臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第341號原 告 郭東明被 告 阮秀涓上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年7月7日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、被告應騰空遷讓返還門牌號碼桃園市○○區○○路○段000號1樓之房屋予原告。
二、被告應給付原告新臺幣柒萬伍仟元，及自民國一百一十四年十二月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、被告應給付原告新臺幣貳拾肆萬貳仟元。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第二項得假執行；但被告如以新臺幣柒萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第三項得假執行；但被告如以新臺幣貳拾肆萬貳仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序部分
一、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。經查：原告原起訴聲明第三項為「原告以廢棄物清理方式處理被告遺留物，並依法向被告請求衍生之清理費用（金額由法院酌定或另行計算）」（114年度壢簡字第1485號卷第3頁反面），嗣原告於民國114年9月11日提出民事陳報狀（114年度壢簡字第1485號卷第23頁），並於本院115年7月7日辯論期日，變更聲明第三項為「被告應給付原告新臺幣（下同）242,000元」，原告上開所為之變更核屬補充事實上之陳述，與上開規定並無不合，自屬依法有據，合先敘明。
二、被告經本院合法通知，無正當理由未於言詞辯論期日到庭，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠原告於111年3月10日將其坐落於桃園市○○區○○路○段000號之
透天厝1樓房屋（下稱系爭房屋，兩造另共用房屋出入口），出租予被告，兩造並簽立住宅租賃契約書（下稱系爭租賃契約），約定租賃期間為111年3月10日起至116年3月9日止，共計5年，每月租金為25,000元，被告應於每月10日前繳納租金，被告並於系爭租賃契約成立時，給付擔保金50,000元予原告。
㈡然被告自114年3月10日起至114年8月11日止，未給付系爭房
屋共計5個月之租金，扣除被告前已給付之擔保金後，被告仍積欠原告共計75,000元之租金，原告已透過傳送通訊軟體LINE、寄送存證信函之方式，向被告表示終止系爭租賃契約之意思表示，且原告亦已透過寄送存證信函之方式，於合理之期限內催告被告會同點交系爭房屋，被告卻仍未點交系爭房屋，原告得依系爭租賃契約第18條第1項之約定，視為被告已拋棄系爭房屋內遺留物之所有權，並依系爭租賃契約第18條第2項之約定，向被告請求清理物品之費用，總計242,000元。
㈢為此，爰依系爭租賃契約之租賃法律關係、所有權法律關係
，提起訴訟。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告；⒉被告應給付原告75,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；⒊被告應給付原告242,000元。
二、被告經本院合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠系爭租賃契約業已合法終止：
⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約、租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第440條第1項、第2項分別定有明文。復按出租人非因承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2個月以上時，不得收回房屋，土地法第100條第3款亦有明定。
⒉經查：
⑴原告主張被告自114年3月10日起至114年8月11日止，共積欠
系爭房屋5個月之租金，且原告更透過通訊軟體LINE、寄送存證信函之方式，向被告表示終止系爭租賃契約之意思等語，然依原告所提出兩造間通訊軟體LINE對話紀錄所示（114年度壢簡字第1485號卷第14頁），原告雖傳送「終止租賃契約協議書」予被告，然兩造未於該協議書簽名，被告亦未傳送任何允諾原告終止系爭租賃契約之意思表示予原告，難認兩造已合意終止系爭租賃契約，另依原告所提出桃園慈文郵局存證號碼第857號存證信函所示（114年度壢簡字第1485號卷第15-16頁），原告向被告表示「通知台端終止租賃合約，並請於文到10日內搬遷完畢及繳清積欠四個月之租金」、「台端114年3月10日起，未再支付租金，至今已積欠四個月租金，違反租賃契約之約定...」，依上開存證信函所示之內容，被告斯時乃積欠共4個月之租金，若扣除2個月之押租金（114年度壢簡字第1485號卷第6頁反面），被告僅有積欠2個月之租金，與上開規定「遲延給付『逾』2個月時」，尚有不符，是以，原告寄送上開存證信函催告被告繳納租金及終止系爭租賃契約時，被告既尚未積欠2個月以上之租金，則原告所為之催告，未生合法催告之效力，該催告既未生合法之效力，則原告主張其透過寄送存證信函之方式，向被告終止兩造間系爭租賃契約之意思表示，依照前揭之規定，自不生終止租賃契約之效力。
⑵惟原告於115年4月28日之本院辯論期日，經本院當庭確認以
「阮秀涓自114年3月10日起積欠租金迄今（即115年4月28日），以押租金抵充租金後，仍逾2個月未繳納租金，請阮秀涓於文到後14日內繳納積欠之租金，逾期仍未繳納，將逕終止租約，併請阮秀涓於終止租約後10日內，併同郭東明點交租賃物，若阮秀涓亦未會同點交，將依租賃契約第14條第2項之約定，視為完成點交」之事由催告被告（本院卷第72頁），該筆錄於115年5月11日寄存送達於桃園市政府警察局中壢分局中壢派出所，寄存日不算入，自115年5月12日計算10日期間，至115年5月21日午後12時發生送達效力，有本院送達證書可佐（本院卷第79頁），再自115年5月21日之翌日（即115年5月22日）起算催告期間14日，即自115年6月4日止，被告卻仍未遵期繳納系爭房屋之租金，且積欠之租金又已逾2個月（自114年3月10日起至115年4月28日，共13個月又19日，扣除2個月之押租金，共11個月又19日），則系爭租賃契約於上開催告期間屆滿之翌日即115年6月5日，生合法終止之效力。
㈡原告請求被告返還系爭房屋，有無理由？⒈所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。
⒉原告與被告簽立之系爭租賃契約，業經原告於115年6月5日合
法終止，而原告為系爭房屋之所有權人，有土地建物查詢資料在卷可佐（本院卷第95頁），被告又未提出任何事證證明其占有系爭房屋有何法律上權源，自屬無權占有，則原告基於所有權人之地位，起訴請求被告騰空遷讓返還系爭房屋予原告，自屬有據。
㈢原告請求被告給付積欠之租金共75,000元，有無理由？⒈原告與被告所簽立系爭租賃契約第3條約定「承租人每月租金
為新臺幣貳萬伍仟元整，每期應繳納壹個月租金，並於每月10日前支付，不得藉任何理由拖延或拒絕...」，有系爭租賃契約可佐（114年度壢簡字第1485號卷第6頁及反面）。
⒉原告主張被告自114年3月10日起迄至114年8月11日止，均未
遵期繳納系爭房屋之租金，而被告已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，故被告尚積欠原告自114年3月10日起迄至114年8月11日止之租金，共125,000元（計算式：114年3月10日起迄至114年8月11日止，總計5個月租金，則25,000元5＝125,000元），另原告於本院辯論期日稱其尚未扣除50,000元之押租金（114年度壢簡字第1485號卷第6頁反面、本院卷第72頁），則被告積欠原告之租金，再扣除押租金後，原告當得依系爭租賃契約第3條之約定，向被告請求給付積欠之租金共75,000元（125,000元－50,000元＝75,000元），原告此部分之主張，核屬有據。
㈣原告請求被告給付清理物品之費用共242,000元，有無理由？⒈兩造所簽立系爭租賃契約第14條第1、2項約定「租賃關係消
滅時，出租應即結算租金及第五條約定之相關費用，並會同承租人共同完成屋況及附屬設備之點交手續，承租人應將租賃住宅返還出租人並遷出戶籍或其他登記；前項租賃之一方未會同點交，經他方定相當期限催告仍不會同者，視為完成點交」、第18條約定「租賃關係消滅，依第十四條完成點交或視為完成點交之手續後，承租人仍於租賃住宅有遺留物者，除租賃雙方另有約定外，經出租人定相當期限向承租人催告，屆期仍不取回時，視為拋棄其所有權；出租人處理前項遺留物所生費用，得由第四條第一項規定之押金中抵充，如有不足，並得向承租人請求給付不足之費用」，另兩造於系爭租賃契約後附之「承租人負責修繕項目及範圍明細表」，以手寫之方式約定「租賃關係結束後，房客應將裝潢拆除，包含木板隔間拆除，牆壁以白色油漆粉刷，如有因裝潢產生之凹凸，亦須補平」，有系爭租賃契約暨承租人負責修繕項目及範圍明細表在卷可稽（114年度壢簡字第1485號卷第7頁反面至第8頁反面、第12頁）。
⒉原告於本院辯論期日稱向被告請求給付之242,000元為拆除裝
潢項目之費用，且原告所提出人間山脈設計工程有限公司之報價單所示項目，亦係被告所遺留等語（本院卷第73頁），並有上開報價單在卷可佐（114年度壢簡字第1485號卷第24頁），審酌上開報價單所示之工程名稱，包含前置作業工程、拆除工程（戶外騎樓、營業區域、儲物間及茶水間、壁紙工程及清運工程），該些工程內容確與原告所主張係被告於租賃系爭房屋之期間，就系爭房屋所為之裝潢一致，被告又已於相當時期受合法通知，未於言詞辯論期日到場爭執，亦未提出書狀作何聲明或陳述，依民事訴訟法第280條第3項前段準用第1項前段規定，視同自認，故可認原告主張拆除上開報價單所示之裝潢項目，確為被告所為，另依兩造上開所簽立「承租人負責修繕項目及範圍明細表」之約定內容，被告既已允諾其應拆除所為之裝潢，被告卻未予以拆除，則原告依系爭租賃契約之約定，向被告請求拆除其所為裝潢之費用，共計242,000元，自屬有據，確有理由。
㈤末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段及第203條分別定有明文。經查：原告向被告請求給付租金之款項，屬無確定期限，又係以支付金錢為標的，則原告請求自起訴狀繕本送達被告之翌日起，起算遲延利息，自屬有據，而起訴狀繕本於114年12月5日寄存送達於桃園市政府警察局中壢分局中壢派出所，寄存日不算入，自114年12月6日計算10日期間，至114年12月15日午後12時發生送達效力，有本院送達證書可佐（本院卷第37頁），故原告向被告請求自114年12月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，亦屬有據。
四、綜上所述，原告主張依系爭租賃契約之法律關係及所有權人之地位，請求被告將系爭房屋騰空遷讓返還予原告，及請求被告給付75,000元暨自114年12月16日起至清償日止，按週年利率5％計算之遲延利息，及拆除系爭房屋之裝潢費用242,000元，皆有理由，應予准許。
五、本判決主文第二項、第三項部分，所命被告給付原告之訴訟標的金額均未逾50萬元，依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，應依職權宣告假執行。又本院併依民事訴訟法第392條第2項規定，依職權宣告被告就主文第二項、第三項部分，預供擔保得免為假執行。
六、本件事證已臻明確，原告其餘主張攻擊防禦方法，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不予以一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
民事第五庭法 官 潘曉萱以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 31 日
書記官 黃心姿