臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年度訴字第一○四號
原 告 鎮鳴建設有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 乙○○
甲○○右當事人間返還訂金等事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○、甲○○應各給付原告訂金新台幣拾伍萬元及違約金新台幣參拾參萬參仟參佰參拾參元及各自八十九年二月八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告共同負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）原告於民國八十三年一月十一日與被告二人及訴外人丁文鴻簽訂土地買賣契約，約定被告二人及訴外人丁文鴻等三人所有土地坐落雲林縣○○鄉○○段
六六九、六六九之一、六六九之二、六六九之五、六六九之七、六六九之八、六六九之九、六六九之十一、六六九之十四、六六九之十五、六六九之十
六、六六九之十八等地號土地共有持分約六十五坪，以每坪淨額新台幣七萬五千元售予原告，並由原告給付被告及訴外人丁文鴻等簽約金四十五萬元整。買賣契約成立後，因被告無法提供移轉所有權登記所需之文件，經雙方調解，丁文鴻認確無法履行契約，於八十八年六月六日請求原告解除契約，並經調解後返還訂金十萬元（原應依比例返還十五萬），惟被告二人拒不返還訂金，原告於八十八年六月二十九日催告被告返還，均未獲置理，遂再於八十八年十二月二十二日催告被告等返還訂金並依契約第五條之約定請求被告依比例賠償違約金，即各賠償新台幣三十三萬三千三百三十三元，被告仍不予理會，故而起訴請求。
（二）被告雖抗辯係因原告未給付價金，始未辦理過戶手續，因而解除契約並沒收云云，然實非如此，原告雖買賣價金未付清，但依一般買賣之習慣，係於通知賣方備妥所需文件到代書處，登記完畢後始給付價金。再者依買賣契約之約定，應由賣方過戶完成後，買方再付清價金，惟被告及訴外人丁文鴻遲遲不願辦理過戶手續。被告八十八年六月十四日通知原告解除契約沒收價金一事前，原告已於八十八年四月十四日去函請求被告於七日內提供所需文件於代書處，原告並願付清價款，被告既逾期未履行，原告已決定解除契約，不願再買系爭土地。
（三）系爭土地係由兄弟四人所共有，僅三人同意買賣，事實上並無法將該筆土地過戶，而丁文鴻已與原告解除契約，存證信函雖未明確主張對被告乙○○及甲○○解除契約，但既有要求返還訂金及違約金，則已有解除契約之意思表
三、證據：提出買賣契約書一份、斗南郵局第二六七號、第五四九號、第一六七號存證信函各乙紙、解除買賣契約書乙紙為證。
乙、被告方面：被告乙○○未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場之陳述及被告甲○○之陳述均如下：
（一）聲明：原告之訴駁回，訴訟費用由原告負擔。
（二）陳述：
１、被告等於八十三年元月十一日與鎮鳴建設有限公司訂立買賣契約，其負責人為陳水炎，地址為雲林縣○○鄉○○路○○○號，然本件之法定代理人為丁○○，地址為雲林縣○○鎮○○○路○○○號七樓之五，顯非同一當事人，原告應舉證當事人是否適格。
２、依買賣契約書被告二人及訴外人丁文鴻系爭土地持分合計約六十五坪，原告因係建設公司，專精於土地之分割及土地買賣故知悉被告等之土地為共有持分，乃願意由被告等配合，由原告辦理分割，故願意於分割後以法院判決確定之實際坪數辦理分割，如強制分割未能完成，買方仍願向賣方承購約六十五坪計價，易言之，被告等共有土地無論有無完成分割，原告均願購買。被告等均隨時待命提供土地移轉所需文件，然原告不配合給付價金，故經被告等解除契約，沒收訂金。
３、次按，土地買賣係雙物契約，及賣方交付土地，買方給付價款，原告多次要求被告等應辦理土地所有權移轉與原告，卻未言明如何付清價款，是以被告等並無違約之問題，經被告等於八十八年六月十四日，以台西郵局第一四一號存證信函函覆原告，應於七日內提出給付價款之具體方式，被告等絕對配合辦理土地出售之手續，以符買賣銀貨兩訖之公平原則，於其即予解除原告與被告之買賣契約並沒收訂金，為原告未提出，資再以答辯狀為雙方解除契約之通知。
４、上開共有土地已經法院強制分割，且是建設公司經辦原告本答應一年內辦妥分割，但拖了五、六年才辦好，並非不將資料交予原告，實是契約書與存證信函上之法定代理人姓名不同，故不敢將土地所有權狀及相關資料交予原告辦理登記，且係原告違約，我們並未解除契約，原告現若提出買賣價金，被告仍願辦理移轉登記。
（三）證據：提出台西郵局第一四一號存證信函一紙為證。理 由
一、程序方面：本件被告乙○○，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件原告鎮鳴建設有限公司之法定代理人為丁○○即陳水炎，業據原告提出其戶籍謄本及公司執照、營利事業登記證為證，堪信為真實，是原告具當事人能力，且當事人適格。
三、原告主張其於民國八十三年一月十一日與被告二人及訴外人丁文鴻簽訂土地買賣契約，約定被告二人及訴外人丁文鴻等三人所有土地坐落雲林縣○○鄉○○段六
六九、六六九之一、六六九之二、六六九之五、六六九之七、六六九之八、六六九之九、六六九之十一、六六九之十四、六六九之十五、六六九之十六、六六九之十八等地號土地共有持分約六十五坪，以每坪淨額新台幣七萬五千元售予原告，並由原告給付被告及訴外人丁文鴻等簽約金四十五萬元整。買賣契約成立後，因被告無法提供移轉所有權登記所需之文件，經雙方調解，丁文鴻認確無法履行契約，於八十八年六月六日請求原告解除契約，並經調解後返還訂金十萬元（原應依比例返還十五萬），惟被告二人未返還訂金，原告於八十八年六月二十九日催告被告二人返還，未獲置理，遂於八十八年十二月二十二日催告被告等返還訂金並依契約第五條之約定請求被告依比例賠償違約金，即各賠償新台幣三十三萬三千三百三十三元，被告仍不予理會之事實，業據原告提出買賣契約書、解除買賣契約書各一紙、存證信函二件為證，復為被告不爭執，堪信為真。
四、被告則以其等於八十三年元月十一日與鎮鳴建設有限公司訂立買賣契約，其負責人為陳水炎，地址為雲林縣○○鄉○○路○○○號，而存證信函內之法定代理人為丁○○，地址為雲林縣○○鎮○○○路○○○號七樓之五，不確定是否同一當事人，故不願交付文件辦理；又被告等均隨時待命提供土地移轉所需文件，因原告不配合給付價金，故經被告等解除契約，沒收訂金等語置辦。
五、按兩造所不爭之上揭買賣契約書第三款規定：待強制分割完成後以法院判決確定之實際坪數辦理過戶手續，過戶完成以所有權狀之實際坪數付清餘款。第四款：如強制分割未能完成者，乙方仍向甲方承購約六十五坪計價；第五款：如甲方違約不過戶與乙方者，甲方願賠償乙方新台幣壹佰萬元整。經查：本件原告主張被告未依雙方上揭買賣契約書之約定提供過戶資料，違反契約之約定，遂與之解約請求返還訂金之事實，業為兩造所是認，揆之兩造上開之買賣契約書，原告請求返還訂金即無不合；被告雖抗辯係因原告未給付價金，始未辦理過戶手續，因而解除契約並沒收訂金云云，然查：依上開買賣契約之約定，應由賣方即被告過戶完成後，買方即原告再付清價金，惟被告及訴外人丁文鴻遲遲不願辦理過戶手續。被告八十八年六月十四日通知原告解除契約沒收價金一事前，原告已於八十八年四月十四日去函請求被告於七日內提供所需文件於代書處，原告並願付清價款，被告既逾期未履行，原告已與之解除契約，不願再買系爭土地。又契約既經原告為解除之意思表示，則依民法第二百五十九條之規定當事人雙方有回復原狀之義務，即被告等應將所收受之訂金返還，即被告等各應返還訂金十五萬元。
六、又被告辯稱並非不將資料交予原告，實是契約書與存證信函上之法定代理人姓名不同，故不敢將土地所有權狀及相關資料交予原告辦理登記，且係原告違約，我們並未解除契約，原告現若提出買賣價金，被告仍願辦理移轉登記云云。然查：契約之當事人係鎮鳴建設有限公司非丁○○，縱係法定代理人變更，亦不影響其行使契約權利，再者被告等於存證信函中並未表明係因法定代理人姓名不同，故拒不交付文件，乃表明因原告未提出給付價金之方法，故不為對待給付等語，被告甲○○亦於言詞辯論中自承簽約時係丁○○本人與其簽約，顯見被告對原告公司之法定代理人並無誤認之虞，且上開契約既經原告解除，契約即不存在，被告欲依原契約之內容辦理過戶，已屬不能，是其上開辯詞，並不足採。又被告既不於期限內交付所需文件，可認其有不辦理土地過戶之意思，依契約之約定，如賣方違約不過戶與買方，賣方願賠償買方新台幣一百萬元，其所約定之違約金應為違約罰性質，按「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生」（六一台上二九二二），被告既違約在先，原告請求被告給付上開違約金，為有理由，應予准許。
七、綜上所述，原告依兩造所訂立之契約，請求被告返還訂金各十五萬元及給付違約金各三十三萬三千三百三十三元，及各自起訴狀繕本送達之日即八十九年二月八日起至清償日止按年息百分之五計算之利息即無不合，應予准許。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 五 日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法 官 黃瑞井右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 八十九 年 五 月 十 日~B法院書記官 詹靜宜