臺灣雲林地方法院民事判決 94年度訴字第486號原 告 日盛國際商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國94年11月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣肆萬零伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用其中新臺幣壹仟元由被告負擔；餘貳萬叁仟柒佰陸拾元由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹萬叁仟伍佰元為被告供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應將門牌號碼雲林縣縣○○鎮○○路○○巷○○號房屋一戶（以下簡稱系爭建築物）遷讓交還原告。並應給付原告自民國93年10月15日起至94年05月15日止之租金新臺幣（下同）24,000元（本院按：依此期間計算應只有七個月21,000元）及自民國94年05月16日起，至交還前開房屋之日止，按月以3000元計算之損害金；訴訟費用由被告負擔；願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：１原告經民事執行程序於民國93年10月05日承受門牌號碼雲林
縣縣○○鎮○○路○○巷○○號房屋一戶，並於93年10月15日取得台灣雲林地方法院發給之權利移轉證書，而取得系爭建築物之所有權，並已辦理所有權移轉登記完畢。
２被告丙○○於88年08月01日與系爭建築物之前手所有人富欣
建設股份有限公司訂立租賃契約，承租系爭建築物，租期30年，至118 年07月31日止，租金每月3000元，每次繳納02個月份，原告取得系爭建築物之所有權後，即通知被告蔡士龍系爭建築物所有權及租賃關係移轉之事實，並於94年05月20日以郵局存證信函催告被告蔡士龍，限於接受通知後五日以內繳清欠租，否則終止租賃契約，但被告於收到前開催告之通知後，並未向原告繳納積欠之租金，原告復於94年06月15日以郵局存證信函通知被告蔡士龍解除前開租賃契約並請求返還系爭建築物。
３系爭建築物目前仍由被告丙○○占有使用中，自93年10月15
日租賃關係移轉時起，至原告解除前開租賃契約之日止，被告共積欠08個月租金24,000元，自原告解除前開租賃契約之後，被告對系爭房屋已成為無權占有，自應按月給付相當於租金之損害金3000元，至交還系爭房屋為止。
４被告於租賃契約內以振天宮的管理人為契約當事人，而振天
宮並未依規定辦理登記，所以應以自然人為準，原告才用被告個人的名義起訴，雖然原告的催告函將被告的姓名誤寫為振天宮管理人蔡士龍，但被告還是有簽收，被告應該知道催告函是給他的，對被告應已發生催告、解除契約的效力。
乙、被告方面：
一、聲明：請求為判決駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、陳述：１租金我付給富欣建設股份有限公司，已經繳到94年底。原告取得所有權並沒有通知我。
２原告提出之存證信函及送達回執書寫收件人為蔡士龍並非丙○○，對我沒有發生催告、解除契約的效力。
理 由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255 條第02項定有明文。本件原告於94年09月21日起訴時，將被告之姓名書為蔡士龍，迨94年10月28日始具狀將被告之姓名變更為丙○○，被告丙○○於94年11月15日言詞辯論期日無異議，而為本案之言詞辯論，依前揭規定，應視為同意原告為訴之變更，先予敍明。
二、兩造不爭執事項：１原告經民事執行程序於民國93年10月15日取得本院發給之權利移轉證書，而取得系爭建築物之所有權。
２被告丙○○與系爭建築物之前手所有人富欣建設公司訂立的租賃契約及其內容。
３被告於租賃契約內雖以振天宮管理人的身份為契約當事人，
但振天宮並未依規定辦理登記，所以應以自然人為準，亦即該租賃契約的承租人應為被告丙○○。
４系爭建築物目前仍由被告丙○○占有使用中。
三、兩造爭執事項１關於原告所發兩件存證信函將被告之姓名書寫為振天宮管理
人蔡士龍，原告認為於法律上仍可對被告丙○○發生合法催告及解除租賃契約之效力；被告則認為並非向其為催告及解約之通知，自不發生合法催告及解除租賃契約之效力。
２原告認為已可請求被告返還系爭建築物並給付租金及損害金
，被告則認為在合法催告及解除租賃契約以前，原告不可為此請求。
四、法院的判斷：１原告主張其經民事執行程序於民國93年10月05日承受門牌號
碼雲林縣縣○○鎮○○路○○巷○○號房屋一戶，並於93年10月15日取得本院發給之權利移轉證書，而取得系爭建築物之所有權，並已辦理所有權移轉登記完畢。而被告丙○○於88年08月01日與系爭建築物之前手所有人富欣建設股份有限公司訂立租賃契約，承租系爭建築物，租期30年，至118 年07月31日止，租金每月3000元之事實，經本院調取92年度執字第5757號民事執行卷核閱無訛，並有被告提出之租賃契約書一份可據（前揭執行卷內亦有該份租賃契約書影本），前開事實復為被告所不爭執，原告之主張自可信為真實。
２被告丙○○與富欣建設股份有限公司訂立租賃契約之日期為
88年08月01日，乃在民法修正條文施行（89年05月05日）之前，雖該租賃契約之租期逾五年且未經公證，仍不適用修正增訂民法第0425條第02項規定，並依同條第01項規定，於原告取得系爭建築物之所有權時，該租賃關係移轉於兩造之間，原告向被告主張租賃關係而請求給付租金，原非無據。
３但查被告於租賃契約內雖以振天宮管理人的身份為契約當事
人，惟振天宮並未依規定辦理登記，所以應以自然人為準，亦即該租賃契約的承租人應為被告丙○○而非振天宮，此為兩造不爭之事實，則原告欲催告給付租金及通知解除租賃契約，自應對被告丙○○為之。今觀原告所發兩件存證信函，均將收件人之姓名書寫為振天宮管理人蔡士龍（或蔡土龍），按蔡士龍顯然不同於丙○○，依社會一般人之通念，也無法將蔡士龍解為等同丙○○，原告亦不能證明被告丙○○曾使用過蔡士龍的姓名，自無法認為原告對於蔡士龍催告給付租金及通知解除租賃契約，在法律上仍可對被告丙○○發生合法催告及解除租賃契約之效力。兩造間之租賃契約既未經合法解除，則原告以租賃契約經合法解除為由，請求被告遷讓交還系爭建築物，自屬無據，應將原告此部分之請求駁回（原告如欲以欠租為由「終止」租賃契約，應再對被告丙○○為催告）。４兩造間之租賃契約既未經合法解除，則租賃關係仍屬存在，
又原告前此以存證信函對蔡士龍催告給付租金，雖不能認為對被告丙○○發生合法催告之效力，但不影響依民法第0425條第01項規定，於原告取得系爭建築物之所有權時，該租賃關係移轉於兩造之間之事實，且原告於94年10月28日已具狀將被告之姓名變更為丙○○，此後被告丙○○於訴訟程序進行中，顯然已經知悉該租賃關係移轉於兩造之間之事實，應認已受債權讓與之通知，而可對被告發生租賃關係移轉之效力，原告即可對被告請求自租賃關係移轉時（93年10月15日）起之租金，算至本件宣示判決之日止約為十三個月半，金額為40,500元，爰在此額度內判准原告之請求，超過部分（損害金）則應駁回。被告雖抗辯其付給富欣建設股份有限公司之租金，已經繳到94年年底云云，不但與租賃契約記載每次繳二個月租金不符，且未據提出證明，自不可信，其縱然能提出證明，因租賃關係已於93年10月15日移轉於兩造間，亦屬能否依不當得利之法律關係請求富欣建設股份有限公司返還溢收部分租金之問題，仍不能拒絕原告此部分之請求。
五、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，就其勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至其敗訴部分，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回
六、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第79條、第390條第02項判決如主文。
中 華 民 國 94 年 11 月 29 日
民事第一庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 94 年 11 月 29 日
書記官 周玄鎮