臺灣雲林地方法院民事判決 九十一年度簡上字第一八號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○被 上訴人 晶園社區管理委員會法定代理人 黃肇賢右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國九十年十二月三十一日本院虎尾簡易庭九十年度虎簡字第一六○號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣玖萬元本息部分，及訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔五分之四，餘由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決廢棄。
㈡駁回被上訴人在第一審簡易之訴。
二、陳述：除與原判決所載相同者，茲引用外，補稱：㈠上訴人並未積欠管理費，因上訴人於扣除水錶被拆除，致無法使用房屋之損害
，以及有線電視之費用後（詳如後述），已繳交新台幣（下同）七萬零九百六十元。
㈡按債之請求權雖經時效而消滅，如在時效未完成前，其債權已適於抵銷者，亦
得為抵銷，民法第三百三十七條定有明文。是債務人對於債權人之債權請求權縱已罹於時效，惟在時效未完成前，其債權已適於抵銷者，其主動債權縱已罹於時效，亦得對債權人主張抵銷。經查，兩造間因應繳管理費之金額應為若干發生爭議，被上訴人固得依法訴請法院確認管理費之金額應為若干，以及請求法院判命上訴人為給付，乃被上訴人不為此圖，以拆毀上訴人之水錶此一非法手段對上訴人為報復，因而使上訴人無法有效使用所有房屋（水電為現代居家生活必備之必需品，房屋無水可用，即已喪失住居功能），被上訴人於民國八十六年間故意拆毀上訴人房屋之供水水錶（詳細時間上訴人並不清楚，拔除水錶者為被上訴人之總幹事薛安文），至八十九年七月間始由甲○○（前晶園社區管理委員會主任委員）安裝回去，上訴人所有房屋於上開無水可用之期間（即八十六、八十七、八十八三個年度），自受有房屋不能居住使用之損害，上訴人依民法第一百八十四條規定，即得請求被上訴人賠償所受損害。上訴人所受上開房屋不能使用之損害，其損失之金額相當於該房屋如能使用所可取得之租金額，即約為二萬元，上訴人僅主張受有每年三萬元之損失，應屬合理可採。上開損害賠償請求權之消滅時效期間固為二年，惟上訴人於九十年三月間主張以前述損害賠償債權抵銷八十六年、八十七年及八十八年度應繳付之管理費時，即屬於法有據（上訴人前述損害賠償請求權消滅時效完成，即已適於抵銷上開三個年度之管理費），原審判決認上訴人不得於時效完成後為抵銷云云，殊屬誤會。
㈢再按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害
發生前之原狀，固為民法第二百十三條第一項所明定。惟民法第二百十六條第一項規定：「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限」，故回復原狀係針對損害之回復及填補而言（無權占有他人土地，致使他人無法自行利用或出租土地，而受有不能使用或收取租金之損害，被害人請求回復回狀，除請求行為人停止占用外，尚得請求回復未能收取租金之損害），而非指侵權行為之終止或事實狀況之停止（例如行為人偷取他人工廠提供電力之變壓器，導致工廠停工無法生產，使被害人損失高額商業利益，所謂加害人負損害賠償責任而回復原狀者，並非將變壓器裝回工廠即已完成回復原狀之義務，蓋被害人尚有營業利益之損害，此亦為損害賠償回復原狀之標的）。本件被上訴人拆毀上訴人所有房屋水錶之侵權行為，固直接侵害上訴人對於水錶之管領使用權，惟亦間接造成上訴人無法正常使用所有房屋之損害（上訴人原本要出借給親戚使用，甚至有出租他人的計畫，但因水錶被拆除，以致於無法出借或出租），上訴人所受上開損害，自得請求被上訴人賠償。乃原審判決一方面認定被上訴人確有拆毀上訴人水錶之侵權行為，另一方面卻又認為被上訴人只要將水錶裝回去，即已達成回復原狀云云，而置上訴人所受「房屋未能正常使用」之損害於不顧，自亦難以令人信服。
㈣至於有線電視之接線使用，基於契約自由原則，公寓內之住戶得為選擇是否收
視，決定要收視有線電視時，亦得自行決定與何一有線電視業者簽約收視，亦即公寓大廈住戶是否收視有線電視，以及決定收視何一有線電視頻道，乃屬區分所有權人或住戶之得為自由選擇之事項，公寓大廈管理委員會自無權代為決定。本件被上訴人如與有線電視業者簽約，為社區住戶爭取較佳之收視條件，而由住戶透過社區管理委員會取得收視之權利，社區住戶得依其需要決定是否收視，或另行與其他有線電視業者簽約收視者，固屬符合社區住戶之利益；反之，如果管理委員會認為以「整個社區」（即以管理委員會名義）與有線電視業者簽約，每年支付固定之收視金額者，較為有利，即應考量實際收視之戶數為若干，並由該等收視之住戶分擔收視費，始為公平合理。如果社區之住戶不論是否收看該有線電視頻道，均應分擔收視費用，則無異是由未收視之住戶補貼收視戶，其非公平自甚顯然，縱經召開區分所有權人會議為決議，亦難認合法有效。據報載，內政部營建署為避免「以眾暴寡」之現象，乃決意翻修公寓大廈管理條例中關於維護費用分擔之標準，改依住戶受益程度而定。縱然，住戶決議是基於私法自治之原則，也不可以以多數決強迫少數人分攤非公用部分之費用。更何況，被上訴人並未合法召開區分所有權人會議，被上訴人片面決定有線電視收視費用由全部區分所有權人負擔，應認不生效力。從而，上訴人請求被上訴人扣減管理費中之「有線電視收視費」，即屬公平合理，乃原審卻誤認有關有線電視之收視費，全部由區分所有權人分擔之決定，亦經區分所有權人會議決議，而屬合理之管理方法云云，其所為事實認定自亦難認合法。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提剪報一份為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用外，補稱：㈠按共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會
為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。前項共有部分、約定共有部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。又涉及區分所有權人共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人舉行會議，公寓大廈管理條例第三條第七款、第十條第二項前段、第三項已分別定有明文。再按數人區分一建築物，而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之；公寓大廈應設置公共基金，由區分所有權人依區分所有權人會議繳納，區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，亦分別為民法第七百九十九條、公寓大廈管理條例第十八條第一項第二款、第二十一條所明定。本件被上訴人主張之事實，業經提出律師函、掛號函件收據，公寓大廈管理組織報備證明、會議記錄、簽到紀錄、委託書及住戶公約等件為證。
㈡次按規約是由區分所有權人所共同訂定，在效力上，依私法自治原則，只要規
約內容不牴觸法律強制、禁止規定、或有違背公共秩序、善良風俗之情形，均為有效。但規約依私法自治原則，其效力應只能拘束對規約表示同意者，對不同意者或未參與訂定者，因未有享受規約權利和負擔義務之承諾，規約不得對其發生效力，但如堅持此締約自由之原則，將會發生許多區分所有權人不願同意規約，不負擔規約義務，但卻可享受規約利益之搭便車行為，則久而久之會影響其餘區分所有權人遵守規約之意願，因而應賦予區分所有權人會議之規章或決議對各區分所有權人均有遵守義務，無需經區分所有權人個別之同意，因此公寓大廈管理條例第三十一條第一項第一款規定規約之訂定係採多數決，而非一致決。本件被上訴人與有線電視公司簽約議價方法乃為全體住戶利益考量而訂立，且管理費內含有線電視費用亦屬合理管理方式之一，被上訴人社區雖尚可議決更妥適之管理方案，惟在替代方案未確定或經區分所有權人會議變更付費方法前，仍應依原決議內容及管理方法繳納管理費用，是上訴人主張有線電視公司向被上訴人實收九十戶（被上訴人社區總計一百三十戶）之費用隱含排除未進住戶費用之意等詞，尚非可採。
㈢本件上訴人主張水錶為被上訴人毀損之事實，固據其提出錄音帶譯文中與甲○
○（前主任委員）及紀素惠（住戶）間之談話內容為證，惟被上訴人所召開之任何會議中從未曾決議應將未繳管理費之住戶予以拆除水錶之事項，是縱使上訴人所有之水錶遭他人所拆除，此亦非被上訴人所為，而上訴人理應向該行為人主張權益方是。再者，被上訴人社區住戶並無自來水之供應，因此，被上訴人社區住戶所需之水源完全仰賴社區自行挖掘之水井汲水供應，而社區住戶室外之供水管線、水錶、抽取水源之電力及開挖水井，皆由被上訴人所收取之管理費支應，因此倘上訴人之水錶確為薛安文個人所拆除，惟依紀素惠之電話譯文指出：「上次是薛委員拔走，碰巧我看到了，可能個人沒交管理費的關係吧！」，由紀素惠之電話譯文得知，薛安文個人之所以拔除上訴人之水錶，係因上訴人未繳交管理費，基於權利、義務對等之觀點，薛安文才拆除上訴人之水錶，此應為適法之行為。復按因侵權行為所生之損害賠償請求權，自請求權人知有損害及賠償義務人時起，二年間不行使而消滅，民法第一百九十七條第一項前段定有明文。查上訴人自稱該水錶係八十六年間由被上訴人派人逕行竊取破壞云云（詳原證四上訴人所撰擬之信函內容），則縱使上訴人前揭所言屬實，惟渠所得主張之侵權行為損害賠償請求權亦因罹於時效而消滅，是上訴人復以此等事由主張抵銷，似非適法可採。綜上所述，本件上訴人依法自有繳納管理費之義務，從而原審諭知上訴人應給付被上訴人十萬九千零四十元，及自九十年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算利息，並無違誤。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
甲、程序方面：本件被上訴人於九十年六月二十一日起訴請求上訴人給付管理費後（聲請支付命令，因上訴人異議，而視為起訴），被上訴人之法定代理人已於九十年十二月十二日由甲○○變更為黃肇賢，此有被上訴人所提晶園自治會第九屆第十二次會議會議記錄在卷可稽，被上訴人於九十一年三月二十日具狀聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第一百七十五條第一項規定，尚無不合，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件被上訴人起訴主張：上訴人為新竹市晶園社區編號Ｂ３之住戶及所有權人，但上訴人自八十五年度起即未依規定繳交每年度三萬元之管理費，迄至九十年度止，共積欠十八萬元之管理費。嗣經被上訴人再三催討後，被告始於九十年三月三十日繳納七萬零九百六十元，惟尚欠十萬九千零四十元拒不繳交，被上訴人乃委發律師函通知於函達後三十日內清償上開欠款，但被告仍置之不理，為此提起本件訴訟等情。上訴人則以兩造間因應繳管理費之金額應為若干發生爭議，被上訴人固得依法訴請法院確認管理費之金額應為若干，以及請求法院判命上訴人為給付，乃被上訴人不為此圖，竟以拆毀上訴人之水錶此一非法手段對上訴人為報復，因而使上訴人無法有效使用所有房屋。被上訴人於八十六年間故意拆毀上訴人房屋之供水水錶（詳細時間上訴人並不清楚，拔除水錶者為薛安文總幹事），至八十九年七月間始由前主委甲○○安裝回去，上訴人所有房屋於上開無水可用之期間（即八十六、八十七、八十八三個年度），自受有房屋不能居住使用之損害，上訴人依民法第一百八十四條規定，即得請求被上訴人賠償所受損害。上訴人所受上開房屋不能使用之損害，其損失之金額相當於該房屋如能使用所可取得之租金額，即約為二萬元，上訴人僅主張受有每年三萬元之損失，應屬合理可採，爰主張抵銷；另有線電視費用應由使用者付費去平攤，並非由全體住戶負擔，蓋振道有線電視公司與被上訴人所簽訂之契約已隱含排除未住戶之費用，故上訴人所須繳納之八十五年、八十九年及九十年之管理費用九萬元，應再扣除三年有線電視費用計一萬四千二百八十元（計算方式：一般客戶年繳六千八百元，社區住戶打七折後，年繳四千七百六十元，三年計一萬四千二百八十元），而上訴人已繳納之八十四年度管理費三萬元中，亦須退還該年度有線電視費用四千七百六十元，故總計上訴人應繳之管理費用為七萬零九百六十元，且上訴人業已將該款項繳付被上訴人，未有積欠管理費，被上訴人主張上訴人尚欠十萬九千零四十元，並無理由。再者，被上訴人未將有關開會通知、紀錄、委員改選通知、繳費通知及其他相關資料告知上訴人，顯未盡善良管理人之責任，且被上訴人不願與上訴人溝通；上訴人亦質疑區分所有權人各項決議之有效性，蓋會議出席方面常有一人代理多人之情形，並不符合四分之三出席比例之規定等語，資為抗辯。
二、經查，本件被上訴人主張上訴人為新竹市晶園社區編號Ｂ３之住戶及所有權人，但上訴人自八十五年度起即未依規定繳交每年度三萬元之管理費，迄至九十年度止，共積欠十八萬元之管理費。嗣經被上訴人再三催討後，上訴人始於九十年三月三十日繳納七萬零九百六十元，惟尚欠十萬九千零四十元拒不繳交，被上訴人乃委發律師函通知於函達後三十日內清償上開欠款，但上訴人仍置之不理等情，業據其提出律師函、掛號函件收據為證，上訴人則以前揭情詞置辯。是本件所應審酌者，乃上訴人得否以其非有線電視之收視戶，而主張拒絕繳納管理費中所包含之有線電視收視費用，以及得否以其房屋因水錶遭到拆除，致房屋無法使用之損害，與所應繳納之管理費用抵銷：
㈠被上訴人主張被上訴人每年度收取三萬元之管理費，係依據八十四年底區分所
有權人會議所議決，當時並未針對已搬進之住戶或未搬進之住戶而有差別待遇，迄今該項管理費之額度亦未經決議加以增減，被上訴人自有義務向住戶收取管理費。至於各住戶所應繳交之有線電視費用，則是由住戶所繳交之管理費中統一繳付，並非於管理費用外另行收取，而有線電視公司亦是以社區為一整體單位而加以計收費用，被上訴人方得以優惠價格與有線電視公司簽訂契約，經被上訴人社區九十年度之住戶大會決議，仍繼續維持現行有線電視費用由所收取之管理費中加以支付等情，固據其提出九十年十二月八日之住戶大會會議記錄、簽到記錄及委託書為證。惟按共有部分、約定共有部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。公寓大廈管理條例第十條第二項前段、第三項分別定有明文。所謂共用部分，係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者；所謂約定共用部分，則指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者，亦為同條例第三條第四款、第六款所明定，是所謂「共用部分」、「約定共用部分」者，乃係指建築物或基地而言（同條例第三條第一款、第三款參照），有線電視設備非屬「共用部分」或「約定共用部分」，至為灼然，從而，本件被上訴人可否將社區管理費依公寓大廈管理條例第十條第二項前段、第三項規定，支應於有線電視收視費用，已非無疑；縱認基於「社區自治」原則，只要經社區住戶會議決議通過，即可以管理費支應，惟決議性質上屬於多數相同方向之意思表示趨於一致而成立之法律行為（即所謂共同行為、合同行為），既屬法律行為，自必須符合一定之要件，法律方能賦予預期之效力。就共同利益事項之決定，本即難期全體利害關係人為一致之決定，是法律上多設有多數決之規定（如公寓大廈管理條例第三十一條規定，即其適例），透過多數利害關係人之可決，以利於共同事務之推行。惟若非屬共同利益之事項，竟由多數人決定，致剝奪或限制少數人之權利或自由者，即應認對該少數人不生效力。按有線電視乃有線電視系統經營業者，以設置纜線方式，傳播影像、聲音供公眾直接收視，再由訂戶定期繳交費用，以作為取得此項服務之對價。依現有科技，業者透過與公寓大廈各住戶個別簽約之方式，提供各該住戶有線電視收視服務，再向各該收視戶收取收視費用，不僅可行，更是極其普遍之現象。社區住戶固可邀集多數收視戶共同議約，以取得較佳之協議條件，究不得以社區住戶會議決議之方式，強迫不願意或未收視之住戶，共同分擔收視費用，否則應認該決議不得對抗各該住戶。本件上訴人抗辯被上訴人所請求之管理費中，應再扣除三年（即八十五年、八十九年及九十年）之有線電視費用計一萬四千二百八十元（計算方式：一般客戶年繳六千八百元，社區住戶打七折後，年繳四千七百六十元，三年計一萬四千二百八十元），又上訴人已繳納之八十四年度管理費三萬元中，亦須退還該年度有線電視費用四千七百六十元，故總計應扣除一萬九千零四十元等語，上開計算方式既為被上訴人所不爭執，自堪信為真實，是上訴人前開所辯，應屬可採。
㈡至上訴人辯稱其住家水錶遭被上訴人總幹事薛安文於八十六年間拆除，至八十
九年七月間始由前主委甲○○安裝回去之事實，已據其提出與甲○○（前主任委員）及與紀素惠（住戶）間談話內容之錄音帶譯文為證，被上訴人對於前開錄音帶譯文亦不爭執，應認為訴外人薛安文確有拆除上訴人住屋水錶之事實。惟總幹事一職（據被上訴人陳稱，該職務主要是負責社區內部事務，目前被上訴人已無該職位之設置），不論其性質上是屬於受僱人（民法第一百八十八條第一項）或具有代表權之人（民法第二十八條），因其行為致他人權利受有損害，而應由被上訴人負連帶賠償責任者，必須以該行為係「執行職務」之行為，方足當之。若為職務外之行為，則屬個人行為，自與被上訴人無關。民法第一百八十八條第一項所謂受僱人因執行職務不法侵害他人之權利，不僅指受僱人因執行其所受命令，或委託之職務自體，或執行該職務所必要之行為，而不法侵害他人之權利者而言，即受僱人之行為，在客觀上足認為與其執行職務有關，而不法侵害他人之權利者，就令其為自己利益所為亦應包括在內（最高法院四十二年台上字第一二二四號判例參照，本判例雖就民法第一百八十八條第一項所規定「執行職務」之內涵而發，就民法第二十八條所規定「執行職務」範圍之認定，亦足為認定之參考）。本件訴外人薛安文拆除上訴人住屋水錶之行為，既非職務自體之範圍，亦非執行該總幹事職務所必要之行為，客觀上與其執行總幹事之行為亦無關，縱令其主觀上有利益於被上訴人之意思，因已屬職務外行為，自難以此遽令被上訴人應負侵權行為損害賠償責任，至上訴人得否向訴外人薛安文請求損害賠償，已屬另事。上訴人既未能舉證證明訴外人薛安文前開行為，係經被上訴人所授意，則上訴人辯稱其住家水錶遭到拆除，致其住家不能使用之損害，其損失之金額相當於該房屋如能使用所可取得之租金額，即約為二萬元，上訴人僅主張受有每年三萬元之損失（八十六年至八十八年三年之損害，共計九萬元），應屬合理可採，爰以上開損害主張抵銷應繳納之管理費用等語，自無足採。
三、綜上所述，被上訴人本於給付管理費之法律關係，請求上訴人給付十萬九千零四十元，及自九十年七月四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，於九萬元及自九十年七月四日起算之法定遲延利息部分，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，依其理由雖屬不當，惟依其他理由仍認為正當，上訴意旨就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應駁回其上訴。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如
主文。中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十九 日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B審判長法官 蕭守田~B法 官 蘇錦秀~B法 官 李明益右為正本係照原本作成。
本件判決不得上訴。
中 華 民 國 九十一 年 五 月 二十九 日~B法院書記官 蘇靜怡