臺灣雲林地方法院民事判決 96年度簡上字第34號上 訴 人 統一超商股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 上 訴人 丙○○訴訟代理人 劉嘉堯律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國96年3 月15日本院斗六簡易庭95年度六簡字第293 號第一審判決提起上訴，本院於民國96年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
原判決主文第一項所命給付部分，減縮為上訴人應給付被上訴人新臺幣貳佰叁拾叁萬叁仟肆佰元，及自民國九十五年十一月十四日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
第二審訴訟費用新臺幣叁萬陸仟貳佰肆拾玖元由上訴人負擔，其餘肆仟叁佰零陸元由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第
446 條第1 項定有明文。本件被上訴人於本院斗六簡易庭第一審審理時原請求上訴人給付被上訴人新臺幣（下同）2,627,697 元（起訴時請求金額為2,930,000 元，於民國95年12月5 日第一審審理時減縮為2,627,697 元），及自95年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。嗣於本院96年10月17日審理期日時，被上訴人請求上訴人應給付被上訴人2,333,400 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，核屬聲明之減縮，應予准許。
乙、實體方面：被上訴人於原審起訴時主張：
被上訴人於91年12月25日與上訴人簽訂房屋租賃契約，將坐落於雲林縣斗六市○○里○○路○○號房屋出租（下稱系爭租賃物）與上訴人開設「統一超商」，租賃期間自91年12月25日起至96年12月24日止共計5 年，每月租金依契約第3 條約定：「⑴每月租金175,000 元。⑵自93年6 月25日起，每月租金調整為190,000 元。⑶租金每1 個月，預付1 次。」詎上訴人自93年8 月起，即未再給付租金，被上訴人並於94年
6 月15日，委由陳豐裕律師代函向上訴人催告，請上訴人應於94年6 月30日前將租金給付被上訴人，惟上訴人迄今仍未給付，而自93年8 月起每月租金調整為190,000 元，至94年12月6 日系爭租賃物遭法院拍賣，移轉登記予拍定人葉淑麗為止，計16個月又12日未給付租金，經扣除已交付之押金300,000 元，尚積欠租金2,930,000 元，為此依法起訴等語。並聲明：①上訴人應給付被上訴人2,627,697 元，及自民國95年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息。②訴訟費用由上訴人負擔。
上訴人於原審則以：
㈠被上訴人與訴外人丁○○間買賣契約、抵押權設定契約暨
所有權登記、抵押權設定等行為，業經法院認均係通謀虛偽意思表示，應屬無效確定。則被上訴人對於系爭租賃物是否仍擁有所有權已有疑問，致上訴人無法確定給付租金對象，被上訴人亦有難為對待給付之虞，上訴人得依民法第265條拒絕給付。
㈡依民法第436 條之規定，租賃標的物有權利瑕疵遭第三人
主張權利時，承租人得終止租賃契約。今被上訴人與訴外人丁○○所有權移轉及債權關係已遭判決無效確定，應由被上訴人塗銷系爭租賃物之移轉登記，返還訴外人丁○○，被上訴人所提供之系爭租賃物已有權利瑕疵。
㈢被上訴人於民事起訴狀中請求訴訟標的的金額為2,930,00
0 元，請求起迄月份為93年8 月份起至94年12月止，共計17個月，每月租金為190,000 元。另依租賃契約書第3 條「租金為每月預付1 次，並由乙方代扣10% 租賃所得稅.... 」 ，惟原屬被上訴人所屬之系爭不動產經拍賣後，已於94年12月6 日移轉登記予第三人葉淑麗，上訴人與被上訴人間租賃契約亦應終止，故被上訴人所請求之起迄日應為93年8 月25日起至94年12月6 日止，而非至94年12月25日止。被上訴人得請求之金額應為2,627,697 元等語，以資抗辯。並聲明：⒈被上訴人之訴及其假執行之聲請駁回。⒉訴訟費用由被上訴人負擔。⒊如受不利益判決，願供擔保請准予宣告免予假執行。
原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人不服，提起上訴，
除援用原審之陳述及舉證外，補稱：㈠上訴人係本於善意第三人地位信賴被上訴人確實擁有系爭租賃物之所有權，而與被上訴人簽立租賃契約，被上訴人明知其非出租人，仍惡意將系爭租賃物繼續出租予上訴人，上訴人依民法第226 條、第148 條及「惡意不受保護原則」解除租賃契約。㈡被上訴人亦曾簽立協議書予上訴人，表示「因日前租賃標的物所有權及租金收取遭萊爾富股份有限公司（下稱萊爾富公司）爭執..... 並暫不給付租金予被上訴人」等語，代表被上訴人已了解因系爭租賃標的物陷於紛爭，而同意上訴人暫不給付租金。㈢兩造簽訂租賃契約後，上訴人依約交付300,000 元押金予被上訴人，此部分金額應由被上訴人請求之租金金額中扣除。另原審判決之金額漏未計算94年12月6 日之租金，故被上訴人得請求之金額應為2,333,400 元等語。並於本院聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。㈢第一審及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人對於上訴人之上訴，仍援用原審之陳述及舉證資為
抗辯，並求為判決駁回上訴，但對上訴人抗辯應扣除押金300,000元之事實不爭執，故於本院減縮聲明如上所載。
兩造不爭執之事實：
㈠兩造於91年12月25日簽訂租賃契約，由被上訴人將系爭租
賃物全部出租予上訴人，租賃期間自91年12月25日起至96年12月24日止，每月租金為175,000 元，自93年6 月25日起每月租金調整為190,000 元，並由上訴人交付被上訴人押金300,000 元。
㈡上訴人自93年8 月起至94年12月6 日系爭租賃物經拍賣移
轉登記予第三人葉淑麗止，有繼續使用系爭租賃物之事實，然未依約給付租金與被上訴人，被上訴人於94年6 月15日催告，請上訴人於94年6 月30日前將租金給付被上訴人，然上訴人仍未給付。
㈢訴外人萊爾富公司訴請確認被上訴人與訴外人丁○○間之
消費借貸債權及系爭租賃物所有權移轉行為無效，業經本院、臺灣高等法院臺南分院及最高法院認定被上訴人與丁○○間之消費借貸債權及系爭租賃物所有權移轉係通謀虛偽意思表示而無效，判決萊爾富公司勝訴確定，並得代位丁○○請求被上訴人塗銷系爭租賃物所有權移轉登記。
得心證之理由：
㈠上開兩造不爭執之事實，有被上訴人提出之房屋租賃契約
、豐裕律師事務所函文、臺灣高等法院臺南分院93年度上字第157 號、最高法院94年度臺上字第867 號判決各1 份（均為影本）附卷可參，應堪認定為真實。
㈡本案爭點應在於⒈被上訴人是否有權基於租賃契約向上訴
人請求租金？⒉被上訴人非系爭租賃物之所有權人，將系爭租賃物出租予上訴人，上訴人得否依民法第226 條、第
148 條及「惡意不受保護原則」解除租賃契約？⒊被上訴人有無同意上訴人得暫緩給付租金？茲析述如下：
⒈按「稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用
收益，他方支付租金之契約。」「出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態。」民法第42
1 條第1 項、423 條定有明文。又租賃契約，係以當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金而成立，並不以出租人對於租賃物有所有權為要件，最高法院64年臺上字第424 號判例可資參照。查兩造間訂有租賃契約，且被上訴人依約自91年12月25日起至94年12月6 日止，將租賃物交付上訴人使用、收益，為兩造所不爭執，上訴人雖以被上訴人並非該系爭租賃物之所有權人，故拒絕給付租金置辯。然依上開說明，被上訴人對於系爭租賃物有無所有權，要與被上訴人是否有權為出租行為係屬二事，況且無權占有人亦得將租賃物出租與他人，而成立有效之租賃契約。故兩造之租賃契約已經成立生效，被上訴人亦已依約將租賃物交與上訴人使用收益，上訴人即應履行支付租金之義務。
⒉上訴人又辯稱：租賃物具有權利瑕疵，而遭第三人主張
時，承租人得終止該租賃契約，民法第436 條定有明文。今被上訴人與訴外人丁○○間之所有權移轉及債權關係已遭判決無效確定，應由被上訴人塗銷登記返還訴外人丁○○，被上訴人所提供系爭租賃物已有權利瑕疵，以致上訴人無法確定給付對象云云。然觀諸民法第43 6條文之文義，須租賃物有權利瑕疵，而遭第三人主張權利時，承租人得終止該租賃契約。然查訴外人丁○○是否有對該租賃物主張權利，上訴人是否有為終止該租賃契約之法律行為，上訴人均未舉其實證，是上訴人空言所辯，並不足採。又縱然系爭租賃契約已終止，然謂「終止」係法律關係向將來消滅，並非溯及消滅已發生之法律關係，故上訴人之抗辯，要屬無理由。
⒊上訴人另抗辯被上訴人明知其非出租人，仍惡意將系爭
租賃物繼續出租與上訴人，依民法第226 條、第148 條及「惡意不受保護原則」解除契約。然而，被上訴人對於系爭租賃物有無所有權，要與被上訴人是否有權為出租行為係屬二事，已如前述。再者，被上訴人確已依租賃契約提供系爭租賃物與上訴人使用，難認被上訴人有給付不能、遲延給付或違反誠信原則之情事，上訴人自無解除系爭租賃契約之權利。上訴人主張解除租賃契約，於法不合。
⒋上訴人主張被上訴人同意暫緩給付租金，並提出93年5
月17日協議書影本1 份為證。然此部份為被上訴人所否認。且觀諸該協議書內容，被上訴人僅保證其為有權出租，如因該租約遭第三人主張權利，致上訴人受損害時，除賠償上訴人1,000,000 元違約金外，應全額賠償上訴人損失，及萊爾富公司因系爭租賃物提起確認訴訟，如萊爾富公司獲勝訴判決，被上訴人同意對上訴人因此受敗訴之損失，以按月不收取租金2/3 ，僅收取租金1/
3 抵扣至上訴人損失完全填補為止，並未記載被上訴人同意上訴人得暫緩給付租金等情，有該協議書1 份附卷可稽。上訴人復未能舉證證明被上訴人確曾同意暫緩給付租金。而萊爾富公司對上訴人及訴外人丁○○訴請確認租賃關係存在一案，業經臺灣臺北地方法院判決駁回起訴，臺灣高等法院駁回上訴，亦有臺灣臺北地方法院92年度訴字第4932號、臺灣高等法院95年度上更㈠字第
105 號民事判決影本各1 份附卷可按。故協議書內容所指萊爾富公司獲勝訴判決，被上訴人僅收取1/3 租金填補上訴人損失之條件，亦不成就。上訴人抗辯被上訴人同意緩期清償租金，並無證據可以證明，所辯自非可採。
⒌依兩造簽訂之租賃契約書第3 條「租金為每月預付1 次
，並由乙方代扣10% 租賃所得稅...... 」 而原屬被上訴人之系爭租賃物經拍賣後，已於94年12月6 日移轉登記予第三人葉淑麗，兩造間之租賃契約亦已終止。因上訴人給付租金係採預付方式，自93年8 月份起至94年10月份止為完整月份，而11月租金僅有12天（即94年11月25日起至94年12月6 日），再扣除上訴人已繳納充作租金之押金300,000 元，被上訴人可請求之金額應為2,333,400元，計算方式如下：
⑴93年8 月份起至94年10月止共計15個月，租金總計為2,850,000元（190,000 15）。
⑵11月份租金僅有12天，其租金為76,000元。
⑶上述①＋②共計2,926,000 元，但依租賃契約書第3
條的3 項之規定，再代扣10% 租賃所得292,600 元及租金300,000 元，被上訴人得向上訴人請求2,333,40
0 元之租金。從而，被上訴人依據租賃契約之約定，請求上訴人給付租金
2,333,400 元，及自起訴狀繕本送達翌日起，即95年11月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。又本件係適用簡易程序所為上訴人敗訴之判決，依民事訴訟法第389 條第1 項第3 款規定，應依職權宣告假執行。
是則原審為上訴人敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，於法並無違誤。上訴人上訴意旨仍執陳詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
上訴人因本件訴訟，支出第二審裁判費40,555元，本件上訴
人除被上訴人減縮部份外，因受敗訴判決，應負擔全部之訴訟費用。爰依民事訴訟法第87條第1 項規定，就本件第二審之訴訟費用，依職權併予裁判如第三項所示。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3 項、第449 條第1 項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 林秋火
法 官 黃一馨法 官 楊欣怡不得上訴。
中 華 民 國 96 年 10 月 31 日
書記官 林美鳳