定性質之違約金。又違約金之作用在節省債權人對債務人請求損害賠償之舉證成本，系爭A戶要約書中約定土地費用為13,753,000元，建築費用估計為9,900,000元、綜理服務估計5,913,000元，總金額高達29,566,000元，再審酌一般客觀事實、社會經濟狀況等各情，認系爭A戶要約書之違約金150萬元，僅佔系爭A戶要約書總金額之5％，其並未過高，無庸酌減，是被告依系爭A戶要約書第6條，本得索取150萬元作為違約金，被告未返還原告150萬元並無不當得利可言，原告請求被告返還150萬元，不能准許。
5.原告另主張被告並未完成土地簽約、過戶等委任事項，且未結算處理事務之範圍，不得請求綜理服務費1,375,300元，被告應將已收取之綜理服務費1,375,300元返還原告等語。
被告則辯以綜理服務費以系爭土地價格13,753,000元計算，其中簽約之服務費及過戶之服務費均為5％，被告已經完成系爭土地簽約，並已辦理完稅證明，隨時得進行過戶，後係因被告不願繼續履約始未過戶，被告自得收取綜理服務費1,375,300元等語。
6.系爭A戶要約書已於114年12月15日終止，系爭A戶要約書應適用委任契約之規定，依系爭A戶要約書第1條記載，土地費用為13,753,000元，又依附件三之記載，建築工程綜理服務報酬金之給付期程，分為土地及開發事務25％及營造事務25％，其中土地及開發事務25％又分為簽約、過戶、綜理簽約、土建融完成、建築設計送照，上開共5項事務，各5％（本院卷第37頁），足認被告稱綜理服務費以系爭土地價格13,753,000元計算，其中簽約之服務費及過戶之服務費均為5％等語，尚屬有據。
7.原告固主張兩造間並未完成簽約、過戶，且楊木山亦未在變更買方協議書上用印，故簽約並未完成，且系爭土地亦未實際過戶到原告，被告不得主張報酬等語。經查，系爭A戶要約書所稱之土地買賣契約，是指被告法定代理人與楊木山就系爭土地所簽立之買賣契約，業如上述，而被告法定代理人與楊木山已於114年6月10日簽訂買賣契約，是足認被告已完成附件三土地及開發事務中之簽約項目，自得依系爭A戶要約書及附件三請求5％即687,650元之報酬。至原告稱楊木山未於變更買方協議書上用印，故簽約尚未完成等語，然附件三之簽約非變更買方協議書，再者，不論楊木山是否有簽訂變更買方協議書，楊木山均已同意將系爭土地移轉與原告，此有系爭土地所有權買賣移轉契約及印花稅額繳款書在卷足參（本院卷第181頁），是足認被告已完成附件三土地及開發事務中之簽約項目，自得主張687,650元之報酬。
8.就過戶部分，被告已實際進行至完稅階段（本院卷第181頁），然原告於完稅後在移轉登記進行之過程中，竟表示要撤銷系爭A戶要約書之意思表示，不願繼續履約，並禁止承辦之地政士繼續辦理土地過戶之相關程序，始導致系爭土地最後無法如期過戶至原告名下，是被告辯稱已實際進行系爭土地之過戶程序，並完成附件三土地及開發事務中之過戶之項目，而得依系爭A戶要約書及附件三請求5％即687,650元之報酬，應屬有據。從而，被告依系爭A戶要約書及附件三之約定，其本得請求原告給付1,375,300元之報酬，是被告未返還1,375,300元，無不當得利可言，原告請求被告返還簽約5％及過戶5％之報酬，共計1,375,300元，為無理由，應予駁回。
9.至原告主張系爭A戶要約書之終止係屬非可歸責於原告而終止，依民法第549條第2項，被告不得請求損害賠償，應返還1,375,300元等語，然被告主張其得收受1,375,300元之依據為民法第548條第2項就已處理之事務，向原告請求報酬，要與民法第549條無涉，原告上開主張，容有誤會，亦無理由。
㈤原告得否請求被告給付遲延利息6,781元？
1.按民法第233條第1項規定：「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」同法第203條規定：「應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5。」同法第229條第2項規定：「給付無確定期限者，債務人於債權人得請求時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。」
9.查系爭A戶要約書於114年12月15日終止，原告以存證信函催告被告應於收受存證信函內10日內返還全部款項，共計7,375,300元，就其中之450萬元被告有返還原告之義務，而被告已於114年12月15日收受上開存證信函，被告應於114年12月25日前將450萬元返還原告，然被告卻遲至115年1月5日始返還450萬元予原告，是原告自得請求自114年12月26日起至115年1月4日止，以年息5％計算之遲延利息，上開期間之利息為6,164元（計算式：450萬元×5％×10/365＝6,164元，元以下四捨五入），是原告請求被告給付6,164元之遲延利息，為有理由，應予准許。
四、綜上所述，原告依民法第233條第1項請求被告給付6,164元，為有理由，應予准許，逾此範圍，則無理由，應予駁回。
參、反訴部分：
一、反訴原告主張：反訴被告逕行指示林淑芬地政士中止完稅作業，單方面撤銷系爭要約書，違反系爭要約書之約定不履行土地買賣過戶作業，致反訴原告進行土地融資之權益受損及過戶時間遲延，因此產生土地買賣違約滯納金90,247元、完稅廢棄重新申辦費用15,703元等損失。且因反訴被告違約，致反訴原告在申請融資條件受到負面影響，包括貸款額度減少500萬元及建融條件需增加戶數三戶，損及反訴原告之信譽、造成反訴原告資金運用影響及後續全案推展，故請求間接損失50萬元。
另於系爭要約書簽立後，建築師事務所已進行相關規劃設計服務，且反訴原告於簽立系爭要約書後，本件即不能對外另行接洽，因反訴被告毀約致反訴原告損及專案對外之業務機會，反訴被告應填補反訴原告所受損害及所失利益，此部分亦請求50萬元，爰依民法第260條之規定提起本件訴訟等語。並聲明：1.反訴被告應給付反訴原告1,105,950元，及自反訴起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、反訴被告則以：㈠先位抗辯：
1.就滯納金90,247元部分，系爭要約書原訂過戶時程已延誤，地主簽署及文件更正均未完成，且融資尚涉及反訴原告之信用、其他參與戶及中租授信條件等因素，反訴原告未排除其自身履約及其他因素，即將滯納金責任全歸於反訴被告，並無理由。況依系爭A戶要約書第7點約定，非因反訴被告所造成之糾紛應由反訴原告自行承擔，故其與地主楊木山間之責任，不得轉嫁於反訴被告。
2.就完稅廢棄重新申辦費用15,703元部分，土地交易通常本應支出代書、測量或文件作業費，與因爭議新增或確實無法利用之費用不同，且反訴原告所完成之資料、完稅或文件得另供他人使用者，反訴原告仍保有相應成果之價值，反訴原告未區別通常成本、重作成本及可沿用部分，亦未提出證據說明與反訴被告間具因果關係，即請求反訴被告負擔全部金額，欠缺依據。
3.就負面影響50萬元部分，反訴原告未提出其實際具體損害之計算，亦未說明其是否實際發生違約費用或何項資金成本因此增加，更未提出原始及變更後條件之比較等相關證據。
4.就業務機會損失50萬元部分，依民法第216條之規定，所失利益須有通常情形、已定計畫或其他特別情事所形成之客觀預期，然反訴原告就此並未提出證據佐證，逕列50萬元為淨損失並不合理。況H戶改為A戶係經兩造合意而另定系爭A戶要約書，並非反訴被告單方違反原約定，反訴原告不能僅以戶別調整即向反訴被告請求H戶未出售之損失等語。㈡備位抗辯：
1.反訴原告已將反訴被告先前所匯之保證金150萬元改列為違約金，且該違約金之性質應屬損害賠償總額之預定，因此反訴原告既主張其已取得該150萬元違約金補償，即不得再就同一損害請求反訴被告給付1,105,950元。
2.反訴原告曾表示其資金足以自行購地，並提出回購或調整持分等安排，是其既有繼續完成專案之替代作法，卻對可用合理措施避免之滯納、重作及資金成本未採取措施，依民法第217條規定不得使反訴被告負擔其自行促成或擴大之損害。
又依民法第216條之1規定，因同一原因事實受有利益者，應扣除所得利益，反訴原告後續承接、設計轉用或工作沿用所取得之實際利益及節省成本均應列入結算，且其所保留之服務費1,375,300元如係同一工作收入，亦不得再將該工作全部列為未回收損失。而反訴原告未提出後續承接及收支資料，尚無法證明其所請求之金額為真正淨損害。
3.反訴被告已支付7,375,300元並持續提供資料，而反訴原告卻未完成正式簽約、土地移轉及限責安排，且其仍保留150萬元違約金及1,375,300元服務費，又再請求1,105,950元之損害，已與其未完成工作及未經證明之實際損害顯不相當，故請求酌減違約金，且不得將酌減後同一損害改列普通賠償而重複請求等語。
㈢先備位抗辯均聲明：1.反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。2.如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院之判斷：按違約金，有屬於懲罰之性質者，有屬於損害賠償約定之性質者，如為懲罰之性質者，於債務人履行遲延時，債權人除請求違約金外，尚得依民法第二百三十三條規定，請求遲延利息及賠償其他之損害，如為損害賠償約定之性質，則應視為違約所生之損害已依契約預定其賠償，不得更請求賠償其他之損害，此觀同法第二百五十條第二項規定自明。系爭A戶要約書第6條之違約金為損害賠償預定型之違約金，業如前述，本院既認反訴原告得向反訴被告主張150萬元之為損害賠償預定型違約金，反訴原告自無從另請求反訴被告給付其他損害賠償之金額，是反訴原告請求反訴被告給付1,105,950元均無理由，應予駁回。
四、綜上所述，反訴原告依民法第260條之規定請求反訴被告給付1,105,950元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。
肆、假執行部分：
一、本件原告勝訴部分，所命被告給付之金額未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行，原告此部分假執行之聲請僅係促請本院依職權為之，爰不另為假執行擔保金之諭知。又被告聲請宣告免為假執行，核無不合，爰依同法第392條第2項規定，酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所依據，應予駁回。
二、又反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦均失所依據，不應准許，應併予駁回。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據資料，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
陸、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第79條。中 華 民 國 115 年 11 月 5 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 11 月 5 日
書記官 林冠諭