臺灣雲林地方法院民事判決 96年度訴字第460號原 告 乙○○
樓訴訟代理人 蕭隆泉律師被 告 己○○訴訟代理人 李建忠律師上列當事人間請求返還定金等事件，本院於民國97年1 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣伍萬貳仟伍佰肆拾陸元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分：按被告不抗辯法院無管轄權，而為本案之言詞辯論者，以其法院為有管轄權之法院，民事訴訟法第25條定有明文。本件被告之住所地為臺中市○○區○○路1 段51號，不在本院管轄區域內，惟被告於言詞辯論期日到場，不抗辯本院無管轄權，而為本案之言詞辯論（本院卷第31頁參照），依民事訴訟法第25條規定，本院為有管轄權之法院。
貳、實體部分：原告起訴主張：
㈠兩造於民國96年5 月29日簽訂不動產買賣合約，約定由原
告向被告購買坐落雲林縣○○鎮○○段935 、951 地號土地（下稱系爭土地），及雲林縣○○鎮○○段415 建號建物（下稱415 建號建物）全部、414 建號建物（下稱414建號建物）應有部分1/2 ，總價金為新臺幣（下同）23,280,000元，當日原告交付定金2,480,000 元及面額2,400,
000 元之支票1 紙與被告。㈡嗣因立約當時，414 建號建物仍有其他共有人，為順利履
約，414 建號建物須辦理分割並與415 建號建物合併，兩造遂於96年6 月6 日協議變更付款方式，將契約原定之第
2 條第4 項第1 款「第二期款應於民國96年6 月5 日付新臺幣貳佰肆拾萬元整。」改為「賣方已收第二期款買方交付之96年6 月5 日支票號碼AV0000000 號乙紙，於96年6月6 日退還買方，由買方收回無訛。」「本件備件時間約定俟建物分割合併完竣可辦理過戶同時，連同土地共同備有移轉所需文件同時，買方再交付第二期款，時間定於96年8 月15日以前辦妥建物分割合併完竣。」是依雙方之約定，原告係於被告將414 建號建物分割與415 建號建物合併後，始有交付第二期款之義務，故兩造並未協議原告須於96年8 月15日前給付第二期款。
㈢然被告在未通知原告已備妥建物及土地移轉所需文件，及
何時會同辦理過戶事宜，亦未曾依法催告給付第二期款之情形下，即於96年8 月27日以存證信函誣指原告未按期付款，視為違約，更無理表示解除契約及沒收2,480,000 元定金。被告所為，顯符契約第3 條第4 款但書所定「出賣人不履行本契約或不賣時，應將所收定金價款退還外，並以同額加一倍賠償承買人」之情事，原告乃依法通知解約，並依買賣契約之約定提起訴訟，請求被告返還定金2,480,000 元，及賠償原告2,480,000 元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈被告及丙○○代書於96年8 月14日以電話與原告聯繫時
，及被告於96年8 月22日撥打電話予原告之媳婦時，僅表示建物已分割完成，但這兩、三天沒空，待其回來後再處理，未要求原告繳交第二期款。故被告未催告原告給付第二期款。
⒉原告已於96年6 月6 日向被告表示本件過戶事宜改由甲
○○代書辦理，不再委託丙○○代書處理，故丙○○自無可能通知原告備齊文件辦理過戶。
⒊戊○○與被告洽談時，未曾表示原告因資金不足，不願
再繼續購買系爭不動產。證人丙○○證述戊○○表示不買系爭不動產，並要求被告減少沒收之定金為1,000,00
0 元，僅係其臆測之詞，戊○○所述之內容僅係假設原告如要沒收定金，1,000,000 元就已足夠，並非表示不願購買系爭不動產，要求被告減少沒收之定金。
並聲明：㈠被告應給付原告4,960,000 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。㈡原告願供擔保，請准宣告假執行。㈢訴訟費用由被告負擔。
被告方面則以：
㈠兩造確於96年5 月29日就系爭不動產簽訂不動產買賣契約
，並由原告交付定金2,480,000 元及第二期款面額2,400,
000 元之支票1 紙與被告，惟於96年6 月5 日第二期款到期時，原告要求被告暫不兌現第二期款，俟414 建號建物辦理分割合併後再交付第二期款，被告同意原告之要求，兩造另行協議：被告於96年8 月15日前辦妥建物分割登記完畢，可辦理過戶連同土地共同備齊移轉所需文件時，原告應交付第二期款。故第二期款之交付係一定期給付之約定，被告應於96年8 月15日前辦妥建物分割，原告亦應於該日前給付第二期款。
㈡被告於96年8 月13日完成414 建號建物分割並與415 建號
建物合併，即於翌日由被告自己及丙○○代書通知原告應即支付第二期款以便辦理後續過戶事宜。然原告於接獲丙○○代書電話後，未依約於96年8 月15日支付第二期款，且拒不見面。被告於96年8 月22日再撥打電話予原告媳婦，催原告繳納第二期款，原告均置之不理。嗣於96年8 月24日戊○○受原告委任至丙○○代書事務所與被告洽談，表示原告不願再履行契約支付價金，要求被告只罰款1,000,000 元，餘1,480,000 元退還原告，雙方解除買賣契約。被告以辦理建物分割已花費約百萬元為由，拒絕戊○○之提議，並於96年8 月27日函告原告不按期支付款項違約，依法解除契約並沒收定金2,480,000 元。
㈢依兩造所定契約第3 條第4 款約定承買人不買或不按期付
款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收解除契約。現原告既不依約支付第二期款，顯已違約，被告自有權沒收定金。原告主張被告違約，請求被告退還已收定金及一倍之賠償金，自無理由等語，資為抗辯。
並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡訴訟費用由原告負擔。㈢如受不利益判決，願供擔保免為假執行之宣告。
兩造不爭執之事實：
㈠兩造於96年5 月29日訂立買賣契約，由被告出售系爭土地
、415 建號建物全部及414 建號建物應有部分1/2 予原告，原告因而交付定金2,480,000 元及面額2,400,000 元之支票1 紙與被告。
㈡兩造於96年6 月6 日變更給付第二期款之期限，由被告交
還上開支票，待被告將414 建號建物分割並與415 建號建物合併完竣，連同土地移轉所有權所需文件備妥後，原告再繳付第二期款。
㈢雙方約定被告應於96年8 月15日前辦妥414 建號及415 建號建物分割合併。
㈣被告於96年8 月13日完成414 建號建物之分割，並與415建號建物合併。
㈤被告及丙○○代書於96年8 月14日曾撥打電話予原告告知
414 建號建物及415 建號建物已完成分割合併。㈥原告曾委託戊○○於96年8 月24日至丙○○代書事務所與被告洽談本件買賣契約事宜。
㈦被告於96年8 月27日以原告未按期付款為由，發存證信函
予原告，表示解除契約，並沒收原告交付之2,480,000 元定金。
㈧原告於96年9 月5 日發存證信函予被告，表示其未不按期
付款，係被告不履行買賣契約，原告因而依買賣契約第3條第4 款但書解除契約，並追償被告已沒收之定金及一倍之賠償金。
㈨被告於96年9 月14日再度發存證信函予原告，表示其與丙
○○代書於96年8 月14日起多次催促原告付款，原告均不理會，又委託戊○○表示不願依約購買，請求減少沒收之定金，原告違反買賣契約，被告因而解除契約，並沒收定金，如原告仍要購買系爭土地，可備妥第二期款重訂買賣契約，被告仍願依原定總價及條件出售系爭土地及建物。
得心證之理由：
㈠兩造於96年5 月29日訂立買賣契約，由原告以總價23,280
,000 元 向被告購買系爭土地、415 建號建物及414 建號建物應有部分1/2 ，原告於同日交付定金2,480,000 元及面額2,400,000 元之支票1 紙與被告，雙方約定原告應於96年6 月5 日繳納第二期款2,400,000 元，並委託丙○○代書辦理不動產過戶事宜。嗣因原告認414 建號建物應先辦理分割並與415 建號建物合併，兩造乃於96年6 月6 日至甲○○代書事務所協議變更給付第二期款之期限，雙方約定由被告交還上開支票與原告，待被告於96年8 月15日前將414 建號建物分割並與415 建號建物合併完竣，連同土地移轉所有權所需文件備妥後，原告再繳付第二期款。
被告於96年8 月13日完成414 建號建物分割及與415 建號建物合併登記，翌日被告與丙○○代書均撥打電話予原告，告知原告建物分割合併已辦理完成，然原告迄今尚未繳付第二期款與被告等情，業據證人丙○○、甲○○於本院言詞辯論時具結證述明確，並有不動產土地建物買賣合約書、414 建號建物分割合併後之建物登記謄本（均為影本）各1 份在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪認定為真實。
㈡本件之爭點應在於：⒈兩造於96年6 月6 日變更原告給付
第二期款期限之協議，原告給付第二期款有無確定期限？⒉如給付無確定期限，被告有無通知原告其已備齊土地及建物過戶文件，催告原告繳納第二期款？原告之給付期限是否到期？⒊原告如已給付遲延，被告得否解除契約？⒋被告如無解除契約之權限而解除契約，是否違反買賣契約之約定？茲析述如下：
⒈兩造於96年6 月6 日所約定之原告給付第二期款並無確定期限：
⑴按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負
遲延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」民法第229 條定有明文。⑵兩造因於立約當時，414 建號建物仍有其他共有人，
為順利履約，於96年6 月6 日協議變更第二期款之付款期限，兩造約定內容為「本件備件時間約定俟建物分割合併完竣，可辦理過戶同時，連同土地共同備有移轉所需文件同時，買方再交付第二期款，時間定於96年8 月15日以前辦妥建物分割合併完竣。」有前揭不動產土地建物買賣合約書附卷可參。觀諸上開協議內容，兩造僅約定被告應於96年8 月15日前辦妥414建號建物分割並與415 建號建物合併手續，俟被告備妥建物及系爭土地移轉登記所需文件後，原告才有給付第二期款之義務，並未約定原告須於96年8 月15日前給付第二期款。證人甲○○代書於本院言詞辯論時亦具結證稱：上開協議內容是我替兩造擬定的，雙方當時的協議是要建物分割完，文件備齊可以辦理過戶，通知原告後，原告就要付款，不需要將過戶文件交給我或是原告等語，核與上開協議內容之文義相符，堪信為真實。從而，被告辦妥建物分割合併手續，備齊建物及系爭土地過戶所需文件，通知原告後，原告始有給付第二期款之義務。故兩造就原告給付第二期款雖定有期限，然屆至時期不確定，原告給付第二期款並無確定期限，依民法第229 條第2 項之規定，須俟被告催告原告給付第二期款後，原告仍不給付，始負遲延責任。
⒉原告迄今仍未給付第二期款項，已給付遲延：
⑴原告主張被告及丙○○代書雖曾於96年8 月14日致電
伊告知建物已分割合併完成，但只說過兩、三天再說，被告於96年8 月22日撥打電話予原告媳婦時，亦未催繳第二期款。被告則抗辯稱96年8 月14日致電原告時，即要求原告繳付第二期款，至同月22日前曾多次撥打原告電話，原告均不接聽，嗣於22日始撥打電話予原告媳婦，要其轉告原告過來繳款。經查：兩造於96年5 月29日訂立買賣契約時即約定，被告應於同日交付不動產所有權狀、印鑑證明書、納稅證明書等相關必要文件，以會同原告辦理產權移轉登記手續，有前開買賣合約書在卷可按。被告曾分別於96年8 月14日及同月22日撥打電話予原告及原告之媳婦，告知建物分割合併已完成，亦有被告持用之門號0000000000號行動電話96年8 月通話明細清單影本1 份附卷可稽，且為原告所不爭執。又證人丙○○於本院言詞辯論時具結證稱：兩造增加上開協議內容後，被告就委託我辦理建物分割合併，她常常催我，要我一定要在96年8 月15日前幫她辦出來；我在8 月13日辦好建物分割合併後，打電話給被告，要她打電話給原告，通知她分割合併已經完成，請她繳錢，我也在隔天打電話給原告，告訴她建物分割合併已經做好了，請原告補身分證影本及印章，我要申報增值稅及契稅辦理過戶手續等語。由證人丙○○之證述可知，被告急於96年
8 月15日前完成建物分割合併手續，應係為遵守買賣合約所約定之期限，並使原告儘速繳納第二期款之故；丙○○於96年8 月13日辦妥建物分割合併後，當日即通知原告應致電告知原告繳納第二期款，翌日黃姿玉備妥土地及建物移轉登記之文件，並通知原告提供相關文件以辦理過戶。故被告於96年8 月14日撥打電話予原告之目的，應即在通知原告繳納第二期款。被告於同月22日再撥打電話予原告媳婦，亦顯示被告亟欲與原告聯絡，完成過戶登記及令原告繳納款項之情。原告稱被告撥打電話告知已完成建物分割合併，卻未催繳第二期款，顯有違常理，不足採信。此外，證人戊○○於本院言詞辯論時亦具結證稱：原告在8 月中旬委託我與地主聯繫，她告訴我這件事應該是由林春進代書接手，為何是黃代書打電話要她付第二期款，地主也有打電話給原告說已分割完成，催她付第二期款等語，核與被告上開陳述及證人丙○○之證述相符，亦足佐證被告所言為真。被告於96年8 月14日及22日曾通知原告建物分割合併完成，原告應繳納第二期款等情，應堪認定。
⑵依兩造協議之內容及證人甲○○之證述，被告辦妥建
物分割合併，備齊建物及系爭土地過戶所需文件，即得請求原告給付第二期款，故被告於96年8 月14日通知催告原告繳納第二期款，被告催告未定期限，原告迄今仍未給付第二期款，依民法第229 條第2 項之規定，自受催告時即96年8 月14日起負遲延責任。
⑶原告另主張其已於96年6 月6 日向被告表示本件過戶
事宜改由甲○○代書辦理，不再委託丙○○代書，故丙○○自無可能通知原告備齊文件辦理過戶，然此為被告所否認。且原告所舉證人甲○○證稱：原告對之前的代書不太信任，所以才由我幫他們另外擬協議內容，原告告訴我過戶的事要移到我這邊來處理，但我不記得原告有無向被告表示要換我辦理過戶的事，也不記得被告有無同意更換代書，協議變更付款時期當天，兩造也沒有談到更換代書一事。證人丙○○亦證稱：原告在簽約後一星期有打電話指責我不公正，但沒有說不要我繼續做，96年8 月14日我打電話給她時，她也只說她現在在忙，等一下再跟我連絡，沒有說不要讓我辦。從而，原告所提之證據，無法證明其已向被告告知過戶事宜改由甲○○代書辦理。再者，依兩造於96年6 月6 日協議之內容，被告辦妥建物分割合併，備齊建物及系爭土地過戶所需文件，通知原告後，原告即有給付第二期款之義務，不須將過戶所需文件交與原告或代書。而被告已親自撥打電話，通知原告建物分割合併已完成，要其繳納第二期款，已如前述，原告繳納第二期款之期限自已屆至，過戶事宜由何代書辦理，均不影響其所應負之給付遲延責任。
⒊被告於原告給付遲延後，未定相當期限催告其履行：
⑴次按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得
定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第254 條亦有明文。又催告未定相當期限，不生催告效力，最高法院31年上字第2840號判例要旨可資參照。依民法第254 條規定及上開判例要旨，原告給付第二期款係不確定期限之債務，兩造未特別約定得不經催告逕行解除契約，就契約本身客觀的觀察，亦無非於一定時期為給付，不能達其契約目的之情形，故原告僅於96年8 月14日收受被告催告時起，負遲延責任而已，倘被告未再定相當期限催告原告履行，非得逕以原告遲延給付為由解除契約。
⑵被告於96年8 月14日催告原告繳納第二期款後，復於
同月22日撥打電話予原告媳婦，請其轉告被告催告繳款之意思予原告，原告亦經其媳婦轉告上情，確已了解被告催告繳納第二期款之意思表示，已敘明如前。嗣於96年8 月24日，被告至丙○○代書事務所，與原告委任之戊○○洽談繳納第二期款項事宜，被告於當日再表示如原告不按期繳納第二期款項，將沒收原告已繳之定金2,480,000 元；原告仍未繳納第二期款，被告即於96年8 月27日，以原告遲未繳納第二期款，依買賣合約第3 條第4 款視為違約，發存證信函予原告解除買賣契約，並沒收原告給付之定金等情，有被告寄發之96年8 月27日存證信函影本1 份附卷可參，並有證人丙○○、戊○○、丁○○等人之證述可以佐證，且為被告所不爭執。故原告給付遲延後，被告於96年8 月22日及27日雖分別向原告媳婦及戊○○表示催告繳納第二期款之意，然其催告均未定相當期限，依前開判例意旨，不生催告之效力，被告不得以原告給付遲延為由，逕行解除買賣契約。故被告於96年8月27日發函原告表示解除契約，不生契約解除之效力。
⒋被告並無違約之情事：
⑴被告解除契約與民法第254 條之規定不合，不生解除
契約之效力，然其效果僅使原買賣契約回復至有效存在之狀態，兩造應繼續依買賣契約履行義務，即原告應履行給付價金之義務，被告應履行移轉系爭土地及建物所有權予原告之義務，被告並未因而當然違反買賣契約。故被告仍須有其他違約情事，原告始得解除契約。
⑵被告於96年8 月27日以存證信函向原告表示解除契約
後，復於96年9 月14日發存證信函予原告，表示原告如仍欲購買系爭土地及建物，得於收受存證信函後10日內備妥第二期款項，與被告重新訂立買賣契約，被告仍願依原總價及條件出售系爭土地及建物，有被告寄發之96年9 月14日存證信函影本1 份在卷可按。被告於本院96年11月16日言詞辯論時，亦表示同意不沒收原告已繳交之定金，繼續履行原買賣契約。從而，被告並無原告所指不履行買賣契約或不出售系爭土地及建物之行為。
⑶原告另主張被告於96年8 月22日撥打電話予原告媳婦
，曾表示被告不願再出售系爭土地及建物云云，然此為被告所否認，原告亦未舉證以實其說。此外，證人戊○○於本院審理時證稱：我當天（即96年8 月24日）去丙○○代書事務所目的，第一個是處理代書更換的問題，另外就是去了解為何地主一直找原告，及如何繳交第二期款之問題；原告有跟我說要談履行契約，但履行方式和時間沒有說；我和被告談到繳納第二期款時，就不歡而散了等語。故原告委託戊○○至黃姿玉代書事務所談判，全未提及被告曾表示不願出售土地及建物一事，反而授權戊○○與原告洽談更換代書及繳納第二期款等履約相關問題，戊○○於談判過程中，亦未質問被告何以不願繼續履行契約等情，均足以證明被告於96年8 月22日撥打電話予原告媳婦，僅要求原告儘速繳納第二期款，並未表示不願履行買賣契約，原告主張被告於96年8 月22日表示不願出售土地及建物，為本院所不採。原告以被告違約為由，解除本件買賣契約，難謂合法，自不得依買賣契約第
3 條第4 款但書請求被告返還已交付之定金，及給付定金一倍之違約金。
㈢綜上所述，被告於96年8 月13日辦妥414 建號建物分割及
與415 建號建物合併，並於翌日通知原告已備妥土地及建物過戶文件，請原告繳交第二期款，原告遲未繳納，應負給付遲延之責任。然被告並未依民法第254 條規定，再定相當期限催告原告履行，故被告於96年8 月27日以存證信函表示解除契約並不合法，原買賣契約仍有效存在。而被告現仍願依原買賣契約履行義務，原告亦未能舉證證明被告有其他違反買賣契約之情事，自不得任意解除買賣契約，請求被告返還已交付之定金及給付定金一倍之違約金。
從而，原告訴請被告返還定金2,480,000 元，並給付2,480,000 元違約金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
㈣本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰不一一詳為論述，併此敘明。
本件判決原告全部敗訴，訴訟費用52,546元（含裁判費50,1
04元及證人旅費2,442 元）應由原告負擔，爰依民事訴訟法第78條，裁定如主文第2 項所示。
叁、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 2 月 20 日
民事第二庭 法 官 楊欣怡如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 2 月 20 日
書記官 林美鳳