臺灣雲林地方法院民事判決 94年度訴字第396號原 告 甲○○
1號訴訟代理人 林再輝律師被 告 乙○○
丙○○上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國94年09月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號建地面積87.630平方公尺與其上同段一三一建號（門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號）鋼筋混凝土造三層建物、及兩造共有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號田地面積986.00平方公尺與其上未辦理所有權第一次登記建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○鄰○○路二一之三號）各所有權全部，均應予變賣，所得價金按原告三分之一、被告乙○○三分之一及被告丙○○三分之一之應有部分比例分配。
訴訟費用由被告乙○○、丙○○各負擔新台幣柒仟陸佰玖拾貳元，餘柒仟陸佰玖拾叁元由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：１兩造為親兄弟，共有（一）坐落雲林縣○○鎮○○段○○○
號建地面積八七．六三平方公尺與其上同段一三一建號（門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號）鋼筋混凝土造三層建物及（二）坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，特定農業區農牧用地，面積九八六平方公尺與其上未保存登記建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○路二一之三號），應有部分各為三分之一，有土地登記謄本二件、建物登記謄本乙件、地籍圖謄本二件、房屋稅籍證明書二件及雲林縣虎尾地政事務所建物複丈（勘測）結果圖、建築物使用執照各乙件可稽。上開土地及房屋共有人間並無不予分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，迭次經原告提議分割，被告二人皆置之不理，而無法協議分割，亦有調解不成立證明書乙件可據。
２按各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能
分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人，民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第一項、第二項分別定有明文。系爭土地及房屋既無不得分割之情形，共有人間亦無不分割之特約，又無法達成協議分割之共識，則原告自得依上開規定，請求裁判分割。
３次按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困
難時，則予變賣，以價金分配於各共有人，最高法院51年台上字第271 號著有判例可資參考。查系爭坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號建地面積八七．六三平方公尺，其上建有同段一三一建號（即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號）鋼筋混凝土造三層建物，上開建物為住商兩用，總面積218.21平方公尺，其中二、三層部分，並無獨立出入口，而須自第一層室內相通，則系爭土地與建物自應併同分割，始符合經濟效益。其次，以系爭上開建物原物分割，即以第一層分歸一共有人，其餘二、三層分歸他共有人之方式分割，設如繼受取得第一層之他人提出拆除樓梯之主張，則不免另生糾紛，於兩造均屬不利（出賣人須負瑕疵擔保責任），故不宜以原物分割。次查，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，特定農業區農牧用地，面積九八六平方公尺土地，乃兩造於民國八十九年七月間購買取得，持分均為三分之一。按耕地者，指依區域計劃法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地；每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割。但本條例八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。農業發展條例第三條第一項第十一款、第十六條第一項第四款分別訂有明文。本件上開系爭土地屬農業發展條例所稱之耕地，兩造並於農業發展條例八十九年一月四日修正施行後始發生共有關係，分割後原告取得土地之面積僅３２８．６７平方公尺（計算式：986 ÷3=328.67）。揆諸前述規定，自不得以原物分割。其次，共有物之分割方法，依民法第八百二十四條第二項之規定，可以原物分配或變賣共有物分配其價金，農業發展條例第十六條限制耕地分割之規定，旨在防止耕地細分。倘將共有耕地整筆變價，以價金分配各共有人，並不發生耕地細分情事，應不在前述限制之列。且上開系爭農地上尚建有未保存登記建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○鄰○○路二一之三號），亦為兩造所共有，自應併同分割，故本件原告請求以變賣上開系爭土地及其上未保存登記建物分配價金為分割方法，應屬適當。
４民法第八百二十四條第三項規定「以原物為分配時，如共有
人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，係指共有人已就原物受分配，但其受配部分較其應有部分計算者為少之情形而言，若將原物全部分配予共有人中之一人或數人，而對其餘共有人全不予分配，僅以金錢補償者，則非裁判分割之方法。此觀同條第二項第一款規定「以原物分配於各共有人」自明，最高法院六十二年台上字第二五七五號判例明揭斯旨。被告二人於九十四年八月十七日答辯狀中引用最高法院74年度第1 次民事庭會議決議 (二)主 張渠二人保持共有，以新台幣二百萬八千七百七十二元（原告所得三分之一土地及建物等價金，惟被告二人之計算有誤）向原告購賣原告應有部分三分之一為分割方法云云，顯然未注意到上開決議文中另有「但就同一共有物對於全體共有人，應採相同之分割方法」決議。另依前揭最高法院六十二年台上字第二五七五號判例之說明，渠等之主張即與我國裁判分割法制不符，原告實難輕率同意。另一方面，眾所皆知，土地的公告現值及稅捐稽徵機關核估之房屋課稅現值常低於市場上實際價格，被告二人欲以與市價顯不相當的價格購買原告對系爭土地及建物的應有部分，實難見其二人有何誠意欲與原告達成協議。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴，訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：１房地如果賣掉，我們就沒有房子可以居住。
２原告應按土地公告現值及房屋課稅現值將其所有房地之應有
部分作價售與被告，由被告二人均分購買，否則不同意分割，被告二人願意繼續保持共有，也反對全部變價分割。
理 由
一、原告主張坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號建地面積八七．六三平方公尺與其上同段一三一建號（門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號）鋼筋混凝土造三層建物及坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○號，特定農業區農牧用地，面積九八六平方公尺與其上未保存登記建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○○路二一之三號）為兩造共有，應有部分各為三分之一，兩造間就上開土地及房屋並無不分割之特約，亦無因物之使用目的不能分割之情形，惟無法協議分割等情，已據原告提出土地登記謄本二件、建物登記謄本乙件、地籍圖謄本二件、房屋稅籍證明書二件、雲林縣虎尾地政事務所建物複丈（勘測）結果圖、建築物使用執照及調解不成立證明書各乙件為證，堪信原告之主張為真正。
二、按「各共有人得隨時請求分割共有物，但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。」「共有物之分割，依共有人協議之方法行之，分割方法不能協議決定者，法院得因任何共有人之聲請，命為左列之分配：一、以原物分配於各共有人。二、變賣共有物，以價金分配於各共有人．」民法第八百二十三條第一項、第八百二十四條第一項、第二項分別定有明文。前揭土地及房屋既無不得分割之情形，共有人間亦無不分割之特約，而無法達成協議分割之共識，則原告自得依上開規定，請求裁判分割。
三、次按共有物分割之方法，須先就原物分配，於原物分配有困難時，則予變賣，以價金分配於各共有人，最高法院51年台上字第271 號著有判例可資參考。查坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號建地，其上建有同段一三一建號（即門牌號碼雲林縣○○鎮○○路○○號）鋼筋混凝土造三層建物，上開建物為住商兩用，總面積218.21平方公尺，其中二、三層部分，並無獨立出入之門戶，而須自同建物之第一層室內通行，顯然各樓層無法分別獨立使用，則該土地與建物自不宜為原物分割，以免各分得人間滋生糾紛，有害使用上之經濟效益。次查，坐落雲林縣○○鎮○○段○○○號田地，乃兩造於民國89年08月01日購買取得，應有部分均為三分之一，有土地登記謄本之記載可據。該地係屬農業發展條例所稱之耕地，依該條例第十六條第一項第四款規定，每宗耕地分割後每人所有面積未達○‧二五公頃者，不得分割；但本條例八十九年一月四日修正施行前之共有耕地，得分割為單獨所有。但本件兩造是於農業發展條例八十九年一月四日修正施行後始成立共有關係，分割後每人取得土地之面積僅328.67平方公尺。揆諸前述規定，自不得以原物分割。其次，共有物之分割方法，依民法第八百二十四條第二項之規定，可以原物分配或變賣共有物分配其價金，農業發展條例第十六條限制耕地分割之規定，旨在防止耕地細分。倘將共有耕地整筆變價，以價金分配於各共有人，並不發生耕地細分情事，應不在限制之列。且上開農地上建有未辦理所有權第一次登記之建物（門牌號碼雲林縣○○鎮○○里○鄰○○路二一之三號），亦為兩造所共有，自應併同分割，故本件原告請求以變賣上開田地及其上未辦理所有權第一次登記之建物，分配其價金，應屬適當之分割方法。
四、被告雖抗辯稱原告應按土地公告現值及房屋課稅現值將其所有房地之應有部分作價售與被告，由被告二人均分購買，否則不同意分割云云。但查民法第八百二十四條第三項規定「以原物為分配時，如共有人中有不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之」，係指共有人已就原物受分配，但其受配部分較其應有部分計算者為少之情形而言，若將原物全部分配予共有人中之一人或數人，而對其餘共有人全不予分配，僅以金錢補償者，則非裁判分割之方法，此經最高法院六十二年台上字第二五七五號判例明揭斯旨。被告二人上開主張與我國目前裁判分割法制不符，本院實難採取。被告又抗辯稱房地如果賣掉，被告就沒有房子可以居住等語，但在房地變價過程中，被告仍可參加應買，且其所出價金，尚可按應有部分比例領回一部分，如果是被告二人共同應買，則只要實際負擔三分之一的價金，可說比其他應買人居於更有利之地位（資金負擔較輕）。至於被告願按土地公告現值及房屋課稅現值購買原告之應有部分一節，眾所皆知，土地的公告現值及稅捐稽徵機關核估之房屋課稅現值常低於市場上實際價格，被告二人此種主張，一般人都可以知道並不公平，也不合理，可能被告二人也不願意以此種價格出售他們自己的應有部分，如果被告二人能有同理心，以合理的價格和原告協商，應有與原告達成協議的可能。
五、本院斟酌兩造共有不動產之實際狀况與分割所受法令之限制、到場各共有人之意願、共有人於分割後可儘量發揮不動產之使用效益、並避免各分得人日後滋生糾紛、各共有人因分割取得之價值是否相當等一切情狀，認以變價分割為本件適當之分割方法。從而，原告訴請變價分割，符合各共有人利益平衡原則，尚無不合理之處，爰依法判決如主文所示。
六、本件係因分割共有物而涉訟，如由被告負擔全部訴訟費用，有失公平，故勝訴之原告亦應負擔一部訴訟費用，併予敘明。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第80條之1 判決如主文。
中 華 民 國 94 年 9 月 27 日
民事第一庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 9 月 27 日
書記官 周玄鎮