臺灣雲林地方法院民事判決 九十一年度重訴字第七二號
原 告 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還價款事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）一千三百七十八萬六千五百元及自八十九年九月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：㈠原告為建蓋房屋出售之目的而向被告購買座落雲林縣○○鄉○○段一六三二之四
、之五、之六地號土地，於購買前為明瞭確實能建築，乃要求被告提出使用分區證明書，經被告委託代書張麗秀向大埤鄉公所提出申請取得核發之八十九年八月二十四日埤建都字第六十二號「雲林縣都市計畫土地使用分區證明書」，在該證明書記載系爭土地係屬於住宅區，其中有關計畫書中特別土地使用規定之各項及備註欄均為空白，並無特別限制，原告乃相信該公文書之記載，認為確屬住宅區可供建築之下，於同年八月三十日以每坪三萬五千元，購買三百九十坪，總價款一千三百六十五萬元，並於同年九月十八日付清全部價款，而於同年九月二十一日辦竣移轉所有權登記。
㈡原告於購買上開土地後，旋即委託楊尚衡建築師規劃設計請領建造執照，而於同
年十月十七日向雲林縣政府都市計劃課提出建築線申請時，經承辦人於建築線申請書圖上之備考欄註明：「本案以區段征收方式開發，抵價地訂為百分之四十」云云；原告甚感疑惑為何有此限制？嗣大埤鄉公所於九十年一月四日以埤鄉建字第一三一號函表示所發給之八十九年八月二十四日埤建都字第六十二號使用分區證明書之備註欄漏填應予補正為：「⑴本案以區段征收方式開發。⑵抵價地訂為百分之四十。⑶本案土地使用分區管制要點詳如附錄。」始知確有區段徵收之事實，致原告提出建造執照之申請，經雲林縣政府以九十年一月十六日府工建字第九○○○○○四三二九號書函稱俟區段征收抵價地完成後再申請為由予以駁回在案。
㈢被告出賣與原告之上開三筆土地已於「變更大埤都市計畫（第三次通盤檢討）案
」中變更為住宅區，且該案業已於八十年十二月二十六日八○府建都字第一三一○九三號函公告週知在案，其備註內容附帶條件為⑴本案以區段征收方式開發⑵抵價地訂為百分之四十。至於區段徵收何時完成係屬雲林縣政府地政局之業務。本案在尚未完成區段徵收前，依法不能申請建築。以上有雲林縣政府九十年七月二十六日府工都字第九○○○○六一三六五號函可稽。
㈣本件買賣成立前，原告即要求被告提出使用分區證明書證明可以建蓋，嗣委託楊
尚衡建築師申請建造執照事宜，並提出建築線之申請，可見本件係為購買建屋用地，且以每坪三萬五千元之高價成交，甚為明瞭。系爭土地於買賣成立前業經政府編入區段徵收，不知何時能完成，在未完成區段徵收前，依法不能申請建築，則該土地顯有不合通常效用之瑕疵存在，抑且減低經濟上之價值，原告自得以此項瑕疵為原因解除買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之通知。
㈤本件買賣契約解除後，被告應返還所受領之土地價款一千三百六十五萬元，另依
契約之約定介紹費用買賣雙方各付買賣價款百分之一即十三萬六千五百元，亦應返還，並應附加自最後受領翌日起算之利息。
㈥對被告抗辯之陳述：
⒈原告購買系爭土地係以能建蓋房屋之建築用地為目的，有左列事證可稽：
⑴買賣契約書上備註欄註明：「買賣雙方同意甲方（即原告）於土地開發過程，
乙方（即被告）無條件同意甲方使用及出具使用權同意書。」所指「土地開發及出具使用權同意書」，當指建蓋房屋而言。
⑵買賣價款按每坪三萬五千元計算，系爭土地在 鈞院九十年度國字第五號事件
審理中曾委託華聲鑑定公司鑑定結果，每平方公尺可供建築為一萬一千四百九十五元（即每坪三萬八千元），不可供建築為四千九百四十三元（即每坪一萬六千三百四十元）。二者相差達二點三三倍之多，有該鑑定書可供參考。添⑶本件買賣訂立書面契約前，為確實明瞭能建築房屋，乃要求賣方提出土地使用
分區證明書，該證明書係於八十九年八月二十四日核發，因其記載系爭土地為住宅區，並無特別限制，始於同年八月三十日訂立書面契約，而於同年九月十八日付清價款，同年九月二十一日登記完畢。
添 ⑷八十九年十月十七日原告即委託建築師向雲林縣政府提出建築線申請，經承辦人發覺系爭土地有區段徵收之限制。
添 ⑸九十年一月四日大埤鄉公所自認所發給之土地使用分區證明書備註欄有漏填，
乃再予更正，原告不甘受損，乃向大埤鄉公所提起國家賠償訴訟，（鈞院九十年度國字第五號），該判決認為大埤鄉公所縱在土地使用分區證明書上記載不詳實，固有過失，但並無相當因果關係，且其損害額應如何計算無從認定而予以駁回。
⑹以上各階段行為，為 鈞院九十年度國字第五號判決所認定，足以證明原告係為建築房屋而購買系爭土地，甚為明顯。
⒉代書張麗秀申請土地使用分區證明書，乃原告於購買前為明瞭系爭土地確實能建
築，要求賣方即被告應提出使用分區證明書，而經代書張麗秀向大埤鄉公所提出申請取得，請調取 鈞院九十年度國字第五號代書張麗秀之供述，以期明瞭。況查本成立買賣之介紹人陳立錫亦可證明當時雙方係以系爭土地能建蓋房屋而成立買賣。
⒊系爭三筆土地已於「變更大埤都市計畫（第三次通盤檢討）案」中變更為住宅區，且該案業已於八十年十二月二十六日為雲林縣政府以八○府建都字第一三一○
九三號函公告週知在案，有雲林縣政府九十年七月二十六日向 鈞院之函覆可考，是系爭土地於八十年十二月二十六日已公告以區段徵收方式開發，被告為土地所有權人，對於公告區段徵收至成立買賣已有九年，不可謂不知，乃竟予隱瞞未告知而與原告成立買賣，又辯稱伊不知情，難令人相信。況系爭土地既○○○區段徵收，對原告而言，即無以達其通常之效用，經濟價值減低，至出賣人是否明知通常在所不問，原告據而解除契約，當事人即應負回復原狀之義務，其請求返還受領之價款並附加利息償還，於法並無不當。
⒋再查，系爭土地既為區段徵收，至於何時完成係屬雲林縣政府地政局之業務，在
尚未完成區段徵收前，依法不能申請建築，足見何時完成區段徵收，僅時間問題而已，要難謂無滅失或減少其價值之瑕疵，徵收雖可獲地價之補償，與瑕疵擔保無關，原告據以解除契約，訴請返還價款及遲延利息，洵屬正當。
⒌系爭土地之地目雖為「田」，但亦可分○○○區○○○道路、住宅區之使用分區
（見大埤鄉公所核發之土地使用分區證明書），原告購買系爭土地係以得建蓋房屋為目的，被告辯稱伊並未保證得以建屋，契約內亦未明定，原告誤信土地使用分區證明書而購買云云，但本件買賣以能建屋為目的，出賣人是否明知經濟效用減低在所不問。
添⒍被告主張依民法第二百五十九條第一款、第二百六十四條規定，契約解除後互負
回復原狀，在未為對待給付前，得拒絕自己之給付，系爭土地目前係登記在王月瑛、歐建生名下，並非原告所得任意給付，原告顯然無法對待給付云云，但被告如主張同時履行抗辯時，其判決主文應為「本判決命被告應為之給付（即一千三百七十八萬六千五百元及遲延利息），於原告將座落雲林縣○○鄉○○段一六三二之四、一六三二之五、一六三二之六地號土地所有權人王月瑛、歐建生（持分各二分之一）移轉登記並將土地返還予被告同時為之」，此乃原告開始強制執行之要件。
三、證據：提出雲林縣都市計劃土地使用區證明書、不動產買賣契約書、建築線指示申請書圖、雲林縣大埤鄉公所函、雲林縣政府書函稿、雲林縣政府府工都字第九○○○○六一三六五號函各一份（均為影本）、土地登記謄本三份、華聲企業發展鑑定顧問有限公司不動產鑑定報告書影本一份；並聲請訊問證人張麗秀、陳立錫。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文所示；如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠原告主張係由被告委託代書張麗秀向雲林縣大埤鄉公所提出申請核發本案三筆土
地分區使用證明書，此與事實不符，因被告與張麗秀代書並不認識，且張麗秀代書在 鈞院九十年度國字第五號國家賠償事件中出庭作證供述係受原告委託。－（該案判決書第十二頁判決理由五第二行），並非被告委託，則原告有關此項主張顯然不可採。
㈡兩造有關買賣契約之權利行使及義務之負擔，應以契約為準，綜觀兩造於八十九
年八月三十日所訂不動產買賣契約書，並未約定「原告係以建屋為目的，如系爭土地不得建屋時原告得解除契約。」況系爭土地目前地目為田，並非建地，此有土地登記簿謄本可稽，然原告係於兩造訂立買賣契約前先行委託張麗秀代書向大埤鄉公所申請「雲林縣都市計劃土地分區使用證明書。」該公所於八十九年八月二十四日以埤建都字第六十二號核發該證明書，而該證明書上記載系爭土地係屬於住宅區，且原告在起訴狀亦自認係確信該公文書之記載，始於八十九年八月三十日與被告簽訂不動產買賣契約書（起訴狀第三頁第三行），則原告購買系爭土地並非出於「被告保證系爭土地得以建屋」，且契約中亦未明訂原告係以建屋為目的，則兩造契約並無「預定效用」之約定已甚明確。又依經驗法則購買大宗土地均不願讓出賣者知悉其用途，以免出賣人藉機抬高價款，則原告亦在此種心態下，暗中委託代書，取得分區使用證明後自認係住宅區可以建屋，始與被告訂立買賣契約，至於原告購地之目的被告並不知情，且系爭土地目前地目仍為田，面積亦無減少，而分區使用證明仍屬住宅區區徵收完畢始可建築，此與訂約前之情狀完全一致，故系爭買賣標的－三筆土地，訂約後並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。至原告因確信大埤鄉公所核發之「都市計劃分區使用證明書」，而誤認系爭土地可立即建屋，並對系爭土地有較高之估價，此乃原告主觀之認定，與被告全然無涉。
㈢系爭土地地目為田，而「原告係因誤信大埤鄉公所核發之土地使用分區證明書，
認為系爭土地係屬住宅區，且無其他特殊使用之限制而購買」，原告因而以大埤鄉公所為被告請求國家賠償，經 鈞院九十年度國字第五號判決原告敗訴在案，原告在該判決中所主張係取得大埤鄉公所核發雲林縣都市計劃土地使用分區證明書因該證明書記載系爭土地為住宅區，認為確實可供建築，因而購買系爭土地，然分區使用證明書，並非許可建築及取得建照之公文書，依雲林縣政府九十年七月二十六日府工都字第九○○○○六一三六五號函表示：「依證明書說明欄指出該證明書僅供參攷，若作實施之依據，應依現況指示建築線為準，亦即若要作建築使用，應先向本府（都計課）申請建築線指示，明瞭該筆土地是否可作為建築使用或其他特別規定」。足證土地分區使用證明書縱使「計劃中特別土地使用規定」欄無特別記載，然為明瞭該地是否可作建築使用，仍應先向縣政府都市計劃課申請建築線指示（鈞院九十年度國字第五號判決書第十二頁末四行及第十三頁）今原告取得該公文書後，即主觀上自認系爭「田」地可以建築而向被告購買系爭土地，然購買前及購買後所有情狀均未變更，即法律未變更（即原先並未規定可建築而買後變更不可建築）地目亦未變更，買前與買後均登記為田，且面積、方位亦均未變更，而被告買前、買後亦未曾保證爭土地得為建築，更何況原告並未告知係將做建築之用，且被告亦不知可否建築，至於可否建築原告主觀認知，並非買賣標的物之瑕疵，故原告以主觀認識有誤而主張係買賣標的物之瑕疵，此與民法第三五九條規定之法定要件不符，其據以請求解除契約，返還價金，應屬無理由。
㈣本件買賣價金係新台幣一千三百六十五萬元，故退而言之，縱使認為解除契約合
法然返還價款亦以此為限，至於介紹費百分之一係原告給付介紹人之費用，並非被告買賣價金亦非被告所得，則原告一併請求介紹費十三萬六千五百元，亦屬於法無據。
㈤原告係以解除契約回復原狀之法律關係請求返還價款。惟查，「契約解除時，由
他方所受領之給付物應返還之」又「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限。」此民法第二五九條第一款，第二六四條分別訂有明文。今系爭土地已交付原告使用迄今已一年九月，且目前仍在原告占有使用中，且不動產係以登記為生效要件，原告自有先為給付之義務。故退而言之，縱使鈞院認為解除契約係合理、合法，在原告未為履行回復原告義務前，被告亦得拒絕前揭給付，而系爭土地目前係登記在訴外人王月瑛、歐建生名下，並非原告所得任意給付，故在本件訴訟原告顯然無法對待給付，則原告之請求顯然於法有違。
㈥原告於九十一年六月六日起訴狀其聲明為給付之訴，即「被告應給付原告一千三
百七十八萬六千五百元及自八十九年九月十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。」然原告又於九十一年七月四日辯論意旨狀第六項又更正聲明為：「本判決命被告應為之給付（即一千三百七十八萬六千五百元及遲延利息）於原告將坐落雲林縣○○鄉○○段一六三二之四、一六三二之五、一六三二之六地號土地所有權人王月、歐建生（持分各二分之一）移轉並將土地返還予被告同時為之。」此乃訴之變更及追加，被告當然不同意。查民事判決，應對訴訟當事人始發生既判力，本件系爭土地係登記在第三人王月瑛及歐建生名下，自非既判力所及，更非原告所得掌控，雖原告所舉高分院判決為例，但高分院判決未必為最高法院所得以維持，更何況該案情節與本案是否完全一致？即土地是否登記為第三人所有？是否為訴之追加及變更？故尚難以該判決作為本件判決之依據。
㈦本件系爭土地迄目前土地地目乃登記為田，依法乃不得建築，然原告購買系爭土
地前係私下委託代書向大埤鄉公所申請都市計劃土地分區使用證明書後才與被告訂立買賣契約書，原告係確信該證明書自認為可以建築始與被告訂立買賣契約書，而被告並無保證該地可供建築，原告亦非基於被告之保證始訂立買賣契約書，此有原告在鈞院九十年度國字第五號判決可稽，雖買賣契約備註欄註明：「買賣雙方同意甲方（即原告）於土地開發過程，乙方（即被告）無條件同意甲方使用及出具使用權同意書」，被告當時認為土地既已出售則所有權係歸屬原告所有，被告已無權過問，所以認為增加此條款已無實益，但所附加條款係指「土地開發」，所謂開發：其範圍甚廣，有闢為農牧專區、漁池專區、或像大埤鄉傳統之酸菜專業區，或森林遊樂區等等均屬之，但並非指建屋而言，而且由該附註亦可證明，不管原告要開發作何種用途，被告均不得有意見，且亦足以證明係原告要開發並非被告保證得以開發，或得以建築，更何況得開發與得建築其意義並不相同，原告以該附註註明原告要開發時被告應出具同意書，即主張被告應負瑕疵擔保責任，惟本件並非出於被告之保證，且原告亦無要求被告出具同意書，亦非被告不履行條件－出具同意書，況系爭土地並非不得建築，而係在將來開發完成始可建築，是原告主張顯屬無理由。
三、證據：提出土地登記謄本三份、本院九十年度國字第五號判決影本一份（以上均為影本）。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十五條第一項前段、第二百五十六條分別定有明文。本件原告起訴主張兩造間買賣契約既經解除，被告自應負回復原狀義務，故而訴請被告返還所受領之買賣價金及介紹費用計一千三百七十八萬六千五百元及法定利息；嗣原告雖在其辯論意旨狀內載述：契約解除後，雙方均負回復原狀義務，系爭土地目前雖非登記在其名下，惟被告若為同時履行抗辯時，則法院判決主文應為「本判決命被告應為之給付（即一千三百七十八萬六千五百元及遲延利息），於原告將座落雲林縣○○鄉○○段一六三二之四、一六三二之五、一六三二之六地號土地所有權人王月瑛、歐建生（持分各二分之一）移轉登記並將土地返還予被告同時為之」等語（見九十一年七月五日民事辯論意旨狀第六項）。觀諸原告先後之主張，當事人、訴訟標的及訴之聲明等三者無一變更；且揆諸其前後所述意旨，乃認被告若為同時履行抗辯時，則本院應為附條件之給付判決而已，其所負之回復原狀義務並無陷於給付不能情事。從而，原告上開所論，僅為補充其法律上之陳述，尚難認有何訴之變更或追加之情形，被告遽認原告為訴之變更及追加，要無可採，合先敘明。
二、本件原告主張：其為建屋出售之目的，於八十九年八月三十日向被告購買座落雲林縣○○鄉○○段一六三二之四、之五、之六地號等三筆土地（下稱系爭土地），總價款為一千三百六十五萬元，上開價款其已於同年九月十八日付清，並辦竣產權移轉登記，詎其向雲林縣政府請領建造執照時，卻被以系爭土地應為區段征收方式開發，抵價地訂為百分之四十，須俟區段征收抵價地完成後，再申請為由，而予以駁回在案等情，有其提出之不動產買賣契約書一份、土地登記謄本三份、建築線指示申請書圖一份、雲林縣政府九十年一月十六日府工建字第九○○○○○四三二九號書函稿一份為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
三、又原告主張：系爭土地於兩造成立買賣契約前業經雲林縣政府編入區段徵收，不知何時能完成，在未完成區段徵收前，依法不能申請建築，則該土地顯有不合通常效用之瑕疵存在，抑且減低經濟上之價值，其自得以此項瑕疵為由，解除兩造間之系爭土地買賣契約，並以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之通知云云。被告則以：原告購買系爭土地並非出於「被告保證系爭土地得以建屋」，又契約中亦未明訂原告係以建屋為目的而購地，則兩造契約並無「預定效用」之約定已甚明確，再者原告亦未明確告知其購買系爭土地之目的，另系爭土地之地目目前仍為田，面積亦無減少，而分區使用證明仍屬住宅區區徵收完畢即可建築，此與訂約前之情狀完全一致，故系爭土地，訂約後並無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。至原告因確信大埤鄉公所核發之「都市計劃分區使用證明書」，而誤認系爭土地可立即建屋，並對系爭土地有較高之估價，此乃原告主觀之認知，並非買賣標的物之瑕疵，原告據此以請求解除契約，返還價金，應屬無理由等語為辯。因之，系爭土地在完成區段徵收前，依法暫不得申請供為建築，是否屬物之瑕疵？又原告於訂約時是否不知該項瑕疵存在且無重大過失？再原告於受領系爭土地後，曾否踐行檢查與通知之義務，並於發現買賣標的物有瑕疵時即行解除契約？厥為本案所需審視之要點。茲分別析述如下：
㈠按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。只須於當事人間有所約定，或依通
常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，即得謂為物有瑕疵；至出賣人是否明知，通常在所不問。經查，兩造買賣系爭土地，其價款按每坪三萬五千元計算，而系爭土地曾委託華聲鑑定公司鑑定結果，可供建築為每平方公尺一萬一千四百九十五元（即每坪三萬八千元），不可供建築為每平方公尺四千九百四十三元（即每坪一萬六千三百四十元），二者相差達二點三三倍之事實，有原告提出之鑑定書在卷可參，此其一。又證人即土地代書張麗秀亦到庭結證：「系爭土地買賣有關分區使用證明是仲介人陳清榮請我去申請的，他說有一塊建地要賣，就把地段地號給我，我就去幫他申請，當初雙方在賣方住處談買賣，由我幫他們寫合約書的時候，在言談之中他們有提到買賣土地是為了供建築使用的」等語；另證人即系爭土地買賣仲介人陳立錫亦證稱：「本件土地買賣我是仲介人之一，因陳清榮跟我說賣主甲○○那邊有一塊地要賣，所以我就帶乙○○去看地，甲○○有告訴我們說，系爭土地是可以建築使用，而且有拿分區使用證明書給我們看，我們相信可供建築後，價錢本來是每坪四萬多元，後來談到三萬多元成交。」等語在卷，此其二。再者，系爭土地地目現仍為「田」一節，有原告提出之土地登記謄本三份在卷可考，而兩造於八十九年八月三十日就系爭土地訂立本案買賣契約前，曾特別於同年八月二十四日委請代書申請系爭土地使用分區證明書之事實，亦有原告提出之雲林縣都市計劃土地使用區證明書、不動產買賣契約書各一份在卷可憑，此其三。另原告於八十九年九月二十一日取得系爭土地所有權後，隨即於同年十月十七日委託建築師向雲林縣政府提出系爭土地建築線指定申請之事實，亦有其提出之建築線指示申請書圖一份在卷可稽，並為被告所不爭執，此其四。是綜上各情勾稽以觀，系爭土地地目本為田，設若原告購買系爭土地非供建築之用，自無探究系爭土地分區使用之限制，並要求被告提出分區使用證明之必要，亦無須以高價購入系爭土地，且無須於購地後即刻申請主管機關指定建築線至灼。從而，原告主張其購買系爭土地係以能建蓋房屋之建築用地為目的，惟系爭土地目前依法不能申請建築，則系爭土地顯有不合通常效用，抑且減低經濟上價值之瑕疵存在一節，應非虛妄，堪可採信。
㈡次按買受人於契約成立時，知其物有瑕疵者，出賣人不負擔保之責；買受人因重
大過失，而不知物有瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，亦不負擔保之責，民法第三百五十五條定有明文。如前所述，本件原告自認其購買系爭土地係為供建屋出售之用，則系爭土地能否供為建築之用，僅要原告審慎查核自可清晰明瞭，且被告亦難以隻手隱瞞。況觀諸雲林縣大埤鄉公所核發之雲林縣都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書其說明欄亦載明：「⑴所核發之都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）證明書係依據已公告實施之都市計畫書圖及地籍套繪圖核對僅供參考，若作實施之依據應依現況指示建築線為準。⑵本證明書係就申請地號查核都市計畫土地使用分區（或公共設施用地）及計畫說明書之特殊使用規定，如以市地重劃方式整體開發，公共設施負擔比例之規定‧‧‧等予以查列，至計畫書中其他使用分區管制之規定，如使用類別、使用性質、建蔽率、容積率、高度、前後院、側院及開發限制等之限制規定，請逕洽都市計畫主管機關查詢。‧‧‧‧」等語，有原告提出之上開都市計劃土地使用分區（或公共設施用地）證明書在卷可憑；再者，依雲林縣政府九十年七月二十六日府工都字第九○○○○六一三六五號函說明欄第三項亦表示：「‧‧‧依證明書說明欄指出該證明書僅供參攷，若作實施之依據，應依現況指示建築線為準，亦即若要作建築使用，應先向本府（都計課）申請建築線指示，明瞭該筆土地是否可作為建築使用或其他特別規定」。足徵土地分區使用證明書縱使「計劃中特別土地使用規定」欄無特別記載，然為明瞭該地是否可作建築使用，仍應先向縣政府都市計劃課申請建築線指示至灼。是本件原告既欲購地建屋出售牟利，竟於締結買賣系爭土地合約之際，未能詳盡查核之能事，致未能發現系爭土地有上揭暫不能供為建築之瑕疵存在，亦顯有重大疏忽。由是觀之，系爭土地縱如原告所言有瑕疵情事存在，因原告訂約購買之時，有重大過失而不知其所言瑕疵事項，而兩造所訂土地買賣合約，又未有賣方即被告保證該土地絕無不能建築瑕疵之記載，依前揭說明，被告依法亦不負擔保責任。
㈢又按買受人應依物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出
賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人；買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物；不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物，民法第三百五十六條定有明文。再買受人因物有瑕疵，而得解除契約者，其解除權於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅，同法第三百六十五條第一項亦有規定。是買受人瑕疵擔保權之發生，除出賣人保證其物無瑕疵外，須買受人於訂約時並無重大過失而不知有瑕疵之存在，又須於受領時，曾踐行檢查與通知之義務；且須於六個月內行使之，否則解除權即因除斥期間經過而消滅之。查，本件原告係於八十九年八月三十日與被告簽約購得系爭土地，同年九月二十一日辦竣所有權移轉登記並取得系爭土地，旋即委託建築師規劃設計請領建造執照，而於同年十月十七日向雲林縣政府都市計劃課提出建築線申請時，經承辦人於建築線申請書圖上之備考欄註明：「本案以區段征收方式開發，抵價地訂為百分之四十」云云；嗣大埤鄉公所又於九十年一月四日以埤鄉建字第一三一號函表示所發給之八十九年八月二十四日埤建都字第六二號使用分區證明書之備註欄漏填應予補正為：「⑴本案以區段征收方式開發。⑵抵價地訂為百分之四十。⑶本案土地使用分區管制要點詳如附錄。」等情，為原告所自認在卷，並有其提出之土地買賣契約書、土地登記謄本、建築線指示申請書圖、雲林縣大埤鄉公所函等件在卷可佐。是原告至遲於九十年一月四日時，即已知系爭土地在未完成區段徵收前，依法不能申請建築之瑕疵存在，惟原告既未在發見前揭不能建築瑕疵後即行通知被告該情事，則依前開民法之規定，自應視為承認其所受領之系爭土地，原告此時再主張系爭土地有前揭瑕疵事項存在，自無可取。再者，退步言，原告於九十一年六月六日提起本件訴訟，並以本件起訴狀繕本之送達為解除契約之通知，距其於九十年一月四日發見本件系爭土地有前揭暫時不能建築之瑕疵事項存在，亦已時隔一年五個月有餘，是姑不論原告從未通知被告系爭土地有如前所述瑕疵事項存在，而難以再主張其瑕疵擔保權，縱原告於發現系爭土地有如是瑕疵事項存在後，曾立時通知被告，則原告因買賣標的物有瑕疵而生之契約解除權，亦顯已逾前揭六個月之期間而歸於消滅，是原告自不得再主張物有瑕疵而請求解除契約，亦至為顯然。
㈣綜上所述，原告於締約購買系爭土地，竟未能詳盡查核之能事，致未能發現系爭
土地有上揭不能建築之瑕疵存在，顯有重大疏忽，又其於知悉系爭土地有前述瑕疵事項存在時，亦未能即時踐行通知之義務；並於法定六個月期間內即行解除系爭土地買賣合約，則其再本於契約解除回復原狀之法律關係，訴請被告返還買賣價金一千三百六十五萬元及其遲延利息，自屬無理由，不應准許。
四、末查，本件兩造間所成立者乃係土地買賣契約，故兩造間契約縱應予解除，則被告所應返還者乃係土地價金而已，至原告給付與系爭土地買賣介紹人之傭金即介紹費用十三萬六千五百元，性質上係屬原告與訴外人即介紹人陳清榮、陳立鍚、丁一暉間另一契約關係，與本件土地買賣契約無涉。況介紹費為原告給付介紹人之費用，並非原告付給被告買賣價金之一，亦非被告所得，則原告依民法第二百五十九條第二款規定，一併請求被告返還介紹費十三萬六千五百元及其遲延利息，亦屬於法無據，應予駁回。
五、原告之訴既已駁回，其假執行之聲請已失所附麗，自應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造所為之其他主張、陳述並所提證據，經審酌後，認均與本件之結論無礙，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十六 日
臺灣雲林地方法院民事庭~B法 官 蔣得忠右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十一 年 七 月 二十六 日~B法院書記官 林秀娟