臺灣雲林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一六號
上 訴 人 丙○○法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國九十年十二月二十七日本院斗六簡易庭九十年度六簡字第二三六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十三萬八千四百元，及自支付命令繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予以引用外，補稱：
一、被上訴人於八十九年八月十九日承租上訴人所有坐落雲林縣○○鄉○○○段第二０五之一四號土地（下稱系爭土地）作為加油站使用，並簽定土地租賃契約書（下稱系爭租賃契約），每月應給付上訴人租金二萬八千二百元，被上訴人自八十九年八月起至九十年八月止共計十二個月，均未給付任何租金，此為被上訴人所不爭執。惟被上訴人辯稱其已向上訴人之代理人即訴外人林勝雄為終止契約之意思表示一事，根本子虛。
二、依兩造所定於租賃期間屆至前得終止契約之原因，僅以「於租賃期間市場環境不適宜繼續經營及於訂約日起三個月內因系爭土地不符合加油站設置用地之規定無法核准設立」等二項事由為限，而被上訴人辯稱由於系爭土地位於道路轉彎處，且地形及基地地面高低差距太大難以配置及克服等因素，經內部再三評估，基於車輛進出安全理由，認定系爭土地確實不適用等語，此事由乃被上訴人於訂約前即應予考量評估在內，其於訂約後，以此可歸責自己之事由，且非依法令或系爭契約所約定之事由要求終止契約，自應得上訴人之同意，始能合意終止，被上訴人既未與上訴人達成終止租約之合意，復未有任何得片面終止契約之事由，自不得主張系爭契約已終止，應認系爭租賃契約仍繼續存在。
三、原審遽以伊未將系爭土地交付予被上訴人使用之情，而依民法第四百二十一、四百二十三條規定，認定被上訴人無給付租金之義務，惟兩造於簽訂系爭租賃契約前，伊即交付系爭土地，並提供土地所有權狀、土地使用同意書供被上訴人申請核准籌設加油站，並於雲林縣政府審核同意，兩造簽定租賃契約時，即依系爭租賃契約第八條之約定將系爭土地之地上物拆遷完畢，且申請地政機關鑑界清楚，被上訴人公司人員皆於現場，系爭土地如無交付被上訴人，豈有供被上訴人持以申請之理。本件被上訴人中途毀約，既未與上訴人達成任何協議，亦未通知上訴人，致上訴人仍受契約之拘束，而不得對系爭土地為收益處分，被上訴人此舉實有違誠信原則，豈可以其不使用系爭土地，此種可歸責於被上訴人之事由，拒絕租金之給付，故被上訴人應給付伊如訴之聲明所示之租金。
四、伊並未於原審自認伊迄今尚未交付系爭土地予被上訴人之情，實係因未能知悉原審以此為由駁回伊之請求，遂未就上情陳述意見，然有關系爭土地伊確已交付及點交予被上訴人於得以使用之狀態，即屬業已交付系爭土地予被上訴人，此觀之伊於簽約系爭租賃契約之日起迄今並無使用系爭土地，且無積極排除被上訴人之使用一事自明，何況兩造訂約後一個月之期間，即申請地政事務所，並會同被上訴人到場鑑界，設立界椿，足認兩造於斯時即已確認系爭土地使用範圍，即屬交付之行為無疑。蓋土地之交付，與動產之現實交付有別，通常祇能在現實上，一方解除占有狀態之方式為之，主觀上容認許可他方有權使用，在客觀上不阻止或妨礙他方之支配行為，即為已足，故亦可依簡易、指示或占有改定之方式為之，社會生活上，對房屋常僅交付鑰匙即足，對土地者，則常僅指明其使用之範圍，表明容許他方使用，或將自己占有之物遷空，使歸他方可使用之狀態即可，非必達到相對人已將其物品遷入或在土地上實際施工設置之程度。實則，交付授受之雙方，如對租賃物已有使歸占有之意思，嗣後又無其他阻卻使用之事實，即應認完成交付。今伊於系爭土地並無自己占有或排除他方占有之行為，且主觀上已向被上訴人表明可使用系爭土地，則應認已履行交付完畢，至於被上訴人係以積極設置地上物，或消極閒置之方式使用，均非伊所能置喙及掌控，是被上訴人稱伊並未交付系爭土地供其使用一事，實係子虛烏有。
五、兩造發生爭執之初，被上訴人從未以上訴人尚未交付之事由抗辯，僅於本件訴訟繫屬後，始欲以其消極閒置不用之事實，曲指為上訴人未交付系爭土地。惟伊既在訂約後即指明系爭土地使用範圍，並表示供予被上訴人使用，復無自己實力占有支配排除被上訴人使用之行為，以社會生活常情而言，實係已經交付。參以被上訴人在最初之存證信函及異議狀內容，亦從未指責上訴人未交付系爭土地之情，僅迭執其不適用終止租約為由作為抗辯，實係其自己事由而消極不用，可見一般。
六、又系爭土地現仍為空地，無從認定伊有占有並排除被上訴人占有使用之行為，至於地上雖有雜樹一株，惟該樹乃自生自長，共非伊所能掌管，伊自無義務繼續保持淨空之狀態，又系爭土地面積四六七平方公尺，不得僅因有雜樹一株，即指為上訴人係以該樹阻止被上訴人之使用。況且，依契約書第八條第二款之約定意旨，亦可見如在土地上有建物或地上物，伊雖有遷除之義務，惟如未履行，則僅負有任由被上訴人處理，其費用由伊負擔之結果而已，被上訴人自不得以此雜樹一株為由，指為其未能使用系爭土地或受有阻礙，而認伊未交付土地。
七、綜上所述，伊有交付系爭土地之事實，本件訟爭實係被上訴人於訂定系爭租賃契約後即無故反悔，而將系爭土地閒置不用，又未依約合法終止系爭租賃契約，且未獲伊同意解除，被上訴人依約即應給付如訴之聲明所示之租金予伊。
叁、證據：除援用第一審所提證據外，補○○○鄉○○○段（加油站）土地租賃契約
書、土地登記簿謄本、土地複丈成果圖（均影本）、地籍圖謄本、存證信函、支付命令各乙份、照片二十張為證，並聲請訊問證人莊永三、林勝雄，及向雲林縣斗六地政事務所查詢系爭土地複丈事宜，與命被上訴人提出本件加油站申請籌設之資料。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、兩造所簽訂之系爭租賃契約書並非本約而係預約，此觀之該契約書第二、三條約定：「租賃期限自加油站正式開幕日起計租期壹拾貳年」「第壹期租金於取得核准籌建函日起壹週內支付」自明，茲加油站迄未核准籌建，參酌前開約定，被上訴人自無給付租金之義務。
二、又兩造雖有簽訂租約，惟被上訴人因系爭土地所處地段位於道路轉彎處，且地形及基地地面高低差距太大難以配置及克服等因素，而認系爭土地不適宜供加油站使用，遂於八十九年九月間派員告知系爭土地之另一共有人林阿明，並委請仲介租賃之林勝雄議員向其餘出租人表明解約之情，其後更於同年十一月三日再次派員向林勝雄議員說明該情，惟因原租賃合約內容僅就租賃期間（租期係自加油站開幕日起計）雙方之解約方式有所約定，而就加油站申請核准前（租期未開始）之解約方式雙方並未約定，被上訴人遂採一般租賃關係解約之慣例，向出租人表明主動放棄押租保證金之取回，並歸出租人沒收，是系爭租賃契約已告終止，被上訴人實無履行支付租金之義務，何況被上訴人於此段期間從未接獲上訴人以口頭或書面等任何形式表達異議或請求租金，事隔近一年上訴人竟混淆事實真象向鈞院提出租金債權之請求，於法無據。
三、縱認被上訴人未合法終止系爭租賃關係，惟上訴人自始均未將系爭土地交付予被上訴人使用，被上訴人自無給付系爭租金之義務。
叁、證據：除援用第一審所提證據外，補提公證書、土地租賃契約書影本各三份、現
場圖、照片十八張、加油站設立相關文件乙份為證，並聲請訊問證人張德輝、江振豐。
丙、本院依職權勘驗系爭土地，並向雲林縣政府調取被上訴人申請於系爭土地設立加油站之相關資料。
理 由
一、上訴人起訴主張：伊為系爭土地共有人之一，應有部分為二分之一，被上訴人於八十九年八月十九日承租系爭土地供作加油站使用，並簽訂系爭租賃契約，依約被上訴人應按月給付伊租金二萬八千二百元，詎被上訴人自八十九年八月起至九十年八月止均未依約給付租金，被上訴人雖主張已向伊之代理人林勝雄為解除系爭租賃契約之意思表示，然訴外人林勝雄僅為兩造之仲介人，而非伊之代理人，是被上訴人解除契約之意思表示尚未送達予伊，且本件被上訴人主張解除系爭契約之事由亦不符合兩造之約定，而伊既已依約將系爭土地交付予被上訴人使用，被上訴人依約即應給付系爭租金予伊，爰依租賃之法律關係請求被上訴人給付如訴之聲明所示之金額等語。
二、被上訴人則以：伊確有向上訴人承租系爭土地，並簽訂系爭租賃契約書，惟嗣後因系爭土地位置及地形與所需不符，遂於八十九年九月間向上訴人之代理人林勝雄表達解除契約之意思表示，因系爭租賃契約僅約定租賃期間之解約方式，並未約定租賃期間開始前之解約方式，遂依一般租賃關係解約之慣例，由上訴人沒收押租金，系爭契約業已終止。此外，系爭契約雖已成立，但尚未生效，因租賃期限係自加油站正式開幕日起，亦應自開幕後才開始計算租金，況且系爭土地尚未交付，自無庸給付租金等語置辯。
三、經查，上訴人主張被上訴人於八十九年八月十九日與伊簽訂系爭租賃契約，嗣後被上訴人未依約給付租金之情，為被上訴人所不爭執，復有土地租賃契約書乙份附卷可稽，堪認上訴人此部分之主張為真實，惟被上訴人以前詞置辯，是本件所應審究者，為兩造所簽訂之系爭租賃契約究為本約抑或預約，苟為本約，系爭租賃契約是否業已解除或終止？倘認系爭租賃契約未合法終止，則系爭土地是否業已交付？查：
（一）按契約本有預約與本約之分。預約云者，謂約定締結本約之契約，惟使當事人負擔須為訂立本約之意思表示之債務。反之，因履行預約而訂立之契約即為本約。而當事人訂立之契約，為本約或係預約，應就當事人意思定之。當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之，最高法院八十八年度上字第三二三號判決可資參照。觀之本件兩造所訂之契約乃名為○○○鄉○○段（加油站）土地租賃契約書」，別無預約之文義，且該契約書所載內容除已就租賃契約必要之點即租賃物與租金互相意思表示一致外，尚另約定有關租賃物使用限制、終止租賃契約事由等均經明確約定，非但並無將來訂立租賃本約之約定，且自第二條以下，均為雙方照所訂契約履行之約定，當認系爭租賃契約業已成立，自屬本約而非預約，是被上訴人所辯，要無可取。
（二）次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條前段定有明文；又按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約，經合意成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅；又終止權之行使，依民法第二百六十三條準用同法第二百五十八條之規定，應向他方當事人以意思表示為之，契約當事人之一方有數人時，該意思表示應向全體為之，始生終止租約之效力，最高法院五十一年度台上字第二八二九號、六十四年度台上字第二二九四號判例可資參照。本件被上訴人辯稱其已向上訴人之代理人林勝雄為解除系爭租賃契約（應係終止契約）之意思表示等語，惟為上訴人所否認，且據證人即被上訴人公司承辦系爭租約事宜之職員張德輝、江振豐到庭證稱：彼等係負責系爭土地租賃事宜之人，當初欲承租土地時，曾透過訴外人林勝雄協調及洽談租賃事宜，然簽約當時係由上訴人本人為之，嗣因評估加油站設立之土地高低差距過鉅，基於安全考量，遂欲終止系爭租賃關係，便委請訴外人林勝雄轉告出租人，之後亦當面向系爭土地之另一共有人林阿明表示終止系爭租賃契約之意思表示，並委請林阿明轉告上訴人有關本件終止租賃關係事宜，豈料訴外人林阿明素與上訴人不睦，而未告知上訴人，然上訴人事後亦未向被上訴人反應此事等語，苟被上訴人所稱訴外人林勝雄為上訴人之代理人一事為真，其焉於簽訂系爭租賃契約當時乃與上訴人本人為之，而非與訴外人林勝雄為之，且嗣後被上訴人既已告知訴外人林勝雄終止系爭租賃關係即屬意思表示業已送達至上訴人，何以嗣後再告知系爭土地共有人之一林阿明終止系爭租賃關係事宜，並囑林阿明轉告上訴人之情，足認訴外人林勝雄非上訴人之代理人，被上訴人所辯上情，要難採信，而本件被上訴人既當庭自承訴外人林阿明並未將其終止系爭租賃關係之意思表示送達予上訴人，則揆之上開說明，尚難認系爭租賃契約業已合法終止。
（三）本件被上訴人雖又陳稱其業已於支付命令異議狀中為終止租約之意思表示，是系爭租賃關係業已合法終止等語，有關該異議狀雖於九十年九月二十一日送達上訴人，然觀之卷附系爭租賃契約所載內容，有關兩造所定於租賃期間屆至前得終止系爭租賃契約之原因，僅於該契約第七條第四、七項約定以「於租賃期間若市場環境不適宜繼續經營」「自簽訂契約日起三個月內，若確定因本契約所載之土地（按為系爭土地）不符合加油站設置用地之規定，無法核准設立時」之事由為限，惟參之本件被上訴人所辯稱因系爭土地位於道路轉彎處，且地形及基地地面高低差距太大難以配置、克服等因素，經其內部再三評估，基於車輛進出安全理由，認定該地確實不適用之情，此事由乃被上訴人於訂約前即應予考量評估在內，其於訂約後，以此可歸責自己之事由，且非依法令或系爭契約所約定之事由要求終止契約，自應得上訴人同意，始能合意終止，本件被上訴人既未與上訴人達成終止租約之合意，復未有任何得片面終止契約之事由，自不得主張系爭契約已終止，應認系爭租賃契約仍繼續存在。
（四）惟按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約；又按出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第四百二十一條、第四百二十三條分別定有明文。本件被上訴人既又再抗辯上訴人未約交付系爭土地予其使用收益，則本件上訴人得否向被上訴人請求給付租金，端視上訴人是否已將系爭土地交付予被上訴人使用收益而異。上訴人雖主張已將系爭土地交由被上訴人使用收益之情，惟為被上訴人所否認，則依舉證責任分配之原則，自應由上訴人就上開情節負舉證責任。然：
１、本件上訴人主張其於八十九年八月十九日簽訂系爭租賃契約當時即已將系爭土地之地上物清除完畢，並於同年九月十三日雲林縣斗六地政事務所派員複丈當時即將系爭土地交付予被上訴人使用之情，惟觀之卷附被上訴人所提出之十八張照片內容可知，被上訴人拍攝日期乃為九十一年四月二日，而於斯時系爭土地上仍有樹木、雜物、雞寮、水塔等物占有，復經本院於同年月十六日至現場履勘，系爭土地之二分之一乃供道路使用而舖設柏油，另有破布子（台語俗稱）一欉二棵，經本院當場測量樹木底部最大圓周長度分別為五十九公分及四十三公分，顯係多年成長之樹木，而非近日所萌芽之樹木，其餘空地則佈滿碎石，且雜草叢生，並有一水塔及小鐵（錏板）屋一間，前後土地高低差為二米左右，另有關雞寮部分雖未占有系爭土地，然觀之系爭土地範圍內有關被上訴人所指為雞寮之部分，地上留有水泥屋瓦碎片整齊排列，且該位置四周均雜草叢生，僅該部分並無雜草，顯係雞寮新近移除之痕跡等情，有勘驗筆錄附卷可考，上訴人雖辯稱該被上訴人所指遭其移除雞寮之位置，及水塔、小鐵（錏板）屋一間並非位於系爭土地範圍內，惟有關系爭土地界址，經雲林縣斗六地政事務所於其上設立界樁之一事，為兩造所不爭執，而上開地上物乃位於界樁範圍內，亦經本院至現場察看無訛，是上訴人空言辯稱該地上物非在系爭土地範圍內一事，要無足取，何況本院向雲林縣政府調取有關本件被上訴人承租系爭土地申請設置加油站之相關文件，雲林縣政府乃於九十一年六月三日以九一府建工字第九一０００四六八一七號函檢送該府核辦被上訴人加油站審定函原卷影本及加油站設置申請須知乙份，觀之該審定函所載內容可知，雲林縣政府於八十九年九月十一日至被上訴人申請基地上（按為系爭土地及雲林縣○○鄉○○○段第二０五之一六號土地）會勘，因該申請之基地上尚有建物，而核定被上訴人申請核發加油站同意籌建一事不符規定，遂要求被上訴人辦理先拆除或切結同意拆除該建物，而將被上訴人申請之文件檢還，顯見上訴人陳稱其業於八十九年八月十九日已將系爭土地之地上物清除完畢一事，要與事實不符。至上訴人聲請訊問證人莊永三欲證明已將系爭土地上之破布子樹叢砍除，其已清除系爭土地上之地上物，惟有關系爭土地之地上物於上訴人陳稱清除之日期即八十九年八月十九日，與雲林縣政府於同年九月十一日勘查系爭土地仍有地上物存在一節，相互對照，顯見上訴人所稱之情不實，已如上述，是有關此部分之事實業已明確，本院認無訊問之必要。
２、上訴人雖嗣又主張兩造於八十九年九月十三日會同雲林縣斗六地政事務所鑑定界址當時，即將系爭土地交付被上訴人使用收益等語，然有關系爭土地於鑑定界址當時，上訴人是否向被上訴人表達交付系爭土地使用收益之意思表示一事，上訴人初於本院九十一年四月一日準備程序中即陳稱一般鑑定界址即表示有點交之意思，是伊即未再為任何行為，而鑑定界址後，被上訴人即派員至系爭土地鑽探地質，且伊亦提供土地所有權狀等相關文件予被上訴人申請設立加油站使用等情，雖上訴人嗣又改稱除鑑界外，尚有向被上訴人為交付系爭土地使用收益之意思表示之情，惟此乃兩造於本院審理過程當中，就有關系爭土地是否業已交付使用一事攻防甚劇，上訴人因知有利害關係後，嗣才改稱上情，故自以上訴人最初因未慮及本件訴訟利害關係所為之陳述較為可採，顯見兩造於八十九年九月十三日僅有會同雲林縣斗六地政事務所鑑定系爭土地界址之行為，上訴人根本無為交付系爭土地予被上訴人使用收益之意思表示，而有關鑑定界址一事，乃申請鑑定土地界址者為明瞭土地所在範圍，俾得加以使用收益，乃委請地政事務所為複丈之行為，於鑑定界址當時，當事人所重者乃該複丈之土地所在範圍為何，通常並未伴有鑑定界址即表示有點交該複丈之土地之意思表示，今上訴人既主張此一變態事實，自應就該情負舉證責任，然上訴人迄今仍未提出任何證據足資證明已將系爭土地交付予被上訴人使用收益一事，是上訴人此部分之主張，尚難採信。又上訴人雖有提供土地所有權狀等文件供被上訴人申請設立加油站，且被上訴人亦有至系爭土地探勘鑽探地質之情，惟此乃兩造依系爭租賃契約第七條第二項約定所為之行為，上訴人尚難執此遽而主張其業已交付系爭土地之情。再上訴人另據系爭租賃契約第八條第二項主張，縱其地上物未拆除，亦僅構成任由被上訴人處置該物，由其負擔拆除費用之效果，被上訴人自難持系爭土地尚有地上物一事，而拒絕給付租金等語，然有關兩造所為之上開約定前提乃上訴人業已將系爭土地交付予被上訴人使用收益，因上訴人未依約定將系爭土地上之地上物拆除所為之約定，本件上訴人並未將系爭土地交付被上訴人使用收益之情，已如前述，是上訴人自難持該約定主張被上訴人應負給付租金之責。至上訴人聲請訊問證人林勝雄，及向雲林縣斗六地政事務所調取系爭土地複丈成果資料欲證明其於鑑定界址當時，即表示將系爭土地交付被上訴人使用收益之情，然有關上訴人於鑑定斯時僅陪同對造及地政事務所人員至現場指界，而未為任何意思表示之情，已如前述，則縱本院依上訴人之聲請通知證人林勝雄及調取上開資料，至多僅得證明兩造有於該日會同地政事務所人員至系爭土地鑑定界址之行為，而被上訴人亦不否認有鑑界之行為，是本院認此部分亦無訊問及調取上開資料之必要。
３、另觀之系爭租賃契約第三條約定：「租金計算方式：①租金計新台幣伍萬陸仟伍佰元整（每坪每月肆佰元），自簽約日起壹個月免支付租金，每年分二期支付，每半年付款壹次。第壹期租金於取得加油站核准籌建函日起壹週內支付。租金每三年調漲五％。②加油站申請核准籌建日至正式開幕營業日之期間（約三個月），每月租金減半支付。」其中所稱自簽約日起一個月免支付租金之意，據證人李培嘉於原審證稱係自簽約日起至加油站申請設置核准期間（當時預估約需一個月期間），該土地尚未點交承租人使用之狀態下，不予計算租金，且現場並沒有動工，土地也尚未點交，所以就沒有鑑界等語，雖證人李培嘉證稱無鑑界之情，然本件兩造有為鑑界之行為，已如上述，是此部分證述之情節，尚難採信，惟其所證稱其餘之情，因與上開認定情節大致相符，是堪認證人李培嘉此部分證述之情節可採。又系爭土地兩造於八十九年八月十九日簽約，同年九月初被上訴人即向訴外人林勝雄表示不租之意思，尚未逾一個月期間，依上開兩造簽約時之情況，堪認系爭租賃物在被上訴人表達不租時尚未交付，其後上訴人復未將系爭土地交付予被上訴人，系爭土地尚在上訴人之管領之下，依前開法條規定，上訴人未將系爭土地交付被上訴人使用收益，被上訴人自無給付租金之義務，是被上訴人辯稱系爭土地尚未交付，自無給付租金之義務，為有理由。
四、綜上所述，系爭租賃契約迄今仍未合法終止，而尚有效，惟上訴人尚未將系爭土地交付被上訴人使用收益，被上訴人自無給付租金之義務。從而，上訴人本於租賃之法律關係，請求被上訴人給付自八十九年八月起，至九十年八月止之租金共計三十三萬八千四百元，及自支付命令繕本送達之翌日即九十年八月二十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原審本於前揭見解為上訴人敗訴之判決，經核於法並無不合，上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 七 日
臺灣雲林地方法院民事第二庭~B審判長法官 陳宏卿~B法 官 陳婉玉~B法 官 陳秋如右正本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 八 月 七 日~B法院書記官 廖錦棟