臺灣雲林地方法院民事判決 九十二年度簡上字第五六號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 洪秀一律師複 代 理人 陳中堅律師被 上 訴人 甲○○訴訟代理人 許卓敏律師右當事人間請求給付票款事件，上訴人對於中華民國九十二年五月三十日本院虎尾簡易庭九十二年度虎簡字第八號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月十一日言詞辯論終結，判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人應給付上訴人新台幣 (下同)一百萬元，及自民國九十一年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
(一)上訴人於九十一年十月三日委託雲林縣虎尾鎮「左鄰右舍不動產仲介」銷售其所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號面積三○二三平方公尺土地，委賣單價為每坪二萬五千元，嗣因「左鄰右舍不動產仲介」之職員孔秋霞尋得有意購買之被上訴人，由其於九十一年十月二十三日簽訂不動產買賣要約承諾書，表明願以每坪一萬九千五百元之價格承購，並簽發發票日九十一年十一月十五日、付款人雲林縣二崙鄉農會、號碼一七八○三○號、金額一百萬元之支票一紙交付孔秋霞，作為要約保證金。惟因該價格低於上訴人委託出售之價格，「左鄰右舍不動產仲介」之經理黃俊欽乃與上訴人協商降低價格，而於九十一年十一月八日降為每坪二萬元，但被上訴人仍堅持僅願以每坪一萬九千五百元之價格購買，黃俊欽復與上訴人協商降價，而於九十一年十一月十三日再降為每坪一萬九千五百元，至此兩造對於買賣之標的物及價金終於達成意思合致，遂由上訴人收取前開被上訴人所簽發之支票，作為定金。在九十一年十月二十三日至九十一年十一月十三日之間，仲介人員往來協商，被上訴人復表示其對當地之情況相當熟悉，並曾親自至該土地所在之位置查看而確認無訛，且終在仲介人員之努力下，由上訴人同意降價而成交，被上訴人如認其所簽要約承諾書有疑義或其所欲買受之土地有錯誤，儘可在仲介人員往來磋商期間，亦即在上訴人尚未同意降價為每坪一萬九千五百元之前，撤回其要約，以免成交而發生糾紛，詎其竟於成交後後悔，而諉以錯誤為由撤銷其意思表示，殊與違誠信原則有違。
(二)原審略以：兩造簽訂之不動產買賣要約承諾書，其第一點記載：「房地產說明書、房地產標的現況說明書及出售條款經買方攜回詳閱五天並充分了解其內容，另詳閱內政部版本不動產買賣要約書後仍選擇採給付要約金無誤」，然要約承諾書末行記載之日期卻為九十一年十月二十三日，亦即黃俊欽與孔秋霞首次前往被上訴人家中商談之日期，果如孔秋霞所述，要約承諾書及支票均未取走，而係二十八日或二十九日始前往收取，則對照該要約承諾書第一點之記載，其日期應據實填載為二十八日或二十九日，始符合審閱期間之規定。乃不為如此，而仍填載為九十一年十月二十三日，實與常情有違。況證人孔秋霞為上訴人出售系爭土地之代理人，其證詞難免有偏頗之虞，而其所證情節又與兩造所不爭執之書證不符，其證詞自難以採信云云。惟查：⑴被上訴人係為出價要約並委託孔秋霞以買受系爭土地，而簽訂不動產買賣要約承諾書，原審見解與此不同，而認為孔秋霞乃上訴人之代理人，實有誤會。⑵上開要約承諾書乃在就被上訴人委買土地之地號、坐落位置、單價、付款方式、委託期間、支付要約保證金及其他事項逐一說明，並在提示房地產現況說明書、所有權狀影本及地籍圖謄本供閱覽後，始由被上訴人簽名蓋章確認，其所載日期固為九十一年十月二十三日，但依該要約承諾書第十一點所載：「本要約書一式貳份由雙方各執乙份為憑，並自簽認日起即生要約之效力。」被上訴人顯然亦執有一份要約承諾書可供其詳閱，又孔秋霞於原審證述：「被告 (即被上訴人)說他對那邊很熟，他說地價太高，要我們再去談看看，我們就寫資料，此時李姜就進來說，不要那麼急，所以當時就把資料留下來，沒有帶走要約書」、「大概二十八日、二十九日，我們去拿蓋好章的要約書及系爭支票回來」等情，與被上訴人之妻李姜於原審證稱：「看完現場回來，簽完要約書，我阻止，(說)不要太急」等語相符，是李姜既於被上訴人簽完要約書後出言阻止，則孔秋霞又豈能帶走已簽妥之要約承諾書？孔秋霞所證實與事實相符，原審徒以要約承諾書所載之日期為九十一年十月二十三日，即遽謂孔秋霞所述有違常情，而不採信其證詞，殊嫌速斷。
(三)原審又以：證人李姜證稱：被上訴人要買外面的那塊地；證人周萬財證稱：簽約當日伊恰運送飼料前往被上訴人家中，有聽到被上訴人與其妻說要買外面的那一筆地，並看到被上訴人開支票後拿給一男一女，對方拿支票離去後，伊才進入拿地磅單；證人黃俊欽亦不否認其於支票票載發票日前往被上訴人家中，李姜曾表示買錯地等情，遂謂被上訴人因受上訴人代理人之詐欺，而誤認上訴人所欲出售者為同段七一九地號土地，從而其簽訂要約書表示願意承買系爭七二○地號土地，乃就買賣標的物本身為錯誤之意思表示，應屬意思表示內容之錯誤，且該錯誤並非由其自己之過失所致，被上訴人既已於九十一年十一月二十一日以存證信函向上訴人表示撤銷該錯誤之意思表示，並請求返還系爭支票，則被上訴人抗辯其要約承買系爭土地之意思表示，因內容錯誤，業經行使撤銷權而不存在，應可採認云云。惟查：⑴本件上訴人委託「左鄰右舍不動產仲介」銷售之土地僅有系爭七二○地號土地一筆，並不包括同段七一九地號土地，亦不包括其他土地，難謂有何裡、外之分，所謂要買外面的那塊地云云，完全係被上訴人夫妻事後悔約翻異之詞。⑵證人孔秋霞於原審證稱：其於九十一年十月二十三日至被上訴人家中，向被上訴人出具房地產現況說明書、權狀影本及地籍圖等資料一節，被上訴人並不爭執，被上訴人在簽訂要約承諾書前既曾至系爭土地現場查看，被上訴人夫妻又對當地相當熟悉，並有地籍圖謄本可供比對，自無發生錯誤之可能。且「左鄰右舍不動產仲介」僅受託銷售系爭七二○地號土地，該筆土地之面積與同段七一九地號土地相差懸殊，被上訴人益無受矇蔽而發生錯誤之可能。⑶被上訴人係在詳閱房地產現況說明書、權狀影本、地籍圖謄本並赴現場查看後，始簽訂要約承諾書，要約承諾書上既已明確記載買賣標的物為系爭七二○地號土地，且在被上訴人簽妥要約承諾書後，因其妻李姜出言阻止，孔秋霞延至九十一年十月二十八日或二十九日始前往取走要約承諾書及支票，復因兩造委託之價格有異，經黃俊欽兩次與上訴人協商降價，其價格始趨於一致，在此之前被上訴人實有充足之時間再詳閱要約承諾書並查看土地，可見其所稱買錯地云云，純屬無稽。⑷仲介之目的在於圓滿達成交易以賺取佣金，實不願因有錯誤之情事以致發生糾紛而影響業務。證人黃俊欽並不諱言其於支票票載發票日前往被上訴人家中時，李姜曾表示買錯地，足見其立場客觀公正，不偏不倚，則其於原審證稱：當時有指明土地是從工廠算進來二十五公尺，如果成交，賣方會請地政機關鑑界。被上訴人有委託我們取回一百萬元支票，他們願意付上訴人二十萬元，並給我們百分之一之佣金，但上訴人不肯，堅持要按契約履行等語，自堪予採信。依此，被上訴人會同黃俊欽、孔秋霞查看土地現場時，既已確知系爭土地之實際位置，則其何有發生錯誤可言？且若非被上訴人事後悔約，而確有意思表示錯誤之事實，則其豈有願意支付百分之一之佣金並給付上訴人二十萬元之理？可見本件乃被上訴人事後悔約，而非其在簽訂要約承諾書時有何意思表示錯誤。
(四)證人李姜為被上訴人之妻，與被上訴人利害與共，其所為證言顯有偏頗，自不足採信。又據黃俊欽私下告知，證人周萬財於當日前來拿取地磅單時，被上訴人夫妻即停止談論本件委買事宜，迨其取得地磅單離去後始繼續談論，周萬財根本不可能聽聞本件相關內容，周萬財應係因與被上訴人有僱傭或業務上之利害關係而附和被上訴人之說詞，其所為證言，自亦不堪採信。
(五)基上所述，原審之採證及認事用法容有違誤，被上訴人並無因錯誤而得撤銷其意思表示之事由，被上訴人違約不履行，且有可歸責之事由，依民法第二百四十九條第二款規定，其所付定金不得請求返還。上訴人因買賣土地而取得系爭被上訴人所簽發之支票作為定金，自得行使票據上之權利，按票面金額請求被上訴人給付一百萬元及自提示日起至清償日止按週年利率百分之六計算之利息。
三、證據：除援用原審所提出之立證據外，另聲請本院會同地政機關人員勘驗現場，並訊問證人李元豪。
乙、被上訴人方面：被上訴人未於言詞辯論期日到場，據其前此於準備程序到場所為聲明、陳述及提出證據如左：
一、聲明：求為判決如主文所示。
二、陳述：除與原判決記載者相同，予以引用外，補稱：
(一)按消費者保護法第十一條之一第一、二項規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項規定者，其條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」同法第十二條第一、二項規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」同法第十六條規定：「定型化契約中之定型化契約條款，全部或一部無效或不構成契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」又依內政部公布之「要約書使用說明注意事項」，由買方攜回之審閱期間至少為三日，始足充分了解賣方之出售條件、房地產產權說明書及房地產標的現況說明書，以保障買方之權益；另仲介業者應提供消費者公平自由選擇交付「斡旋金」或內政部所頒「要約書」之資訊，否則即有欺罔或顯失公平之情形，而為公平交易法第二十四條所稱足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。本件「左鄰右舍不動產仲介」提供之定型化契約 (要約書)違反誠信原則，對被上訴人顯失公平，依消費者保護法第十二條之規定，該要約書應為無效，蓋：⑴被上訴人於九十一年十月二十三日與黃俊欽、孔秋霞會面當天，即簽訂要約承諾書，談妥價格，並簽發系爭支票，而未留有審閱期間，被上訴人無從充分了解賣方之出售條件、房地產產權說明書及房地產標的現況說明書，並審閱全部條款內容，且上開房地產產權說明書及房地產標的現況說明書，自始未見黃俊欽、孔秋霞提出供被上訴人查閱，詎要約承諾書上卻記載：「房地產說明書、房地產標的現況說明書及出售條款經買方攜回詳閱五天並充分了解其內容」，實屬違反誠信原則，而對被上訴人顯失公平。⑵黃俊欽、孔秋霞並未告知被上訴人得選擇內政部之版本即僅簽訂要約書，而毋庸以支付「斡旋金」 (即要約金)之方式向賣方要約，竟在要約承諾書上記載：「另已詳閱內政部版本買賣要約書後仍選擇採本約給付要約金無誤」等語，由被上訴人簽章，致被上訴人不查而簽發系爭支票作為斡旋金，黃俊欽、孔秋霞提出之要約書所載定型化契約條款，顯違誠信原則，且違反平等互惠原則，屬於公平交易法第二十四條所稱足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為。是本件要約書既未預留審閱期間，復剝奪被上訴人選擇不支付要約金之權利，對被上訴人顯失公平，依消費者保護法第十六條之規定，該要約書之金部應均屬無效。
(二)上訴人所有坐落雲林縣○○鄉○○○段七一九及七二○地號兩筆土地相毗鄰，其中七一九地號土地位於外側，兩邊均面臨道路，七二○地號位於內側，僅有一邊面臨道路，而「左鄰右舍不動產仲介」之廣告宣傳單又載明上訴人委託銷售之土地「面臨雙面路，地形美」，被上訴人向黃俊欽、孔秋霞出價之時，復不知該位於外側之土地其地號為何，遂僅憑黃俊欽、孔秋霞之介紹及不動產買賣要約承諾書之記載，而誤認其所擬購買之外側土地即為七二○地號土地。證人周萬財、李姜、黃美英及黃俊欽在原審所證，足以證明被上訴人所言不虛，被上訴人在要約承諾書上所為購買七二○地號土地之意思表示，確係出於錯誤。至被上訴人在發現意思表示錯誤後，即向「左鄰右舍不動產仲介」之人員表示買錯土地，要求取回系爭支票，並表示願意賠償上訴人二十萬元及部分之仲介費用，其目的純係依民法第九十一條之規定，對信賴被上訴人意思表示為有效之相對人及第三人負信賴利益之損害賠償責任，上訴人指稱此乃被上訴人心虛所致，誠非的論。又依孔秋霞在原審所證，其於九十一年十月二十三日僅向被上訴人出示房地產現況證明書、權狀影本、地籍圖籍謄本等資料，並未出示現場照片或其他土地坐落地點之明確標示或位置圖，而依一般人之經驗，僅憑前開孔秋霞出示之資料，根本無法究明土地實際坐落之位置，亦無法明白其內容是否確與所購標的相符，被上訴人亦不例外，是上訴人主張被上訴人既已查閱孔秋霞出示之資料即無發生錯誤可言云云，實不足採。其次，七一九及七二○地號兩筆土地雖然相毗鄰，但七一九地號土地位於道路轉角處，且前後均與道路相連，對外聯絡方便，其價值自較僅有一邊與道路相連之七二○地號土地為高。而土地之形狀、坐落位置及對外聯絡之道路等因素，均足以影響土地之開發、利用及價值之判斷，繼而影響購買者之意願。此等要素，無論在主觀上及客觀上均足以影響交易上之判斷，當事人對上開因素如有錯誤之情形，於交易上自難謂非重要，自得視為意思表示之內容有錯誤(參見最高法院八十九年度台上字第四六五號判決)。本件被上訴人之本意係欲購買位於外側之土地 (即七一九地號土地)，卻在要約承諾書上表示欲購買七二○地號土地，此為對物之性質之錯誤，且交易上認為重要，其錯誤應視為意思表示內容之錯誤，而此一錯誤復係受仲介人員誤導所致，被上訴人就意思表示之錯誤並無過失，則被上訴人自得依民法第八十八條第一項、第二項之規定，撤銷其在要約承諾書上所為錯誤之意思表示。
(三)退而言之，縱認被上訴人抗辯因錯誤而撤銷意思表示非有理由，則被上訴人亦得依民法第九十二條之規定，以受詐欺為由而撤銷其意思表示。蓋民法第九十二條第一項但書所謂「第三人」，應作限制解釋，認為相對人之代理人或受其委任從事締約者，均不包括在內，而僱用人應依民法第二百二十四條之規定就其代理人或使用人之詐欺行為負同一責任 (王澤鑑著民法實例研習叢書第二冊民法總則第三二六頁參照) 。本件上訴人委託「左鄰右舍不動產仲介」為其銷售土地，「左鄰右舍不動產仲介」則推由黃俊欽及孔秋霞擔任仲介人員，其內部法律關係為委任，外部則係代理，黃俊欽及孔秋霞對於其等交付被上訴人閱覽之房地產現況證明書、權狀影本、地籍圖謄本究係指涉何筆土地，理應製作正確之位置圖供被上訴人參考，並在被上訴人赴現場查看時據實告知正確之地號，以供評估是否購買。詎黃俊欽、孔秋霞向被上訴人出示七二○地號土地之房地產現況證明書、權狀影本及地籍圖謄本，竟故意將被上訴人帶至七一九地號土地前查看，致令被上訴人誤認其簽約購買之土地即係七一九地號土地，且黃俊欽、孔秋霞又故意不在買賣要約承諾書上記載面積及總價，使被上訴人無從計算，因而陷於錯誤並簽發系爭支票。「左鄰右舍不動產仲舍」之仲介人員為上訴人之代理人或使用人，其等對被上訴人之詐欺行為並非第三人所為之詐欺行為，無須以上訴人明知其事實或可得而知為撤銷之要件，且上訴人就其等所為之之詐欺行為應負同一責任，故被上訴人對上訴人自得以受詐欺為由撤銷其意思表示，並以此為票據原因關係之抗辯，對抗執票人即上訴人。
三、證據：除援用原審所提出之證據外，另提出支票存根六紙及存款送款簿存根一紙，並聲請訊問證人黃美英。
理 由
一、本件被上訴人經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
二、上訴人主張：伊於九十一年十月三日委託雲林縣虎尾鎮「左鄰右舍不動產仲介」，以每坪二萬五千元之價格，銷售伊所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號面積三○二三平方公尺土地，被上訴人得知後，即與「左鄰右舍不動產仲介」聯繫，經「左鄰右舍不動產仲介」之經理黃俊欽及職員孔秋霞於九十一年十月二十三日前往被上訴人家中洽商，被上訴人表明願以每坪一萬九千五百元之價格購買，除簽訂不動產買賣要約承諾書外，並簽發發票日九十一年十一月十五日、金額一百萬元、號碼一七八○三○號、付款人雲林縣二崙鄉農會之支票一紙，作為要約保證金，於斡旋成功時轉為簽約金之一部分，於伊同意出售而被上訴人後悔不買或不履行簽約義務時，則由伊沒收。嗣經黃俊欽折衝協商，伊於九十一年十一月八日同意降為每坪二萬元，繼又於九十一年十一月十三日同意降為每坪一萬九千五百元，至此兩造之意思表示達成合致。詎被上訴人嗣後竟因後悔不買而拒不與伊簽約 (買賣本約)，且經伊於九十一年十一月十五日提示上開支票，亦因存款不足而不獲付款等情，爰依票據法律關係，求為命被上訴人給付伊一百萬元，及自九十一年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之六計算之利息之判決。
三、被上訴人則以：黃俊欽及孔秋霞於九十一年十月二十三日前往伊家中與伊洽商買賣土地事宜，於伊表明願以每坪一萬九千五百元之價格買受時，即由伊簽訂不動產買賣要約承諾書並簽發系爭支票交由其等帶走，黃俊欽及孔秋霞並未給與伊合理期間以審閱全部條款內容，且黃俊欽、孔秋霞實際上並未出示房地產產權說明書及房地產標的現況說明書，亦未告知伊得採用內政部版本之不動產買賣要約書而毋庸給付要約保證金，詎伊簽訂之要約承諾書上竟有各該記載，此既違反誠信原則，對伊亦顯失公平，依消費者保護法之規定，該要約承諾書之全部均屬無效。又「左鄰右舍不動產仲介」之宣傳廣告單記載本件委託銷售之土地「面臨雙面路，地形美」，而實際上七二○地號土地緊鄰倉庫，僅有一面與道路相連，上訴人所有另筆同段七一九地號土地方為兩面均與道路相連，伊內心所欲購買者正係該七一九地號土地，惟黃俊欽及孔秋霞竟未明確告知，致伊誤以為要約承諾書上所載七二○地號土地即係伊所欲購買之土地，而在要約承諾書上簽名蓋章，伊所為要約之意思表示其內容有錯誤，且係出於仲介人員之誤導，而非由於伊之過失所致，則伊自得撤銷該錯誤之意思表示。其次，黃俊欽、孔秋霞既未在要約承諾書上記載土地面積及買賣總價，復未提供易於了解之位置圖，且將伊帶至七一九地號土地前查看土地，顯有故意欺矇伊之情形，伊受上訴人所委託「左鄰右舍不動產仲介」職員之詐欺，以致陷於錯誤，而簽立要約承諾書，則伊亦得撤銷因被詐欺而為之意思表示。伊已於九十一年十一月二十一日以錯誤及被詐欺為由撤銷要約之意思表示，則該意思表示或因違反消費者保護法之規定而無效，或因撤銷而視為自始無誤，伊自得以此事由對抗票據關係之直接當事人即被上訴人，則上訴人請求伊給付票款一百萬元及其法定遲延利息，即難謂有理由等語，資為抗辯。
四、上訴人主張：伊於九十一年十月三日委託雲林縣虎鎮「左鄰右舍不動產仲介」，以每坪二萬五千元之價格，銷售伊所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號面積三○二三平方公尺土地，被上訴人得知後，與「左鄰右舍不動產仲介」聯繫，經「左鄰右舍不動產仲介」經理黃俊欽及職員孔秋霞於九十一年十月二十三日前往被上訴人家中洽商，被上訴人表明願以每坪一萬九千五百元之價格買受，即簽訂不動產買賣要約承諾書，並簽發系爭一百萬元之支票，作為要約保證金，於斡旋成功時轉為簽約金之一部分，於伊同意出售而被上訴人後悔不買或不履行簽約義務時，則由伊沒收，嗣經黃俊欽斡旋，伊於九十一年十一月八日同意降為每坪二萬元，再於九十一年十一月十三日同意降為每坪一萬九千五百元，至此兩造之意思表示一致 (亦即成立買賣預約)，惟上訴人嗣後竟不履行與伊簽訂買賣本約之義務，且伊於票載發票日九十一年十一月十五日提示系爭支票，亦因存款不足而不獲付款之事實，為被上訴人所不爭執，並有兩造提出之土地登記謄本、不動產買賣要約承諾書、契約內容變更合意書、支票、退票理由單及存證信函在卷可稽，堪信為實在。
五、被上訴人雖辯稱：黃俊欽及孔秋霞並未給與伊合理期間以審閱全部條款內容，且實際上並未出示房地產產權說明書及房地產標的現況說明書，亦未告知得採用內政部版本之不動產買賣要約書而毋庸給付要約保證金，惟伊簽訂之不動產買賣要約承諾書上卻有各該記載，此既違反誠信原則，對伊亦顯失公平，依消費者保護法之相關規定，該不動產買賣要約承諾書應全部無效云云。按原消費者保護法施行細則第十一條第一、二項 (九十二年一月二十二日修正公布消費者保護法將之移列於該法第十一條之一第一、二項) 固規定：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有三十日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」「違反前項規定者，該條款不構成契約之內容。但消費者得主張該條款仍構成契約之內容。」惟查：原消費者保護法施行細則第十一條規定審閱期間之立法目的，係在使消費者能充分了解契約之內容，避免消費者匆忙間不及了解其依契約所得主張之權利及應負之義務，致訂定顯失公平之契約而受損害。經核本件被上訴人所簽立之要約承諾書，其字體大小適中，內容亦不複雜，被上訴人應能即時了解其權利義務，且本件爭執所在乃買賣之標的物有無錯誤，亦即被上訴人意思表示之內容有無錯誤暨其是否因被詐欺而為錯誤之意思表示，顯與是否給與三天或五天之審閱期間並無太大關連。是本件尚與被上訴人是否獲有合理之審閱期間以了解其權利義務無關，被上訴人縱未經過審閱期間即簽訂要約承諾書，亦應認其係於了解要約承諾書之內容及其權利義務後，拋棄審閱期間之利益。又消費者保護法第十二條第一、二項固規定：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者，無效。」「定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：
一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意法規之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」但查：本件不動產買賣要約承諾書載明：「其房地產說明書、房地產標的現況說明書及出售條款經買方攜回詳閱五天並充份了解其內容，另已詳閱內政部版本不動產買賣要約書後仍選擇採本約給付要約金無誤」等語，被上訴人並在該段文字之下簽名蓋章，有該不動產買賣要約承諾書在卷可憑。又證人孔秋霞於原審證稱：「 (問：當時你拿何資料過去？)房地產現況說明書、土地標的資料權狀影本、地籍圖」、「 (問：當時有無說明要賣的是那一筆土地？)為了要確認，看完資料後，我帶他們去現場看，被告 (被上訴人)說他對那裡很熟，後來我們又回到被告 (被上訴人)住處」等語，衡情孔秋霞前往與被上訴人洽商土地買賣，不可能不攜帶相關資料以供閱覽，再參以前述被上訴人曾在不動產買賣要約承諾書上簽章確認之事實，可見孔秋霞確攜帶房地產現況說明書、所有權狀影本及地籍圖謄本供被上訴人閱覽無誤，被上訴人否認此一事實，並以此而主張要約承諾書違反誠信原則、對其顯失公平而無效云云，尚無足取。其次，前開孔秋霞之證詞固未及於曾提供內政部版本之不動產買賣要約書供被上訴人閱覽，但前引不動產買賣要約承諾書之記載，已足以表示被上訴人業經告知得以選擇採用內政部所擬定之要約書，且該不動產買賣要約承諾書第七點記載「於要約有效期間內、若斡旋成功則要約金即轉為簽約金之一部份、並於三日內簽訂正式不動產買賣契約書，若買方於賣方同意出售後有反悔不買或不履行簽約時、則要約金由賣方沒收與受託人平分絕無異議。反之當賣方反悔不賣時、買方得請求賣方加倍賠償」，顯然已以書面明定交付斡旋金 (要約保證金)之目的，並明確告知被上訴人之權利義務，參諸內政部所頒「要約書使用說明注意事項」第六點之規定，尚難認為本件不動產要約承諾書有違反誠信原則並違反平等互惠原則而推定顯失公平之情形。是被上訴人抗辯本件不動產買賣要約承諾書依消費者保護法相關規定應認為無效云云，並無可採。
六、按民法第八十八條第一項規定：「意思表示之內容有錯誤，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之。但以其錯誤或不知事情，非由表意人自己之過失者為限。」該條項所謂意思表示之內容錯誤，起源於表意人選用之語言符號，無法正確傳達表意人真正之意思，例如甲誤認乙所有某筆土地之地號為Ａ，而向乙表示願以某價格購買Ａ地號土地，經乙同意而成立買賣契約，不料，該土地真正之地號為Ｂ，以致表意人之表示行為客觀上所表達之內容，與其主觀上所欲發生者不一致之情形。又民法第八十八條第一項所謂之過失，究何所指，在學說上有抽象之輕過失、具體之輕過失及重大過失諸說存在，採抽象之輕過失者，在現存判解中，尚難覓其依據，且抽象之輕過失說，對於表意人未免失之過苛，致使表意人無行使撤銷權之機會，本為多數學者所不採 (最高法院六十二年度台上字第一四○號判決參照) 。本院認為關於該項過失之認定，理應先判斷錯誤之發生，表意人是否未為法律所期待之行為，而針對個案為符合當事人利益衡量之判斷，若錯誤係因相對人之行為所引起，或錯誤於相對人為顯然，則除有特殊情形足認表意人有過失外，應認錯誤係「非由於表意人之過失」。被上訴人辯稱：伊主觀上所欲購買者為上訴人所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號土地，惟伊並不知該土地真正之地號，而誤認本件不動產買賣要約承諾書上所載七二○地號土地即係該筆土地，遂在要約承諾書上簽名蓋章表示願意買受七二○地號土地，伊所為意思表示之內容有錯誤，且此一錯誤之發生，乃因上訴人委託銷售土地之「左鄰右舍不動產仲介」之行為所引起，而非由於伊之過失，伊自得撤銷該錯誤之意思表示等語，經查：
(一)上訴人所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號土地，面積一六四四平方公尺，南邊面臨縣道一五四甲線 (雲林縣○○鄉○○路)，北邊間隔寬度不大之同段七一五地號水利用地與雲林縣○○鄉○○路相連，西邊緊鄰同段七二○地號土地，該七二○地號土地面積三○二三平方公尺，位於廠房之旁，其南邊固亦面臨縣道一五四甲線，惟北邊僅一小部分間隔七一五地號土地與前開惠來路相連，其餘部分則為同段七一四地號土地及土地上之大水井所阻隔，而與惠來路並不相通之事實，經本院會同地政人員到場勘驗屬實，製有勘驗筆錄及簡圖附卷可稽，並有土地登記謄本及地籍圖謄本在卷可參。依此，七一九地號土地固可稱為雙面臨路，七二○地號土地若亦稱為雙面臨路則未免言過其實，且七二○地號土地緊鄰廠房，七一九地號土地與廠房之間尚隔有七二○地號土地，七二○地號土地被稱為裡地或裡面的地，七一九地號土地被稱為外地或外面的地，亦非不適當。
(二)證人即被上訴人之妻李姜於原審證稱：「當天四、五點仲介到家裡來，有帶字跡很小的紙來，他們去看現場，我沒有去，平時我買菜均會經過該處，所以我們知道那裡，我們有言明要買外面的那筆土地‧‧‧支票到期十五日當天，仲介來說我們買得便宜，我說我們要買是外面的地，怎麼會便宜，他說我們買的是裡面那塊地，我才知道上當」；證人周萬財於原審證稱：「大約下午五點二十分左右，我去載飼料，他們在隔壁辦公室談‧‧‧沒有聽到要買那筆土地，但有聽到甲○○與他太太說要買外面的那一筆地」各等語。且被上訴人於九十一年十一月十五日票載發票日屆至時，在雲林縣二崙鄉農會其所開設之帳戶內確存有一百萬元，但卻於當天簽發一百萬元之支票由其本人加以提領，有被上訴人提出之存款送款簿存根及一七八○四二號支票存根各一紙在卷可憑。又證人黃俊欽於原審亦證稱：「 (問：你們到被告家時，李姜有說他們買錯了？)有的，但我告訴她，原來賣的就是這筆地，我們在十三日交給賣方支票，當時被告就沒有再跟我聯絡，支票到期時，我們到他家提醒他」等詞。參互以觀，被上訴人主觀上所欲購買者確為七一九地號土地無訛，是被上訴人辯稱其主觀上所欲購買者為七一九地號土地，而非與廠房緊鄰之七二○地號土地一節，自堪信為實在。
(三)被上訴人指稱：其係因「左鄰右舍不動產仲介」之宣傳廣告單上記載「面臨雙面路，地形美」，而與「左鄰右舍不動產仲介」聯繫，並表明有購買之意願；核與證人孔秋霞於原審證稱：「當初我們有刊登廣告及夾報，王先生 (指被上訴人)有打電話來詢問，當時是傍晚，我再拿土地之資料到他家給 (他)看，因為在電話中談不清楚，所以我才過去」等詞相符。又原審向「左鄰右舍不動產仲介」索取該廣告宣傳單，固據其於九十二年五月十四日函復：「貴院所須前開資料之廣告單是九十一年十月間的廣告，至今已有七、八個月之久，本公司查無存底，因廣告單是消耗品，且由當月份派報分送完畢，所以無法提供貴院」，而無法取得該廣告宣傳單，惟由前述勘驗結果及被上訴人主觀上確係欲購買雙面臨路之七一九地號土地觀之，苟非該宣傳廣告單上確有「面臨雙面路，地形美」之記載，被上訴人應不致與「左鄰右舍不動產仲介」聯繫，且在與黃俊欽、孔秋霞洽商多時並親赴現場查看後猶發生買錯土地之情形。依此，證人黃俊欽於原審固證稱：「我及孔小姐及被告 (被上訴人)有去看，當時有指明是從工廠算進來二十五公尺，如果成交，賣方會請地政機關鑑界」等情，但在已因宣傳廣告單上之記載而先入為主以為買賣標的物乃雙面均面臨道路之土地之被上訴人而言，所謂從工廠算進來二十五公尺，即可能係表示買賣之土地距離工廠二十五公尺，何況若非特意強調，被上訴人亦可能不加注意而未警覺黃俊欽所指之土地並非其所欲購買之土地？準上所述，上訴人委託銷售土地之「左鄰右舍不動產仲介」於其宣傳廣告單上言過其實之記載誤導被上訴人在前，而嗣後其承辦人又未能充分澄清以導正被上訴人之錯誤，則被上訴人所為意思表示內容之錯誤，自難謂係由於其自已之過失。
(四)證人黃俊欽於原審固證稱：「後來被告 (被上訴人)有委託我們取回一百萬元支票，他們願意付給原告 (上訴人)二十萬元，並給我們百分之一之佣金，但原告(上訴人)不肯，堅持要按契約履行」等語，惟查被上訴人簽訂不動產買賣要約承諾書，其意思表示之內容有錯誤，且其錯誤並非由於被上訴人自己之過失，已據前述，而被上訴人於發生糾紛後願意給付上訴人二十萬元，並給付「左鄰右舍不動仲介」百分之一之佣金，其性質為希望雙方各自退讓以成立和解，當事人希望成立和解，其動機可能為求息事寧人或糾紛儘速解決，以免浪費勞力、時間及費用，並不能以此即謂其事實或法律上之主張為虛假，從而上訴人依據證人黃俊欽前開證詞，主張本件乃被上訴人事後後悔不買，而非意思表示之內容有錯誤云云，即無可採。
(五)基上所述，本件被上訴人將其主觀上所欲購買之七一九地號土地，誤認為七二○地號土地，而簽訂不動產買賣要約承諾書，其意思表示之內容有錯誤，且其錯誤並非由於被上訴人自己之過失，揆諸首開說明，被上訴人自得撤銷其意思表示。被上訴人就此所為之抗辯，洵屬可採。
七、按依票據法第十三條之規定，票據債務人不得以自己與發票人或執票人之前手間所存之事由對抗執票人，若以其自己與執票人間所存抗辯之事由資為對抗，則非法所不許 (最高法院四十六年台上字第一八三五號判例參照)。如上所述，被上訴人得以意思表示之內容有錯誤為由，撤銷其所為要約之意思表示，而撤銷後意思表示視為自始為效 (參見民法第一百十四條)，上訴人沒收要約保證金即乏其依據。茲被上訴人已於九十一年十一月二十一日對上訴人撤銷其錯誤之意思表示(在民法第九十條所定一年之法定期間內)，有存證信函及掛號郵件收件回執在卷可憑，則其自得以此事由對抗上訴人，從而上訴人以其執有系爭支票，請求被上訴人給付一百萬元票款及其法定遲延利息，即非有理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、本件事證己臻明確，兩造其餘攻擊、防禦及主張，核與判決之結果不生影響，爰不逐一論述，併此敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十五 日
臺灣雲林地方法院民事第一庭~B審判長法官 蕭守田~B法 官 鍾貴堯~B法 官 凃春生右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 八 月 二十五 日~B法院書記官 張雅如