臺灣雲林地方法院民事判決 九十年度訴字第一二七號
原 告 雲林縣斗六市農會法定代理人 乙○○訴訟代理人 林永山律師複 代理人 丁○○被 告 丙○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求交還房屋等事件，本院判決如左：
主 文被告應將門牌號碼雲林縣斗六市○○路○○○號一樓及二樓之房屋全部騰空返還予原告。
被告應自民國八十九年九月起至返還房屋之日止按月賠償原告新台幣伍仟貳佰伍拾玖元。
原告其餘之訴駁回。
本判決主文第一項關於返還房屋之履行期間為叁個月。
訴訟費用由被告負擔十分之八，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆拾貳萬元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應自雲林縣斗六市○○段二八０七及二八０八建號建物即雲林縣斗六市○○路○○號加強磚造二層樓房遷離，將該房屋交還原告。
㈡被告應自民國八十九年九月起至遷離前開建物日止，按月給付原告新台幣二萬元。
㈢原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：緣坐落於雲林縣斗六市○○段二八０七建號及二八０八建號建物（下稱系爭房屋）即門牌號碼雲林縣斗六市○○路○○號一樓及二樓，原分別係訴外人吳闕純慎所有及王致堯與王奕翔所共有，吳闕純慎等三人以系爭房屋向原告抵押借款，爾後吳闕純慎等三人並未如期清償借款，由原告聲請拍賣抵押物事件，在鈞院八十八年執字第六九六七號拍賣抵押物強制執行事件，系爭房屋由原告承受，而由原告取得系爭房屋之所有權，惟於該強制執行事件程序中，被告聲稱其向吳闕純慎承租該建物一樓客廳及二樓後面房間二間，租期自八十四年二月二十六日起至九十九年二月二十五日止，並支付押租金新台幣（下同）二百萬元而以其利息抵充租金，但原告於八十四年三月間借款予吳闕純慎等三人時至強制執行程序期間，吳闕純慎從未表示系爭房屋曾租予他人，且被告所稱租賃方式復不合常理，顯係吳闕純慎與被告在強制執行程序中，共謀以不實之租賃關係，阻止法院就該建物拍定後點交，以牟取不法利益，是原告自得依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓交還系爭房屋。又被告無權占有現為原告所有之系爭房屋，每月享有相當租金之利益，致其受有無法使用上開二房屋之損害，爰依侵權行為及不當得利規定，請求被告自八十九年九月起至交還房屋之日止，以每月二萬元計算相當於租金之不當得利。
三、證據：提出雲林地方法院雲院任執戊決字第八十八－六九六七號函影本、土地登記謄本、斗六郵局第七號存證信函影本各一份及建物登記謄本、房屋稅籍證明書影本各二份。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
二、陳述：系爭房屋雖經鈞院民事執行處拍賣，而由原告拍定承受，惟出租人於租賃物交付後，將為租賃標的物之不動產所有權讓與第三人時，其第三人依法當然承受出租人所有之權利，並承擔其義務，使租賃契約仍舊存續，始能保護承租人之利益，此乃買賣不破租賃原則，是原告既然承受系爭房屋，自應承受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利義務。又被告係自八十四年二月二十六日起至九十九年二月二十五日止計十五年，向吳闕純慎與吳玟珍承租系爭房屋一樓客廳及二樓房間後面二間，並支付押租金二百萬元而由吳玟珍收受，並以其母吳闕純慎簽發同額本票交付被告，且約定以押租金之利息抵充租金。另被告於八十四年二月二十六日承租系爭房屋後，即遷入居住，並於八十四年四月十日辦理設籍登記，是被告既係向系爭房屋原所有權人承租上揭房屋居住，自非無權占有。
三、證據：提出租賃契約書影本及戶籍謄本各一份。
丙、本院依職權調閱本院八十八年度執字第六九六七號卷。理 由
壹、程序方面：本件原告雲林縣斗六市農會之法定代理人原為邱文和，因改選現由乙○○接任，有原告所提出之當選證明書在卷可稽，原告依法由現任法定代理人聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、本件原告起訴主張：系爭房屋原分別係訴外人吳闕純慎所有及王致堯與王奕翔所共有，吳闕純慎等三人以系爭房屋向原告抵押借款，惟吳闕純慎等三人並未如期清償借款，原告乃聲請強制執行而由鈞院以八十八年度執字第六九六七號拍賣抵押物強制執行事件受理在案，嗣後並由原告承受而取得系爭房屋之所有權，惟於該強制執行事件程序中，被告聲稱其向吳闕純慎承租系爭房屋一樓客廳及二樓後面二房間，租期自八十四年二月二十六日起至九十九年二月二十五日止，並支付押租金二百萬元，而以其利息抵充租金，但原告於八十四年間借款予吳闕純慎等三人時至強制執行程序期間，吳闕純慎從未表示系爭房屋曾租予他人，且被告所稱租賃方式復不合常理，顯係吳闕純慎與被告在強制執行程序中，共謀以不實之租賃關係，阻止法院就該建物拍定後點交，以牟取不法利益，是原告自得依民法第七百六十七條規定請求被告遷讓交還系爭房屋。又被告無權占有現為原告所有之系爭房屋，每月享有相當租金之利益，致其受有無法使用上開房屋之損害，爰依侵權行為及不當得利規定，請求被告返還自八十九年九月起至交還房屋之日止，以每月二萬元計算相當於租金之不當得利等語。
二、被告則以：系爭房屋雖經鈞院民事執行處拍賣，而由原告拍定承受，然被告係自八十四年二月二十六日起至九十九年二月二十五日止計十五年，向吳闕純慎與吳玟珍承租系爭房屋一樓客廳及二樓後面二房間，並支付押租金二百萬元予吳玟珍，而由吳闕純慎簽發同額本票交付被告，且約定以押租金之利息抵充租金，是被告既係向系爭房屋原所有權人承租上揭房屋居住，自非無權占有等情置辯。
三、原告主張其為系爭房屋之所有權人，而被告現居住於系爭房屋之事實，業據其提出建物登記簿謄本為證，復為被告所不爭執，自堪信為真正。
四、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條定有明文。本件原告另主張被告係無權占有系爭房屋之事實，惟為被告所否認，並辯稱：其自八十四年二月二十六日起即向吳闕純慎與吳玟珍承租系爭房屋一樓客廳及二樓後面二房間，並支付押租金二百萬元，且約定以押租金之利息抵充租金，其並非無權占有云云。經查：
㈠被告辯稱其係向吳闕純慎與吳玟珍承租系爭房屋乙節，固據其提出房屋租賃契約
書一份為證，惟上開租賃契約之租賃期限為十五年，租金之給付方式係由被告支付吳闕純慎與吳玟珍二百萬元，而以其利息抵充租金，非但與一般租賃契約之約定方式不符，且被告表明係因吳闕純慎向其借款二百萬元，屆期無法清償，故將系爭房屋出租由其居住使用，但關於上開二百萬元如何借予吳闕純慎，除提出吳闕純慎所簽發面額二百萬元之本票乙紙外，則無任何憑證可資證明，復關於給付金額之順序於本院九十年四月十三日行準備程序時稱：「我第一次交給吳闕純慎六十萬，第二次八十萬，第三次為六十萬。」，另於本院九十年六月十三日行準備程序時，在本院詢問其有無支付押租金二百萬元時，則稱：「沒有，是借吳玟珍二百萬元，是用現金分兩次給他，第一次給八十萬元，第二次給一百二十萬元」，則其關於上揭二百萬元究為借款抑或押租金，究係交付予吳闕純慎抑或吳玟珍，其陳述即有不一，且衡情二百萬元之金額頗鉅，以現金交付，而未要求受款人提供任何借據或收據，顯與常情不符，又租金有無支付及如何支付，承租人理應知之甚稔，然本件被告關於給付之次數及金額竟為不一致之陳述，再者，吳闕純慎、吳玟珍針對系爭二房屋並未申報租賃所得乙節，復有財政部台灣省中區國稅局雲林縣分局中區國稅雲縣微字第○九○○○○七四三八號函附卷可參，是被告與吳闕純慎、吳玟珍間是否有租賃契約存在，即非無疑。
㈡又原告主張系爭房屋於八十八年十一月十一日查封時，被告訴訟代理人甲○○即
吳闕純慎之夫在場表明系爭房屋係由自己居住使用，並無出租及出借之情事，雖為被告所否認，並辯稱甲○○當時是向書記官表明系爭房屋有出租，不知筆錄何以會記載無出租云云，然原告主張之上揭事實，業據本院調閱本院八十八年度執字第六九六七號執行卷核閱屬實，是該日查封筆錄上既載明：「債務人之夫稱房屋自己居住使用，無出租及出借情形」復經在場人甲○○親簽在卷，是被告空言辯稱書記官記載錯誤云云，即委無足採。
㈢準此，被告辯稱承租系爭房屋乙節，其租期、租金給付方式顯與常情不符，復無
法舉證證明其確有支付上開二百萬元之事實，又衡諸其關於交付予何人、支付金額之次數、數額等重大事項，竟為不一致之陳述，另原告於辦理借款予吳闕純慎之徵信程序中，吳闕純慎從未表明系爭房屋有出租之情事，甚至於查封時在場人甲○○亦表明系爭房屋並未出租，是原告主張上開租賃契約顯屬不實，即非無據。
㈣綜上所述，被告占有系爭房屋，並無合法權源，原告依據民法第七百六十七條前段規定，請求被告返還系爭房屋，於法有據，自應准許。
四、查被告返還系爭房屋，一時覓地搬遷不易，核其性質非長時間不能履行，爰斟酌實際情況，定履行期間為三個月，以資兼顧。
五、次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年度台上字第一六九五號判例著有明文。復按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第一百八十四條第一項前段亦規定甚明。被告無合法使用權源，無權占用系爭房屋及土地，除均獲有相當於租金之利益，並均侵害原告就系爭房屋及土地之所有權，則原告依前開不當得利及侵權行為之規定，於被告返還系爭房屋及土地予原告前，訴請被告賠償其相當於租金之不當得利或損害金，自屬有據。至於損害金之計算標準，應參酌土地法第一百零五條、第九十七條第一項之規定，予以計算較為客觀公允（最高法院八十一年度台上字第三三九號判例參照）。再按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項定有明文；而所謂土地價額係指法定地價而言，則為土地法施行法第二十五條所明定。又土地法第一百四十八條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。本件被告無權占用系爭房屋，已如前述，則揆諸前揭判例，核以「相當之租金」為其賠償之不當得利或損害金之數額。從而，原告主張其自八十九年八月十九日取得權利移轉證明書後即為系爭房屋之所有權人，被告占有系爭房屋即屬無權占有，並請求被告自八十九年九月起至交還房屋之日止，按月給付原告相當於租金之損害金，尚無不合。茲應審酌者，係原告請求之金額與被告使用系爭房屋及土地是否為相當之對價，據本院勘驗現場，系爭房屋位於雲林縣斗六市○○路住宅區內，屬獨棟透天三層樓房舍，臨六米巷道，距離公誠國小約三百公尺，另距離斗六後車站約三至五百公尺，巷道出口臨十二米道路，附近尚有丸久超市，交通尚稱便利及生活機能尚可等情，有本院勘驗筆錄在卷可憑，本院認使用系爭房屋之對價以系爭土地及房屋申報總價額年息百分之五為相當。又查系爭一八八之七八地號土地八十九年七月之申報地價為每平方公尺四千零八十元，系爭房屋九十年度課稅現值則為三十八萬四千九百元，有系爭土地登記謄本及系爭房屋稅繳款書影本附卷可稽，從而，原告於請求被告自八十九年九月起至交還系爭房屋之日止，按月連帶給付原告五千二百五十九元【計算式：〔（215×4,080）＋384900〕×5%÷12=5,259（元以下四捨五入）】之範圍內，即屬正當，逾此部分之請求，為無理由。
六、從而，原告請求被告將系爭房屋全部騰空返還予原告，並自八十九年九月起至返還房屋之日止按月給付原告五千二百五十九元之範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰酌定如主文所示之擔保金額，併予准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應予駁回。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第第七十九條但書、第三百九十六條第一項、第三百九十條第二項，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 七 月 十八 日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B審判長法官 蕭守田~B法 官 陳婉玉~B法 官 許佩如右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十 年 七 月 十八 日~B法院書記官 蘇靜怡