臺灣雲林地方法院民事判決 九十年度訴字第五０六號
原 告 甲○○
丙○○被 告 乙○○右當事人間請求所有權移轉登記事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位之訴部分：
（一）被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段一三七之三六號土地如附圖所示之Ａ部分土地（寬：約二十三點五公尺，面積：約二百一十三平方公尺）（下稱系爭Ａ部分土地）、同段一三九之一號土地如附圖所示之Ｂ部分土地（寬：約二十三點五公尺，深：約二十八公尺，面積：約二百八十九平方公尺）（下稱系爭Ｂ部分土地）分割後移轉登記予原告甲○○。
（二）被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段一三七之三六號土地如附圖所示之Ｃ部分土地（寬：約十五公尺，面積：約一百五十三平方公尺）（下稱系爭Ｃ部分土地）、同段一三九之一號土地如附圖所示之Ｄ部分土地（寬：約十五公尺，深：約四十公尺，面積：約六百三十九平方公尺）（下稱系爭Ｄ部分土地）分割後移轉登記予原告丙○○。
二、備位之訴部分：
（一）被告應將坐落雲林縣○○鎮○○○段一三七之三六號土地（下稱系爭一三七之三六號土地）應有部分一一五八分之二一三、同段一三九之一號土地（下稱系爭一三九之一號土地）應有部分八七四四分之二八九之所有權移轉登記予原告甲○○。
（二）被告應將坐落於雲林縣○○鎮○○○段一三七之三六號土地（下稱系爭一三七之三六號土地）應有部分一一五八分之一五三、同段一三九之一號土地（下稱系爭一三九之一號土地）應有部分八七四四分之六三九之所有權移轉登記予原告羅家隆。
三、願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、陳述：
一、被告於民國七十五年十月二十四日將其所有系爭一三九之一、一三九之三六號土地之所有權，連同國有地（同段一三九之七四號土地）（下稱系爭一三九之七四號土地）之權利，面積共計一百九十二點三九坪，以每坪單價新台幣（下同）五千元，總價九十六萬一千九百五十元，出賣予原告甲○○。
二、被告又於七十七年二月六日將其所有系爭一三九之一、一三九之三六號土地之所有權，連同國有地（同地段一三九之七四號土地）（下稱系爭一三九之七四號土地）之權利，自前揭出售予原告甲○○之地界線起（即三棟既成農舍鐵厝，出賣予原告甲○○部分更正為寬二十三點五公尺），寬約十五公尺深二十八公尺之土地，以二百四十萬出售予原告羅家隆，並出售予原告羅家隆，自該三棟農舍二十八公尺地界線起十二公尺深之平行線部分土地，面積四八三平方公尺（即一百四十六點一０七五坪），以每坪五千元計，合計七十三萬五百三十七元，總價為三百一十四萬二千六百三十七元（含原告甲○○所承買因計算錯誤所應給付之一萬二千一百元整）。
三、被告依買賣契約之約定應將如訴之聲明所示之土地，分割移轉予原告，惟被告迄未將該部分之土地分割移轉登記與原告，原告依約自得向被告請求分割移轉系爭土地。
四、另外就備位訴之聲明部分，係本件訟爭之土地因土地法令限制，致被告不能分割移轉該特定部分予原告之情形下，爰依最高法院七十五年度台上字第四０四號判決要旨，請求被告按該部分計算之土地應有部分移轉登記予原告，而與被告保持共有。
五、原告在七十年間至八十年間持續幫忙訴外人廖澤山（即原告甲○○之弟弟、羅家隆之小舅子）在雲林縣○○鎮○○○段三塊厝小段一六六二之一、一八二七之一號土地上種植稻米、青菜等農作物，顯見原告在七十年間實際上應具有幫農之身分。另原告在七十年間亦在坐落雲林縣○○鎮○○○段二０八之五五、二０八之一三號、地目田之土地上，種植木瓜、甘蔗、蕃薯等農作物，益徵原告具有自耕能力，是被告辯稱原告無自耕能力，容有誤會。
六、觀之卷附土地抵押權設定契約書內容得知，系爭一三七之三六、一三九之一號土地係共同擔保九十六萬一千九百五十元，及三百一十四萬二千六百三十七元之債務（即各個買賣契約之價金總額），就此足見被告依買賣契約負擔有移轉前揭二筆土地之義務，自不容被告將移轉前揭一三九之一土地之責任推卸予其配偶吳春綢。又當時契約並未約定乙○○移轉登記，而是與吳春綢共同移轉系爭一三七之三六及一三九之一號土地，原告乃據公證契約請求本件所有權移轉登記，何況買賣契約之成立並不以有土地所有權人為必要，是原告之請求為有理由。
七、再兩造買賣契約第二條亦指明系爭土地在未變更用途時暫不辦理所有權移轉登記，而系爭土地現已非農地，應可分割使用，縱未依買賣契約第二條約定辦理移轉登記，亦可由第四條之規定可知兩造乃附有停止條件之約定，而系爭土地為斗南交流道特定區，足認買賣系爭土地並不需特定之資格，且原告亦有自耕能力，兩造訂定之買賣契約乃屬有效，被告自應負移轉登記之義務。
叁、證據：提出公證書、土地買賣契約書、土地建築改良物抵押權設定契約書影本各
二份、土地登記簿謄本七份、地籍圖謄本、雲林縣虎尾鎮公所九十年九月五日虎鎮建分字第三三三號簡便行文表、雲林縣政府建設局七十五年七月二十二日雲營使字第０七九號使用執照（均影本）、九十年度地價稅課稅明細表各乙份為證，並聲請訊問證人廖澤山。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、如主文所示。
二、如受不利判決，願供擔保請准免為假執行之宣告。
貳、陳述：
一、按承受私有農地所有權之人有無自耕能力，應以承受時（訂約時）為準。查系爭二四三號土地地目旱，經編定為「特定農業區、農牧用地」，上訴人訂約買受系爭農地時，並無自耕能力為原審確定之事實，則原審以：兩造雖於所訂之買賣契約第六條約定：「承買人得以任何名義登記過戶之，出賣人不得藉詞刁難或有任何要求」云云，惟並未明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力特定第三人，即屬以不能之給付為契約之標的，買賣契約自始為無效，不因嗣後指自耕能力之人，為移轉所有權登記之名義人而變為有效，因而就上訴人請求系爭二四三號土地部分，為其敗訴之判決，並不違背法令。契約所約定之給付能否給付，應以契約成立時決之。若斯時所約定之給付已屬不能，縱嗣後該不能之情形得以除去，亦不得謂契約非以不能給付為標的（民法第二百四十六條第一項但書、第二項之約定，其契約依法仍為有效除外）。系爭土地買賣契約成立時之土地法第三十條，雖規定私有農地所有權之移轉，其承受人以承受後能自耕者為限。然上訴人於該買賣契約成立時，並無自耕能力，且未約定移轉於具有自耕能力之第三人，依前說明，即不得以上訴人或其所指定之登記名義人，在承受後即移轉所有權登記時取得自耕能力而謂該契約並非以不能給付為標的。是上訴人提出國民身分證為證，主張其嗣後已取得自耕能力為由，而認系爭土地買賣契約，並無不能給付之情形，自不足採，最高法院八十四年台上字第二八五七號、八十六年台上字第五０七號著有判例。添
二、系爭一三七之三六、一三九之一號土地於七十五年十月二十四日為斗南交流道附近特定區計劃農業用地，有雲林縣虎尾鎮公所九十年虎鎮工字第二０二五八號函為憑，又依卷附雲林縣虎尾地政事務所九十年虎地一字第五二五二號回函：凡依都市計劃法編為農業區之土地，其移轉均應檢附自耕能力證明文件，故系爭兩筆土地之承受人於七十五年、七十七年間，必也具備自耕農身分，其買賣契約方不致於無效。
三、依上開判例意旨，買受農地須具有自耕農身分，買賣契約方不致因以不能給付為契約之標的而被認定無效，原告買受系爭土地時根本未具自耕農身分，故系爭契約當然無效。雖原告丙○○舉伊於七十八年九月購買坐落雲林縣○○鎮○○○段二０八之五五號（重劃後為平和厝段六八二號）土地，另原告甲○○舉伊於六十八年八月購買坐落雲林縣○○鎮○○○段二０八之一三號（重劃後為平和厝段六八三號）土地，試圖證明彼等具有自耕農身分，惟查上開二０八之五五、二０八之一三號土地乃位於虎尾都市計劃住宅區用地，依法都市計劃住宅區用地之承受人並無須具備自耕農身分，原告自難執此主張其於買受系爭土地時即具自耕能力。
四、系爭土地買賣契約僅約定本案土地目前尚屬耕地，在未變更用途前受農業發展條例第二十二條規定，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有之約束，暫不辦理所有權移轉登記，並未特別約定於法令變更為承受農地毋需自耕農身分再為所有權移轉登記，顯係以不能之給付為契約之標的，系爭買賣契約自始當然確定無效，則原告以無效之契約為本件請求權之依據，顯無理由，應予駁回。
叁、證據：提出地籍圖謄本影本一份、土地登記謄本影本二份為證。
丙、本院依職權調閱本院七十五年度公字第一一六六號、七十七年度公字第一六八號公證卷，並依兩造之聲請函詢雲林縣虎尾鎮公所有關原告於訂約當時有無自耕能力，及向雲林縣虎尾地政事務所、鎮公所函詢系爭土地使用分區等相關事宜。
理 由
一、原告起訴主張：原告甲○○於七十五年十月二十四日，以九十六萬一千九百五十元向被告購買系爭Ａ、Ｂ部分土地之所有權，及系爭一三九之七四號土地權利，又原告羅家隆亦於七十七年二月六日，以三百十四萬二千六百三十七元向被告購買系爭Ｃ、Ｄ部分土地之所有權，及系爭一三九之七四號土地權利，依約被告即應負分割移轉土地所有權之義務，然被告卻拒不履行，爰依法提起本訴，苟認被告依法不能分割移轉該特定部分予原告，亦請求被告移轉登記該土地應有部分予原告而保持共同等語。被告則以：伊不否認兩造有訂定系爭買賣契約之情，惟系爭一三七之三六、一三九之一號土地於訂約當時乃位於雲林縣斗南交流道附近特定區計劃農業用地，依修正前土地法之規定承受私有農地所有權之人需具有自耕能力，而原告於斯時並無自耕能力，且兩造亦未於買賣契約書上約定俟法令變更為承受農地毋需自耕農身分，再為所有權移轉登記，顯見本件係以不能之給付為契約之標的，系爭買賣契約自始當然確定無效，原告自不得持此無效契約而為請求等語，資為抗辯。
二、經查，原告主張被告分別於七十五年十月二十四日、七十七年二月六日將系爭Ａ、Ｂ部分土地所有權及系爭一三九之七四號土地權利、與系爭Ｃ、Ｄ部分土地所有權及系爭一三九之七四號土地權利出賣予原告甲○○、丙○○，原告甲○○、丙○○依約業已給付買賣價金完畢，且兩造之買賣契約亦經 鈞院公證處公證之事實，業據其提出公證書及土地買賣契約書各二份為證，復為被告所不爭執，堪信為真實，惟被告對原告所指應負移轉登記義務乙節，加以否認，並以前揭情詞置辯，是本件應審究者為兩造之買賣契約是否有效，苟本件買賣契約無效，原告自不得執此契約請求被告履行移轉登記義務。
三、按「以不能之給付為契約標的者，其契約無效。但其不能情形可以除去，而當事人定約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。」民法第二百四十六條第一項定有明文。又私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，修正前土地法第三十條第一、二項亦定有明文。故在土地法條正前，約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。又契約所約定之給付能否給付，應以契約成立時決之。若斯時所約定之給付已屬不能，縱嗣後該不能之情形得以除去，亦不得謂契約非以不能給付為標的。本件原告主張伊於承買系爭土地時具有自耕能力之情，雖據提出另筆農地土地登記簿謄本為證，然查有關原告於上揭時日是否曾向雲林縣虎尾鎮公所申請自耕能力證明一事，經本院函詢雲林縣虎尾鎮公所，該所函覆稱：「．．經查乙○○、甲○○及丙○○並無於七十五及七十七年向本所申請自耕能力證明之相關文件．．」有該所九十年九月二十日九０虎鎮農字第一四九六三號函附卷可稽，則於斯時原告究否有自耕能力即有可疑。而有關系爭一三九之一、一三九之三六號土地，及坐落雲林縣○○鎮○○○段二０八之一三、二０八之五五號土地於買賣斯時屬何種計畫土地，及移轉登記時應否需自耕能力證明，亦經本院向雲林縣虎尾地政事務所及虎尾鎮公所查詢，雲林縣虎尾地政事務所函覆稱：「
二、關於○○鎮○○○段一三七之三六、一三九之一地號土地於民國七十五年是否屬於斗南交流道特定區都市計畫土地，請貴院逕向虎尾鎮公所查詢。至於辦理所有權移轉登記是否須檢附自耕能力證明乙節，依據修正前土地法第三十條規定：私有農地所有權之移轉其承受人以能自耕者為限。另自耕能力證明書之申請及核發注意事項第三點所稱農地包括依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。故該土地如合於前述規定其移轉應檢附自耕能力證明文件。」「二、關於○○鎮○○○段二０八之五五地號土地於民國七十八年九月間○○○鎮○○○段二０八之一三地號土地於六十八年八月間，辦理所有權移轉登記是否須檢附自耕能力證明乙節，依據修正前土地法第三十條規定：私有農地所有權之移轉其承受人以能自耕者為限。另自耕能力證明書之申請及核發注意事項第三點所稱農地包括依都市計畫法編為農業區、保護區之田、旱地目土地。故該土地如合於前述規定其移轉應檢附自耕能力證明文件。」有該所九十年十一月二十日九０虎地一字第五二五二號函二份附卷可考，雲林縣虎尾鎮公所亦函覆稱：「二、○○○鎮○○○段一三七之三六、一三九之一號等二筆土地，於民國七十五年十月二十四日為斗南交流道附近特定區計畫農業區用地。至於民國七十五年、七十七年間上開二筆土地所有權移轉登記是否需檢具受讓人之自耕證明文件乙節，請逕洽虎尾地政事務所查明。○○○鎮○○○段二０八之五五號土地於七十八年九月間，及平和厝段二０八之一三號土地於六十八年八月間均為虎尾都市計畫住宅區用地。至於當時分別辦理所有權移轉登記時是否須檢具有自耕能力乙節，請逕洽虎尾地政事務所查明。」有該所九十年十二月十九日九０虎鎮工字第二０二五八號函附卷可參，是系爭一三七之三六、一三九之一號土地於買賣當時之土地使用分區乃為斗南交流道附近特定區計畫農業區用地，依修正前土地法第三十條規定承受該地之人以能自耕者為限，且於移轉登記時應檢附自耕能力證明文件，至原告主張另筆平和厝段二０八之一三、二０八之五五號土地之使用分區為虎尾都市計畫住宅區用地，依法承受人自不以能自耕者為限，且為移轉登記時無庸檢附自耕能力證明文件，原告自難執其購買上揭平和厝段二０八之一三、二０八之五五號土地一事，主張其於購買系爭一三七之三六、一三九之一號土地時具有自耕能力，此外，原告迄今仍無法舉證證明其有自耕能力，堪認被告抗辯原告於承買系爭土地之時無自耕能力之情為真。再遍觀卷附土地買賣契約書所載內容，原告所得請求之依據乃約定於第二條：「本案土地目前尚屬耕地在未變更用途前，受農業發展條例第二十二條規定『現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有』之約束暫不辦理所有權移轉登記，為確保承買人（即原告）之權益，由出賣人（即被告）先提供整筆土地給承買人設定新台幣．．元正之抵押權，並會同辦理公證。」惟於斯時原告因無自耕能力，依法無法承受系爭土地所有權之情，業如上述，則雙方顯係以不能之給付為契約標的，兩造雖有上開約定，然該約定所載內容並未明白約定指定登記於任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，因原告於系爭買賣契約書成立時，並無自耕能力，且於契約中亦未約定移轉於具有自耕能力之第三人，依前揭說明，即屬民法第二百四十六條第一項所稱以不能之給付為契約之標的，該約定自始為無效，不因嗣後原告再指定自耕能力人為移轉所有權登記之名義人，或土地法修正刪除第三十條規定而變為有效，是原告執此請求被告履行移轉登記義務即屬無據。至原告雖再主張依買賣契約書第四條約定，被告負有移轉登記之義務，然觀該條所載內容乃兩造將來辦理土地分割及所有權移轉登記時，有關土地增值稅、辦理移轉登記所需費用等相關費用負擔之約定，要與被告履行移轉登記義務一事無涉，是原告執此主張被告應履行上開義務，容有誤會。
四、綜上所述，本件原告於承買系爭土地之時並無自耕能力，而系爭土地使用分區乃為斗南交流道附近特定區計畫農業區用地，依修正前土地法第三十條及民法第二百四十六條第一項規定可知，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效，本件買賣契約並無民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形，已如前述，則揆之上開說明，本件買賣契約自始當然確定無效，則原告持此無效買賣契約，請求被告履行所有權移轉登記義務，要屬無據，應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及聲請調查證據，均經斟酌，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十一 日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法 官 陳秋如右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十一 年 一 月 三十一 日~B法院書記官 廖錦棟