臺灣雲林地方法院民事判決 95年度簡上字第41號上 訴 人 甲0000000000被上訴人 乙○○訴訟代理人 丙○○上列當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國95年06月30日本院斗六簡易庭95年度六簡字第91號第一審判決，提起上訴，本院於民國96年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決駁回上訴人後開第二項之訴及其假執行之聲請部分併該部分訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣壹拾捌萬零貳拾叁元，及自民國九十五年四月十二日起，至清償日止，按年息百之五計算之利息。
其餘上訴駁回。
第一審訴訟費用由被上訴人負擔新台幣壹仟捌佰玖拾元（餘貳佰壹拾元維持原判由上訴人負擔）；第二審訴訟費用由被上訴人負擔新台幣貳仟捌佰叁拾伍元，餘新台幣叁佰壹拾伍元由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：１原判決廢棄。
２被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）000000元及自起訴狀
繕本送達翌日（95年04月12日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
３第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載者相同，茲予引用外，補稱：１我向被上訴人承租土地以後，有和他約定我每個月給他新台
幣八千元的用電基本費。另外我設一個分表，按照分表顯示的用電度數，一度以1.7 元計算電費另外給付被上訴人，因為我的修理廠要用三相用電，基本費就比較高。水費是另外給付被上訴人。被上訴人每個月都有簽收我繳的水電費，簽收單在一審卷77、78頁有。
２水費是屋主拿水費收據來叫我分擔多少，我就付給他多少。
從過去的資料看，我每二個月負擔三千五百元。
３動力的電錶被上訴人在我向他承租之前就裝好了，因為他本來租給別人就有在使用，我去只是裝設分錶而已。
４會和被上訴人和解，是因為我那時沒有水電可用，為了要儘
快回復水電，才給被上訴人十萬元，被上訴人隔天才拿和解書叫我簽名，我認為內容不合理，所以沒有簽名。水電費還沒有給付的月份是8 、9 、10月，我給他十萬元補貼，就是給付這三個月的水電費。如果我真的有欠那麼多的水電費，當初不是十萬元就可以解決，以被上訴人的個性也不可能放過我。我並沒有如上訴人所說的有偷電的情形，被上訴人有請技師來檢定證明我沒有偷電。
５修理廠我並沒有破壞，因為工作場所必須要保持乾淨，烤漆
爐我有挖洞，因是我的設備，要遷走就要在牆上挖洞。承租時，被上訴人的土地上並沒有什麼建物，我承租後建設新廠房，十年後所有權才是被上訴人所有。廠房是我建的，只使用三年就提早交給被上訴人，他沒有損失。
６我並沒有積欠被上訴人三個月的租金，我的支票付到91年3月底。
三、證據：援用在第一審所提之證據。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：１駁回上訴。
２第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載者相同，茲予引用外，補稱：１上訴人竊電造成我的損失，我沒收他的押租金還不夠抵償。
我曾經在壹個月的月初與月底核對上訴人使用電量，發現他的用電量比平時他向我申報的用電量超出很多，我是自己有壹個總電錶，再由總電錶分出壹個電錶給上訴人使用，他在分電錶動手腳使分電錶的實際用電量不準，比應有的用電量少很多。
２上訴人會給付十萬元是因為他承認他偷電，才賠償我十萬元，我才會事後再供應水電給上訴人用。
３兩造於90年11月1 日就租賃關係所生水電費用之負擔達成和
解，上訴人於翌日匯款十萬元給被上訴人，該十萬元是補貼被上訴人在90年9 月以前的水電費，但不包含10月份的水電費，該和解書有明確記載，因為和解當時，10月份的水電費還沒有出來。
４上訴人承租我的土地時，有三個月的租金沒有給付。
５上訴人把廠房破壞毀損，連我的建物也破壞、玻璃打破、拉白布條等。
三、證據：除援用在第一審所提證據外，補提自民國90年09月起至91年01月止之電費收據。
理 由
一、本件上訴人於原審起訴主張：㈠兩造於民國88年3 月25日訂立租賃契約，由上訴人向被上訴
人承租土地興建廠房，上訴人並交付被上訴人押租金20萬元，原訂租賃期間自88年4 月1 日起至98年3 月31日止，惟於90年間，兩造因水電費負擔問題發生糾紛，上訴人乃於91年
3 月間搬離租賃物，並向被上訴人請求損害賠償，惟遭判決敗訴確定。
㈡被上訴人於90年11月13日以存證信函終止租約，上訴人亦於
91年3 月底遷離，則依租賃契約書第5 條及第7 條之約定，被上訴人應返還20萬元之押租金。並聲明被上訴人應給付上訴人20萬元及自起訴狀繕本送達翌日起，至清償日止，按年息百分之5 計算之利息。
二、原審以下列理由，駁回上訴人之請求：１『承租人返還租賃物時，應以「合於契約之返還狀態」，返
還於出租人。即租賃物返還時應具有何種之狀態，應探究當事人對於此事具有何種明示或默示之合意，並衡酌租賃物之折舊與合於約定方法使用收益所造成之自然耗損、承租人所負保管維護義務之程度、一般交易習慣與誠信原則等，以決定之。如租賃物返還時，處於低於上述應有之返還狀態者，承租人自應依民法第432 條之規定，負損害賠償之責。經查：原告於系爭租約終止後遷離租賃物，並未將其所興建之廠房拆除乙節，為兩造所不爭執，而依被告所提出之照片觀之，原告於搬離租賃標的後，確有於玻璃門及牆上貼上白布條，並於玻璃及門柱上書寫「抗議房東」、「房東會報應」等字眼，暨廠房內部遺留垃圾未清理之事實；再者，證人張財鈞亦到庭證稱：我在91年11月向被告承租斗南田頭後庄之房屋，作為工廠之用... 我搬去時房屋沒有清理，都是一些紙、廢棄物，和卷附照片差不多；房東說那裡比較雜亂，由我們自己清理，房租他算我們便宜一些；他們租給我每個月3萬6 千元，比起一般工廠有較便宜，租賃契約一簽就是2 年，所以2 年內都比較便宜，核與被告所提出之租賃備忘錄所載內容大致相符，足證系爭租賃物返還時，業已處於低於依一般交易習慣與誠信原則所應有之返還狀態。』２『再按，當事人已證明受有損害而不能證明其數額或證明顯
有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心證定其數額，民事訴訟法第222 條第2 項定有明文。其增修立法目的，乃因損害賠償之訴，原告已證明受有損害，客觀上不能證明其數額或證明顯有重大困難之情事時，如仍強令原告舉證證明損害數額，非惟過苛，亦不符訴訟經濟之原則，爰賦予法官裁量權，損害之真正數額，已非屬客觀事實存否之問題，而是損害額評價之問題。經查：原告於返還租賃物時，並未拆除房屋回復土地原狀，亦未以「合於契約之返還狀態」返還予被告，業如上述，是被告確實受有損害，堪予認定。又被告雖提出長融環境清潔社所出具之估價單1 份，然因被告自承事後因證人張財鈞急著要承租，故僅能以減少租金之方式由證人張財鈞自行清理，是該估價單尚不足以認定被告之損失。惟依證人張財鈞之前開證述及其兄張良旭與被告所簽訂之租賃備忘錄內容略為：「一、... 租賃期間自91年11月10日起，迄93年11月30日止。二、91年11月10日前給乙方（即承租人），標的物免費裝修期（約60日）。乙方負責清運前手（即家和汽車修理廠）所遺留之廢棄物、水電恢復暨地板等硬體裝修，日後不得據此請求甲方補償任何費用。三、甲方於租賃期間內優惠乙方每月租金1 萬1 千元以為補償，作為恢復建物之費用。」，而依原告所提出為被告所不爭執之租賃契約書，兩造當初所約定之租金額確為47,000元，是本院審酌被告既因原告未恢復原狀，致以每月減少11,000元之租金出租予證人共計24個月，則被告所受之損害應已達264000元。』３『另按，承租人就租賃物支出有益費用，因而增加該物之價
值者，如出租人知其情事而不為反對之表示，於租賃關係終止時，應償還其費用。但以現存之增價額為限。民法第431條第1 項定有明文。原告另主張：被告利用原告所搭建之廠房出租予他人，受有利益云云，惟查：原告搭蓋該廠房對於被告而言，縱屬有益費用，然其於出租予證人張財鈞時，因內部髒亂，被告反以較低之租金出租予證人，業如上述，是該廠房對於被告，並無任何「現存之增價額」可言，更何況該廠房於終止租約時，原告本應立即拆除並回復土地原狀交予被告。是尚難以該廠房為原告所有，被告將其出租予他人，即認被告不得以其內部髒亂主張損害賠償。』４『末按，押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，
故租賃關係消滅後，承租人如有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力。而於抵充後，猶有餘額，始生返還押租金之問題。最高法院87年度台上字第1631號判決參照。是所謂押租金者，係指租賃契約成立時，為擔保承租人之租金或損害賠償債務，而由承租人交付出租人之金錢或其他替代物。此一金錢或替代物，出租人應於租賃關係終了後，承租人無債務不履行且將租賃物返還出租人時，將其返還於承租人，如承租人有欠租或應負損害賠償債務之情形者，出租人即可自押租金中直接扣抵受償並返還其餘額。又所謂當然抵充，係指抵充發生之時點屆至時，即不待經過擔保物權實行之程序、不問當事人之意思如何、亦無需有當事人之意思表示，即自動發生以押租金抵償承租人之債務而結算其餘額之效力。是縱當事人為意思表示時該請求權業經時效而消滅，然於請求權發生時，既已生當然抵充之效果，債務人即不得主張請求權已罹於時效而拒絕押租金之扣抵。經查：被告既因原告未將租賃物以「合於契約之返還狀態」返還原告受有前揭損害，而該損害係因系爭租約而生，則原告即應依民法第432 條第2 項對被告負損害賠償債務，且此債務應為押租金擔保範圍所及。又該損害賠償債務既於原告返還租賃物時即已產生並就押租金發生當然抵充之效力，而不待於被告為意思表示，是被告自押租金200,000 元扣抵前開損害賠償金額264,000 元，既尚有不足，則原告請求被告返還押租金，為無理由，應予駁回。』
三、原審所持上開理由，固非無見，但查：１上訴人向被上訴人租用者為門牌斗南鎮田頭里後庄101 號廠
房之基地，至於土地上之廠房則為上訴人所建，故在土地租約終止時，只有返還土地之問題，沒有返還廠房或所謂將房屋回復原狀之問題。至於上訴人是否應將廠房清理乾淨而為交付，租約並無約定，甚且租約第十七條係約定留置物品「作廢物論，任憑甲方處理」。再者，上訴人交還土地時，地上有堪用之廠房，可再出租予他人，應認對被上訴人有利，縱使廠房有些髒亂，只要稍加清理即可，較諸可再出租多年的廠房所帶來的價值，已屬無關宏旨。（附帶說明：兩造雖在90年11月13日互寄存證信函向對方表示終止租約，但細譯各自所持理由，均不符合單方終止權之要件，因此解釋上需待一方對他方終止租約之意思表示有正面回應之後，始能認為租約因雙方合意而終止，本件上訴人在91年03月底遷離承租之土地，可認是對被上訴人終止租約之意思表示為正面之回應，故本件土地租約應認是於91年03月底因雙方合意而終止。）２依原租約約定，上訴人所建廠房需俟十年租期屆滿後，始將
所有權移轉與被上訴人。但本件因在承租未滿三年之時，兩造即因水電費負擔問題發生糾紛，被上訴人並斷絕水電供應，致上訴人無法營業，拖至91年03月底上訴人交付被上訴人繳納租金之支票全部到期（剛好滿三年）始遷離，因上訴人只使用三年就提早將廠房交給被上訴人，被上訴人並將廠房出租給他人，應認被上訴人獲有折舊三年與折舊十年之廠房價差之利益。
３土地租約既因雙方合意而終止，此後被上訴人以何種條件（
包括租金額高低）將廠房出租給他人，甚至閒置，概與上訴人無關，不能因租金額較原租額為低就向上訴人請求賠償，正如租金額較原租額為高時，不必將多出的差額給付上訴人一樣。
４押租金之主要目的在於擔保承租人履行租賃債務，或擔保出
租人所受損害之賠償，至於租約終止後，關於租賃物如何使用收益及其損益如何，繫於終止租約之出租人自己之考量，不在押租金擔保範圍。
５基於上述理由，本院認為原審駁回上訴人請求所持見解尚有未洽，而需另行斟酌。
四、本院另行斟酌的判斷：１被上訴人主張：兩造於90年11月1 日就租賃關係所生水電費
用之負擔達成和解，上訴人於翌日匯款十萬元給被上訴人，該十萬元是補貼被上訴人在90年9 月以前的水電費，但不包含10月份的水電費，該和解書有明確記載，因為和解當時，10月份的水電費還沒有出來等情，核與卷附和解書（在96年05月08日準備程序筆錄之後）之記載相符，查該和解書第一點記載：「乙方（上訴人）需彌補民國九十年十月份以前（不含十月份）水電費，經協商以新台幣壹拾萬元整計。十月份電費乙方負擔九成，甲方（被上訴人）負擔一成。」被上訴人此部分之主張堪信屬實；上訴人主張該十萬元是包括90年10月份的水電費，則非可採。又該和解書雖未經兩造簽名，但其原因正如上訴人所稱，是被上訴人在和解成立且上訴人匯款十萬元給被上訴人以後才拿該和解書叫上訴人簽名，因該和解書有「乙方長期誤報使用度數，侵害甲方權益至鉅，違反誠信原則。」等文字（仍見該和解書），上訴人認為內容不合理，所以沒有簽名，此並不影響雙方就水電費負擔達成和解之效力。兩造既就90年10月（含十月份）以前的水電費如何負擔達成和解，上訴人並已付款十萬元給被上訴人，則被上訴人自不得再就已付之90年9 月以前的水電費，主張上訴人竊電造成被上訴人受有損失，欲自押租金中扣除；但就90年10月以後的水電費（可算到90年11月05日被上訴人再度停止供應水電為止），既然在和解後尚未給付，自可從押租金中扣除。
２依被上訴人提出之90年10月份電費收據（計費日期自90年09
月05日起至90年10月05日止），電費為24,220元；90年11月份電費收據（計費日期自90年10月05日起至90年11月06日止），電費為16,375元（收據均在96年05月15日準備程序筆錄之後）。前一張收據中90年10月的電費占五天，即六分之一，為4037元；後一張收據中90年10月的電費占26天，即三十二分之二十六，為13,305元。兩者相加由上訴人負擔九成，即 (4037＋13305)×0.9 ＝15,608元。至於90年11月前五天的電費上訴人應負擔多少，從兩造的約定看並不清楚，不過因為只有五天，金額不多，為方便仍以九成計算：16,375乘以三十二分之五再乘以0.9 ＝2303元。則上訴人尚未給付之電費為15,608元＋2303元＝17,911元，得自押租金中扣除。
３至於90年10月份以後的水費應如何負擔，於和解書中未見約
定，本院認為不妨按原審卷第78頁簽收單記載的方式計算，即每二個月由上訴人負擔三千五百元，從90年10月01日算到90年11月05日共36天，以3500元乘以六十一分（十月加十一月共六十一日）之三十六為2066元，得自押租金中扣除。
４被上訴人雖又主張上訴人承租土地時，有三個月的租金沒有
給付，但其並未提出證明，且本件是兩造因水電費負擔問題發生糾紛後，被上訴人在91年11月05日再度斷絕水電供應，致上訴人無法營業，但仍拖至91年03月底上訴人交付被上訴人繳納租金之支票全部到期（剛好滿三年）始遷離，為兩造不爭之事實，換言之，在被上訴人於91年11月05日再度斷絕水電供應之時，上訴人還多繳數個月的租金未到期，自無積欠租金未繳之問題，被上訴人此部分之主張不可採信。
５從而，上訴人本於原訂租約第5 條之約定，請求被上訴人返
還押租金二十萬元，被上訴人得主張扣除者僅為未付之電費17,911元及水費2066元，經扣除後之餘額仍應返還，其計算式：000000－00,000－0000＝180023元，則上訴人請求被上訴人返還押租金，在180023元之範圍內，及自起訴狀繕本送達翌日（95年04月12日）起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原審就此部分為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請及命負擔該部分訴訟費用，尚有未洽，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，就此部分為有理由，爰由本院予以廢棄改判。上訴人超過前開金額之請求為無理由，不應准許，原審就該部分為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。
五、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第436 條之1 第3 項、第449 條第1 項、第450 條、第79條、第463 判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第一庭 審判長 洪兆隆
法 官 蔣得忠法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 97 年 1 月 2 日
書記官 賴成育