臺灣雲林地方法院民事判決 九十三年度簡上字第一五號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 陳俊寰律師被上訴人 甲○○訴訟代理人 林再輝律師當事人間請求增減租金事件，上訴人對於民國九十三年二月六日本院虎尾簡易庭九十三年度虎簡字第一一號第一審判決提起上訴，本院於九十三年六月三十日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命調整租金每年超過新台幣拾柒萬壹仟貳佰零伍元部分及訴訟費用負擔裁判部分均廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審之訴駁回。
上訴人其餘之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔新台幣玖仟貳佰陸拾元，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號（地目建、面積一五五‧一二平方公尺，下稱系爭土地）為其所有，係其於民國七十一年十月間購自訴外人謝純忠，惟系爭土地前於四十年間由上訴人之祖父鄭求向原土地所有人租地建屋，使用期限至房屋不堪使用時為止。七十三年間並由上訴人之父鄭燕福繼承該租賃關係，當時每年租金僅新台幣（下同）六百元，與土地價值顯不相當，經被上訴人提起訴訟（本院七十三年度訴字第五八九號判決、台灣高等法院台中分院七十三年度上字第九五九號判決），調整為每年租金六萬一千一百三十六元，其後因部分土地遭政府徵收，被上訴人乃自動減縮租金為每年五萬五千一百六十二元。嗣後上訴人之父於八十五年間去世，該租賃關係即由上訴人繼承。惟自七十三年迄今，已有十九年未曾調整租金，而系爭土地價值高漲，附近商店相連，交通便利，依八十九年七月份最後一次申報地價為每平方公尺一萬五千零七十五元二角，依據土地法第九十七條、第一百零五條規定，城市地方租金以不超過申報總價百分之十為限，為此依申報總價百分之九計算，每年租金即應為二十一萬零四百六十二元（155.12㎡×15075.2×0.09＝210462），已超出十九年前核定之租金將近四倍。爰依民法第四百四十二條前段規定請求自九十三年一月一日起調整為如上金額之租金（其中超過九十三年一月五日起算以外之租金部分，業經原審駁回，被上訴人未提起上訴而告確定）。
二、上訴人則以：伊於系爭土地上之二棟平房，早已老舊漏水，實有改建必要，曾向被上訴人請求許予改建，卻遭拒絕。另提議以四百萬元購買系爭土地，被上訴人亦不同意。況本件建物因老舊又無法翻建，且地形前寬後窄，致其使用價值不高，而被上訴人卻要求提高租金，實無理由。又系爭土地附近幾已沒落，已不復為虎尾鎮之鬧區，且附近商店之月租亦僅約八千元左右。另按一般公有土地出租之租金，亦大至以申報地價總價百分之三或百分之五之標準計算年租金，而被上訴人竟要求以百分之九為計算標準，尚非合理等語，資為抗辯。
三、原審判決對於被上訴人之請求，判決被上訴人部分勝訴，上訴人就不利之部分聲明不服，求為廢棄該不利部分，並駁回被上訴人在第一審之訴；被上訴人則求為判決駁回上訴。
四、本件被上訴人主張兩造就系爭土地存有不定期之租賃關係，租期至房屋不堪使用時為止一節，業據其提出本院及台灣高等法院台中分院等前揭判決為證，復為上訴人所不爭執，堪信被上訴人此部分之主張為真實。又，系爭土地每平方公尺之公告現值，於七十三年七月為一萬五千六百六十七元，至九十三年一月為五萬一千四百九十六元，價值昇值三點三倍左右（即51496÷15667＝3.2869）；在申報地價方面，前揭本院及台灣高等法院台中分院等判決作為計算當時增加租金依據之六十七年申報地價，係每平方公尺三千九百零四元，而至九十三年一月，系爭土地之申報地價，則為每平方公尺一萬五千零七十五元二角，價值昇值三點八倍左右（即15075.2÷3904＝3.86），有被上訴人提出之地價謄本在卷可稽，足徵系爭土地自七十三年迄今，其價值已有昇高。另被上訴人係於九十三年一月五日始具狀向上訴人請求調整租金，亦為兩造所不爭執。從而，被上訴人依民法第四百四十二條前段規定請求調高租金，於法自屬有據。至於調高租金之標準為何，被上訴人主張應按系爭土地申報地價總價之百分之九為標準計算其年租金，而上訴人則以前揭情詞置辯。是本件兩造之爭執，即在於調整租金之比例。茲審究如下：
（一）按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限；土地法第九十七條第一項定有明文，該條項依同法第一百零五條規定，並為基地租賃之情形所準用。又土地法第九十七條規定之申報總價額，依土地法施行法第二十五條規定，係依「法定地價」計算。另所謂「法定地價」，依土地法第一百四十八條規定，則係指土地所有權人依土地法所申報之地價。故此，土地法第九十七條及第一百零五條規定之土地「申報總價」，即係指該土地依申報地價計算之總價額而言。又按基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，最高法院著有六十八年台上字第三０七一號判例可資參照。惟土地之價值，究不因承租人之使用方法如何而異。最高法院亦著有六十九年度台上字第九二一號判決足參。
（二）系爭土地位於○○鎮○○路與林森路口附近，北邊第二間即是「上光眼鏡公司」，南邊不遠即有「生活工坊」「來爾富超商」「聯強電信」等名店，南邊斜對面更有「麥當勞」「台西客運虎尾站」等重要公共場所，且上訴人並將其中一間建物（門牌○○○鎮○○路○段○○○號）供他人作為洗衣坊使用，凡此各情，有被上訴人提出之位置圖及現場照片足參，復為兩造所不爭執。是系爭土地所在位置，乃坐落本縣虎尾鎮前述二條重要幹道之交岔口附近，南來北往、東行西進，交通便利，屬虎尾鎮○○區○○○段，自係信而有徵。又系爭土地之總面積為一五五‧一二平方公尺，約為四六‧九二坪（即155.12×0.3025＝46.9238），倘以上訴人所稱之一間店面面積約二十坪為準，則系爭土地依其形式上總面積計算，固似可充作二間店面使用。惟觀諸被上訴人提出之地籍圖謄本，臨路如附圖所示Ｂ部分為近似梯形，其臨路面寬依比例圖計算約為十‧八公尺，可充二間店面使用，此從上訴人亦係將系爭土地供作二間平房使用，可證甚詳；而如附圖所示Ａ部分則呈現三角形之形狀，亦即該土地往內之寬度，係漸次減縮，最後並成為狹窄之三角形尖角形狀，而具有使用上之不便利性，是上訴人辯稱系爭土地地形前寬後窄，使用價值具有差異一節，自堪採信。準此，上訴人利用Ａ部分土地之經濟價值及可受之利益，自難與寬敞之Ｂ部分相當。本院審酌系爭土地之坐落位置、繁榮程度、上訴人自認之附近商店租金數額及系爭土地之利用價值與可受利益之差異等情，認Ａ部分土地之年租金以申報地價百分之六，Ｂ部分以申報地價百分之九較為客觀合理。至於上訴人辯稱伊所有之建物老舊，並部分供住家使用，利用價值不高，應比照公有土地租金標準依申報地價年息百分之三或百分之五計收云云等節；惟查，公有土地之租金標準，有其公共政策上之考量，尚難與私經濟行為相比較，是法院於審酌私人間之基地租金額度時，並不受該公有土地租金標準所拘束；另上訴人對於系爭土地上之建物，究欲如何使用，係伊權利之行使問題，並不影響系爭土地之價值，是上訴人此部分所辯尚無足採。
（三）如附圖Ａ部分之面積為八六‧八平方公尺（即28×6.2÷2＝86.8），該部分之申報地價總額為一百三十萬八千五百二十七元（即15075.2×86.8＝0000000.36，元以下捨去），依申報地價總額年息百分之六計算，年租金為七萬八千五百十一元（即0000000×0.06＝78511.62，元以下捨去）；Ｂ部分面積為六八‧三二平方公尺（即155.12－86.8＝68.32），該部分之申報地價總額為一百零二萬九千九百三十七元（即15075.2×68.32＝0000000.66，元以下捨去），依申報地價總額年息百分之九計算，年租金為九萬二千六百九十四元（即0000000×0.09＝92694.33，元以下捨去），則合計系爭土地之全年租金應為十七萬一千二百零五元（即78511＋92694＝171205）。從而，原判決調整之租金逾此範圍部分，上訴人求為廢棄改判，為有理由，應予准許。
五、綜上所述，系爭土地之租金，自九十三年一月五日起，應調整為每年十七萬一千二百零五元，被上訴人逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。原判決逾此範圍部分，亦有未合，上訴人求為廢棄改判，為有理由，應予准許。上訴人其餘上訴部分，則無理由，應予駁回。
六、本件第一、二審之訴訟費用各為四千六百三十元及六千九百四十五元，合計為一萬一千五百七十五元（即4630＋6945＝11575），本院認上訴人應負擔百分之八十即九千二百六十元（即11575×0.8＝9260），餘由被上訴人負擔。
七、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條，判決如主文。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十一 日
臺灣雲林地方法院民事第二庭~B審判長法官 陳宏卿~B法 官 冷明珍~B法 官 陳銘壎右為正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中 華 民 國 九十三 年 七 月 二十一 日~B法院書記官 沈瑞芳