臺灣桃園地方法院民事判決115年度訴字第760號原 告 蔡慧蓁訴訟代理人 陳奕君律師被 告 黃榮造上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國115年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。事實及理由
一、原告主張：㈠兩造於民國103年6月11日訂立租約，約定被告自103年6月20
日至105年6月19日向原告承租門牌號碼桃園市○○區○○路000號10樓之2房屋及編號B3-7號停車位（下稱系爭房屋），租金每月新臺幣（下同）16,500元。105年6月19日租期屆至後，被告繼續使用系爭房屋，因此兩造間成立一不定期租賃契約（下稱系爭租約）。
㈡訴外人即原告之弟弟江鑫陽因喪子之重大變故而與配偶分居
搬至基隆與原告同住，江鑫陽與原告屬共同生活之家屬，然因二人同住有諸多不便，故原告欲將系爭房屋收回供江鑫陽居住使用，原告於114年4月8日寄發存證信函給被告依土地法第100條第1款之規定為收回自住終止租約之意思表示。另被告於系爭房屋大量囤積物品，已經損壞系爭房屋，並違反桃園市住宅囤積行為處理自治條例，違反系爭租約第10條之規定，構成土地法第100條第4、5、6款之情形，原告自得終止系爭租約，原告於114年4月8日以存證信函通知被告為收回自住，系爭租約於114年5月19日終止，被告應於114年5月19日前返還系爭房屋，是兩造間之系爭租約已於114年5月19日合法終止，系爭租約終止後，被告迄今仍無權占用系爭房屋，原告得依民法第767條第1項前段及第455條前段之規定擇一請求被告返還系爭房屋。
㈢又被告於114年5月20日起無權占用系爭房屋，屬無法律上之
原因，獲得相當於租金之利益，是原告亦得依民法第179條之規定請求被告自114年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,500元，及自每月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
㈣為此，爰依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條
之規定提起本件訴訟等語。並聲明：1.被告應將系爭房屋返還原告。2.被告應自114年5月20日起至返還系爭房屋之日止，按月給付原告16,500元，及自每月21日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭租約為不定期租約，我都有按時繳納租金，但114年5月份租金因原告原本提供之帳戶已經無法匯款，故114年5月份後之租金均未繳納，系爭房屋有漏水，但原因不明，並非是我造成，囤積物品需要我兒子放假才能幫我處理，我有陸續清理，原告終止租約不合法等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、本院之判斷：㈠按租賃住宅市場發展及管理條例第10條規定：「租賃期間發
生下列情形之一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何賠償：一、承租人毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當之賠償。二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經定相當期限催告仍拒繳。三、承租人未經出租人書面同意，將租賃住宅轉租於他人。四、出租人為重新建築而必要收回。五、其他依法律規定得提前終止租賃契約。出租人依前項規定提前終止租賃契約者，應依下列規定期限，檢附相關事證，以書面通知承租人：一、依前項第一款至第三款及第五款規定終止者，於終止前三十日。二、依前項第四款規定終止者，於終止前三個月。」次按土地法第100條規定：「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。一、出租人收回自住或重新建築時。二、承租人違反民法第443條第1項之規定轉租於他人時。三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。四、承租人以房屋供違反法令之使用時。五、承租人違反租賃契約時。六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。」㈡又租賃住宅市場發展及管理條例第1條規定：「為維護人民居
住權，健全租賃住宅市場，保障租賃當事人權益，發展租賃住宅服務業，特制定本條例。」可知該條例係為維護人民居住權、保障租賃當事人權益而設，故在住宅租賃事務範圍內為民法、土地法之特別法，自應優先適用。又原告於本件並未依租賃住宅市場發展及管理條例為主張，然依法官知法及法官適用法律之職責，就系爭租約是否合法終止，仍應優先適用租賃住宅市場發展及管理條例之規定。
㈢依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第5款之規定，
若有其他依法律規定得提前終止租賃契約，出租人得提前終止租賃契約；又依土地法第100條第1款之規定，出租人收回自住或重新建築時得得收回房屋，是足認若出租人有收回自住之情形，得依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第5款之規定終止租約。
㈣按房屋租賃，出租人有收回自住之正當理由及必要情形時，
得終止之。而所謂收回自住，並不限於收回以供出租人本人自住，兼包括收回供共同生活之家屬自住者在內。且所謂共同生活之家屬，亦不限於其為未成年人者（最高法院72年度台上字第1057號判決意旨參照）；次按所謂收回自住，係指客觀上有收回自住之正當理由及必要情形，並能為相當之證明者而言（最高法院50年台上字第1761號判例意旨參照）。
從而，出租人得收回租賃物以供自己或共同生活之家屬居住，然收回自住時，尚須依租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項第1款規定，於終止前30日檢附事證通知承租人，始得終止租賃契約。
㈤經查，兩造就系爭房屋之租約為不定期租約不爭執。原告主
張其與江鑫陽現共同居住於基隆市安樂區之房屋，因二人共同居住多有不便，江鑫陽有搬遷至系爭房屋居住之必要等語。就此證人江鑫陽證稱：我平常跟配偶住在桃園市樹林四街的房子，樹林四街的房子是丈母娘的，我偶爾會去跟姐姐同住等語。依證人江鑫陽上開所述可知，其平日均與配偶同住在桃園市樹林四街的房子，僅偶爾與原告同住，難認原告與江鑫陽為共同生活之家屬，是依上開最高法院之見解，難認原告已符合土地法第100條第1款、租賃住宅市場發展及管理條例第10條第1項第5款終止系爭租約之要件，從而，原告以此主張系爭租約業經終止乙節，為無理由。
㈥原告另主張被告在系爭房屋內堆置大量物品，損害系爭房屋
，並違反桃園市住宅囤積行為處理自治條例，違反系爭租賃契約第10條之規定，並構成土地法第100條第4、5、6款之情形，原告自得終止租約等語。然原告於114年4月8日所寄送之存證信函中，並未提及被告有土地法第100條第4、5、6款之情事，亦未於其存證信函中檢附相關事證，是原告114年4月8日之存證信函並未符合租賃住宅市場發展及管理條例第10條第2項之規定，其終止系爭租約之意思表示難認合法，從而，原告主張系爭租約已經合法終止乙節，難認有據。
㈦系爭租約既未經原告合法終止，被告自仍得依系爭租約占有
使用系爭房屋，非屬無權占有，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條之規定請求被告返還系爭房屋及請求相當於租金之不當得利，均無理由，應予駁回。
四、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第455條前段、第179條之規定請求如其聲明所示，均無理由，應予駁回。
又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法暨所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
民事第五庭 法 官 江碧珊正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 115 年 7 月 30 日
書記官 林冠諭