臺灣雲林地方法院民事判決 九十一年度訴字第一三○號
原 告 甲○○○○○○被 告 乙○○訴訟代理人 丙○○右當事人間請求損害賠償等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）二百六十六萬八千二百三十一元，並自九十年十一月十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：㈠兩造前訂立租約，由被告將其管理之雲林縣斗南鎮田頭里後庒一○一號房屋基地
租與原告，租期自民國八十八年四月一日起至九十八年三月三十一日止，為期十年，由原告自行出資建造汽車修理廠房一棟，以為營業之用，租期屆滿地上建物則歸被告所有，原告並交付二十萬元以為押租金，被告應提供其水、電線路，供原告再接分錶使用；嗣原告依約在上開土地建廠營業，詎自九十年十月二十九日，被告即藉故指責原告偷電，擅將用電截斷，致原告廠房無電可用而不能營業，使原告損失甚鉅，原告乃於九十年十一月十三日以存證信函催告被告應於函到後三日回復水電供應，否則即視為終止租約，不再另行通知，該存證信函已於九十年十一月十五日送達被告，惟被告迄仍拒絕回復水電供應。
㈡兩造依約由被告提供其水電錶供原告接用分錶使用，故被告負有提供合於約定使
用收益狀態之租賃物之義務。惟被告於租賃關係存續中，無正當理由擅自斷絕水電之供應，係屬違約，茲經原告定相當期限催告被告回復供電，促其履行契約義務，惟遭拒絕，被告給付自有所遲延，故原告以存證信函催告後於期間屆滿時已終止契約。
㈢被告應給付之金額：
⒈被告自九十年十月二十九日起即拒不提供水電，致原告無法使用租賃物，原告自
無給付租金義務，嗣原告終止租約後，被告亦無收取租金之權利，查原告前已簽發票載票發票日九十年四月一日至九十一年三月一日止，按月五萬元之支票交付被告，作為給付租金之用，上開支票均經被告提示兌領，核其無法律上原因，而受有利益，致原告受有損害，為此爰依不當得利法則，請求被告將其自九十年十一月一日起至九十一年三月一日止取得之租金二十五萬元返還原告。
⒉兩造訂約時，被告曾交付二十萬元與被告以為押租金，茲原告已終止租約，並交還租賃物，被告自應將前揭押租金二十萬元返還原告。
⒊原告出資所建之地上廠房，於租約到期依約定固歸被告所有，惟在租賃期間為原
告資本支出，本預期於十年租期內回收。今因被告違約，致原告不能使用該租賃物，必須提前遷讓廠房，致喪失預定計劃內之使用利益。原告於建廠時，設廠鐵皮屋支出一百三十一萬元，地面整理二十一萬七百元，門面設備十九萬二千四百七十元，內部裝潢五十四萬一千元，水電管線設備十九萬七千七百一十四元，計付出二百四十五萬一千八百八十四元，茲以平均年數計算分攤該項成本，自九十年十月二十九日起，至九十八年三月三十一日止，賸於年數為七年又四個月，占全部成本之百分之七十三‧三，原告損失之金額為一百七十九萬七千二百三十一元，爰依民法第二百二十七第二項請求被告賠償上開金額。
⒋被告違約，原告無法營業，所僱用之員工即須予以資遣，共計支出資遣費四十二
萬一千元，此乃原告因被告之違約所受之損害，原告自得依民法第二百二十七第二項請求被告賠償。
⒌右列金額合計二百六十六萬八千二百三十一元，併連同利息，請求被告給付賠償之。
㈣對被告抗辯之陳述：
⒈被告於九十年十月二十二日其存證信函已自認：「自八十八年四月‧‧‧言明按
月計算水電費用。」等語；且自租約成立迄今已有二年餘，此期間原告均接用被告水電線路使用之事實，足認兩造係有約定由原告接用被告所設置之水電錶，再分錶計費，被告抗辯其無提供水電義務及原告應自行申設水電錶云云，顯不可採。況出租土地為被告一方，自僅被告始能另外申設水電錶，在被告未另外申設水電錶供原告專用前，被告依約自有繼續不間斷提供水電義務，故被告抗辯原告得自行申設水電云云，顯與事實不符。
⒉又被告多年以來即將廠房土地分租，在原告承租前，被告即設有四十ＨＰ電錶，
基本電費為一萬三千四百一十九元，因先前另有其他承租人使用，可攤抵被告基本費用，兩造相安無事，嗣僅原告一戶承租，仍照之前方式付費，被告因須負擔大部分基本費用，自認吃虧，屢次到廠誣指原告竊電短報，原告不堪其擾，又遭斷電，為和氣生財，在不得已情況下，始允應補償一十萬元，定紛止爭而已，並非確有誤報短漏水電費情事，被告抗辯原告違約云云，又以自擬之和解書文字內容，混淆視聽，不足採信。
⒊再者，兩造就前之電費爭執，已成立和解，且原告亦已照約履行，被告自不得再
執和解前任何紛爭，資為抗辯，況原告之所以未簽和解書面，乃因被告措辭有詆譭指謫原告之處，經要求修正遭拒所致。姑不論原告和解後之主觀態度如何，亦不論何方是否悔約，就該和解契約之效力，均不生影響，雙方仍應照約履行，被告於九十一年三月十八日具狀仍指責關於申設水電、計度、積欠費用云，顯於法不合。
⒋再退步言，原告在和解前縱有短差積欠水電費用，亦僅屬承租人遲延責任，則如
認此費用，為租金之一部分，出租人仍應達於法定數額始得合法終止租約；而如認水電費用負擔，係屬其他附帶別一約定，關於和解書面簽署與否，均與租賃物之提供，無對待給付關係，被告更無從主張同時履行抗辯權，而拒絕提供租賃物。況本件原告已無積欠水電費情事，關於其餘和解條件，至多只涉及日後如何履行而已；原告並未有其他違約情事，被告自不能主張同時履行抗辯。
⒌另同時履行抗辯權須於契約消滅前始得行使之，茍契約消滅後，殊無許債務人再
行使同時履行抗辯權之餘地。又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權前，仍可能發生遲延責任。因之縱使認原告有違約情事，但被告從未主張原告有何種違約事由，致使其曾主張何種同時履行抗辯權，則其單方違約拒絕提供租賃物，依法仍不得免除其遲延違約責任，更不能阻卻原告終止契約之權利。
⒍依原告記憶所及，原告並未承諾和解書中第二款與第四款所載條件，嗣被告提出
記載不實之和解書稿，欲令原告就計量器之準確性，無分是否故意、過失或機件故障等情況，均須負完全責任，負擔全年水電、押租金沒收責任，並終止租約，乃過度加重原告責任，顯失公平，又水電計費方式，亦與和解承諾原意不符，為此原告自不能在該不實之書面簽認，並非有將來拒不履行和解之意。
⒎兩造達成和解共識部分，原告已依約補貼被告水電費用一十萬元，而被告初亦繼
續供應水電，雖電錶不及立時遷移，乃因車廠趕工及聯絡電匠安排工程而已，非拒不改裝，且和解亦未限時定日，理應有合理工作期間，僅經三日，又無發生有礙被告查勘之情。從而，原告和解之後尚無任何違約情事，被告自不得藉故逕行斷絕水電。
⒏原告於和解時陳稱或許考慮轉讓營業等語，然僅係表明若被告一意蠻橫，則原告
不惜抽身，此乃談判之姿態而已，本無不租之計。衡原告在該處投資規模之鉅，若非長期屢受刁難，不堪其擾，豈有冒險解約之理？原告實因在和解付款之後，見被告所擬書面契約得寸見尺，在合理要求修改未果，旋即再遭斷電，始知長久將來亦無寧日，權衡長痛短痛，乃決意壯士斷腕。
⒐縱使被告所擬和解書條件屬實，亦須具備第五款規定，被告始得逕行斷水斷電，
惟和解之後，原告迄未有何具體違約情事，雙方僅因和解書面文字爭議，被告即逕自斷絕水電供應，顯與契約不合。況原告拒簽和解文件，但將來是否違約尚屬未定，被告仍不得預為行使其斷電之權。又被告在和解成立之後，有先為供電義務，原告之對待給付尚未發生，亦無遲延，其亦不得行使同時履行抗辯權；縱有此權，其亦始終未為主張，從而，被告經原告催告，仍拒不履行其義務，自應負遲延責任，原告終止契約，自屬合法。
⒑本件租約本旨，被告係以土地使原告建廠使用，並須提供水電，原租約如此，和
解亦然，在未變更提供水電義務前，被告不能解其提供水電義務，而原告使用所租之地，又尚無其他水電來源，故僅有地無電，顯無法達成本件契約之目的，故被告不提供水電，無從認為已有交付或保持合於約定使用收益之租賃物。
三、證據：提出租賃合約及批單、原告存證信函及回執、被告存證信函、支票、資遣費支出單據、設廠支出單據各一份（皆為影本）。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示；並陳明如受不利判決願供擔保免為假執行之宣告。
二、陳述：㈠依兩造租約第十五條及批單第六條規定，其本不負水電供應之責，更不須代墊水
電費用；只因其體諒原告建廠初期尚無水電可用，且其尚有足夠電力，經原告請託其始同意由原告以分錶按月計算水電費，待其建廠完畢應自行向相關單位申設水電，惜原告未依約定辦理並多次惡言相向。
㈡又原告將水電分錶裝設於廠房內，不利其勘查，且原告每月所報使用度數約三、
四百度，明顯偏低，以九十年九月為例，經其協同水電技師沈武雄查勘原告電錶，加封並紀錄起訖度數，復請原告會簽，即便該月有納莉、桃芝颱風來襲致工作天數減少，原告使用之度數尚有四千七百五十八度，足見其以往計算方式明顯不合理；再原告對水電費之交付亦常常遲延，屢屢拖欠二個月以上，至九十年三月其又重申原告應自行申請水電使用，原告亦口頭允應，惟至同年八月原告仍未自行申設水電使用，又無法釋示水電使用度數及其應負擔之金額，並拒不交付水電費，同年十月二十二日其乃發函原告要求出面協商解決，原告仍置而不理，迫不得已其方予以斷絕水電供應，此時原告已積欠三個月水電費未付。
㈢經其拒絕提供水電後，原告乃於九十年十月三十一日下午四時三十五分許，邀同
斗南鎮調解委員會主席沈明鎮至其住處協商；翌日（即九十年十一月一日）下午五時許，原告又協同長輩謝志誠，再度與其洽商並達成和解，由原告補貼其九十年十月以前之水電費一十萬元，及其先行供應水電等條件，且同意被告修正和解書面內容後，再補簽為憑。
㈣詎原告又以和解書內容對其不公而拒簽，並抗依和解條件履行，其迫於無奈乃於
九十年十一月五日再次斷絕對原告提供水電，原告遂於當月將大部分設備遷○○○鎮○○路○○號繼續營業，並來函終止本件租約，惟原告拒不交出鑰匙並阻止其進入廠區，謂如強行進入將依法以竊盜論處，顯見其仍有使用該租賃物之意，況原告一直到九十一年三月底方將廠房搬空，原告仍繼續使用租賃物至九十一年三月底，其收取應收之租金，何來不當得利？綜前事實，原告本得自行申設水電，或誠實向其繳交水電費用，而繼續為租賃物之使用、收益，惜原告捨正道而就歪理，致遭其拒絕提供水電，實係咎由自取。
㈤再原告早有結束營業之打算，擬將工廠售予員工，是依租約第七條規定，原告若
中途遷移他處，亦不得向其請求返還租金、遷移費及其他任何名目之權利金，而應無條件將原租賃物返還。本件原告既有結束營業之打算，足見伊係巧立名目製造紛爭，以獲取最大利益。
㈥本件原告違約在先，且不履行和解條件，所以其在九十年十一月十三日已以存證
信函催告原告履行，而該存證信函也在十四日送達原告後，原告亦未依約履行，是依存證信函，本件租約也應已終止，原告嗣亦無終止租約之權。
㈦另依和解書第二條規定，原告應保證不私接水電，並保證水電計量器之準確性，
若違反約定，應無條件負擔前一年全額水電費，並由被告沒收押租金，租約即行終止。押租金係承租人履約之保證金，承租人未依約履行自得扣除。
三、證據：提出租約及批單、家和汽車修理廠營利事業登記證各一件、被告存證信函三份、原告存證信函、被告存摺節本、電費表格、和解書（含電費計算式）各一份、水電費用計算簽收明細單三份（以上均為影本）、廠房照片五十二幀、錄音譯本。
理 由
一、本件原告起訴主張：其於八十八年四月一日向被告承租座落雲林縣斗南鎮田頭里後庒一○一號部分基地，自行出資整建汽車修理廠房一棟，以為營業之用，租期十年，並經被告同意，由其自設水電計量器，轉接被告水、電線路，以供廠房之用，詎九十年十月間被告屢屢藉詞指責其偷電，擅將用電截斷，致其廠房無電可用而不能營業，使其損失甚鉅，其乃於九十年十一月十三日以存證信函催告被告於函到後三日內應回復水電供應，否則即終止租約，不再另行通知，該存證信函已於同、月十五日送達被告，惟被告迄仍拒絕回復水電供應等事實，已據其提出與所述相符之租賃契約及批單、虎尾郵局八四五號存證信函及掛號郵件收件回執各一份為佐。
二、被告固自認其有出租土地供原告建廠，且曾同意提供水電讓原告接用，及收受前開存證信函等情無訛，惟辯稱：依兩造租約規定，其本不負責供應原告水電，更毌須代原告墊付水電費用，只因其原告建廠初期無水電可用，經原告請託其始同意由原告以分錶計費接用其水電，惟仍堅要原告建廠完後應自行向相關單位申設水電線路使用，惜原告未依約定辦理；另原告分錶接用其水電後，俱未誠實向其申報所用度數，且將水電計量器設裝廠內，不利其查勘核對，又屢屢拖欠水電費用，迫不得已其乃於九十年十月二十二日發函原告會商解決，詎原告仍置而不理，其才中斷提供水電給原告使用，原告經其斷絕水電供應後，始於同年十一月一日與其協商，雙方並就過往水電費如何補貼？日後水電費如何計費分擔？水電計量器裝置處所，及擺置於原告未租用土地內之廢棄物如何清運等事項達成共識，其方又勉為同意繼續提供水電，詎翌（二）日原告僅將所應彌補之水電費一十萬元匯入其帳戶內，又藉口和解書內容對其不公而拒簽，並拒履行其餘和解條件，其另又於同年十一月五日再次中斷對原告提供水電，且以存證信函催告原告於文到後五日會商解決，惟原告俱未出面，復於當月將大部分營業設備遷○○○鎮○○路○○號處繼續營業，原告既毀約在先，擅自終止租約，向其請求賠償建廠損失，及退還租金、押租金，自屬無理等語。則本件首應審究者，厥為被告提供土地及供應水電與原告使用義務，是否係基於同一契約所生？若否，則兩者間之關聯性為何？其次，兩造就水電供應達成和解，被告因原告拒簽和解書面，而再次中斷水電供應，此舉是否構成違約？原告能否據此終止土地租約？
三、經查，原告向被告租用本案土地建廠營業，本應自行申請水電使用之事實，此有兩造所提出之租約（第十五條）及批單（第六條）可稽。又原告係於租約成立半年後即八十八年十月間始行自被告處接用水電並分擔費用一節，亦有被告提出並為原告所不爭執之水電明細及水電費用簽收單在卷可憑。是由上開事實觀之，被告辯稱：依租約其本不負供應水電之責，只因原告建廠初期無水電可用，經原告請託始同意由原告以分錶計費接用其水電，惟其仍堅要原告建廠完竣後須自行申設水電線路使用，並未同意長期原告接用其水電等情，應非虛妄，堪可採信。原告猶仍擷取被告九十年十月二十二日存證信函隻字片語，斷章取義，辯稱被告於上開存證信函內已自認兩造租約成立時已有同意由原告接用被告所申請之水電，並分錶計費云云，顯與事實不符，不足採信。再按電業在其營業區域內，對於請求供電者，非有正當理由，不得拒絕，電業法第五十七條亦有明文。因此只須原告所營業事業符合法令規定，自得向電業申請供電使用，故原告主張：申設水電線路，僅為地主一方始得為之，被告為出租土地業主，在未另外申設水電錶供原告專用前，被告依約自有繼續不間斷提供水電義務云云，亦與事實不符，不足憑採。是綜合上開各情以觀，本件被告於租約成立之時，既未允應由其負責提供水電與原告使用，則其嗣後同意原告經其線路接用水電，自係基於兩造間土地租約外另一合意所生義務至明。此外本案土地租用契約及水電供應合約，既係兩造先後所成立，而被告亦再三陳明只須原告誠實繳交水電費用，或自行申設水電使用，即能續為租賃物之使用、收益，足徵兩造訂立土地租約時，並無預期該租約與嗣後成立之水電供應合約相結合，並有令該二契約同其命運之意至灼。
四、次查，兩造因水電費用計算、交付及水電計量器設置處所等問題，自八十九年三月間起即迭有爭執，被告乃於九十年十月二十二日發函要求原告會商解決未果，被告首度於同年、月二十九日中斷水電供應，原告乃於同年十一月一日與被告就有關過往水電費用之補貼，將來水電費用計算，及水電計量器裝設位置等事項進行商議，雙方於達成和解共識後，被告當日即恢復水電供應，而原告亦於翌（二）日匯款一十萬元至被告金融機構存款帳戶內，以補貼九十年九月以前水電之用費，然原告嗣又對被告所提出之和解書面用字遣詞多有意見，乃拒予簽署，被告於同年十一月五日下午五時許，才又再度中斷供應原告水電使用之事實，為兩造所不爭執，復有原告存證信函（見原證二）、被告九十年十月二十二日虎尾郵局一○六三號存證信函、被告金融機構存摺節本、和解書等件為佐。按契約成立後，當事人固有依誠信原則實現契約內容之義務，茍契約成立與否，當事人之一方尚有爭議，則此有爭議之一方，自不得先要求他方依約履行。本件兩造就水電供應問題曾於九十年十一月一日，在被告處，口頭達成和解共識，茍若原告對和解內容未有爭議，被告自有依成立和解契約內容履行供電之義務。然本件原告既對和解書面內容有所爭議，姑不論原告此舉已否構成毀約，縱其未有毀約之意，然因其對和解條件既有所爭議，致令該和解契約是否成立於當事人間存有疑義，則原告自不能憑其自認尚有爭議之和解契約，片面要求被告履約至灼。職是，本件被告以原告爭議和解條件致未能簽署和解書面為由，而拒絕由其繼續供給水電與原告使用，自非無據；原告據此主張被告違約並進而終止租約，自屬無理由。
五、再者，依兩造所訂租約觀之，本件租地契約與嗣後成立之水電轉接供應合約，二者並無具有一定依存關係，致二者存續與否須同其命運，業已詳述在前。另在交易實務上，出租人單純出租提供土地供給承租人承租興建廠，而由承租人自行出資申設水電設備使用，亦事所恆見，足見本案土地租用契約與水電供應合約，在經濟目的上，亦無必然依存關係存在。因之，被告縱違反水電供應合約，拒絕繼續提供水電與原告使用，原告亦不得即憑此，直指被告違反租約義務，進而主張終止土地租約，至為顯然。
六、綜上，本件被告因原告質疑和解契約內容進而停止其它和解條件之履行，其方拒絕繼續提供原告水電，被告此舉尚難認與公平原則有違，而認其違反和解契約上義務；再者，本案土地租約與水電供應合約，在兩造主觀上及客觀經濟目的上，亦無必然依存關係，原告自不得因被告拒絕提供水電接應，遽認被告已違反租約所生之義務，進而主張終止租約。從而，本件原告終止本案系爭土地租約既不合法，其依不當得利法則、押租金契約、民法第二百二十七第二項債務不履行損害賠償法則，請求被告賠償如其聲明所示之租金二十五萬元、押租金二十萬元、建廠費用一百七十九萬七千二百三十一元、員工資遣費用四十二萬一千元，計合二百六十六萬八千二百三十一元，併連同法定遲延利息，自屬無據，應予駁回。
七、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因之亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊方法及舉証，對判決之結果不生影響，毋庸一一論列，併予敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法 官 蔣得忠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十一 年 四 月 三十 日~B法院書記官 林秀娟