臺灣雲林地方法院民事判決 96年度訴字第122號原 告 甲○○訴訟代理人 劉烱意律師被 告 丁00000000
樓之6乙○○共 同訴訟代理人 簡承佑律師
張育誠律師上列當事人間請求返還土地所有權狀等事件，本院於民國96年9月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：原告所有坐落雲林縣○○鎮○○○段第3990、39
91、3992號土地（下稱系爭3990、3991、3992號土地），與訴外人吳錫文所有同地段第3994、3995、3996、3997號土地（下稱系爭3994、3995、3996、3997號土地）共同設定最高限額抵押權新台幣（下同）840 萬元與訴外人雲林縣斗南鎮農會，並分別借款300 萬元、400 萬元，詎訴外人吳錫文未按期繳息，致訴外人雲林縣斗南鎮農會假扣押原告另筆所有同地段第3993號土地（下稱系爭3993號土地）。原告恐遭牽連，乃於民國96年2 月11日委託被告丁00000000000以每分地130 萬元出售系爭3990─3993號土地，豈知被告丁00000000000明知該地市價每分地高於 220萬元，卻於訂約當時謊稱市價每分地130 萬元，隔日再謊稱每分地市價僅100 萬元，且訴外人雲林縣斗南鎮農會隨時查封，查封後更難出售，價格更低，原告信其所言，而於96年
2 月12日以每分地100 萬元出售系爭3990─3993號土地，及門牌號碼雲林縣○○鎮○○路36之10號建物（下稱系爭建物），總價798 萬元與被告丁00000000000。被告丁00000000000於96年3 月3 日取得所有權後，旋即於同月13日出售與被告乙○○，並於同月23日辦理移轉登記完畢。近日原告得知鄰近土地同地段2400號土地於95年
6 月間以每分地160 萬元成交，該土地坐落地段比系爭3990─3992號土地差，足見系爭3990─3992號土地每分地之市價高於160 萬元，何況被告乙○○委託被告丁00000000000出售上開土地價金為3,860 萬元，每分地高達229.46萬元，不到2 個月即高於原告出售價格之2.3 倍，足證被告丁00000000000明知系爭3990─3992號土地價格每分地遠高於100 萬元，卻趁原告急迫輕率無經驗，以不實價格欺騙原告，而買受該土地、建物，被告丁00000000000顯已違兩造訂定不動產委託銷售契約書（下稱系爭契約）第7 條、民法第535 條、第184 條規定，自應負每分地差價120 萬元，總計957 萬6 千元之賠償責任。再被告丁00000000000未為任何仲介行為，卻依系爭契約第5 條約定收取31萬元報酬，有違善良管理人之義務，及誠信原則，原告自得本於系爭契約約定請求返還此部分之報酬。又被告丁00000000000扣除土地鑑界費6千元，惟未實際支出，亦應返還，是被告丁00000000000應給付原告總計989 萬2 千元。末被告乙○○於短時間即購買原告及訴外人吳錫文上開土地，面積高達1.68甲，而無任何貸款，是否有如此資力，實令人懷疑，且被告乙○○託售價格遠高於原告售價2.3 倍，被告丁00000000000為專業不動產仲介業者，深知當地市場行情，絕無以低價出售轉眼即受託高價出售之理，被告乙○○顯係人頭，渠等並無實際之買賣行為，顯係通謀虛偽買賣，原告自得據民法第244 條、第87條規定代位主張無效，訴請被告應塗銷此部分移轉登記等語。並聲明：
㈠被告丁00000000000應給付原告989 萬2 千元，及自96年3月4日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。
㈡被告就系爭3990、3991、3992號土地於96年3 月23日所為所有權移轉登記，應予塗銷。
二、被告則以：系爭3990─3993號土地及系爭建物，乃原告於96年2 月11日委託被告丁00000000000儘快於月底前找到願以每分地130 萬元價格買受之買主，彼等即簽訂系爭契約，然於翌日原告為利儘快出售，乃自行要求以每分地
100 萬元託售，並詢問被告丁00000000000是否有意願購買，經考慮後，彼等乃簽訂買賣契約，並於96年 3月13日結算尾款，被告丁00000000000即給付買賣價金完畢，要無原告所稱有明知系爭3990─3992號土地價格每分地遠高於100 萬元，卻趁原告急迫輕率無經驗，以不實價格欺騙原告，而買受該土地、建物之情，原告應負舉證責任。又原告明知係被告丁00000000000買受上開土地、建物，仍同意支付31萬元仲介費，且依約原告本應負鑑界之義務，然為免麻煩，始於會算時，扣除此部分鑑界費用，則苟非有不成立或撤銷之情事，原告自不得請求返還仲介費、鑑界費。另被告間並無原告所指有通謀虛偽買賣之情，此參之被告乙○○以另筆土地貸款支付本件買賣價金自明，原告所指要與事實有違，應駁回其訴等語，資為抗辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：㈠原告及訴外人吳錫文於92年9 月15日與訴外人雲林縣斗南鎮
農會訂定最高限額抵押權8,400,000 元契約，原告並將其所有系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物，與訴外人吳錫文將其所有系爭3994、3995、3996、3997號土地提供共同擔保設定抵押權與訴外人雲林縣斗南鎮農會，雲林縣虎尾地政事務所並於92年9 月15日辦理登記完畢。
㈡訴外人台灣庵原農藥股份有限公司於95年5 月9 日以訴外人
吳德秀、吳鍚文及原告明知系爭3990、3991、3992、3993號等土地為其所有，卻共同以背於善良風俗故意不法侵害其權利為由，訴請訴外人吳德秀、吳鍚文及原告應連帶賠償10,602,400元，本院乃以95年度重訴字第26號不動產所有權移轉登記事件繫屬在案。
㈢訴外人雲林縣斗南鎮農會於95年8 月25日以原告未遵期繳納
抵押債務之分期款項為由，向本院聲請假扣押，本院遂於95年8 月25日以95年度裁全字第2263號裁定准許，訴外人雲林縣斗南鎮農會乃於95年8 月30日聲請假扣押執行原告所有系爭3993號土地，及訴外人吳錫文所有坐落同地段3998號土地，雲林縣虎尾地政事務所並於95年8 月30日辦理登記完畢。
嗣於96年3 月14日雲林縣斗南鎮農會聲請撤銷上開土地之假扣押執行，雲林縣虎尾地政事務所並於96年4 月4 日辦理塗銷系爭3993 號土地假扣押查封登記完畢。
㈣原告將其所有系爭3990、3991、3992、3993號土地、系爭建
物委託被告丁00000000000以每分1,300,000 元銷售，彼等並於6 年2 月11日訂定委託銷售契約。
㈤原告與李貴美於96年2 月12日就原告所有系爭3993號土地訂
定買賣契約，買賣價格為1,965,000 元。另彼等亦於同日就原告所有系爭3990、3991、3992號土地、系爭建物訂定買賣契約，買賣價格共計為7,980,000 元，李貴美同時簽發本票號碼451645、451644，面額370,000 元、1,000,000 元與原告收受。
㈥原告所有系爭3990、3991、3992號土地、系爭建物以96 年2
月26日買賣原因發生日期，向雲林縣虎尾地政事務所申請所有權移轉登記與李貴美，雲林縣虎尾地政事務所遂於96 年3月3 日辦理登記完畢。
㈦原告與李貴美於96年3 月13日會算系爭3990、3991、3992號
土地、系爭建物買賣價款，李貴美並簽發2 紙支票，面額共計4,790,666 元與原告，原告業已兌現完畢。
㈧李貴美與被告乙○○於96年3 月13日就系爭3990、3991、39
92號土地、系爭建物訂定買賣契約，買賣價格共計為11,172,000 元 ，上開土地、建物並以96年3 月13日買賣原因發生日期，向雲林縣虎尾地政事務所申請所有權移轉登記與被告乙○○，雲林縣虎尾地政事務所遂於96年3 月23日辦理登記完畢。
㈨台灣土地銀行虎尾分行96年7月26日第0000000000號函。
四、兩造所爭執之處，應在於：㈠被告丁00000000000是否有向原告謊稱系爭3990
、3991、3992號土地市價，致原告信以為真，而以每分地10
0 萬元價格與被告丁00000000000訂定系爭契約？如有，原告依民法第184 條規定請求被告丁00000000000負損害賠償責任是否有據？苟認有據，得否請求金錢賠償？數額為何？㈡被告丁00000000000是否明知系爭3990、3991、
3992號土地市價，卻隱瞞原告，而與原告訂定系爭契約？苟有，是否違反系爭契約第7 條第1 、2 項約定應負損害賠償責任？苟認有據，得否請求金錢賠償？數額為何？㈢被告丁00000000000是否有未盡善良管理人之過
失注意義務？如有，原告依民法第184 條規定請求被告丁00000000000負損害賠償責任是否有據？苟認有據，得否請求金錢賠償？數額為何？㈣原告主張被告丁00000000000未為任何仲介行為
，且有違善良管理人之注意義務、誠信原則，而本於系爭契約約定請求返還仲介費用31萬元，是否有據？㈤原告得否以被告丁00000000000未向雲林縣虎尾
地政事務所申請鑑定系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物界址為由，請求返還鑑定界址費用6千元，是否有據？㈥被告間就系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物是否通
謀虛偽簽訂96年3 月13日之買賣契約？原告訴請被告塗銷所有權移轉登記是否有理由？
五、茲論述如下：㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277 條前段定有明文。所謂舉證係指就爭訟事實提出足供法院對其所主張者為有利認定之證據而言，若所舉證據，不能對其爭訟事實為相當之證明，自無從認定其主張為真正。又主張法律關係存在之當事人，就該法律關係發生所須具備之要件，應先負舉證之責任，原告就其主張之事實，不舉證證明者，被告本無須就其抗辯之事實，負舉證之責任，縱令被告就其抗辯事實不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，此為舉證責任分擔之原則，最高法院17年度上字第917 號著有判例可資參照。原告主張被告丁00000000000明知系爭3990─3992號土地價格每分地遠高於100 萬元，卻趁原告急迫輕率無經驗，以不實價格欺騙原告，而買受該土地、建物，被告丁00000000000顯已違系爭契約第7 條、民法第535 條、第18
4 條規定，自應負賠償責任等語，惟為被告丁00000000000所否認，則揆之上開判例意旨，原告自應就上開各節有利於己之主張先負舉證責任。經查：
⒈原告主張被告丁00000000000明知系爭3990─39
92號土地市價每分地遠高於100 萬元，卻趁原告急迫輕率無經驗，以不實價格欺騙原告，而買受該土地、建物等語，固據提出系爭契約、土地買賣契約書、土地登記謄本、建物登記謄本、證人丙○○、待售案件一覽表為證，然為被告丁00000000000所否認，證人丙○○雖到庭具結稱：伊繼承地號2400號土地，於95年6 月間自行張貼出售土地時，即有人開價每分地150 萬元，後訴外人王憲銘開價160 萬元，伊即出售該筆土地，出售當時，伊經濟雖不是很好，但並沒有欠錢等語，可知證人丙○○雖以每分地160 萬元出售同地段2400號土地，惟於出售之際，證人丙○○別無債務未清償之情，此相較於原告並不否認上開兩造不爭執之第㈡㈢項事實乙節，可知原告於託售之際，一方面將受訴外人雲林縣斗南鎮農會追償抵押貸款，一方面恐受訴外人台灣庵原農藥股份有限公司訴追損害賠償責任，則原告為求能得以儘早套現，而急於出售系爭3990─3992號土地，及系爭建物之可能性，即無從排除，此參之系爭契約第3 條前段約定：「委託銷售期間自96年2 月11日起至96年2 月28日止。」等文，益證原告欲於17日內之短暫時期，以每分地130 萬元託售系爭3990─3992號土地，及系爭建物，顯有急於套現之情至明，是原告自難比附援引證人丙○○以每分地160 萬元售出同地段2400號土地一事，遽而主張被告丁00000000000明知系爭3990─3992號土地之市場價格至少高於160 萬元，卻有謊稱、隱瞞該地市場交易價格等語，尚嫌速斷。
⒉有關被告丁00000000000置辯系爭3990─3993號
土地及系爭建物，乃原告於96年2 月11日委託被告丁00000000000儘快於月底前找到願以每分地130 萬元價格買受之買主，彼等即簽訂系爭契約，然於翌日原告為利儘快出售，乃自行要求以每分地100 萬元託售，並詢問被告丁00000000000是否有意願購買，經考慮後，彼等乃於96年2 月12日簽訂買賣契約，並於96年3 月13日結算尾款，被告丁00000000000並給付買賣價金完畢等語，業據其提出土地買賣契約書、96年3 月13日會算書為證，原告固不否認有於上開文件上簽名、蓋章，及收受買賣價金完畢等情，惟陳稱係遭被告丁00000000000詐欺，並趁原告急迫輕率無經驗之際，買受系爭3990─3992號土地，及系爭建物等語，然原告為求能得以儘早套現，而急於出售系爭3990─3992號土地，及系爭建物之情，已如上述，復稽之系爭契約與土地買賣契約書簽訂之日期分別為96年
2 月11日、96年2 月12日，兩者簽訂日期僅距1 日之差，及參酌上開兩造不爭執之第㈥項事實，原告於訂約後，亦立即於96年2 月26日申請所有權移轉登記與被告丁00000000000，彼等更於96年3 月13日會算買賣價金，原告並於當日收受買賣尾款完畢各節，足見系爭3990─3992號土地，及系爭建物之買賣、所有權移轉登記時間、程序之緊湊，而原告並非至愚痴呆之人，焉會以如此迅速之時間脫手系爭3990─3992號土地，及系爭建物，並與被告丁00000000000會算買賣價金，且收受買賣價款，期間未為任何異議、保全權利之理？凡此種種，再再彰顯原告急於出售上開土地、建物，以利套現乙節，至為明顯，自堪認被告丁00000000000所辯之上情，信而有徵，而原告迄仍無法就上開所陳之節舉證以實其說，則原告所陳即有可疑。是原告主張遭被告丁00000000000詐欺簽訂土地買賣契約書，並趁原告急迫輕率無經驗之際，買受系爭3990─3992號土地，及系爭建物等語，要不足採信。
⒊原告雖持上開兩造不爭執之第㈧項事實，及被告乙○○託售
價格遠高於原告售價2.3 倍各節，主張被告確有謊稱、隱瞞系爭3990─3992號土地，及系爭建物市場交易價格等語，然原告急於出售上開土地、建物，以利套現乙節，已如上述，則原告於此際售出之價格是否即能與該地段土地交易市場之價格相當，即有疑矣，蓋所謂不動產市價或行情僅係提供作為買賣交易之參考，於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以個案之不動產買賣成交價格作互相比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂有高買或低賣之理由，造成交易秩序不安定性。是原告殊難以被告丁00000000000嗣後出售被告乙○○價格高於其出售之價格，及被告乙○○日後託售價格遠高於原告售價2.3 倍等節，據而主張被告丁00000000000確有謊稱、隱瞞系爭3990─3992號土地，及系爭建物之市場交易價格等語，尚乏所據，要難憑採。
⒋原告再主張被告丁00000000000未履行系爭契約
第7 條約定之善盡調查市場行情義務，而隱瞞系爭3990─3992號土地之市場行情，虛報每分地130 萬元，縱未隱瞞市場行情，其仍未盡善良管理人責任，而構成債務不履行之損害賠償責任等語。然觀之系爭契約第7 條第1 、2 、3 項約定：「一、受託人受託處理仲介事務應以善良管理人之注意為之。二、受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。三、受託人受託仲介銷售所做市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，除有第十條之規定外，均由受託人負責，受託人不得以任何理由請求委託人補貼。」等文，乃約定被告丁00000000000於訂定系爭契約前，應提供其就鄰近系爭3990─3992號土地近3 個月磋商之成交行情，供原告作訂定售價之參考，如有隱匿不實，被告丁00000000000應負賠償責任，至被告丁00000000000日後受託仲介銷售所為之市場調查等活動與支出，即需自行負責，不得再請求原告補償，別無約定被告丁00000000000需市場調查鄰近系爭3990─3992號土地近3 個月之其他買主成交行情之文義，是原告自難以被告丁00000000000未調查鄰近同地段2400號土地以每分地160 萬元售出一事，據而主張被告丁00000000000有隱瞞系爭3990─3992號土地之市場行情，虛報每分地130 萬元，縱未隱瞞市場行情，亦有未盡善良管理人之過失責任，而構成債務不履行等語，實不足採信。此外，原告迄仍無法舉證證明被告丁00000000000有違反上開契約約定為真實，則原告據系爭契約第7 條、民法第535 條規定，主張被告丁00000000000應負債務不履行之損害賠償責任，顯屬無據，不足憑採。
⒌此外，原告迄仍未就被告丁00000000000明知系
爭3990─3992號土地價格每分地遠高於100 萬元，卻趁原告急迫輕率無經驗，以不實價格欺騙原告，而買受該土地、建物，被告丁00000000000顯已違系爭契約第7 條、民法第535 條、第184 條規定各節，舉證以實其說，則揆之首開判例要旨，要難認原告就上開各節主張業已盡舉證責任，是原告主張上開情節，要難採信，則原告依據系爭契約第7 條、民法第535 條、第184 條規定，請求被告丁00000000000賠償系爭3990─3992號土地，及系爭建物之買賣差額957 萬6 千元，為無理由，應予駁回。
㈡原告復主張被告丁00000000000未為任何仲介行
為，且有違善良管理人之注意義務、誠信原則，卻仍收取仲介費用，原告自得本於系爭契約約定請求返還該仲介費用等語，被告丁00000000000固不否認有向原告收取31萬元仲介費，惟以上開情詞置辯，且觀之系爭契約第5 條約定：「買賣成交者，受託人得向委託人收取實際成交總價款之百分之四為服務報酬，成交總價款低於新台幣貳佰伍拾萬元時，服務報酬以新台幣壹拾萬元計算，且委託人應於簽訂買賣契約書時一次付清受託人。」等文，可知被告丁00000000000只需於原告託售系爭3990─3992號土地，及系爭建物買賣契約成立之際，即得據該條約定，請求原告給付仲介報酬，其上別無約定被告丁00000000000需有市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、差旅出勤等活動與支出，始得向原告請求仲介報酬之文義，亦無排除買受人苟為被告丁00000000000，即不得向原告請求給付仲介報酬之約定，則被告丁00000000000於系爭3990─3992號土地，及系爭建物買賣契約訂定之際，依據系爭契約第5 條之約定，請求原告給付系爭3990─3992號土地，及系爭建物之仲介報酬31萬元，自屬有據，何況原告與被告丁00000000000於96年3 月13日會算系爭3990─3992號土地，及系爭建物之際，原告亦同意被告丁00000000000自應給付買賣價金中扣除系爭3990─3992號土地，及系爭建物之仲介報酬31萬元乙情，有96年3 月13日會算表附卷可按，則苟原告所陳需被告丁00000000000為市場調查等行為，始得請求仲介費用之節為真，原告焉未於會算之際，據理力爭，反同意自被告丁00000000000應給付之買賣價款中扣除該筆仲介費用之理？顯見原告與被告丁00000000000自始即合意俟系爭3990─3992號土地，及系爭建物之買賣契約成立，被告丁00000000000即得據系爭契約第
5 條之約定請求該筆仲介費用，是原告所陳上情，尚乏所據，洵無足取。此外，原告復無法舉證被告丁00000000000有違善良管理人之注意義務、誠信原則，及彼等上開約定有不成立或撤銷之情事各節為真實，則原告請求被告丁00000000000應返還系爭3990─3992號土地，及系爭建物之仲介費用31萬元，自屬無據，應予駁回。
㈢原告再主張被告丁00000000000未向雲林縣虎尾
地政事務所申請鑑定系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物界址，卻向原告收取鑑定界址費用6 千元，被告丁00000000000自應返還此筆費用等語，被告丁00000000000固不否認迄仍未向雲林縣虎尾地政事務所申請鑑定系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物界址乙情，惟辯稱：彼等約定原告應向雲林縣虎尾地政事務所申請鑑定系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物界址，以利點交，該筆鑑定界址費用依約即應由原告負擔，然原告為免麻煩，始於會算時，扣除此部分鑑界費用等語，並提出96年
3 月13日會算表為證，觀之96年3 月13日會算表，其上記載：「合計 4,866,666 再扣除土地鑑界費6,000 元 即尾款部分為4,860,666 元。」等文，足認被告丁00000000000置辯原告依約應負鑑定系爭3990、3991、3992號土地，及系爭建物界址後，再點交與被告丁00000000000之義務，該筆鑑定界址費用本應由原告負擔，因原告於上開會算之際，為免麻煩遂同意被告丁00000000000自行申請鑑定界址，而同意自買賣價金扣除該筆鑑定界址費用等語，信而有徵，原告上開鑑定界址義務既已履行完畢，自不因被告丁00000000000迄今有無申請鑑定界址而異其是否履行該義務完畢，是原告遽以被告丁00000000000未申請鑑定界址一事，進而主張被告丁00000000000應返還該筆鑑定界址費用，要嫌速斷。此外，原告亦無法舉證彼等上開約定有不成立或撤銷之情事之節為真實，則原告請求被告丁00000000000應返還系爭3990─3992號土地，及系爭建物之鑑定界址費用6 千元，要屬無據，應予駁回。
㈣原告末以被告間買賣時間距原告與被告丁00000000
000買賣時間相近，而被告乙○○未為貸款，且嗣後託售價格遠高於原告售價2.3 倍等情，主張被告並無實際買賣行為，顯係通謀虛偽買賣等語，惟原告與被告丁00000000000間簽訂之土地買賣契約書既屬合法有效成立，已如上述，則原告自應依契約之內容履行，而被告丁00000000000既合法取得系爭3990─3992號土地，及系爭建物之所有權，即是有權處分人，其將系爭3990─3992號土地，及系爭建物出賣他人自屬其權限，至於其是否與被告乙○○2 人就系爭3990─3992號土地，及系爭建物有通謀虛偽簽訂買賣契約即與原告無涉，亦不因此而回復原告之土地所有權，是原告依據民法第244 條、第87條規定代位主張被告間之系爭3990─3992號土地，及系爭建物買賣契約無效，並進而訴請被告應塗銷此部分移轉登記等語，於法自屬無據，亦不應准許。
六、從而，原告依據系爭契約第7 條、民法第535 條、第184 條規定，請求被告丁00000000000賠償系爭3990─3992號土地，及系爭建物買賣差額957 萬6 千元，並依系爭契約第5 條、民法第535 條、誠信原則，請求被告丁00000000000返還系爭3990─3992號土地，與系爭建物之仲介費用31萬元、鑑定界址費用6 千元，總計989 萬2 千元，及自96年3 月4 日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為無理由，應予駁回。再原告依據民法第244 條、第87條規定代位主張被告間之系爭3990─3992號土地，及系爭建物買賣契約無效，並進而訴請被告應塗銷此部分移轉登記，亦無理由，亦應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 96 年 10 月 12 日
民事第二庭 法 官 陳秋如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（需按他造人數提出繕本）中 華 民 國 96 年 10 月 12 日
書記官 王秀如