臺灣雲林地方法院民事判決 九十年度訴字第七四八號
原 告 辛○○
戊○○丁○○丙○○己○○訴訟代理人 乙○○被 告 甲○○訴訟代理人 秦樂莉
庚○○右當事人間請求給付價款事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）三百八十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並陳明願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠緣原告辛○○（即陳明仙）之夫張煌明（於民國八十五年一月二十八日死亡）
於八十二年五月二十日出售如附表所示之土地及建物（下稱系爭不動產）與被告，雙方言明總價為五百四十萬元。被告自開工（八十二年五月二十日）日起至八十三年六月二十五日止，共給付張煌明一百六十萬元，張煌明則分別於八十三年七月二十一日及八十四年九月十八日將系爭不動產所有權分別移轉登記給被告。惟被告自系爭不動產所有權移轉登記後，拒付尾款三百八十萬元（因被告未能付清價金，故系爭不動產尚未點交），經原告催促，竟於八十六年十一月二十七日以律師函通知原告拒絕履約，為此原告依買賣之法律關係提起本訴，請求被告給付原告三百八十萬元。又張煌明於八十五年一月二十八日死亡，所有一切權利義務由原告共同繼承，併此敘明。
㈡被告於八十七年五月十九日將系爭不動產分別設定抵押權給公務人員住宅及福
利委員會及中央信託局，總共設定之金額分別是二百六十四萬元，被告向公務人員住宅及福利委員會借款一百五十萬元，向中央信託局借款七十萬元，被告打算不還錢，讓債權人去強制執行系爭不動產；又對於買賣契約第十二條之規定，沒有意見。
㈢對被告抗辯之陳述：買賣契約約定的應該是建坪，而非地坪。當初張煌明與被
告約定建坪六十坪，實際面積確實有短少八坪；本件建物已取得使用執照，屬合法之建築物；又被告所為契約之解除並不生效力，因並未有解除契約之法定原因。
三、證據：提出房地產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、繼承系統表、戶籍登記簿、通知函、配置圖、戶籍謄本、使用執照及附圖（以上均為影本）、土地登記謄本、建物登記謄本各一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、陳述：㈠繼承人自繼承開始時，除本法另有規定外，承受被繼承人財產上之一切權利義
務，民法第一千一百四十八條前段定有明文。本件原告既繼承自原買賣契約當事人張煌明，原告自亦應負契約上之義務。本件被告確曾與張煌明簽訂系爭不動產之買賣契約，惟簽約時，被告並沒有實際看到房屋，被告相信合約書所載與房屋之實際狀況應係相符，簽約當時被告就已經給付一百三十萬元給張煌明，之後在八十三年六月二十五日又給付三十萬元給張煌明，過了半年後，被告實際前往察看房屋，發現房屋之實際狀況與簽約當時張煌明告訴我們之狀況有以下諸多項目不符，所以被告就向張煌明表示不願購買而未繼續繳納價金，張煌明亦同意要將一百六十萬元退還給被告，事後張煌明將系爭不動產之所有權移轉登記給被告時，被告並不知情：
⒈建坪短少八坪：依系爭契約書約定建坪應有六十坪，惟實際登記及丈量面積僅約五十二坪，短少八坪，此為原告所自認，是系爭房屋顯然狹窄不敷使用，而嚴重影響被告購屋之目的及使用。
⒉未依約興建車庫：本件買賣標的物之房屋依契約附表建材與設備說明所載：「三、門廳：一樓採用白鐵捲門及鋁門，車庫採用電動白鐵捲門」，應包含有車庫並設有電動白鐵捲門，惟依該房屋實際狀況觀之，並未興建車庫，亦未設有電動白鐵捲門，詎原告指稱於房屋之客廳建有車庫，顯與常情不符。更何況，原告所指之「車庫」，並無法將車輛駛入，更未設有電動白鐵捲門，其所指建有車庫云云顯非事實，是原告就房屋未設有車庫，致使被告居住之停車問題無法解決，不符被告購屋之目的，而嚴重減損房屋之品質及使用效能。
⒊未依約建築雨遮：依建物所有權狀所載「附屬建物」包括有三層雨遮，惟本件房屋實際上並未施作有雨遮，與原先之約定不符，而影響房屋之效用。
㈡按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或
給付不能之規定行使其權利，民法第二百二十七條第一項定有明文。本件房屋既有如前述諸多與原契約規定不符之處，即屬未依債之本旨而為給付，而此情形（建坪不足、未興建車庫、未設電動鐵捲門等）顯然無法補正，被告依法自得依給付不能之規定行使權利。又依民法第二百五十六條規定：「債權人於有第二百二十六條之情形時，得解除其契約」，被告業於八十六年十一月二十七日委託律師以八十六年度眾城洲字第一一二五○一號函知原告解除買賣契約，是原告起訴請求被告給付剩餘價金，顯無理由。其次，縱認被告解除契約不合法，惟本件房屋確實存有諸多與契約不符之處，就此被告主張就房屋之瑕疵予以扣款（包括物理性貶值及功能性貶值），且房屋迄今尚未交屋，其房屋因久無人居住使用，處處破損斑駁，而影響其房屋價值，甚且，今日之房價大幅下滑，因原告未交與被告使用，致使房屋之價值已大不如前，其間被告就其差額自受有相當之損害，為此被告主張就房屋之瑕疵及未交與被告使用所損失之利益及房價下跌所受之損害數額，與原告請求之價金予以抵銷，抵銷後，原告已無請求被告給付價金之請求權。再按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，民法第二百六十四條第一項定有明文。本件退步言之，縱認被告解除契約不合法，且瑕疵扣款等抵銷後，尚有應給付之價金，惟原告既未交屋，且系爭不動產之土地及房屋所有權狀均尚未交付被告，被告自得主張同時履行抗辯權，於原告點交房屋及交付權狀與被告前，被告尚無給付剩餘價金之義務。
㈢被告願拋棄已繳交之價款一百六十萬元，並退還系爭不動產。
三、證據：提出房地產買賣契約書、房屋相片四十九幀為證。理 由
一、本件原告起訴主張：緣原告辛○○之夫張煌明（於八十五年一月二十八日死亡）於八十二年五月二十日出售系爭不動產與被告，雙方言明總價為五百四十萬元。
被告自開工（八十二年五月二十日）日起至八十三年六月二十五日止，共給付張煌明一百六十萬元，張煌明則分別於八十三年七月二十一日及八十四年九月十八日將系爭不動產所有權分別移轉登記給被告。惟被告自系爭不動產所有權移轉登記後，拒付尾款三百八十萬元（因被告未能付清價金，故系爭不動產尚未點交），經原告催促，竟於八十六年十一月二十七日以律師函通知原告拒絕履約，為此原告依買賣之法律關係提起本訴，請求被告給付原告三百八十萬元。又張煌明於八十五年一月二十八日死亡，所有一切權利義務由原告共同繼承等情。被告則以：本件原告既繼承自原買賣契約當事人張煌明，原告自亦應負契約上之義務。本件被告確曾與張煌明簽訂系爭不動產之買賣契約，惟簽約時，被告並沒有實際看到房屋，被告相信合約書所載與房屋之實際狀況應係相符，詎事後發現房屋之實際狀況與契約所載項目諸多不符，如建坪短少八坪、未依約興建車庫、未依約建築雨遮等，均不符被告購屋之目的，且嚴重減損房屋之品質及使用效能。原告既未依債之本旨而為給付，而此情形又顯然無法補正，被告依法自得依給付不能之規定行使權利，被告既業於八十六年十一月二十七日委託律師函知原告解除買賣契約，是原告起訴請求被告給付剩餘價金，顯無理由。縱認被告解除契約不合法，惟本件房屋確實存有諸多與契約不符之處，就此被告主張就房屋之瑕疵予以扣款，且房屋迄今尚未交屋，其房屋因久無人居住使用，處處破損斑駁，而影響其房屋價值，為此被告主張就房屋之瑕疵及未交與被告使用所損失之利益及房價下跌所受之損害數額，與原告請求之價金予以抵銷，抵銷後，原告已無請求被告給付價金之請求權。再退步言之，縱認被告解除契約不合法，且瑕疵扣款等抵銷後，尚有應給付之價金，惟原告既未交屋，且系爭不動產之土地及房屋所有權狀均尚未交付被告，被告自得主張同時履行抗辯權，於原告點交房屋及交付權狀與被告前，被告尚無給付剩餘價金之義務等語，資為抗辯。
二、原告主張原告辛○○之夫張煌明（於八十五年一月二十八日死亡）於八十二年五月二十日出售系爭不動產與被告，雙方言明總價為五百四十萬元。被告自開工（八十二年五月二十日）日起至八十三年六月二十五日止，共給付張煌明一百六十萬元，張煌明則分別於八十三年七月二十一日及八十四年九月十八日將系爭不動產所有權分別移轉登記給被告，惟嗣後被告即未再依約給付價款之事實，業據其提出房地產買賣契約書、土地所有權狀、建物所有權狀、繼承系統表、戶籍登記簿、配置圖、戶籍謄本、土地登記謄本、建物登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。惟應探究者，乃本件買賣契約是否尚屬存在，惟有買賣契約尚屬有效存在，原告方得本於出賣人之地位，請求被告履行給付買賣價金之義務。
按附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力，民法第九十九條第二項定有明文。所謂解除條件，乃指使已發生效力之法律行為消滅之條件；即已發生效力之法律行為，於條件不成就時，保持其效力，於條件成就時，則喪失其效力。
本件被告與原告之被繼承人張煌明於八十二年五月二十日所簽訂之房地產買賣契約書第十二條約定：「倘甲方（按：指被告）違約不照第六條各項之約定日期付款時，願將已繳之款項全部由乙方（按：指張煌明）無條件沒收抵償乙方損失，同時本契約及本日所訂之房屋基地預約買賣契約書亦同時自動失效」等語，核其性質，乃係以被告「未依約繳款」之客觀上不確定之將來事實為兩造間買賣契約之解除條件，由於被告嗣後並未依約繼續繳款，兩造間買賣契約之解除條件自屬成就，原有之法律行為即已失其效力（最高法院二十九年上字第二○一八號判例參照）。是原告仍本於買賣之法律關係，請求被告給付所餘未支付之買賣價金，為無理由，應不予准許，原告之訴既經駁回，其假執行之聲請應併予駁回。至原告是否得本於不當得利或其他法律關係請求被告返還系爭不動產，則屬另一問題，附此敘明。
三、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第八十五條第一項前段、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十七 日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B審判長法官 蕭守田~B法 官 陳婉玉~B法 官 李明益右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於本判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十一 年 二 月 二十七 日~B法院書記官 蘇靜怡附表：
┌──┬──────────────────────────────────────┐│編號│不動產 │├──┼─────────────────┬──┬───────────┬─────┤│ │土 地 坐 落 │ │面 積│權 利││ ├───┬────┬──┬─────┤地目├───────────┤ ││ 一 │縣 市○鄉鎮市區○段 │地 號│ │平 方 公 尺│範 圍││ ├───┼────┼──┼─────┼──┼───────────┼─────┤│ │宜蘭縣│冬山鄉 │太員│七八七 │建 │二八四○ │一○○○○││ │ │ │ │ │ │ │分之四○一│├──┼───┼────┴──┼─────┼──┼───────────┼─────┤│ │建 物│建 物 門 牌│ 基地坐落 │構造│面 積│權 利││ │建 號│ │ │ │（ 平 方 公 尺 ）│ ││ ├───┼───────┼─────┼──┼─┬─┬─┬─┬─┬─┤ ││ │ │宜蘭縣冬山鄉太│宜蘭縣冬山│鋼筋│地│二│三│陽│雨│屋│範 圍││ │ │和路一一○巷○○鄉○○段七│混凝│面│ │ │ │ │ ├─────┤│ 二 │九五 │弄十四號 │八七地號 │土造│層│層│層│台│遮│簷│ ││ │ │ │ │三層├─┼─┼─┼─┼─┼─┤ ││ │ │ │ │樓房│││ ││││全 部││ │ │ │ │ │‧│‧│‧│‧│‧│‧│ ││ │ │ │ │ ││││４│９│４│ │└──┴───┴───────┴─────┴──┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─────┘