臺灣雲林地方法院民事判決 九十年度訴字第六二一號
原 告 甲○○複 代理人 丙○○被 告 乙○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元，及自民國九十年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示；並願供擔保請准聲請宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於八十六年一月三十日向被告購買雲林縣○○鎮○○路○○○巷○號五樓建物及土地，總價為新台幣（下同）三百萬元，原告已給付價金一百萬元，當時雙方以口頭約定，言明六個月內需完成移轉登記，而上開房屋於八十七年十二月二十九日辦理保存登記，竟拖延至九十年九月十一日止通知原告辦理過戶，被告之給付已遲延，爰依解除買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告二百萬元，及自九十年十月七日起，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）對被告抗辯之陳述：
１、原告購買系爭房地時，因見房屋已建妥不久，且經仲介人員保證六個月內可過戶，雖無書面資料可證明，但按常理於八十六年訂約，約過四年，被告遲至九十年九月十一日始通知辦理過戶，顯與常情有違。況被告遲不與建商辦理產權登記，直至八十九年七月一日建商始將系爭房地移轉登記於人頭戶董政憲、蔡爾輝名下，可見被告在八十七年十二月二十九日辦理保存登記後，即可將系爭房地所有權移轉登記給原告，被告之給付應已遲延。
２、原告於八十九年十月十八日以嘉義中山路郵局第七一０號存證信函通知被告，因其遲延給付主張解除買賣契約，雖未定期催告，但應可認於相當期限後，如債務人仍未履行者，依誠信原則，仍發生解除權之效力。且本件兩造所簽立之買賣契約應為定期行為之給付，依民法地二百五十五條之規定，原告亦得不經催告逕行解除契約。
三、證據：提出不動產買賣契約書、存證信函各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：
（一）兩造買賣之系爭房地，係被告向建商購買，再轉賣予原告，當時言明係按建商興建物之進度交屋。此觀不動產買賣契約書第二條第三項：「於建商辦妥產權登記完畢交付賣主（即被告），買主（即原告）付新台幣一百萬元整」自明。建商將系爭房地於八十九年七月一日移轉登記於其人頭戶後，被告始得以辦理移轉登記，是被告於此始負有移轉所有權之義務，而被告於九十年九月十一日函請原告備妥二百萬元之第三期款，準備辦理建物及基地所有權移轉登記之手續，以期圓滿履行契約。
（二）原告八十九年十月十八日存證信函，未定相當期限催告被告履行移轉所有權之義務，不生民法上催告移轉所有權之法律效果，自不能藉此主張系爭契約已合法解除。
三、證據：提出存證信函、建物登記謄本各一件、土地登記簿謄二件為證，並聲請訊問證人陳俊男。
理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十六年一月三十日向被告購買系爭房地，總價為三百萬元，原告已給付一百萬元，且雙方以口頭言明六個月內需完成移轉登記，上開房屋於八十七年十二月二十九日辦理保存登記後，被告即負有辦理移轉登記之義務，惟延至九十年九月十一日始通知原告辦理過戶登記，被告顯已給付遲延。爰依解除買賣契約之法律關係，請求被告應給付原告二百萬元，即自九十年十月七日起，按週年利率百分之五計算之利息。又原告於八十六年向被告購買系爭房地，而被告遲至九十年九月十一日始通知辦理過戶，雖原告於八十九年十月十八日之催告未定期，但於相當期限後，如債務人仍未履行者，依誠信原則，仍發生解除權之效力。且本件買賣契約應為定期行為之給付，原告亦得不經催告逕行解除契約等語。被告則以：上開房地，係被告向建商購買，再轉賣原告，言明按建商興建物之進度交屋，而建商於八十九年七月一日始將建物移轉登記與人頭戶，故被告自此始負有移轉所有權予原告之義務。又原告八十九年十月十八日存證信函，未定相當期限催告被告履行所有權移轉之義務，自不生催告之法律效果，系爭契約難謂已合法解除等語資為抗辯。
二、原告起訴主張其於八十六年一月三十日向被告購買坐落雲林縣○○鎮○○路○○○巷○號五樓建物及土地，被告分別於訂約日交付十萬元、同年二月十五日交付四十萬元、同年月二十八日交付五十萬元與原告，而上開房地於八十七年十二月二十九日辦理建物第一次保存登記，於八十九年七月一日建商將該房屋移轉登記與訴外人董政憲、蔡爾輝名下，原告於八十九年十月十八日以嘉義中山路郵局存證信函第七一０號通知被告解除上開土地及房屋之買賣契約，被告亦於九十年九月十一日以雲林郵局存證信函第九０三號通知上開建物已得辦理移轉登記之事實，有原告提出之買賣合約書、存證信函各一件為證，復為被告所不爭執，應信為真實。
三、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之文句。民法第九十八條定有明文。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意。最高法院八十六年度台上字第二七五六號判決著有明文。本件爭執之重點厥為兩造於八十六年初訂約，被告於九十年九月十一日始發出存證信函通知原告辦理所有權移轉登記，是否已陷於遲延？及原告於八十九年十月十八日以存證信函，未經定期催告即通知被告解約，是否生效？
（一）被告固抗辯建商於八十九年七月一日將系爭房屋及土地移轉登記於人頭戶即訴外人董政憲與蔡爾輝名下時，始負有給付之義務，且於九十年九月十一日亦函請原告備妥尾款辦理過戶等語。惟查：上開房地於八十四年十二月二十日建築完成，而於八十七年十二月二十九日辦理第一次保存登記之事實，有被告所提出之建物登記謄本一件、土地登記謄本二件在卷可憑，是兩造於八十六年初訂約時，上開房屋即已建築完成；再參以原告於訂約之初，上開房屋已建築完成，並已於一月內即交付價金一百萬元，雖於買賣合約書第二條第四項第三款中僅言及應「於建商辦理產權登記完畢交付賣主」，但依上開判決意旨，兩造雖未就辦理所有權移轉登記之日期明確約定，但於合理可期待之相當期限內，被告應負有辦理移轉登記之義務，本院認被告於八十七年十二月二十九日辦理建物第一次保存登記時，即有負有給付義務，被告至九十年九月十一日始通知原告辦理過戶，已陷於給付遲延，被告執前詞置辯，應無可採。
（二）觀之不動產土地建物買賣合約書第三條第四項約定：「承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，解除契約。但出賣人不履行本契約或不賣時應將所收定金及價款退還外並以同額加一倍賠償與承買人，雙方各無異議。」雖於但書之約定中，未提及出賣人不履行本契約時，得不經催告而解除契約，但解釋上應同本文之約定，即出賣人不履行本契約時，即視為違約，無需經定期催告之程序，是上開條款實已排除民法第二百五十四條之適用。經查：被告於八十七年十二月二十九日辦理建物第一次保存登記時，即負有移轉房地所有權之義務，而被告於九十年九月十一日始通知原告辦理，已陷於給付遲延，誠如前述，被告於八十九年十月十八日以存證信函通知被告解除契約，揆諸兩造買賣契約書約定意旨，原告通知解除契約，雖未定期催告履行契約，但仍生解約之效力，足見被告所辯，為無可採。
（三）綜上所述，本件被告於建商辦理建物第一次保存登記後，已負有移轉系爭房屋及土地所有權之義務，而被告於九十年間始發存證信函通知原告辦理，已陷於給付遲延；原告於八十九年間雖未經定期催告即解除契約，依兩造所簽訂之契約，仍生解約之效力。
四、從而，原告依解除契約之法律關係，請求被告給付二百萬元，並自九十年十月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
六、本件判決認定之基礎已臻明確，兩造其他主張、陳述並所提之證據，經審酌後，認均與本件之結論無影響，故不再一一論述，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法七十八條、第三百九十條第一項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日
臺灣雲林地方法院民事第二庭~B審判長法官 陳宏卿~B法 官 陳婉玉~B法 官 柯志民右為正本係照原本作成如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十一 年 一 月 三 日~B法院書記官 張瑛瑢