臺灣雲林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第二七號
上 訴 人 丙○○訴訟代理人 丁○○被 上訴 人 萊爾富股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 乙○○右當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國九十一年十二月十二日本院斗六簡易庭八十九年度六簡字第一九七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：
（一）原判決廢棄。
（二）被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）原審誤以系爭租賃契約第十一條第三項：「前房客不搬遷或續約問題，以致無法達成契約，於本契約起始日七日內，應以現金或即期票無息返還預付租金及押金」之約定為民法第九十九條第二項解除條件之法律行為，而遽認雙方之租賃關係應溯及失其效力，實有不當，蓋兩造已事後已特約將上開約定解除之：
⑴因雙方於簽具系爭租賃契約時，被上訴人已告知上訴人系爭租賃房屋已於
民國八十九年七月一日出租予統一超商股份有限公司（下稱統一超商），然被上訴人仍以厚利誘導，並於兩造租賃契約起始日即八十九年十月十五日之前，即已預先給付租金新台幣（下同）一百四十四萬元及押金七十二萬元。且兩造另約定：「為促進本契約之達成，必要時雙方同意租約起始日延長，但以二個月為限」，故系爭租賃契約之起始日，應為九十年九月九日，此為第一次特約情事。
⑵嗣上訴人於九十年十二月十八日與統一超商間之訴訟敗訴，此時已逾前開
租約起始日延長二個月之約定，上訴人將此情告知被上訴人，被上訴人仍於九十年十二月二十五日預付第二期租金，並同意再延長租賃契約起始日，並要求上訴人續對統一超商提起上訴，此為第二次特約情事。上訴人於收受第二期預付租金，遂依雙方之特約，對統一超商提起上訴。
⑶然被上訴人於九十一年五月三十一日以存證信函通知上訴人，並稱上訴人
與統一超商股份有限公司之爭訟，迄今尚未交付使用，以兩造租賃契約第十一條第三項之約定，請求退還預付之租金及押租金。上訴人遂於九十一年五月十七日以存證信函函覆被上訴人是否仍然願意承租，並於存證信函第四條明載：「不料一審寄件人（即上訴人）敗訴，在徵得台端（即被上訴人）之同意延長租約起始日之時間，由寄件人再上訴，至今仍爭訟中」。
⑷被上訴人於前開九十一年五月三十一日之存證信函中亦表明雙方之租賃契
約效力不生影響，並稱被上訴人得依民法第二百二十六條給付不能、同法第二百五十六條解除契約、二百六十三條終止契約之規定，有權終止契約並請求損害賠償，然慮雙方合作情誼，不忍遽然將租約終止，此為第三次特約情事。況被上訴人亦於原審訴訟上自認系爭租賃契約仍為有效。
（二）按民法第九十八條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用辭句」，且解釋契約本即應斟酌簽約之原意與其後當事人有無特約等情事，原審拘泥於「以致無法達成契約」之辭句，不惟未就民法第九十九條第三項當事人之特約暨其後補充特約之情事詳加論斷，甚且無視被上訴人就系爭條款於存證信函及原審準備程序中亦已明示其意之事實。
（三）上訴人與統一超商之租賃期間屆滿為九十六年六月二十四日，與被上訴人之租賃期間屆滿為九十六年七月九日，上訴人於本契約尚屬給付可能，自亦足認上訴人非為給付不能。且本件當事人於訂約時，已有預期於不能之情形除去後為給付者，並為當事人雙方於原審所自認，依法系爭房屋租賃契約當屬有效，縱有部分給付遲延或延後履行之情事，亦與契約自始無效有別。
（四）苟被上訴人認應解除或終止契約，則亦應依系爭租賃契約第九條第一項之約定，踐行三個月前通知上訴人之程序，或定相當期限催告交付租賃物，如上訴人於期限內不為交付租賃物，被上訴人始得解除系爭租賃契約。
三、證據：援用原審之立證方法。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：上訴駁回。
二、陳述：
（一）系爭租賃契約約定於租賃之起始日為九十年七月十日，雖該租約第十一條第三項後段另有約定，為促進本契約之達成，「必要時」雙方同意租約起始日延長。惟查同條但書亦已明文約定，起始日之延長以二個月為限，然自租賃日期起始日迄今已一年有餘，是上訴人仍以起始日尚未屆至予以置辯，實不足採。且被上訴人之存證信函隻字未提延展租約起始日，且倘兩造已合意延展租約起始日，被上訴人焉有遵期預付第二期租金之理，是上訴人以被上訴人遵期匯寄第二期租金及被上訴人為請求返還預付之租金及押金所寄發之存證信函，曲解被上訴人業已同意延展租賃起始日，實屬謬誤。
（二）上訴人與統一超商間之訴訟是否業經二審判決確定被上訴人並無從得知，是被上訴人於上訴人與統一超商間訴訟結果未臻明確前，就系爭租賃契約是否業因條件成就而罹於無效，未便逕以論斷，僅得函復「契約效力不生影響」。又租賃契約之解除或終止權，與系爭租賃契約第十一條第三項約定之解除條件，係屬不同之法律關係，是被上訴人於存證信函特申其終止或解除契約之權利，以期上訴人能先行退還預付之租金及押金，難謂被上訴人業已同意排除系爭租賃契約第十一條第三項約定。
（三）系爭租賃契約第十一條第三項約定所謂之「無法達成租賃」，當指被告無法於租賃契約起始日依約交付系爭租賃物，抑或系爭租賃物交付後，原告無法為合於約定之使用收益。上訴人將系爭房屋分別租予統一超商及被上訴人，並交付予統一超商占有使用中，且上訴人訴請返還系爭租賃物之訴訟業經敗訴判決確定，是系爭契約給付已屬不能，縱上訴人與統一超商之租賃期間已滿，而可交付予被上訴人，然被上訴人之租賃目的已無法達成，是被上訴人自得以上開約定請求上訴人返還如原審判決主文所示之租金及押金。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、被上訴人起訴主張：上訴人於九十年七月十日起承租被告所有位於雲林縣斗六市○○路○○號之房屋（下稱系爭房屋）全部，兩造約定租金每月二十四萬元，一期付六個月之租金，以及保證金七十二萬元。被上訴人迄今已支付一年即二期之租金及保證金七十二萬元予上訴人，共計三百三十一萬二千元，惟上訴人與被上訴人簽訂租賃契約之前，已與訴外人統一超商訂有租賃契約，系爭房屋亦已交付予統一超商使用，嗣上訴人雖起訴向訴外人統一超商請求返還系爭房屋，亦分別經本院九十年度六簡字第二○八號、九十一年簡上字第七號民事判決敗訴確定，顯見上訴人已不能履行交付租賃物之契約義務。依系爭租賃契約第十一條第三項之約定：「因前房客不搬遷或續約問題，以致無法達成契約，被告於租約起始日七日內，以現金或即期票無息返還預付租金及押金。為促進本契約之達成必要時，雙方同意租約起始日延長，但以二個月為限」，上訴人自應依約將其已收受之保證金及租金退還。上訴人既已先行退還部分租金三十萬元，尚有餘額三百零一萬二千元迄今仍未返還，屢經催討，拒不返還，爰提起本件之訴。
二、上訴人則以下列四點抗辯：⑴被上訴人於八十九年十月十八日與上訴人就系爭房屋簽訂租賃契約時，已知上訴人與統一超商間已就相同租賃物訂有租賃契約在先，然被上訴人仍同意承租，並支付第一期租金及保證金共一百二十九萬六千元予上訴人，是系爭租賃契約訂約時，兩造既有預期於不能之情形除去後為給付者，依法系爭租賃契約仍為有效。⑵且被上訴人尚要求上訴人對統一超商提起返還租賃物之訴訟，嗣上訴人敗訴後，被上訴人仍要求上訴人繼續上訴，並繼續支付第二期租金，足見被上訴人同意延長契約起始日，並排除系爭租賃契約第十一條第三項約定即得請求被上訴人返還租金及押金之權利。⑶另上訴人與統一超商之租賃契約期滿日為九十六年六月二十四日，尚未逾兩造租賃期滿日即九十六年七月九日，是上訴人僅暫時不能履行給付租賃物予被上訴人之契約義務，此與給付不能尚屬有別。⑷倘被上訴人欲終止或解除契約，依系爭租賃契約第九條第一項之規定，應於三個月前通知上訴人，上訴人並未履行此程序，故系爭租賃契約仍繼續有效，是被上訴人請求返還預付之租金及保證金即無理由。
三、被上訴人主張兩造於八十九年十月十八日簽訂系爭租賃契約，約定自九十年七月十日起至九十六年七月九日止，向上訴人承租雲林縣斗六市○○路○○號房屋供被上訴人營業用，被上訴人並先後於八十九年十月十五日及九十年一月十日支付上訴人二期租金及押金共三百三十一萬二千元（嗣上訴人已先退還三十萬元）。然上訴人一屋二租，致系爭房屋現由統一超商依租賃關係有權占有使用中，致上訴人自租約起始日起半年後，仍無法交付系爭房屋予被上訴人之事實，業據其提出系爭租賃契約書、上訴人與統一超商之租賃契約書、被上訴人於九十一年五月十三日、九十一年五月二十二日寄予上訴人收受之存證信函各一紙、本院九十年度六簡字第二○八號民事判決一份、上訴人支票簽收單二紙為證，且為上訴人所不爭，此部分自堪信為真實。至於被上訴人主張有系爭租賃契約第十一條第三項「無法達成契約」之情形，並依本項約定請求返還租金、違約金部分，為上訴人所否認，並以前詞置辯，是本件應審究者為：⑴上訴人已先將系爭房屋出租予統一超商，致其於系爭租賃契約起始後至今已近二年，仍無法交付系爭房屋予被上訴人使用之情事，是否已符合系爭租賃契約第十一條第三項所約定之「無法達成契約」？⑵系爭租賃契約第十一條第三項之約定是否曾因當事人事後約定而排除其效力？
四、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。民法第九十八條定有明文。又按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。最高法院亦著有十七年上字第一一一八號判例可資參照。次按租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條亦有明文，故按租賃契約成立後，依民法第四百二十三條之規定，出租人固負交付租賃物於承租人之義務，惟此僅為出租人與承租人間債之關係，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交付時，則其交付租賃物之義務即已不能履行，承租人對於出租人只能依民法第二百二十六條第一項請求賠償損害，不得再行請求交付租賃物；又房屋之租賃一經出租人移轉占有後，出租人能否收回房屋，應受法律之限制，非可任意終止租約。故縱令某甲與某乙間之租約已合法成立，某甲並負有交付租賃物之義務，但此項義務之履行，既在某甲將房屋另租他人移轉占有之後，自不能謂無法律上之障礙，此項障礙應包括於給付不能觀念之中，最高法院四十年臺上字五九九號、三十七年上字第八一四一號判例均著有明文。申言之，租賃契約之目的，應係指交付租金之他方對於租賃標的物得為合於約定之使用、收益，倘若出租人無法交付租賃標的物予承租人為合於約定之使用收益者，即無法達成契約之目的，而構成給付不能之債務不履行。
五、經查，上訴人先於九十年六月二十五日將系爭房屋出租予統一超商，並交付予統一超商占有使用，嗣又與被上訴人約定自九十年七月十日起將系爭房屋出租予被上訴人作為經營便利商店之用，而被上訴人於訂約當時確已知悉上訴人一屋二租，仍與之訂約之事實，既為兩造所不爭，足見被上訴人應係於訂約之時預見上訴人有可能與統一超商協商破裂而無法順利取回系爭房屋，始加註系爭租賃契約第十一條第三項之約款，以課予上訴人於統一超商不搬遷時應返還保證金及預付租金之契約義務。是故，上訴人倘有無法於系爭租賃契約期間中經統一超商同意或以其他方法取回系爭房屋交付予被上訴人經營便利商店之情事，應即構成系爭租賃契約第十一條第三項所謂之「無法達成契約」無疑。再揆諸前開判例意旨，兩造約定上述構成「無法達成契約」之情事，已相當於可歸責於債務人即上訴人之事由而造成之嗣後主觀給付不能，是依民法第二百二十六條第一項，上訴人自得請求債務不履行之損害賠償。而按損害賠償之方法係以回復原狀為原則，金錢賠償為例外，此觀民法第二百十三條第一項之規定自明。今兩造約定倘無法達成契約時，承租人即被上訴人得請求出租人即上訴人返還已取得之租金及押金，其性質上即相當於因可歸責於債務人事由致給付不能所生之損害賠償請求權，此項約定於法並無不合，且無違反公序良俗之處。是故，依契約自由原則，系爭租賃契約第十一條第三項之約定，應為有效適法，且兩造應受其拘束。
六、次查，上訴人將系爭房屋分別租予統一超商與被上訴人，且系爭房屋已先由統一超商使用中，嗣上訴人雖向統一超商請求返還系爭房屋，然分別經本院九十年度六簡字第二○八號、九十一年簡上字第七號民事判決敗訴確定，致系爭房屋須由統一超商繼續占有使用至九十六年六月二十四日止等情，為兩造所不爭，並有上開民事判決二份在卷可憑，是上訴人顯已無法交付系爭房屋予被上訴人使用，而與上述構成「無法達成契約」之情事相符。是被上訴人主張上訴人自系爭租賃契約起始日起迄今近二年，仍無法交付系爭房屋予被上訴人使用，已符合系爭租賃契約第十一條第三項所謂「無法達成契約」之情事等語，應屬有據。
七、上訴人雖辯稱：上訴人與統一超商之租賃契約期滿日為九十六年六月二十四日，尚未逾兩造租賃契約期滿日即九十六年七月九日，是上訴人僅暫時不能給付租賃物予被上訴人使用，此與給付不能有別云云。惟上訴人縱自九十六年六月二十五日起將系爭房屋交付予被上訴人使用，然此時距兩造之契約期滿日僅餘十四日，以被上訴人承租系爭房屋之目的而言，十四日之租賃期間尚不足以完成整修、裝潢之工程，遑論經營便利商店？況便利商店所銷售者，多為低單價商品，其營利之道在於衝高交易數量，以「薄利多銷」策略賺取其應得利潤，然此均有賴於建立長期廣大之客戶群，而客戶群之建立，非累月經年不能竟其功，此由系爭契約租賃期間長達六年，可見便利商店之經營特性。是上訴人辯稱系爭租賃契約之給付尚屬可能云云，實不足採。
八、上訴人又辯稱：被上訴人先預付第一期租金及押金後，嗣於租賃期間經過後半年知悉上訴人訴請統一超商返還租賃物敗訴後，又繼續給付第二期租金，並於存證信函內表示租賃契約有效，足見有排除系爭租賃契約第十一條第三項之解除條件之約定云云。然查，系爭租賃契約第十一條第三項之約定相當於給付不能之損害賠償請求權，而非解除條件，故兩造租賃契約並未依該約定而失效，已如前述，且為被上訴人所自認，而上訴人自始至終亦未明示排除系爭租賃契約第十一條第三項約定之效力，契約亦未經兩造合意解除，是被上訴人依有效之系爭租賃契約主張上開約定之請求權，於法顯屬有據。至被上訴人是否主張或何時主張，甚至在預付第一、二期租金後主張上開約定之請求權，為被上訴人自由決定之事項，是被上訴人俟上訴人與統一超商之訴訟結果確定後再依約主張上開請求權，亦為法之所許。被上訴人僅因被上訴人先後預付第一、二期租金，並延至九十一年五月間始請求返還租金及押租金，即認被上訴人有排除上開約定請求權之意思表示，殊不足採。
九、綜上所述，上訴人因已先交付系爭房屋予統一超商占有使用，而無法於九十六年六月二十四日前交付予被上訴人使用，以致無法履行系爭租賃契約，顯已陷入給付不能之債務不履行狀態，而構成系爭租賃契約第十一條第三項所約定「無法達成契約」之情形。從而，被上訴人依據兩造租賃契約第十一條第三項之約定，請求上訴人返還三百零一萬二千元及自支付命令送達之翌日起即九十一年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由。原審認系爭租賃契約第十一條第三項之約定為解除條件，系爭租賃契約已溯及失其效力，然又認被上訴人得依租賃契約請求返還已支付之租金及押金，其理由雖有不當，然其所為上訴人敗訴判決之結果與本院認定結論並無二致，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，自嫌無據，應予駁回，爰判決如主文第一項所示。
十、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後均不影響本院上開論斷，毋庸再予論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第二項、第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十五 日
臺灣雲林地方法院民事第二庭
審判長法官 陳宏卿法 官 冷明珍法 官 趙思芸本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均需按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後，方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十二 年 七 月 十五 日
法院書記官 魏輝碩