臺灣雲林地方法院民事判決 95年度訴字第490號原 告 甲○○被 告 乙○○○訴訟代理人 張智學律師上列當事人間請求返還訂金事件，本院於民國95年1 月2 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告前於民國84年5 月20日向東楚建設有限公司（以下簡稱：東楚公司）洽購，購買該公司與地主即被告於坐落雲林縣斗六市○○段社口小段126 地號等13筆土地上合建，案名為「天喜」之預售屋編號D 棟8 樓2 號、3 號2 戶建物，及相應之基地應有部分。於簽約後，原告至85年1 月
14 日 時止，已依約就編號D 棟8 樓2 號、3 號建物之土地價款，各給付價金新台幣（下同）47萬元及21萬元共68萬元予東楚公司。嗣於該預售屋興建中，原告就所購上開2 戶建物，曾得東楚公司之工地主任同意就建物格局為變更設計，惟其後因東楚公司週轉不靈倒閉，遂由被告接手後續興建工程，但於完工後，該建物之格局卻與原告要求變更設計之情形不同。原告乃不同意交屋，並請求被告退還原告所給付之價款，竟遭被告拒絕。被告雖否認伊與原告間有土地買賣關係及收受價金等情，但從本件土地預定買賣契約書上所載之出賣人為被告，以及被告與東楚公司曾共同以律師函通知原告確認已付之價金等情觀之，被告應有委託東楚公司出售土地無訛，是被告自負有返還價款之責任。爰提出土地預定買賣契約書、變更設計圖、存證信函、律師函等件為證，請求被告返還價金等語。
並聲明：㈠被告應給付原告68萬元。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告自認伊與東楚公司共同委任張家聲律師通知原告之律師函為真正，惟以：被告僅與訴外人林正鎮簽訂合建契約，係林正鎮將該合建工程讓渡與東楚公司，被告並未授權東楚公司出售上開土地，及收受原告給付之土地價金，且原告所提買賣契約書上「乙○○○」之印文，並非被告所有。再者，在東楚公司倒閉後，被告接續興建事宜，於完工後，編號D棟8 樓2 號、3 號建物並無瑕疵；另被告亦否認有同意變更設計之事實等語，資為抗辯。
並聲明：如主文所示。
三、兩造不爭執之事實：㈠本件「土地預定買賣契約書」之簽約手續，是由原告與東楚公司於84年5 月20日洽訂辦理。
㈡原告就前開簽訂之土地預定買賣契約，並未對被告為解除契約之意思表示。
㈢原告於簽約後，已給付土地價金68萬元由東楚公司收受。
㈣於東楚公司倒閉後，上開建物由被告接續興建並完工。
㈤被告與東楚公司共同委任張家聲律師於87年9 月3 日通知原告之聲律字第0903號律師函為真正。
四、本件之爭點：㈠兩造間是否有本件土地買賣關係存在？㈡如有，則原告能否請求被告返還買賣價金？
五、得心證之理由：㈠兩造間是否有土地買賣關係存在部分：
原告主張前於84年5 月20日經由東楚公司，向被告購買上開「天喜」預售屋編號D 棟8 樓2 號、3 號建物之相應基地應有部分之事實，業據其提出土地預定買賣契約書及上開律師函等件為證，被告並自認該律師函為真正，惟以上開情詞置辯。經查：原告所提系爭2 件土地預定買賣契約書，均於立契約書人之賣方欄下，以印刷文字記載「乙○○○」之姓名，並蓋有「乙○○○」之印文，有該土地預定買賣契約書在卷可稽（見本院卷第15頁反面、第19頁反面），被告固否認授權東楚公司出售土地及該印文之真正，惟參之卷附被告與東楚公司共同委任張家聲律師通知原告之上開律師函暨函附「更正書」，分別載明：「吾等於雲林縣斗六市○○段社口小段126 、126-8 至19地號等13筆土地上合建之房屋『天喜』已興建完工，為期保障東楚建設有限公司承購戶之權益，並使地主、建商雙方財務透明化，特委請貴律師代為函達左列事項予各承購戶：㈠隨函所附確認書載明各承購戶購買房地總價及已付價款，請各承購戶填具確認書確認之；倘所載金額有誤失，併請承購戶填具更正書記載正確金額，函交貴律師彙整‧‧‧」、「茲本人向東楚建設有限公司及乙○○○購買之『天喜』房地，總價應為新台幣‧‧‧元，現已依約支付期款‧‧‧元，特此更正。」等語（見本院卷第50、、51頁），亦即被告與東楚公司就上開土地確實具有合建關關係，並基於該合建關係，由東楚公司代被告將建物之相應土地應有部分售予原告。是被告辯稱未授權東楚公司出售土地一節，洵無可採。準此，足認兩造就本件土地確實有買賣關係存在。
㈡原告能否請求被告返還買賣價金部分：
按「債權人基於債之關係，得向債務人請求給付。」民法第
199 條第1 項定有明文，亦即債之關係，乃為特定人得請求特定人為特定行為之法律關係，債權人只能向債務人請求給付，而不能向債務人以外之人請求給付，此即所謂債權之相對性（最高法院18年上字第1953號判例參照）。本件原告主張其向東楚公司購買本件預售屋後，曾得東楚公司之工地主任同意就建物格局為變更設計，而被告在東楚公司倒閉後接續完工之建物格局，卻與其要求變更設計之情形不同，而請求被告退還買賣價金一節，固提出變更設計圖及存證信函等件為證，惟為被告所否認，並以上開情詞置辯。經查：原告所購買之上開預售屋，其建物部分係向東楚公司購買，為兩造所不爭執。亦即本件建物之出賣人為東楚公司而非被告。又，在東楚公司倒閉後，係由被告接手後續之興建工程，固亦為兩造所不爭執，然原告並未舉證證明被告有承擔東楚公司之上開買賣債務關係。故此，即使本件存有建物格局與原告要求變更者不符之情形，惟因被告並非該「建物」部分買賣契約之當事人，是該部分之爭議，與被告無涉；再者，依兩造於本件「土地預定買賣契約書」第4 條約定：「甲（即原告）、乙（即被告）雙方任何一方違反本契約任一條款時，他方得通知違約之一方限期改善，逾期未改善者，他方得請求損害賠償或逕行解除契約。」（見本院卷第10頁、第18頁），亦即須於一方違約時，經他方通知限期改善，而逾期未改善時，他方始得請求損害賠償或逕行解除契約。而稽諸本件原告通知被告之存證信函，其內容僅表明因建物格局不符，其無法辦理交屋手續，並要求被告於一周內出面解決退還土地價款事宜，有原告該存證信函在卷可參（見本院卷第26頁）。因原告所述全然與被告出售土地有何違約情形無關，則原告即無請求被告賠償之餘地。何況，本件土地買賣契約，既未經原告解除，則被告對所受領之價金，自保有受領之正當權源，是原告率爾請求被告返還，於法無據，不能准許。
六、綜上所述，原告既未能證明被告出售上開土地有違約之事實，且該土地買賣契約亦未經解除，則原告請求被告返還土地價款68萬元，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊及防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 1 月 16 日
民事第二庭 法 官 陳銘壎以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，並附繕本。
中 華 民 國 96 年 1 月 16 日
書記官 王秀如