臺灣雲林地方法院民事判決 94年度訴字第443號原 告 丙○○
1之1號乙○○己○○○
號丁○○
樓戊○○共 同訴訟代理人 施登煌律師被 告 辛○○訴訟代理人 葉榮棠律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，本院於民國95年4月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：㈠緣坐落雲林縣○○鎮○○段1522之40地號土地、同段1522之
89地號土地，及地上建物建號1858號住商用加強磚造二層樓房（下稱系爭房地），原為訴外人林連興所有，林連興已於民國94年6 月7 日下午1 時許因急性心肌梗塞死亡，原告5人則為林連興之法定繼承人。詎被告辛○○於訴外人林連興死亡後，於94年6 月25日向原告戊○○表示訴外人林連興已將系爭房地出賣給被告辛○○，嗣經原告戊○○向雲林縣北港地政事務所查詢，始知系爭房地已於94年6 月23日由被告辛○○委託代書庚○○，以買賣為原因，辦理所有權移轉登記完畢。而經原告多方打聽及向仲介甲○○查證，甲○○稱：林連興係於94年6 月7 日簽立買賣契約書，定金新台幣（下同）180 萬元係於94年6 月6 日給付林連興，尾款20萬元扣除土地增值稅11萬餘元後，餘款8 萬餘元，亦由甲○○交付給林連興。然則，林連興死亡前並未曾提及有關出售系爭房地之事，且林連興死亡時身邊亦無180 餘萬元之款項，而甲○○及庚○○均與原告林連興熟識，且知悉林連興死亡之事實，何以於喪事期間，未曾隻字片語提及有關林連興買賣系爭房地，並於林連興死亡後，送件辦理所有權移轉登記之事，凡此種種，均與常情不符，顯見訴外人林連興應無出賣系爭房地之真意，兩造間之買賣契約無效，系爭房地以買賣為原因所辦理之所有權移轉登記應予塗銷。
㈡按委任關係因當事人一方死亡而消滅，民法第550 條定有明
文。本件訴外人林連興已於94年6 月7 日死亡，其法律上之人格已經消滅，出賣系爭房屋所需之印鑑證明應屬無效。另本件系爭房地之買受人即被告辛○○為惡意之買方，其買賣系爭房地申報土地增值稅日期為94年6 月8 日，申報契稅日期為94年6 月10日，皆在林連興死亡後，應屬移轉無效，不能以無效之證明文件申請所有權移轉之物權登記。另專任委託銷售契約書係仲介甲○○與林連興所簽訂之契約，常理應係簽訂契約書後，才提供賣方與買方談，且契約書上亦未授權仲介代理買賣移轉事宜，又被告辛○○以現金180 萬元交付林連興清點部分，何以由仲介代簽名，均與常情有違。況甲○○曾向原告戊○○稱：專任委託銷售契約書是買方於94年6 月7 日晚間交給他簽章，是專任委託銷售契約書所載日期應為倒填日期，而系爭專任委託銷售契約書上無明確之授權範圍及印鑑證明，也無林連興本人之親筆簽名，是其效力應止於授權死亡之日，林連興既已於94年6 月7 日死亡，則林連興之前所簽署之文件應均失效，故被告當天早上在代書處所簽立之土地建物所有權移轉契約書應屬無效。又林連興之印鑑證明書現不知在何處？甲○○既明知林連興死亡之事，為何被告辛○○得繼續使用林連興之印鑑證明？且賣方豈會將印鑑證明交給買方？均不合常理。代書庚○○亦不應於賣方未出面，亦無授權書之情形下，僅憑買方所提之證明文件，即受理案件。是被告辛○○應證明其確有交付180 萬元予買方之事實，本件被告辛○○與甲○○、庚○○明顯有通謀虛偽意思表示，應先推定被告有以不正方法受有利益，致原告受有損害。
㈢訴外人林連興並無出售系爭房地之真意，僅係因為做生意需
用資金，欲借錢周轉而甲○○素來與林連興交好，由甲○○找上地下錢莊，為擔保借款，要設定抵押，才申請印鑑證明，而債權人則以委託銷售契約書之空白用紙，要求林連興簽字，約定如日後不能還錢，要將系爭房地辦理所有權移轉登記給債權人，凡此情形均為被告辛○○及甲○○所明知，是林連興並無出售系爭房地之真意，即無受買賣契約拘束之意思，被告辛○○竟於林連興死後，將系爭房地辦理所有權移轉登記予被告，依民法第86條規定，買賣契約應為無效。並聲明：㈠坐落雲林縣○○鎮○○段1522之40地號土地、地目建、面積85平方公尺，同段1522之89地號土地、地目建、面積1 平方公尺，及地上建物建號1858號住商用加強磚造二層樓房、一層43.05 平方公尺、二層56.17 平方公尺、騎樓
12.3平方公尺、總面積111.52平方公尺全部，於94年6 月23日以買賣為原因辦理所有權移轉登記與辛○○之所有權移轉登記應予塗銷。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告則以：94年6 月3 日林連興之仲介甲○○與被告接洽售屋事宜，林連興開價250 萬元，被告則以房屋老舊髒亂，尚須整修為由，出價200 萬元。翌日林連興委託甲○○與被告接洽，表示同意以200 萬元之價格出售系爭房屋，但要求被告需給付現金180 萬元為定金，嗣經雙方合意而成交，雙方同時約定於同年6 月6 日在林連興家中交付價金，嗣於94年
6 月6 日下午6 時許，被告至林連興家中將定金180 萬元當場交由林連興清點無訛，由林連興交給被告專任委託銷售契約書1 份，並由林連興將印鑑證明、印鑑、所有權狀，及土地銀行設定之他項權利一併交給被告後，約定於同年6 月7日上午9 時到代書處辦理過戶事宜，林連興並委託甲○○到戶政事務所申請戶籍謄本，及至當日上午9 時許，甲○○攜林連興之戶籍謄本至代書處簽訂買賣契約，至10時左右才離開，如林連興無出售系爭房屋之真意，何以林連興願意提供印鑑證明、印鑑章、所有權狀等過戶所需證件予被告，辦理所有權移轉登記？等語，資為抗辯。
並聲明：原告之訴駁回。訴訟費用由原告負擔。
三、兩造不爭執之事實：㈠坐落雲林縣○○鎮○○段1522之40、同段1522之89地號土地
及地上建物建號1858二層樓房原為訴外人林連興所有，於94年6 月間，由訴外人林連興以買賣為原因，辦理所有權移轉登記予被告辛○○。
㈡訴外人林連興已於94年6 月7 日死亡，原告丙○○、乙○○
、己○○○、丁○○、戊○○等5 人為林連興之法定繼承人。
㈢專任委託銷售契約書上林連興之簽名，依法務部調查局鑑定結果，確實為林連興本人之簽名。
四、得心證之理由：本件之爭點在於訴外人林連興是否確實有出售系爭房地予被告辛○○之真意，倘訴外人林連興無出售系爭房地之真意，被告是否明知，致使其二人間之買賣契約為無效？經查：
㈠按表意人無欲為其意思表示所拘束之意，而為意思表示者，
其意思表示，不因之無效。但其情形為相對人所明知者，不在此限，民法第86條定有明文。次按，當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277 條前段定有明文。再按，民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上字第
917 號判例可資參照）。原告主張訴外人林連興並無出售系爭房地予被告辛○○之真意等語，為被告辛○○所否認，揆之前開說明，自應由原告就訴外人林連興無出售系爭房地予被告之真意且其情形為被告所明知之事實負舉證責任。
㈡經查，訴外人林連興生前於94年6 月3 日親至雲林縣北港戶
政事務所辦理印鑑變更登記，並申請印鑑證明，有雲林縣北港戶政事務所94年10月26日雲北戶字第0940002224號函暨函附之印鑑變更登記申請書、印鑑登記證明申請書在卷可稽。而訴外人林連興及被告辛○○嗣提出契約書、戶籍謄本、身分證影本、印鑑證明書、土地及建物所有權狀等，委託甲○○向雲林縣北港地政事務所申請辦理系爭房地所有權移轉登記，經雲林縣北港地政事務所於94年6 月2 日收件辦理，亦有雲林縣北港地政事務所94年12月1 日北地一字第0940012288號函暨函附之登記申請資料附卷可參。而觀之訴外人林連興及被告辛○○辦理所有權移轉登記之相關申請資料，其上所用印鑑，均為林連興本人於94年6 月3 日至雲林縣戶政事務所辦理印鑑變更後所用之印鑑，印鑑證明亦為林連興本人於94年6 月3 日至雲林縣戶政事務所所申請之印鑑證明。堪認林連興確有申請印鑑變更及印鑑證明書，並交付土地及建物所有權狀、印鑑、印鑑證明予甲○○，辦理所有權移轉登記之事實。
㈢次查，訴外人林連興將系爭房地委託甲○○居間仲介出售，
約定委託銷售總價款為200 萬元，有訴外人林連興所出具予甲○○之專任委託銷售契約書1 份在卷可按。而上開委託銷售契約書上「林連興」之簽名，經送法務部調查局鑑定結果，與林連興華南商業銀行嘉義分行、北港信用合作社印鑑卡上林連興之簽名字跡筆畫特徵相同，此有法務部調查局95年
3 月6 日調科貳字第09500072670 號鑑定通知書1 份在卷可憑。堪認上開專任委託銷售契約書確係林連興本人所出具予甲○○，用以委託甲○○辦理系爭房地居間仲介事宜。
㈣嗣林連興與被告辛○○於94年6 月7 日簽訂不動產房地買賣
預約書，約定由林連興將系爭房地以200 萬元之價格出售予被告辛○○，此有不動產房地買賣預約契約書1 份在卷可按而上開不動產房地買賣預約契約書上「林連興」之印鑑，確係林連興本人之印鑑，業經本院勘驗屬實。是綜上各情參互以析，堪認林連興應係為出售系爭房地，而於94年6 月3 日親自前往雲林縣北港戶政事務所辦理印鑑變更及申請印鑑證明，嗣並出具專任委託銷售契約書予甲○○，委託甲○○出售系爭房地，嗣經甲○○尋得買主即被告辛○○後，林連興即提供土地及建物所有權狀、印鑑、印鑑證明書予甲○○，俾便辦理系爭房地之所有權移轉登記相關事宜，是訴外人林連興確實有出售系爭房地予被告辛○○之真意，應堪認定。㈤至原告雖主張：林連興並無出售系爭房地之真意，僅係因借
款，需設定抵押，才申請印鑑證明，而債權人則以委託銷售契約書之空白用紙，要求林連興簽字，約定如日後不能還錢，要將系爭房地辦理所有權移轉登記給債權人，且此情形為被告所明知，是林連興並無出售系爭房地之真意云云。惟查，觀之系爭專任委託銷售契約書，其上並無隻字片語提及林連興有借款及約定不能清償時需將系爭房地移轉登記與被告之事實，此外，亦無證據足以認定林連興係為設定抵押而申請印鑑證明，原告就林連興並無出售系爭房地之真意之事實並未舉證以實其說，徒以臆測之詞，推論被告明知林連興無出售系爭房地之真意，主張契約為無效，其所為主張，自不足採。
㈥又按民法第550 條但書規定，委任關係因委任事務之性質，
並不因當事人一方死亡而消滅。而土地登記之申請行為雖屬廣義法律行為之一種，惟受任辦理土地登記，較諸受任辦理登記之原因行為（如買賣、贈與等）有較強之繼續性，倘受任人係基於委任人生前之授權，代為辦理登記，則其登記既與現實之真實狀態相符合，復未違背委任人之本意，委任關係尚不因委任人於辦竣登記前死亡而告消滅，從而受任人代理委任人完成之登記行為即非無權代理（最高法院90年度台上字第1946號判決意旨參照）。本件系爭房地之所有權移轉登記，係基於林連興生前授權，其登記並未違背林連興之本意，是代書代理辦理之所有權移轉登記行為，自不因林連興死亡而為無權代理，是原告亦不得以之為無效之原因，訴請塗銷登記，併此敘明。
㈦綜上所述，原告並未舉證證明被告明知林連興並無出售系爭
房地之真意，則原告依民法第86條規定，主張林連興與被告間之買賣契約為無效，並請求塗銷系爭房地於94年6 月23日以買賣為原因之所有權移轉登記，自屬於法無據，為無理由，不應准許。
五、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 95 年 5 月 5 日
民事第二庭 法 官 冷明珍以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 95 年 5 月 5 日
書記官 朱克文