臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第547號原 告 王秀靜訴訟代理人 江鶴鵬律師被 告 蕭秋英
林淑惠上 一 人訴訟代理人 林靜儀被 告 林育伶訴訟代理人 林明哲被 告 陳志賢
游蕙如上 一 人訴訟代理人 游張妥被 告 黃勝楠上列當事人間請求核定租金等事件，本院於民國115年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。查原告起訴時訴之聲明為：㈠核定被告蕭秋英、林淑惠、林育伶等就其等所有門牌號碼為桃園市○○區○○○○街000號房屋（桃園市○○段0000○號建物，下稱117號房屋）占有原告所有桃園市○○段00地號土地（下稱系爭基地）應有部分5965/0000000，及自民國110年12月2日起每年應連帶給付原告租金新臺幣（下同）21,940元。㈡核定被告陳志賢就其所有門牌號碼為桃園市○○區○○○○街000號2樓房屋（桃園市○○段0000○號建物，下稱121號2樓房屋）占有原告受信託管理之系爭基地應有部分9497/0000000，及自112年1月18日起每年應給付原告租金17,459元。㈢核定被告游蕙如就其所有門牌號碼為桃園市○○區○○○○街000號5樓、6樓房屋（桃園市○○段0000○0000○號建物，下稱121號5、6樓房屋）占有原告受信託管理之系爭基地應有部分9497/0000000，及自112年1月18日起每年應給付原告租金17,459元。嗣原告於115年5月15日追加黃勝楠為被告，除上開三項訴之聲明外，原告具狀追加訴之聲明第四項：「核定追加被告黃勝楠就其所有門牌號碼為桃園市○○區○○○○街000號8樓房屋（桃園市○○段0000○號建物，下稱121號8樓房屋）占有原告受信託管理之系爭基地應有部分9497/0000000，及自112年9月19日起每年應給付原告租金17,459元。」核原告上開訴之追加，乃基於同一基礎事實，依前揭規定，應予准許。
二、被告陳志賢、黃勝楠經受合法通知，無正當理由，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情事，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告主張：㈠被告蕭秋英、林淑惠、林育伶為117號房屋之所有權人，被告
游蕙如為121號5、6樓房屋之所有權人，被告陳志賢、黃勝楠分別為121號2樓房屋、121號8樓房屋之所有權人，原告則為桃園市○○區○○○街000號（受訴外人戴細雪信託管理）、泰昌十二街121號3樓房屋（下分稱宏昌六街256號、121號3樓房屋）之所有權人，上開區分所有建物均位於尊龍庭園社區（下稱系爭區分所有建物），並座落於系爭基地上，系爭基地面積為2966.32平方公尺。
㈡原告所有之宏昌六街256號房屋（受訴外人戴細雪信託管理）
其專有部分面積為71.82平方公尺，若依專有部分比例計算，原告就系爭基地登記應有部分應為9497/0000000，然宏昌六街256號房屋現有系爭基地之應有部分為29794/0000000，是宏昌六街256號房屋原告就系爭基地之應有部分溢有20297/0000000。
㈢原告所有之121號3樓房屋其專有部分面積為86.63平方公尺，
若依專有部分比例計算，原告就系爭基地登記應有部分應為9497/0000000，然121號3樓房屋現有系爭基地應有部分為18501/0000000，是121號3樓房屋原告就系爭基地之應有部分溢有9004/0000000。㈣被告蕭秋英、林淑惠、林育伶所有之117號房屋其專有部分面
積為122.32平方公尺，被告蕭秋英、林淑惠、林育伶所有系爭基地之應有部分為共為19340/0000000，然若依117號房屋其專有部分面積依比例計算，被告蕭秋英、林淑惠、林育伶就系爭基地之應有部分應為10800/0000000，是117號房屋有就系爭基地之應有部分應有短少5965/0000000，是被告蕭秋英、林淑惠、林育伶已侵害原告就系爭基地之應有部分5965/0000000。
㈤被告陳志賢所有之121號2樓房屋其專有部分面積為86.63平方
公尺，被告陳志賢所有系爭基地之應有部分為9497/0000000，然若依121號2樓房屋其專有部分面積依比例計算，被告陳志賢就系爭基地之應有部分應為9497/0000000，是121號2樓房屋有就系爭基地之應有部分應有短少9497/0000000，是被告陳志賢已侵害原告就系爭基地之應有部分9497/0000000。
㈥被告游蕙如所有之121號5、6樓房屋，其專有部分面積為均86
.63平方公尺，被告游蕙如所有系爭基地之應有部分為28491/0000000，然若依121號5、6樓房屋其專有部分面積依比例計算，被告游蕙如就系爭基地之應有部分應為18994/0000000，是121號5、6樓房屋有就系爭基地之應有部分應有短少9497/0000000，是被告游蕙如已侵害原告就系爭基地之應有部分9497/0000000。㈦被告黃勝楠所有之121號8樓房屋其專有部分面積為86.63平方
公尺，被告黃勝楠所有系爭基地之應有部分為9497/0000000，然若依121號8樓房屋其專有部分面積依比例計算，被告黃勝楠就系爭基地之應有部分應為9497/0000000，是121號8樓房屋有就系爭基地之應有部分應有短少9497/0000000，是被告黃勝楠已侵害原告就系爭基地之應有部分9497/0000000。
㈧被告及其前手就其坐落基地在辦理取得土地所有權登記時，
故意向管轄之地政事務所短報其基地應合法登記之持分數，藉以逃避部分地價稅之徵繳，而致其等房屋基地面積分別逾越其等目前在地政機關所登記之持分面積，進而長期無權占用原告如上開所示系爭基地之應有部分土地面積，被告因而受有不當得利，並致原告受有損害，爰類推適用民法第425條之1、土地法第97條請求酌定租金，並依民法第184條、第179條請求被告侵害原告所有權，所受之相當於租金之不當得利等語。並聲明：如上述追加後之聲明所示。
二、被告部分：㈠被告蕭秋英、林育伶、陳志賢、游蕙如、黃勝楠均以：被告
均以合法管道取得系爭區分所有建物之各戶，並無原告所稱前手有故意向管轄之地政事務所短報其基地應合法登記之持分數，藉以逃避部分地價稅之徵繳等情，故應無所謂土地持分不足、無權占有等情；本件亦無符合民法第425條之1土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人之情形，自不得類推適用，原告請求應屬權利濫用等語。並聲明：原告之訴駁回。
㈡被告林淑惠則以：
答辯理由同蕭秋英、林育伶、陳志賢、游蕙如、黃勝楠外，系爭區分所有建物座落於系爭基地之上，系爭區分所有建物專有部分面積與系爭基地持分雖有不相當之情形，但系爭區分所有建物之所有權人均已接受上開情形，並實行已久，足認系爭區分所有建物之所有權人已就系爭基地之使用成立默示分管契約等語。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠本件並無類推適用民法第425條之1之餘地：
⒈按民法第425條之1規定：「土地及其土地上之房屋同屬一人
所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」次按民法第425條之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，須土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形，始有其適用（最高法院94年度台上字第551號判決意旨參照）。另按所謂類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似事項之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。換言之，因兩事項間具有本質上之類似性，依法律規範意旨判斷本應同予規範，竟生疏未規範之法律漏洞，基於「同一法律上理由」，依平等原則將該項法律規定類推及於其他法律所未規定之事項，即所謂類推適用。準此，未經法律規範之事項，得否類推適用某項法律規定，應先探求某項法律規定之規範目的即立法理由，其次再判斷得否基於「同一法律理由」，依平等原則將該法律規定類推及於該未經法律規範之事項。又與法律漏洞有別者，乃立法政策上之考量，縱因立法政策錯誤而未為規範係屬不當，亦屬立法論上之問題，並無類推適用之餘地（最高法院101年度台上字第923號判決意旨參照）。
⒉查民法第425條之1規定之立法理由，係以：「土地及房屋為
各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時…應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當對價」等內容，足徵該條規定係為體現房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得使用權之情事，但為免過於追求、維護房屋經濟價值，致無法活化土地之利用，故該規定應以房屋本具有權使用基地為前提要件。查本件原告既未證明被告就各別系爭區分所有建物之基地及房屋專有部分等曾同為一人所有或專有部分房屋屬為有其他權利而使用基地等狀況，僅以自行主張被告等基地之應有部分應依專有部分面積與專有部分總面積之比例定之計算後，認為各被告有溢用原告所有或原告受託管理土地之應有部分，即主張類推適用上開規定，原告亦無提出本件情形有何處符合民法第425條之1立法目的之使房屋所有權與基地利用權一體化，以保護房屋既得使用權之情事，實難認本件在此有何法律漏洞存在，而應透過本條之類推適用加以填補，立法者就前揭推定租賃關係之規定，已有所考量並加以規範，故原告主張難認與該條文規定間具本質上之類似性，自無類推適用之餘地，是原告以此主張兩造間有法定租賃關係，並請求核定租金、給付租金及相當於租金之不當得利，均屬無據，應予駁回。
㈡原告依民法第179條、第184條為本件請求，為無理由：⒈原告固主張依專有部分比例計算後，被告有溢用系爭基地應
有部分之情形，已侵害原告之所有權，構成侵權行為，並有不當得利等語。查98年1月23日修正公布之民法第799條第4項規定：區分所有人就區分所有建築物共有部分及基地之應有部分，依其專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。但另有約定者，從其約定。其立法目的係因關於區分所有建築物之共有部分及基地，各區分所有人應有部分比例究為若干，應有原則性之規範，俾供遵循，故於當事人間無約定時，明定依區分所有人專有部分面積與專有部分總面積之比例定之。依民法物權編施行法第1條規定，該修正後之規定，就修正施行前發生之法律關係，並不適用。且上開修正後之規定，僅適用於規範建物區分所有人與土地共有人間無約定之情形，如已有約定，仍從其約定，故法理上亦無強令建物區分所有人與土地共有人嚴格遵循該應有部分比例為登記之可言（最高法院114年度台上字第1289號判決意旨參照）。
⒉經查，系爭區分所有建物係於83年辦理建物所有權第一次登
記，有桃園市地籍異動索引、臺灣省桃園縣桃園鄉（鎮市）中山段建築改良物登記簿、桃園縣桃園地政事務所建物測量成果圖在卷可佐（本院訴字卷第221至238頁、第239至260頁、第261至268頁），系爭區分所有建物顯係於現行民法第799條第4項修正施行前即已存在之區分所有建物，自無適用現行民法第799條第4項規定之餘地，是系爭區分所有建物之專有部分面積與基地持份之比例無相符之必要，自無從以專有部分比例與基地應有部分持份比例不符之事實即認定有侵害原告所有權之情形。再者，本件被告既透過買賣為原因登記為系爭區分所有建物之基地之共有人，系爭區分所有建物本係合法座落於系爭基地上，則被告之專有部分座落於系爭基地上難謂無法律上之原因，亦難認有侵害原告所有權之情形。另原告主張被告及其前手係故意短報系爭基地之應有部分，藉此規避部分地價稅之追徵云云，然原告就此未提出任何證據可佐證，難認屬實。從而，原告主張被告超越範圍占用原告及受戴細雪信託管理之持分土地面積，並依民法第179條、第184條請求如其聲明所示，即屬無據，難以採憑。⒊按共有物分管之約定，不以訂立書面為要件，倘公寓大廈等
集合住宅之買賣，建商與各承購戶或各承購戶間約定，公寓大廈之共用部分由特定共有人使用者，各共有人間對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人所占有土地之使用、管理，未予干涉，歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。於此情形，倘共有人已按分管契約占有共有物之特定部分，他共有人嗣後將其應有部分讓與第三人，除有特別情事外，其受讓人對於分管契約之存在，通常即有可得而知之情形，而應受分管契約之拘束(最高法院98年台上字第1570號、48年台上字第1065號、大法官會議解釋第349號參照)。又共有人就共有物約定分管，本應以意思表示訂立分管契約，此項意思表示雖不限於明示，默示亦可成立，惟所謂默示之意思表示，除依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，惟單純之沉默，與默許同意之意思表示不同，對無權占有人之使用未加異議，僅單純沈默而未為制止者，不生任何法律效果，亦非默許同意繼續使用，除依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示有特別情事(最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號、83年度台上字第1282號、87年度台上字第1359號)。⒋經查，系爭區分所有建物於83年辦理建物所有權第一次登記
等節，已如前述，則自建物第一次登記迄今已逾30年，區分所有人各自占有管領專有部分，對於各區分所有人所配賦基地應有部分比例存有如前述不一致情形，於30年間均相互容忍，對於各共有人之區分所有建物使用該基地，彼此未加干涉，揆諸前揭說明，堪認系爭區分所有建物之所有所有權人就系爭基地之持份比例已有默示分管契約存在，嗣後系爭區分所有建物之所有權人縱有變動之情形，亦可查詢土地登記謄本或區分所有權人名冊，知悉各住戶基地之應有部分比例，當可知該默示分管契約之存在，是系爭區分所有建物之所有權人自應受拘束。是縱被告所有系爭基地之應有比例相較其專有部分面積有短少之情形，其亦屬默示分管契約所約定之內容，亦難認有何侵害原告所有權之情形。
⒌退步言之，倘無上揭默示分管契約之存在，然按權利之行使
，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。又權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。本院審酌系爭區分所有建物自83年辦理第一次登記迄今已逾30年，全體區分所有權人長期以來均依據登記之基地應有部分比例共有系爭基地及其專有部分，上開共有狀態與利用秩序久已成立且運作順暢。原告雖主張被告等人現就系爭基地應有部分比例少於專有面積比例，致其受有土地持分減少之損害云云；然系爭區分所有建物之基地為全體住戶共同附隨使用，各住戶在客觀上並無法單獨就特定位置之基地為排他性之占有使用。原告縱經本院判決勝訴，其因訴請返還或補償所能獲取之客觀經濟利益實極微小，甚至無法實質擴張或改變其對基地之實際使用範圍。若認原告得主張依侵權行為、不當得利為本件請求，將一舉破壞系爭區分所有建物長年建立之居住與產權安定秩序，對被告等全體住戶及社區整體管理造成重大干擾與損害，其行使權利所得利益與被告所受損害間有甚為失衡之情形，自屬權利之濫用，依法亦不應准許。
四、綜上所述，原告類推適用民法第425條之1、土地法第97條請求酌定租金，並依民法第184條、第179條之規定請求如其聲明所示，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法，經審酌後，認與判決基礎之事實及結果並無影響，爰不一一贅述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 9 月 24 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 9 月 24 日
書記官 林冠諭