臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第339號原 告 詹清惠被 告 詹富雄
陳淑貞兼 上一人訴訟代理人 陳淑芬上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國115年4月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、兩造共有坐落桃園市○○區○○段000000000地號土地（面積2,6
47.71平方公尺）准予變價分割，所得價金由兩造依附表一「應有部分比例（訴訟費用負擔比例）」欄所示之比例分配。
二、訴訟費用由兩造依附表一「應有部分比例（訴訟費用負擔比例）」欄所示之比例負擔。
事實及理由
壹、程序方面被告詹富雄未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、原告主張：
㈠、兩造共有坐落桃園市○○區○○段000000000地號之土地（下稱系爭土地，應有部分比例如附表一所示），面積共2,647.71平方公尺，惟系爭土地為耕地，若以原物分割方式，恐難符合農業發展條例第16條所規定之每宗耕地分割後每人所有面積須達0.25公頃之要求，因認將系爭土地以變價分割方式分割，而以價金平均分配予各共有人，應最符合全體共有人利益，爰依民法第823條第1項前段、第824條第2項第2款規定提起本件訴訟等語。
㈡、聲明：兩造共有系爭土地予以變賣，所得價金由兩造按應有部分比例分配之。
二、被告則以：
㈠、被告陳淑貞、陳淑芬：同意兩造共有之系爭土地採變價分割方式分割等語。
㈡、詹富雄未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作任何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
㈠、原告就如附表一所示之系爭土地請求法院裁判分割，為有理由：
１、按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限；分割之方法不能協議決定，或於協議決定後因消滅時效完成經共有人拒絕履行者，法院得因任何共有人之請求，命為下列之分配：一、以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人。二、原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；或以原物之一部分分配於各共有人，他部分變賣，以價金分配於各共有人。民法第823條第1項、第824條第2項均定有明文。
２、原告就系爭土地請求法院准予分割，並提出第一、三類土地登記謄本為證（見本院114年度壢司調字第108號卷第13至第16頁、第25至第27頁）。經查，兩造為系爭土地之全體共有人，且系爭土地並無因物之使用目的不能分割之情事，兩造間亦未定有不分割之期限，復無法就分割方法達成協議，是原告依照民法第824條第2項請求法院裁判分割系爭土地，於法有據，應予准許。
㈡、系爭土地應以變價分割之方式最為適當：
１、按定共有物分割之方法，固可由法院自由裁量，但亦須以其方法適當者為限。又法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院90年度台上字第1607號、88年度台上字第600號判決意旨參照）。
２、按每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃者，不得分割。但有下列情形之一者，不在此限：⑴因購置毗鄰耕地而與其耕地合併者，得為分割合併；同一所有權人之二宗以上毗鄰耕地，土地宗數未增加者，得為分割合併。⑵部分依法變更為非耕地使用者，其依法變更部分及共有分管之未變更部分，得為分割。⑶本條例89年1月4日修正施行後所繼承之耕地，得分割為單獨所有。⑷本條例89年1月4日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。⑸耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有。⑹非農地重劃地區，變更為農水路使用者。⑺其他因執行土地政策、農業政策或配合國家重大建設之需要，經中央目的事業主管機關專案核准者，得為分割。前項第3款及第4款所定共有耕地，辦理分割為單獨所有者，應先取得共有人之協議或法院確定判決，其分割後之宗數，不得超過共有人人數。農業發展條例第3條第11款、第16條分別定有明文。
３、是以，系爭土地分割有以下之限制，無從按各共有人之應有部分比例使各共有人均獲原物分配：
⑴、系爭土地之使用分區為特定農業區，使用土地類別為農牧用
地（見本院114年度壢司調字第108號卷第13至第16頁、第25至第27頁），屬農業發展條例第3條第11款之耕地，如欲分割，除符合第16條第1項各款但書情形者外，應受最小面積單位0.25公頃之限制，有桃園市中壢地政事務所回覆本院之回函可查（見本院卷第47至第50頁）。
⑵、至農業發展條例第16條第1項規定符合各款但書情形者，固然
得例外不受最小單位面積之分割限制，惟依卷內所附之系爭土地之土地登記第一類謄本記載（見本院114年度壢司調字卷第25頁），系爭土地所有權人間之共有關係並非因繼承而產生，不符該條項第3款所稱「89年1月4日修正施行後所繼承之耕地」之例外，又系爭土地之最新共有事實發生於000年00月0日（原告、被告詹富雄因拍賣取得系爭土地之應有部分），亦不符合該條項第4款規定之「89年1月4日修正施行前之共有耕地」之例外，該條項其餘各款例外情形，均與系爭土地之共有情形不符。
⑶、據此，系爭土地面積僅2,647.71平方公尺（即約0.26公頃）
，又非農業發展條例規定之例外不受分割限制情形，若採原物分割方式，顯然難以符合農業發展條例第16條所規定之分割後每人所有面積需達0.25公頃之要求，自無從按各共有人之應有部分比例使各共有人均獲原物分配。
４、系爭土地共有人之意願方面：原告主張採變價分割方式分割系爭土地最符合全體共有人利益（見本院114年度壢司調字第108號卷第9頁），被告陳淑貞、陳淑芬則表示同意變價分割（見本院卷第60頁），被告詹富雄經合法通知（送達證書見本院卷第55頁）但未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀加以爭執。據此，採行變價分割方式，應最符合系爭土地多數共有人之意願。
５、經濟效益方面：系爭土地面積僅2,647.71平方公尺，因農業發展條例第16條之限制，無法以原物分配方式分配於全體共有人。因此，若欲採行原物分配方式，僅能將系爭土地分配予部分共有人，並由取得土地之部分共有人以金錢補償其他未受分配之共有人，惟金錢補償制度欠缺市場競價機制介入，僅能以公告現值估算補償金額，所能發揮之經濟效益有限；惟若採變價分割方式，能使系爭土地進入公開市場流通，透過市場自由競價之機制，使有意願且具備資力、開發能力或欲整併鄰近土地之第三人，得以最高市場價格買受。此舉不僅可活絡土地之經濟交易，全體共有人亦可按其應有部分比例，公平受領市場最高額之價金分配。又變價分割雖係將共有物拍賣予第三人，然依民法第824條第7項規定，變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，是採行變價分割，若部分共有人對系爭土地具有特殊情感、資力或開發計畫，仍得藉由行使優先承買權而取得整筆土地之單獨所有權。據此，採行變價分割方式，不僅能使所有權單純化，更能以市場競價機制促進資源利用效率，並兼顧欲保留土地之共有人權益。
四、綜上所述，系爭土地依其使用目的並非不能分割，共有人間亦無不能分割之約定，然迄今未能協議分割，原告本於共有人之地位，提起本件訴訟請求裁判分割，即屬正當。本院綜合斟酌系爭土地之法定分割限制、使用現況、多數共有人之意願，以及整體土地之經濟效用，認將系爭土地予以變價分割，所得價金按照兩造應有部分比例分配（如附表一所示），不僅能發揮系爭土地之最大經濟價值，對全體共有人而言亦最為公平有利，實屬最適當之分割方法。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
六、又分割共有物之訴具非訟事件之性質，分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧共有人之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，仍應由全體共有人各按應有部分比例負擔，方屬事理之平，爰諭知如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第80條之1。中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
民事第三庭 法 官 卓立婷附表一：系爭土地權利內容地號 面積（平方公尺） 應有部分比 例（訴訟費 用負擔比 例） 備註 觀音區塔腳段0000-0000地號 2,647.71 陳淑芬：1/3 陳淑貞：1/3 詹富雄：1/6 詹清惠：1/6 1.使用分區為特定農業區，使用地類別為農牧用地。 2.公告土地現值為新臺幣3,100元/平方公尺（民國114年1月）。以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 4 月 30 日
書記官 李芝菁