臺灣雲林地方法院民事判決 九十年度訴字第二八號
原 告 甲○○原 告 乙○○法定代理人 甲○○原 告 戊○○原 告 己○○訴訟代理人 莊安田律師被 告 丙○○訴訟代理人 陳源濱律師
丁○○右當事人間請求確認通行權等事件，本院判決如左：
主 文確認原告乙○○對於被告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○號土地，如附圖所示丁部分面積○．○○五七公頃之通行權存在。
確認原告甲○○對於被告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○號土地，如附圖所示丙部分面積○．○○五六公頃之通行權存在。
確認原告戊○○對於被告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○號土地，如附圖所示甲部分面積○．○○七六公頃之通行權存在。
確認原告己○○對於被告所有坐落雲林縣斗六市○○段○○○號土地，如附圖所示乙部分面積○．○○五五公頃之通行權存在。
被告應將前四項所示土地之地上物，即水泥柱、水泥板拆除，並連同其上之廢土予以清除，不得妨害原告之通行。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決如主文第一至第五項所示，並求為判決被告應協同原告向地政機關辦理通行地役權登記。
二、陳述：
（一）坐落雲林縣斗六市○○段四一八之一○號，及同段四一九號二筆土地，均屬被告所有，被告於民國（下同）七十四年間將該二筆土地同時規劃，並興建十四棟二層店舖住宅，其中四一八之一○號土地作為建築用地，而四一九號則作為通行道路使用，且經斗六市公所以七五雲使字第一八九號核發使用執照在案。
（二）被告於建屋中及建屋後均大肆宣傳，宣稱所建係二樓店舖住宅，面臨馬路，交通方便等語，且原告等於購屋前均親自現場履勘，該批房屋確係面臨馬路，且價格適中，乃分別購買一棟。而該批房屋建築完成後，即分割成十四筆，原告乙○○購買之房屋門牌為斗六市○○路○○○號，基地為斗六市○○段四一八之一四號；原告甲○○購買之房屋門牌為斗六市○○路○○○號，基地為斗六市○○段四一八之一五號；原告己○○購買之房屋門牌為斗六市○○路○○○號，基地為斗六市○○段四一八之一七號；原告戊○○購買之房屋門牌為斗六市○○路○○○號，基地為斗六市○○段四一八之一八號。
（三）被告最近竟將原告所有店舖前面之馬路，以水泥柱及水泥板全部封住，並堆置廢土，致使原告等人無法通行，本件原告購買之房屋及土地，係由被告與建商合建，雖均由建商出售，然實際上被告亦為出賣人，則依民法第三百四十九條規定：「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利」，被告於建屋時係就二筆土地合併規劃，並將系爭四一九號作為通行道路，然事後竟再主張該道路為私設，並將其封閉，致使原告出入無門，被告所為顯違誠信原則，爰依袋地通行之法律關係，提起本訴。
（四）對被告抗辯之陳述：本件原告所購買之房屋面向四一九號土地，當初購買時，如是別人之土地，而非道路，主管機關不會發給建照。
三、證據：提出地籍圖、房屋配置圖、田地買賣契約書各一件，及土地登記簿謄本五件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）原告所有系爭房屋及土地，係向建築商購買，而非向被告購買，且規劃設計建築系爭房屋，亦為建築商，被告等共有地主均交印章與建商林華龍，委託其全權辦理，而建商為使其分得之房屋視野良好，提高價值，出售容易，至未向斗六市公所據實陳述，本來合建契約係約定：以坐落同段四一八號之既有道路為道路。如此可與原告之房屋相接鄰，而建商誤將同段四一九、四二○號兩筆田地，規劃在「基地使用面積」之內，因斗六市公所未予詳查，仍予准許，已違反田地只得耕作使用，不得擅自變更為建築使用。後來四一九之一、四二○之一等二筆田地，係正式由省政府於八十年七月三十一日，核准變更為道路使用。
（二）原告係依民法第七百八十七條「袋地通行權」之法律關係，提起本訴，然該條所定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路」，謂之必要通行權、袋地通行權，而所謂土地與公路無適宜之聯絡，係指土地所有人之土地與公路隔離，全無進出之通路，或雖有進出之通路，但不適宜者而言，例如土地四周均為他人之土地圍繞，或土地雖可由湖泊、海洋，與公路相通，但費用高且危險不便，或難以闢地通行等是，至若當地數百戶居民之通路，無法通行消防車、垃圾車，生命財產堪虞，則係數百戶居民生活上不便，或有危險，而非土地所有人不能依通常情形使用土地，至道路是否夠寬闊，係市政問題，亦不得主張有必要之通行權（參考最高法院六十年台上字第四八○八號判決）。
（三）本件依現場情形，原告所購買之房屋，其南邊為系爭同段四一九號土地為田地，並非道路，上開建地北面為法定空地，鄰接同段四一八號寬六公尺之道路，足見原告所有之房屋，與六公尺寬之道路有適宜之聯絡，得為通常之使用，自不得僅因生活上之不便，而主張對被告所有之系爭土地有必要通行權，被告並無容忍其通行之義務。
（四）又原告與被告就系爭土地，並無通行地役權之契約，原告請求被告協同向地政機關辦理通行地役權登記，於法無據。
（五）被告並無義務容忍原告通行，因此原告己○○之夫林新政（已故），亦給付對價，於被告所有同段四一九號土地上，設定面積五十五平方公尺之地役權，以供其所有四一八之一六號土地通行之用，另名屋主陳正一，也給付對價，在被告所有四二○之七號土地上，設定面積一四六平方公尺之地役權，有他向權利證明書二件可證，現在只剩原告四戶不願向被告買通行權，原告如希望從斗六市○○路通行，可比照設定地役權之方式。
三、證據：提出現場圖、地籍圖、斗六地政事務所函、雲林稅捐處函各一件、雲林縣政府函、他向權利證明書各二件、土地增值稅繳款書四件（以上均為影本）、現場照片八張為證。
丙、本院依原告聲請向斗六地政事務所建築分配圖之內容。理 由
一、本件原告起訴主張：坐落雲林縣斗六市○○段四一八之一○號，及同段四一九號二筆土地，均屬被告所有，被告於七十四年間將該二筆土地同時規劃，並興建十四棟二層店舖住宅，其中四一八之一○號土地作為建築用地，而四一九號則作為通行道路使用，原告等分別購買一棟。被告最近竟將原告所有店舖前面之馬路部分（即附圖所示甲、乙、丙、丁部分），以水泥柱及水泥板全部封住，並堆置廢土，致使原告等人無法通行，本件原告購買之房屋及土地，係由被告與建商合建，雖均由建商出售，然實際上被告亦為出賣人，被告於建屋時係就二筆土地合併規劃，並將系爭四一九號作為通行道路，然事後竟再主張該道路為私設，並將其封閉，致使原告無法從正門出入，被告所為顯違誠信原則，爰依袋地通行之法律關係，提起本訴等語。
二、被告則以：原告所有系爭房屋及土地，係向建築商購買，而非向被告購買，且規劃設計建築系爭房屋，亦為建築商，被告等共有地主均交印章與建商林華龍，委託其全權辦理，而建商為使其分得之房屋視野良好，提高價值，出售容易，至未向斗六市公所據實陳述，本來合建契約係約定：以坐落同段四一八號之既有道路為道路。如此可與原告之房屋相接鄰，而建商誤將同段四一九、四二○號兩筆田地，規劃在「基地使用面積」之內，因斗六市公所未予詳查，仍予准許，已違反田地只得耕作使用，不得擅自變更為建築使用，因此該四一九號土地仍為被告所有之田地，並非道路用地。且本件依現場情形，原告所購買之房屋，北面為法定空地，鄰接同段四一八號寬六公尺之道路，足見原告所有之房屋，得為通常之使用，自不得僅因生活上之不便，而主張對被告所有之系爭土地有必要通行權云云，資為抗辯。
三、查原告所有之房屋，如從正門出入，要經過被告所有之系爭四一九號土地，才可連接斗六市○○路，至其房屋後面有寬約五公尺之私設巷道，與另一條馬路連接之事實，據本院勘驗現場屬實，並有被告提出現場照片可證。因此本件所應審究者厥為：原告主張之袋地通行權，是否符合法定要件？如不符合，被告拒絕原告通行系爭四一九號土地，有無違背誠信原則？
四、按民法第七百八十七條規定：「土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所有人得通行周圍地以至公路」，而所謂土地與公路無適宜之聯絡，係指土地所有人之土地與公路隔離，全無進出之通路，或雖有進出之通路，但不適宜者而言，本件原告之房屋後面，既有寬約五公尺之巷道（即防火巷），可與另一條馬路聯絡，雖或有不便，但房屋仍得為通常之使用，此為不爭之事實，尚與袋地通行權之構成要件不符，被告關於此部份之抗辯，為可採信。
五、本件兩造爭執之癥結在於：被告認系爭四一九號土地並未在合建契約之內，而建商將原來位於同段四一八之一○號之既成巷道，規劃成房屋基地，同時將系爭四一九號土地舖設柏油路，與斗六市○○路連接在一起，對被告而言，無異平白犧牲該四一九號土地，因此要求原告付出補償費；原告則認為系爭房屋出售時，房屋正門前明明有大馬路，嗣後被告又要將道路封閉，使原告從房屋後門出入，內心產生不平。從兩造的心理以觀，似乎各有其道理，不能說全部是誰之過，但仍需站在比較客觀、公平、合理之立場作一決定。
六、被告為地主，與建商林華龍合建房屋乙節，為被告所不爭執，則建商將系爭四一九號土地作為馬路，並將所蓋房屋之正門面向四一九號土地（實際上等於面臨斗六市○○路），被告實難諉為不知，且其與建商內部如何約定，建商有無違約等情，原告僅係購屋之客戶，要求其深入了解，實乃強人所難，因此在本件兩造均有委屈之情況下，本院認為應保護為購屋客戶之原告。況系爭四一九號土地從七
十五、六年開始，即任由原告出入通行，似此情形顯已引起原告之正當信任，以為被告應當不會對系爭通行問題再為爭執，茲被告否認原告之通行權，應認為被告有違誠實信用原則，原告請求通行系爭四一九號土地，並拆除路障等，為有理由，應予准許，至原告請求被告協同辦理地役權登記部分，因被告只有容忍通行之義務，兩造間並無契約關係，或有法律規定，原告此部份之請求，尚屬無據，應予駁回，爰判決如主文。
七、以上為本院在法律上所為之判斷，然而兩造若能彼此為對方設想，不再堅持己見，願意盡棄前嫌，使相鄰關係更和睦，將比單純贏得官司更有意義，期盼兩造仍能私下再為協調，以雙方皆能接受之金額，略作補償，才是根本解決兩造糾紛之不二法門。
八、兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌後，認為於判決結果無影響，無庸一一論列，併此敘明。
九、結論：原告之訴為一部有理由，，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B法 官 蕭守田右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 九 月 五 日~B法院書記官 張義雄