臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第383號原 告 余致賢訴訟代理人 張曼隆律師被 告 游輝得上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年5月21日辯論終結，判決如下：
主 文ㄧ、被告應將門牌號碼「桃園市○○區○○村0鄰○○○0○00號」房屋1、2樓騰空遷讓返還予原告。
二、被告應給付原告新臺幣18萬2312元，及自民國115年1月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
三、被告應自民國114年10月1日起至返還第一項所示房屋之日止，按月給付原告新臺幣4萬6371元。
四、被告應給付原告新臺幣13萬9113元，及自民國115年1月17日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
五、原告其餘之訴駁回。
六、訴訟費用由被告負擔。
七、本判決第一項，於原告以新臺幣55萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣164萬7450元為原告預供擔保，得免為假執行。
八、本判決第二項，於原告以新臺幣6萬1千元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣18萬2312元為原告預供擔保，得免為假執行。
九、本判決第三項各到期部分，於原告每期以新臺幣1萬6千元為被告供擔保後，得就各期為假執行。但若被告每期以新臺幣4萬6371元為原告供擔保後，得免為假執行。
十、本判決第四項，於原告以新臺幣4萬7千元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣13萬9113元為原告預供擔保，得免為假執行。
十一、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言辯期日到場，經核均無民事訴訟法第386條情形，爰依原告聲請由其一造辯論而為判決。
二、原告主張略以：被告前於民國109年10月1日向原告承租其所有門牌號碼桃園市○○區○○村0鄰○○○0○00號房屋1、2樓（下稱系爭房屋），約定租賃期間1年，並簽立房屋租賃契約書（下稱系爭契約），嗣兩造陸續以口頭續約，並依系爭契約特別條款約定，每年調漲租金3％。詎兩造以口頭續約至114年9月30日後，被告竟自114年5月起即未繳納租金，亦積欠水費457元未支付，原告遂於114年9月8日以存證信函催告被告清償租金，如逾期未給付，則本次租期屆至後，即不再續租，惟被告迄今仍未清償。兩造約定之租期既已屆滿，被告占有系爭房屋即無合法權源，自屬無權占有，並因此獲有相當於租金之不當得利，致原告受有無法使用收益該屋之損害，爰依民法第445條、第767條第1項前段，請求被告遷讓返還系爭房屋，並依系爭契約約定及民法不當得利之法律關係，請求被告清償積欠之租金及給付相當租金之不當得利。又因被告迄今仍未遷讓交還房屋，另依系爭契約第6條之約定，原告亦得向被告收取租金5倍之違約金。並聲明：⒈被告應將系爭房屋騰空遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告租金18萬1855元及水電費457元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒊被告應自114年10月1日起，按月給付原告4萬6371元至騰空返還系爭房屋之日止。⒋被告應給付原告違約金115萬9275元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。⒌願供擔保請准宣告假執行。
三、被告未於言辯期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。
四、本院之判斷：㈠查原告主張之前揭事實，業據提出系爭房屋之自用農舍使用
執照、113年房屋稅繳款書、系爭契約、存證信函、占用情形照片數張等在卷為憑（桃簡卷第5-17頁），與其所述互核相符，足信有據；又被告經合法通知，未於言辯期日到場爭執，復未提出書狀答辯以供本院斟酌，依民事訴訟法第280條第3項準用第1項規定，視同自認，是堪信原告之前揭主張為真實。
㈡按租約終止後，出租人除得本於租賃物返還請求權，請求返
還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物（參最高法院75年台上字第801號裁判意旨）。查兩造之租約經口頭續約，租期延長至114年9月30日止，經原告於114年9月8日以存證信函催告被告給付積欠之租金及水費，並通知被告租期屆滿不續約，應依約返還系爭房屋（桃簡卷第11-12頁），惟被告未予理會，迄今仍占有系爭房屋，是原告既為系爭房屋之出租人及所有權人，且被告於兩造租賃關係終止後即屬無權占有系爭房屋，則原告依前揭法律說明，請求被告將系爭房屋騰空返還原告，洵屬有據，應予准許。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金，民法第439條前段定有
明文。又押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力（參最高法院104年度台上字第1569號判決意旨）。依系爭契約第19條約定：「交付房屋日起，房屋之水電費…等費用由乙方（即被告）負擔。」（桃簡卷第9頁）。查被告自114年5月起即未繳納租金，迄至同年9月止，共積欠23萬1855元（4萬6371元×5個月），並有水費457元尚未繳納，經原告以上開存證信函催告後仍未給付，業如前述，則原告向被告請求未繳納之房租及水費，以押租金抵充後，共18萬2312元（23萬1855元－押租金5萬元＋水費457元），即屬有據，亦應予准許。㈣復按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又租賃關係消滅後，承租人繼續占用租賃標的物，可能獲得相當於租金之利益，出租人因而受有不能使用收益之損害，顯亦侵害出租人之權利，此亦為社會通常之觀念，再無權占有他人房地，可能獲得相當於租金之利益（參最高法院61年台上字第1695號裁判意旨）。查本件兩造間租賃關係既已終止，則被告繼續占有系爭房屋即屬無權占有，並獲有相當於租金之利益，復參酌兩造約定之每月租金為4萬6371元，則原告以此金額作為計算不當得利損害賠償金之標準，自屬合理。準此，原告請求自本件租賃關係終止翌日即114年10月1日起至返還系爭房屋之日止，按月給付相當於租金之不當得利4萬6371元，當屬有據。㈤另就違約金之部分，依系爭契約第6條係載「乙方（即被告）
於租期屆滿時，除經甲方（即原告）同意續租外，應即日將租賃房屋按原狀遷空交還甲方，…。如不及時遷讓交還房屋時，甲方每月得向乙方請求按照租金5倍之違約金至遷讓完了之日止，乙方及連帶保證人均不得異議。」，其違約金之起算日應以租期屆滿後，被告仍未返還系爭房屋時，方自租期屆滿隔日起算。而原告就此部分主張自被告未遵期繳納租金之114年5月起算，請求至同年9月止計5個月之違約金共115萬9275元，與契約之約定尚有未合。惟考量被告於租約屆滿後仍迄未騰空返還系爭房屋，確有於租期屆滿後仍占有系爭房屋之違約情事，且原告亦已於租約終止前通知被告期滿不續約等情，及參酌民法第252條(違約金之酌減)規定與其他一切情狀，本院認本件原告得請求之違約金，應以3個月租金即13萬9113元為適當。
㈥末按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經
其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任。依督促程序送達支付命令者，與催告有同一之效力；又遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條亦規定甚明。本件原告請求被告給付積欠之租金、水費及違約金部分屬無確定期限之債，又係以支付金錢為標的，而被告至遲於115年1月17日已收受起訴狀繕本，有本院調解意願查詢書可憑（本院卷第35頁），則依上開規定，本院認原告請求自起訴狀繕本送達翌日即115年1月17日起加計法定遲延利息，於法有據。
五、綜上所述，原告依租賃物、所有物返還請求權之規定請求被告將系爭房屋遷讓返還予原告，並依系爭租約之約定及民法租賃、不當得利之法律關係，請求被告給付18萬2312元（租金＋水費）、違約金13萬9113元及法定利息，併自114年10月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付原告4萬6371元，均為有理由，應予准許。至逾此部分之請求，則尚屬無據，不應准許。另原告陳明願供擔保聲請宣告假執行，經核就原告勝訴之部分並無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之，並按民事訴訟法第392條第2項規定依職權宣告如被告預供擔保，得免為假執行。至原告逾此範圍之假執行聲請，則屬無據，爰併予駁回。
六、本件事證已明，原告其餘陳述及證據，經本院斟酌後認均不足以影響判決結果，爰不另逐一論述。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
民事第二庭 法 官 周玉羣以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 6 月 30 日
書記官 何浚騰