臺灣雲林地方法院民事判決 九十三年度訴字第一五五號
原 告 甲○○訴訟代理人 丙○○被 告 丁○○
庚○○乙○○己○○戊○○右當事人間請求返還不動產所有權等事件，本院於中華民國九十三年七月二十二日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告丁○○應於原告給付新台幣壹佰陸拾柒萬元予被告丁○○、庚○○之同時，將如附表所示之雲林縣○○鄉○○段一三、一四建號之建物所有權移轉登記予原告。
被告己○○應於原告為本判決前項給付之同時，將如附表所示之雲林縣○○鄉○○段一五建號之建物所有權移轉登記予原告。
被告戊○○應於原告為本判決第一項給付之同時，將如附表所示之雲林縣○○鄉○○段一六建號之建物所有權移轉登記予原告。
被告乙○○應於原告為本判決第一項給付之同時，將如附表所示之雲林縣○○鄉○○段一七建號之建物所有權移轉登記予原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔五分之四，其餘由被告丁○○、己○○、戊○○、乙○○負擔。
事實及理由
一、本件被告乙○○、戊○○、己○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張：被告丁○○、庚○○於民國九十二年九月九日共同以新台幣（下同）二百一十萬元向原告購買如附表所示之建物，並於九十三年二月十六日將如附表所示之建物分別登記予被告丁○○、乙○○、己○○、戊○○等人。依原告與被告丁○○、庚○○簽訂之買賣契約書第三條約定，契約成立同時被告丁○○、庚○○應支付原告五十萬元，嗣於辦理移轉登記時再支付六十萬元，最後再於所有權狀核發後支付尾款一百萬元。然被告丁○○、庚○○迄今僅給付價金一百七十萬元，尚有四十萬元遲未給付，經原告以存證信函催告後仍未給付，則原告爰依前述買賣契約書第六條之約定，原告得沒收所收款項，並請求被告丁○○將已過戶之建物所有權返還予原告。另被告乙○○、己○○、戊○○係被告庚○○指定之登記名義人，依買賣契約書第五條之約定，為被告庚○○、丁○○之權利義務承受人，亦為本契約效力所及，亦應負移轉建物所有權登記回復予原告所有之義務。並聲明：被告丁○○、乙○○、戊○○、己○○應將其所有如附表所示之建物移轉登記予原告。
三、被告乙○○、戊○○、己○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。另被告庚○○則抗辯：與原告訂約之時，已約定由被告丁○○購買二戶建物，庚○○購買三戶建物，現被告庚○○已將其負擔之價金給付完畢，所餘之四十萬元為被告丁○○應負擔之部分，原告不得解除全部契約等語。被告丁○○則以：原告於訂約之前，已同意買受之價金減為一百五十萬元，不知為何買賣契約書之價金載為二百十萬元，此部分未經被告丁○○同意，被告丁○○無須給付尾款四十萬元等語置辯。並聲明：駁回原告之訴。
四、兩造不爭執之事實：㈠被告丁○○、庚○○向原告購買如附表所示之五戶建物，並在代書吳有能之見證下，簽訂買賣契約書一紙。
㈡如附表所示之建物所有權已於九十三年二月十六日移轉登記予被告丁○○、己○○、戊○○、乙○○等人。
㈢被告丁○○、庚○○已支付價金一百七十萬元予原告。
五、本件兩造所爭執之處，應在於被告丁○○、庚○○是否違反買賣契約之約定而發生買賣契約書第六條所約定之效果？㈠原告主張被告丁○○、庚○○共同以二百一十萬元向其購買如附表所示之五戶建
物，被告丁○○、庚○○並未特定各自購買之建物之事實，業據其提出買賣契約書一紙為證，並經證人即代書吳有能到庭證稱：買賣契約書之價金及價款給付方法是我依原告及被告丁○○、庚○○告知之內容所載，寫完之後再唸給他們聽，買賣雙方都沒有意見，被告丁○○也直接簽名，並未當場表示異議。而被告丁○○、庚○○簽約當時並未特定各自買受之標的，是事後辦理過戶時，才附具同意書指示各建物辦理移轉登記之名義人（即如附表所示）等語明確，是被告丁○○雖抗辯系爭買賣契約之價金為一百五十萬元云云，尚難採信。原告前揭主張，尚堪信為真實。
㈡按前述買賣契約書第三條約定：「⒈本契約成立同時甲方（即被告丁○○、庚○
○）支付乙方（即原告）五十萬元為第一次款。⒉第二次款六十萬元應於九十二年九月三十日乙方交出移轉登記所需全部證件並用印之同時支付。⒊第三次款一百萬元應於所有權狀核發交甲方時給付。」另該契約書第六條約定：「若甲方違反本契約各條款不履行義務時，甲方同意乙方沒收已收全部款項，並將已過戶之產權無條件返還乙方名下，俟履行上項義務同時本契約作廢。」經查，原告於九十三年二月十六日已將買賣標的物即如附表所示之建物移轉登記予被告丁○○及被告庚○○指定之第三人即被告戊○○、己○○、乙○○，然被告丁○○及庚○○迄今僅給付一百七十萬元，尾款之一百萬元中尚餘四十萬元未給付予原告等情，既為兩造所不爭，則原告主張被告丁○○、庚○○所為顯已符合前述買賣契約書第六條約定之違約情事，尚非無據。
㈢被告庚○○雖抗辯：其已履行其負擔之部分義務，所餘之四十萬元價金為被告丁
○○應給付之部分，原告無權向其要求返還附表編號三至五號之建物等語。然按數人負同一債務，而其給付不可分者，準用關於連帶債務之規定，民法第二百九十二條定有明文。申言之，由於給付係不可分，債務人無從為一部之給付，債權人僅得對於不可分債務人中之一人或數人或其全體，同時或先後請求全部之給付，無從請求為一部之給付。經查，被告丁○○、庚○○與原告簽訂本件買賣契約時，並未指定各自買受之建物等情，已為證人吳有能前述證稱無誤，而本件買賣標的物為建物五戶，買受人僅二人，是本件買賣契約就標的物之交付即建物移轉部分之給付應係屬不可分之債，無從按價金給付之比例切割應返還原告之建物數量。縱被告庚○○與原告間之買賣關係得特定於如附表所示之編號三至五之建物，然被告庚○○個人迄今僅支付原告一百一十萬元等情，亦為證人吳有能到院證述屬實，而為二造所不爭，則被告庚○○既未完全付清三戶建物之價金一百二十六萬元，足見被告庚○○亦未履行其應負擔之給付甚明。是被告庚○○上述抗辯，尚難遽採。
㈣按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任；契約當事人之一方遲
延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第二百二十九條第一項、第二百五十四條定有明文。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十條第一項、第二項前段、第二百五十二條亦有明文規定。
觀諸前述買賣契約書第六條內容，相當於買賣雙方對債務不履行解除權之約定。依該條約定，如買受人違約不履行義務時，應將已過戶之產權無條件返還之約定，此部分屬於契約解除後之回復原狀義務。至出賣人得沒收已收之全部款項，實質上即屬於損害賠償總額違約金之約定，是該買賣契約書第六條之約定，於法並無不合，且無違反公序良俗之處。是故，依契約自由原則，本件買賣契約書第六條之約定，應為有效適法，且兩造應受其拘束。
㈤惟參以被告丁○○、庚○○已依約給付第一次及第二次之價金共計一百一十萬元
，所餘尾款一百萬元距其二人應給付之期限九十三年二月十六日迄今僅半年，且被告庚○○尚於本件起訴後之九十三年五月間即又給付六十萬元，目前未給付之價金僅餘四十萬元，足見被告丁○○、庚○○並未全無履行契約之意。且參諸原告訴訟代理人丙○○係與被告丁○○、庚○○實質交易之人，其習於以高額利息從事民間借貸行為，於借貸時先設定債務人不動產抵押權作為擔保，俟債務人無法清償時，即因抵償債務而取得不動產所有權，此有本院九十三年港交簡字第一六六號、九十三年訴字第九三號、九十一年訴字第六四○號民事判決可參。再查，本件系爭建物亦係原所有人李俊英積欠原告訴訟代理人丙○○借款，而將系爭建物移轉予原告訴訟代理人丙○○以抵償債務，嗣原告訴訟代理人丙○○再轉賣予被告丁○○、庚○○等情，業據證人李俊英到院證述無誤。衡諸常情，民間借貸實際交付之金錢因事先扣除利息而遠低於書面約定之債權額，原告訴訟代理人丙○○應係已低於市價之成本取得系爭建物，又未主張其因被告丁○○、庚○○遲延支付價金而受有其他損害，則堪認原告因本件買賣契約遲延給付之債務不履行，應僅受有相當於尾款一百萬元利息之損失，倘將被告丁○○、庚○○所支付之一百七十萬元作為本件買賣契約之違約金而由原告取得，尚嫌過高，是本院認本件買賣契約書第六條約定之違約金金額應酌減為三萬元，始屬公允。
㈥末按系爭買賣契約書第五條約定：「登記名義人由甲方自行指定，乙方不得異議
。本契約效力及於甲、乙雙方之權利義務承受人及繼承人。」且按第三人利益契約因解除權之行使而溯及歸於消滅時，第三人受領利益係無法律上之原因而受利益，又不得依其與債權人之對價關係對抗債務人，故債務人得於契約解除後，以第三人約款業已失其存在為由，向第三人請求返還不當得利。又按契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付；當事人因契約解除而生之相互義務，準用第二百六十四條至第二百六十七條之規定，民法第二百六十四條、第二百六十一條定有明文。綜上所述，被告庚○○、丁○○既遲延履行給付價金之契約義務，即應依買賣契約書第六條之約定，將已過戶之如附表所示之建物五戶返還予原告。而如附表所示編號三至五之建物既登記予被告庚○○指定之第三人即被告戊○○、己○○、乙○○，則該被告三人依買賣契約書第五條之約定或不當得利之法律關係，亦應負返還建物予原告之義務。然原告除違約金三萬元以外，亦應返還其餘一百六十七萬元之價金予被告丁○○、庚○○，此價金返還之回復原狀義務與前開返還建物係屬對待給付之關係，是原告返還一百六十七萬元之價予被告丁○○、庚○○之同時，始得請求被告丁○○將如附表所示之編號一、二之建物，被告己○○、戊○○、乙○○分別將如附表所示之編號三至五建物所有權移轉登記予原告。至被告庚○○並非系爭建物之所有權人，自無從辦理建物所有權移轉登記予原告，是故，除原告請求被告庚○○應移轉建物所有權予原告云云，尚屬無據，應予駁回之外，其餘請求，在原告返還一百六十七萬元予被告丁○○、庚○○之同時，則為有理由，應予准許。
六、訴訟費用之依據：民事訴訟法第七十九條、第八十五條第一項前段。中 華 民 國 九十三 年 八 月 十 日
臺灣雲林地方法院民事第二庭~B法 官 趙思芸右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。（須附繕本）中 華 民 國 九十三 年 八 月 十 日~B法院書記官 朱克文~F0~T48附表：
┌──┬────┬─────────┬────────┬────────┐│編號│ 建號 │ 建物門牌 │ 基地坐落 │登記所有權人 │├──┼────┼─────────┼────────┼────────┤│ 一 │ 一三 │雲林縣麥寮鄉瓦○ │ 雲林縣麥寮鄉 │丁○○ ││ │ │路一一之七號 │ 崙南段八八三 │ ││ │ │ │ 號 │ │├──┼────┼─────────┼────────┼────────┤│ 二 │ 一四 │雲林縣麥寮鄉瓦○ │ 雲林縣麥寮鄉 │丁○○ ││ │ │路一二號 │ 崙南段八八三 │ ││ │ │ │ 號 │ │├──┼────┼─────────┼────────┼────────┤│ 三 │ 一五 │雲林縣麥寮鄉瓦○ │ 雲林縣麥寮鄉 │己○○ ││ │ │路一二之一號 │ 崙南段八八三 │ ││ │ │ │ 號 │ │├──┼────┼─────────┼────────┼────────┤│ 四 │ 一六 │雲林縣麥寮鄉瓦○ │ 雲林縣麥寮鄉 │戊○○ ││ │ │路一二之二號 │ 崙南段八八三 │ ││ │ │ │ 號 │ │├──┼────┼─────────┼────────┼────────┤│ 五 │ 一七 │雲林縣麥寮鄉瓦○ │ 雲林縣麥寮鄉 │乙○○ ││ │ │路一二之三號 │ 崙南段八八三 │ ││ │ │ │ 號 │ │└──┴────┴─────────┴────────┴────────┘