臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第312號原 告 陳冠儒
王建達共 同訴訟代理人 邱奕澄律師複 代理人 余竑緯律師被 告 浪漫貴族大廈管理委員會法定代理人 黃國華訴訟代理人 詹連財律師上列當事人間請求返還停車位等事件，於民國115年4月8日辯論終結，本院判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告2人前於民國113年2月28日向訴外人劉月雲購買門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號3樓(即桃園市○○區○○段000○號建物，下稱系爭768建號建物)、2號3樓(即桃園市○○區○○段000○號建物，下稱系爭793建號建物)之房屋(以下合稱系爭2房屋)，及系爭2房屋之坐落基地桃園市○○區○○段000地號土地(下稱系爭219地號土地)，並有簽訂買賣契約(下稱系爭買賣契約)，約定由系爭793建號建物取得地下2層編號升降機械車位1到8號、機械平面車位18、20、24號，由系爭793建號建物取得升降機械車位編號9至16號、機械平面車位25、27、28號，以及系爭2房 屋所在1樓及坐落系爭219地號土地之平面車位2個(以下合稱系爭2個車位)，其中編號31號之車位分配予系爭793建號建物所有權人即原告Ａ０１使用，編號32號之車位則分配予系爭768建號建物所有權人即原告Ａ０４使用。該社區使用執照圖說之1樓平面圖確實劃設有編號3
1、32號之車位，足見是位於系爭2房屋所屬公寓大廈之共用部分，系爭768、793建號建物是在84年11月2日以買賣為原因登記於建商劉月雲名下，建商是保留編號31、32號車位自用而未售出，原告與劉月雲之系爭買賣契約也有清楚記載車位編號，亦可認共有人間對於系爭2車位之分配及使用方法早有合意並有分管契約約定存在，分管契約對於受讓人應繼續存在，且有單獨管理權；且原告2人為使用系爭2個車位，因而向桃園市政府建築管理處(下稱建管處)申請回復停車格線，亦經建管處同意並劃設有系爭2個車位之格線，惟被告竟於114年6月12日寄發律師函告知原告2人並無系爭2個車位之所有權及使用權，且被告已擬於系爭2車位設置柵欄管車輛進出，被告嗣後也於系爭2個車位處設置障礙物排除原告2人使用，屬無權占有且妨害原告2人對於系爭2個車位之使用權。爰依民法第767條規定提起本訴，並聲明：被告應將坐落系爭219地號土地上如附圖所示編號31號車位騰空返還予原告Ａ０１，將如附圖所示編號32號車位騰空返還予原告Ａ０４，並不得塗銷停車位格線、設置障礙物或其他一切阻止或妨礙原告使用停車位之行為。
二、被告則以：系爭2個停車位自浪漫貴族大廈社區(下稱系爭社區)興建迄今，從未有住戶表明所有權(包含劉月雲)，也未曾提供住戶停放，雖使用執照圖說有標示系爭2個車位，但系爭2個車位係位於法定空地上，並非建物持分，應屬全體住戶共同持有，法定空地依法自不得單獨讓與、分割或移轉。而原告提出與劉月雲之系爭買賣契約雖有記載系爭2個車位，但劉月雲係以不存在之車位所有權作為買賣標的，原告應向劉月雲主張瑕疵擔保責任，並不得以系爭買賣契約主張即為系爭2個車位之所有權人。況且系爭768、793建號建物之謄本記載內容也不足認包含系爭2個車位之所有權，原告本非系爭2個車位之所有權人；而系爭社區未曾就系爭2個停車位成立分管契約，也未有約定分管給劉月雲之約定，原告應自行舉證確實有分管契約之存在，否則不得主張因繼受分管契約而為系爭2個停車位之所有權人等語，以資抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原告2人主張其等前向劉月雲購買門牌號碼桃園市○○區○○路000巷00號3樓、2號3樓房屋(即系爭768、793建號建物)，及系爭2房屋之坐落基地即系爭219地號土地(權利範圍分別為100000分之504、100000分之658)，並於113年2月28日簽訂系爭買賣契約，原告Ａ０４、陳建儒則於113年6月18日分別登記為系爭768、793建號建物之所有權人乙節，有系爭買賣契約、系爭768、793建號建物謄本、系爭219地號土地謄本等件附卷可憑(見本院卷第19至29、207至210、213至216頁)，上情為被告所不爭執，是上情堪以認定。
四、原告2人主張其等因系爭社區共有人間之分管契約而取得系爭2個車位之所有權及使用權，故請求被告騰空遷讓返還系爭2個車位，並不得妨礙原告2人使用系爭2個車位等情，為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為：(一)系爭社區就系爭2個車位是否有成立分管契約？(二)原告2人是否因分管契約取得系爭2個車位之使用權？(三)原告2人請求被告騰空遷讓返還系爭2個車位，並不得妨礙原告2人使用系爭2個車位，有無理由？經查：
㈠本件無從認定系爭社區有就系爭2個車位有成立分管契約。
⒈按共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得其他共有人
全體同意。共有人間就共有物之全部劃定範圍，各自占用共有物之特定部分而為管理者，為共有物之分管契約，尚非法所不許。次按民法第818條固規定：各共有人按其應有部分，對於共有物之全部，有使用收益之權。惟上開規定係指共有物尚未經共有人為分管之約定時，始有其適用。倘共有人就共有物已為分管之約定，各共有人即得就各自分管部分為使用收益。又倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束（最高法院100年度台上字第1776號、91年度台上字第2477號判決意旨、司法院大法官釋字第349號解釋參照）。復按同一建物所屬各種共同使用部分，未能依同規則第69條第1項規定辦理者，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有。但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外，共用建物原始登記時之土地登記規則第72條第1款（修正後現為第81條第1項）有明文規定。公寓大廈管理條例係於84年6月28日公布，同年月30日施行，該條例施行之前，倘公寓大廈區分所有建物大樓地主、起造人或建商與各承購戶，定明停車位之使用權及其範圍者，應可解釋為該大樓共有人成立分管契約，具有拘束各該分管契約當事人之效力，為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，仍應受分管契約之約束。公寓大廈管理條例施行之前，倘大樓之原地主、建商與各承購戶，就屬地下室作為停車場之管理使用範圍，訂有分管之約定，應解為該大樓共有人已默示同意成立分管契約；為維持共有物管理秩序之安定性，若受讓人知悉有該分管契約，或有可得知之情形，自應受其拘束（最高法院110年度台上字第1704號判決意旨參照）。復按公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分。公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者，為約定專用部分（管理條例第3條第4款、第5款規定參照），而如同條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，則不得約定為專用部分而成為專用權之客體，其以不得為專用權客體之共有部分，約定供特定區分所有人專用者，固應認係違反強制或禁止規定而為無效。然公寓大廈共用部分之法定空地，若非屬同條例第7條各款規定之情形者，參照同條例第16條第2項、第58條規定，應仍得約定由區分所有人之特定人有專用使用權而為約定專用權之客體。又約定專用權人就約定專用之共用部分之使用，依同條例第15條第1項、第9條第2項、第3項規定，本應依使用執照所載用途及規約使用，不得擅自變更，且不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定(最高法院103年度台上字第2247號民事判決意旨參照)。經查：
⑴系爭2房屋係於84年7月7日建築完成，有系爭2房屋建物謄本
在卷可參(見本院卷第207、213頁)，依前開說明本得就共同使用部分另編建號單獨登記為各相關區分所有權人共有。
⑵惟原告2人主張之系爭2車位係位於系爭社區之A、B棟建物中
間之空地之平面車位，並非位於系爭社區之建物內，而系爭社區使用執照存根顯示第一層為店舖及停車空間，有系爭2車位現況照片3張、使用執照圖說、使用執照存根等件在卷可稽(見本院卷第31至39頁)；又依照系爭768、793建號建物謄本所載，其共有部分為桃園市○○區○○段000○000○000○號(見本院卷第207、213頁)，則系爭2車位既然並非位於建物內部，而係室外之平面車位，固不足認系爭社區之建物區分所有權人共有部分。
⑶然依照使用執照存根所示，系爭社區之建築地號位於建國段2
19、220、221、224-1、225、225-2地號土地，而系爭219地號土地謄本顯示，系爭219地號土地係合併自220、221、224之1、225、225之2地號土地等情，有使用執照存根、系爭219地號土地謄本附卷可參(見本院卷第39、209頁)；故堪認並非位於區分所有建物內之系爭2車位，應係坐落系爭219地號土地，依前開實務見解，即便係法定空地，如非公寓大廈管理條例第7條第1款至第5款所列之區分所有人生活利用上不可或缺之共用部分，仍得由區分所有權人約定為約定專用。⑷惟因被告否認有分管契約存在，則應由原告先行證明系爭社
區區分所有權人有就系爭2車位成立應由系爭768、793建號建物所有人使用之分管契約存在。
⒉被告表示系爭社區興建迄今未曾提供包含原告2人前手劉月雲
之住戶停放，本無從認定共有人間曾成立系爭2車位可供特定住戶停放之分管契約存在；又原告自承為使用系爭2車位還向建管處申請回復停車格線，足見系爭2車位所在位置，先前並無停車格線存在，益證系爭219地號土地共有人並未成立系爭2車位所在位置係由系爭768、793建號建物所有權人專用之分管契約；原告主張本無可採。
⒊又原告主張係透過建商與系爭社區各區分所有權人成立分管契約云云。經查：
⑴依照使用執照存根所示，起造人為長旺建設有限公司，而原
告2人係向劉月雲購入系爭768、793建號建物，系爭768、793建號建物均於84年9月30日為第一次登記，劉月雲則於84年11月2日因買賣而登記為系爭2房屋之所有權人，有使用執照存根、系爭768、793建號建物之異動索引查詢資料附卷可參(見本院卷第39、211、217頁)。足見劉月雲係向長旺建設有限公司買下系爭768、793建號建物，劉月雲並非建商，而係系爭2房屋之第一手買受人；是原告主張因係向建商劉月雲購入系爭2房屋，因而與其他區分所有權人成立分管契約，顯有誤認。
⑵又經本院與原告確認為何認為劉月雲為建商，原告稱原本建
商是長水建設，負責人為劉王水錦，劉王水錦為劉月雲的媽媽等語(見本院卷第186至187頁)；則原告已自承劉月雲僅為建商負責人之女兒，益證原告向劉月雲購入系爭2房屋，並非直接向建商購入，自無可能透過建商與其他區分共有人成立分管契約。
⑶而原告一再聲請傳喚劉月雲，先表示劉月雲即是建商，故由
劉月雲約定將系爭2車位分配予原告使用(見本院卷第167頁)，嗣又改稱劉月雲係經建商授權締結買賣契約(見本院卷第188頁)；姑不論原告先後說詞不一，而難認可採，且無論是何種說法，均係主張原告在與劉月雲簽訂系爭買賣契約時，因而透過建商與其他區分共有人成立分管契約，但劉月雲並非建商，而係向建商購屋之第一手買受人，已如前述；且劉月雲向建商購入系爭2房屋後即為系爭2房屋之所有權人，根本不須他人授權始能處分出售系爭2房屋，原告上開說法均不足採信。除非劉月雲向建商購入系爭2房屋即有約定系爭2車位由劉月雲專用，始足認有分管契約之存在，是原告本件主張確實無理由。
⑷再徵諸系爭買賣契約第17條特別約定事項第3項約定「本案車
位位置、數量依謄本持分，實際車位位置、數量由買方自行處理(實際車位位置及數量未確定)」，有系爭買賣契約附卷可參(見本院卷第21頁)；依上開約定內容可知原告在與劉月雲簽訂系爭買賣契約時，根本無從特定車位之位置及數量，顯然系爭社區區分所有權人之間或建商與系爭社區區分所有權人之間從未有約定將系爭2車位特定由劉月雲即系爭768、793建號建物所有權人專用之分管契約存在。
⑸雖系爭買賣契約後有檢附增補契約書(下稱系爭增補契約書)
，第5條約定並記載「本案1樓平面車位2個，編號31、32號分別為793、768建號各1個」，有系爭增補契約書在卷可稽(見本院卷第29頁)；然系爭買賣契約書與系爭增補契約書之簽訂日期雖均記載為113年2月28日，然若簽約當天即可確定車位位置及編號，為何不待確認後再行簽約，而係在系爭買賣契約記載「實際車位位置、數量由買方自行處理(實際車位位置及數量未確定)」，又補簽系爭增補契約書？故依常情判斷，系爭增補契約書極有可能係在簽訂系爭買賣契約書之後才簽訂。既然系爭2房屋出售人即劉月雲須另行費時確認車位所在，自無從認定系爭2車位原本即屬劉月雲專用，更無從以系爭買賣契約書、系爭增補契約書認定劉月雲對於系爭2車位有何處分使用之權限。
⒋從而，原告主張系爭社區有就系爭2個車位成立分管契約乙節，顯無理由。
㈡原告既未能證明系爭社區有就系爭2車位成立分管契約予系爭
768、793建號建物所有權人專用，已如前述，則原告即便係向系爭社區區分所有權人之一即劉月雲購入系爭768、793建號建物，也無從取得系爭2個車位之使用權。是原告本件請求被告騰空遷讓返還系爭2個車位，並不得妨礙原告2人使用系爭2個車位，並無理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條規定，請求被告應將坐落系爭219地號土地上如附圖所示編號31號車位騰空返還予原告Ａ０１，將如附圖所示編號32號車位騰空返還予原告Ａ０４，並不得塗銷停車位格線、設置障礙物或其他一切阻止或妨礙原告使用停車位之行為，均為無理由，應予駁回。
六、原告雖有聲請傳訊證人劉月雲，以證明建商劉月雲有約定將系爭2個車位分配由原告使用；然劉月雲並非建商，自無從未經區分所有權人決議，自行將系爭2個車位分配由原告2人使用，自無傳訊之必要。從而，本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 5 月 11 日
民事第四庭法 官 丁俞尹以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後 20 日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 5 月 12 日
書記官 張禕行依民事訴訟書狀規則第 5 條規定：當事人未依格式或記載方法製作書狀，經法院定期間通知其補正，而未補正或未能補正符合規定之書狀者，法院得拒絕其書狀之提出，不列為訴訟資料；其嗣後再就同一事由提出未依格式或記載方法製作之書狀者，不生效力，法院毋庸處理。
當事人於前項期間內補正者，視同於原書狀到院時已提出；逾期始提出符合規定之書狀者，為新提出之書狀。
當事人未依第一項規定補正前，法院得不將書狀分與法官辦理。