臺灣雲林地方法院民事判決 96年度重訴字第10號原 告 丙○○訴訟代理人 簡承佑律師
張育誠律師被 告 戊○○○訴訟代理人 黃翎芳律師複代理人 陳姝樺律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，本院於97年2 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰萬元，暨其中貳拾萬元自民國九十五年九月十一日起至清償日止；其中壹佰捌拾萬元自民國九十五年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
本判決於原告以新台幣柒拾萬元供擔保後，得假執行。被告如以新台幣貳佰萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹拾伍萬捌仟伍佰柒拾貳元由被告負擔參萬陸仟捌佰捌拾陸元，餘由原告負擔。
事實及理由
壹、原告起訴主張：
一、被告於民國95年9 月11日，將其所有坐落雲林縣斗六市○○段大潭小段391 之3 地號、地目：田、面積：4,215 平方公尺所有權全部之土地 (下稱系爭土地)及 上未辦保存登記，門牌號碼為雲林縣斗六市○○○路15之8 號所有權全部之建物 (下稱系爭建物）出賣予原告，雙方約定系爭不動產之買賣價金新台幣（下同）1500萬元，由原告分期給付，第1 期原告應給付定金200 萬元，第2 期於被告交付原告系爭土地所有權狀後給付150 萬元，第3 期於原告辦理系爭建物保存登記完成後，原告再給付被告150 萬元，餘款則由原告以代償被告以系爭土地向雲林縣斗六市農會辦理抵押權設定擔保之借貸債務方式為之，結算後被告如仍有應得買賣價款，再由原告一次付清。詎原告於給付第1 期定金200 萬元後，卻遲未辦理系爭土地及建物之所有權移轉登記，經原告催告配合辦理後，被告仍拒絕為之，爰提出土地登記簿謄本及不動產買賣契約書、存證信函等為證，並依據買賣契約之法律關係，請求被告給付之。
二、又如兩造就系爭不動產買賣契約簽訂有意思表示不一致或系爭土地有無法取得農地農用證明書之情形，原告不能提起本件請求系爭土地所有權移轉登記之訴訟，均屬買賣契約不成立或無效之事由。但因被告於系爭不動產買賣契約簽訂時已當場收訖20萬元，另於95年11月28日，原告又依約給付180萬元買賣價金，合計被告已收取200萬元買賣價金。按系爭不動產買賣契約果有不成立或無效之情形，則依民法第179條規定，被告自應負返還其已自原告處受領之上開200萬元之買賣價金不當得利自明。爰聲明：
⑴先位聲明：
被告應於原告給付新台幣壹仟參佰萬元之同時，將其所有坐落雲林縣斗六市○○段大潭小段三九一之三地號、地目：田、面積：四二一五平方公尺之土地全部所有權移轉登記予原告，並應將前開土地及土地上門牌號碼為雲林縣斗六市○○○路十五之八號之建物交付予原告。並願供擔保，請准予宣告假執行。
⑵備位聲明：
被告應給付原告新台幣貳佰萬元，暨其中貳拾萬元自民國九
十五年九月十一日起至清償日止；其中壹佰捌拾萬元自民國九十五年十一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。並願供擔保，請准予宣告假執行。
貳、被告則辯以：兩造所簽立的系爭買賣契約因意思表示不一致，故契約不成立，縱使意思表示一致，但是建物沒有辦理保存登記，無法以法律行為移轉所有權。本件因為建物當時農舍屬於違章建築，農地無法取得農用證明，所以土地可能也無法移轉登記給原告，又被告年紀已七十五歲，當初被帶去簽立買賣契約的時候，家人、小孩全部都不知情，系爭土地正對面的土地，未保存登記建物是1000多萬，土地是2700萬左右，所以系爭不動產的價值，接近4000多萬，被告並無出賣之意思，所以本件買賣契約不成立，縱然買賣契約成立，但因於96年度重訴字第61號事件中，被告請求撤銷本件契約，經法院判決系爭契約簽立時因有急迫、輕率、無經驗之情形而予以撤銷，引用該案之卷證資料及判決，並主張系爭契約因已撤銷，原告請求移轉系爭土地及交付系爭建物是無理由，另被告確有收受二百萬元，至於是否返還，則請法院依法判決，並聲明：
⑴ 原告之訴駁回。
⑵ 被告如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
參、程序方面：
一、按「請求之基礎事實同一者」或「不甚礙被告之防禦或訴訟之終結者」，原告縱於訴狀送達後，仍得將原訴變更或追加，無須得被告之同意，民事訴訟法第255 條第1 項但書第2款及第7 款分別定有明文，本件原告於訴訟進行中追加備位聲明之訴訟，審酌事實乃為被告主張之系爭不動產買賣契約是否有不成立或無效之情形一節，此原既為兩造攻擊防禦爭執點，故原告為上開備位聲明訴訟之追加，自無甚礙被告之防禦或訴訟之終結情形，為訴訟經濟原則，自應准許。
肆、得心證之理由：
一、本件原告起訴主張被告於95年9 月11日與原告訂立不動產買賣契約，將系爭土地及系爭建物出賣予原告之事實，雖據其提出不動產買賣契約書並經證人丁○○、甲○○、己○○、乙○○等人為證，被告對其於上開時間與原告就系爭土地及建物有簽立不動產買賣契約之事實並不爭執，惟以前詞為辯，是本件應予審究爭執點厥為：
①兩造就系爭土地及建物買賣契約簽訂是否有意思表示不一致
情形？②若系爭不動產買賣契約成立，系爭契約是否有急迫、輕率、
無經驗且依當時情形顯失公平而有得撤銷之情形，且已經96年度重訴字第61號判決撤銷，原告是否亦不得請求?③系爭土地是否有無法取得農地農用證明書之情形？茲分述如下：
1、兩造就系爭土地及系爭建物買賣契約簽訂是否有意思表示不一致情形之情形？⑴按私文書經本人或其代理人簽名、蓋章或按指印或有法院或
公證人之認證者，推定為真正；又私文書固應由舉證人證其真正，但他造於其真正無爭執者，不在此限，民事訴訟法第
358 條第1 項及第357 條分別定有明文。經查，被告既不否認於系爭不動產買賣契約書上蓋章及按指印之事實，則依上開民事訴訟法規定，兩造就系爭不動產買賣契約自屬真正，而依系爭不動產買賣契約書第1 、2 條所載，兩造確實已就買賣契約之標的及價款約定載明。茲被告主張伊就系爭不動產買賣契約有意思表示不一致之情形，故買賣契約應不成立云云，則依民事訴訟法第277 條規定，自應由被告就其主張伊就系爭不動產買賣契約書有意思表示不一致之事實負舉證之責任，合先敘明。
⑵經查，被告於本院96年3 月12日審理時到庭供稱：「問：有
無收到買方給你的20萬元？答：有。」、「問：那天有無說要1500萬元賣給別人？答：沒有，當初本來說要1400萬元，後來到代書那裡才說要1500萬元，我沒有清楚就答應了。」、「問：有無說到1500萬元是要買土地及建物？答：全部都買。」、「問：之前談1400萬元是要買什麼地方？答：土地及上面的全部建物」、「問：原告還要蓋房子給你住？答：
他說要蓋一間鐵皮屋給我住，在村莊內，我現在住在村外。
」 、「問：是不是說鐵皮屋要蓋在你的祖厝？答：是，有講。」、「問：既然被告沒有要賣土地，為何拿印章去代書那裡？答：是證人己○○叫我帶去的。」、「問：證人己○○為何叫你拿印章去代書那裡？答：說要登記賣土地。」（見卷第45、46、47頁）稽之被告上開供述，可見兩造於簽訂系爭不動產買賣契約書之前即有商討買賣系爭不動產之情事，而被告復供稱簽約時「有說1500萬元是要買全部土地及建物」，可見兩造係已協議買賣之標的及價款而簽訂系爭不動產買賣契約。再稽之被告如無出售系爭不動產之意思，何以於簽約當場收受20萬元買賣定金，更何況被告亦供稱證人己○○有告知伊拿印章去代書處那裡要簽約，則被告果無出售系爭不動產之意思，何以要帶印章前往代書處簽訂系爭不動產買賣契約，被告空言主張伊沒有要出售系爭不動產意思，伊不清楚就把系爭不動產賣掉云云，既未舉證以實其說，自屬無據，而難以採信。
⑶又查，系爭不動產買賣契約書係由丁○○代書依據兩造共識
代為擬定契約內容，並再告知被告契約內容後，兩造才簽訂系爭不動產買賣契約之情，亦據證人丁○○於本院96年3 月12日審理時到庭結證：「問：請陳述為何幫兩造辦理簽約的事情？答：因為己○○是甲○○介紹的，買賣雙方過來我的事務所，講說要如何買賣，雙方意思達成共識後我才寫契約書，又用台語念一遍給被告聽。」、「問：被告知道誰要買她的土地及建物嗎？答：她知道，因為那時候賴先生過來簽的，賴先生簽的是丙○○的名字，我有跟被告講說買主是丙○○。」、「問：被告蓋指印之前，對契約內容都瞭解嗎？答：我唸過一遍，確定都沒問題，她是要以1500萬元賣，之後她才蓋章。」、「問：契約書裡面PS所指為何？答：因為土地及房屋賣掉之後被告就沒有房子住，所以才協議要蓋鐵皮屋給被告住。」、「問：在這過程中，被告有說要賣多少錢？答：我問她是否1500萬元要賣，她說是。」 (見卷第42、43、44頁）雖被告供稱伊不清楚系爭不動產買賣契約云云。惟查，觀之被告上開供述，被告供稱伊就原告於買受系爭不動產後，應另在被告所有之他筆土地上興建乙棟建物供其居住乙事清楚，則被告尚且就兩造簽約買賣系爭不動產後其他應為之事項，此等細節事項尚知之甚詳，則被告謂其不清楚系爭不動產買賣標的及價格等重要事項，孰誰能信。況衡之常情，焉有買賣當事人於不清楚買賣標的及價格情形下，即收受他方交付之買賣定金之可能，故被告空言辯稱系爭買賣不成立顯屬無據，堪認系爭不動產買賣契約成立。
2、若系爭不動產買賣契約成立，系爭契約是否有急迫、輕率、無經驗且依當時情形顯失公平而有得撤銷之情形，且已經96年重訴字第61號判決撤銷，原告是否亦不得請求?⑴按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
民事訴訟法第277 條第1 項定有明文，經查，系爭不動產買賣契約書既已有效成立，則其主張系爭不動產買賣契約係被告利用其有急迫、輕率、無經驗之情事而與其訂立契約及訂約當時有顯不公平之情形等情形，則依上開規定，自應由原告就其主張之上揭事實負舉證之責任，又依最高法院79年台上字第1394號判決所示「民法第七十四條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列。」合先敘明。
⑵原告是否有利用被告因系爭土地將遭受拍賣之急迫情事，而與被告訂定系爭土地買賣契約之主觀情事？經查：
①於96年3 月12日審理時，原告陳述『原告：「是我全權委託
己○○處理，我要買的土地在己○○的土地旁邊，他來詢問我是否有要買系爭土地的意思，因為我錢不夠，他有意思跟我合買，但是登記在我的名下，當天因為我在做工程，有一點事情，所以全權委託他，把我的身分證、印章以及訂金20萬元交給他。」法官：「你在簽訂系爭買賣契約前，有無跟被告本人聯絡過？」原告：「沒有，我都是聽己○○的轉述，都是透過他與被告接洽聯絡的。」』而依證人己○○於同日審理時證述：『法官：「她怎麼說？」證人己○○：「她說她沒有錢，她已經70歲了，土地要被拍賣了，叫我幫她介紹買主，或是要我買她的土地以及建物全部。」』、證人甲○○於同日審理時亦證述：『法官：「在簽約的過程中，就你所知，被告知道誰要跟他買這個土地及房屋嗎？」證人甲○○：「她知道，我問她為什麼要賣房子，她說農會都沒有去換單，可能會被拍賣，…」』等語、證人丁○○於同日審理時亦證述『法官：「簽約當中有提到她為何要賣土地及房屋？」證人丁○○：「那天聽賴先生及被告說，因為銀行有好幾期沒有繳錢，所以才要賣土地。」』等語。
②依上開被告、證人己○○、證人甲○○、證人丁○○之證述
內容可知，原告及證人己○○於與本案被告接洽系爭土地時，均已知悉被告所有之系爭土地將被拍賣之情形，且依原告所言，其是做工程之人，對市場行情應有相當之認識，系爭土地及建物之行情應知之甚稔，而系爭土地及其上未辦保存登記建物經送估價鑑定之結果，其鑑定價格已高達新台幣00000000元，顯已高出系爭買賣契約之價金新台幣1500萬元
2 倍之多，原告及證人等人均明知系爭土地及建物之行情高出其買賣價金甚多，卻無人告知此情，而趁被告與子女相處不睦，無人援助而債權銀行催討借款之情急狀況下，與其訂立與一般行情低二倍多之系爭買賣契約，實難謂原告及證人己○○無利用被告因系爭土地將遭受拍賣之急迫情事，而與被告訂定系爭土地買賣契約之主觀情事甚明。原告雖辯以系爭土地及建物並無遭法院查封拍賣之情事，被告實難謂有何急迫而不得不為之情狀，但因本案被告年逾7 旬，智識程度不高，與子女又相處不睦，周圍又無人協助之情況下，其主觀上即認為欠斗六市農會借款若未還土地即有被拍賣之危險，雖客觀上系爭土地及建物並未經法院查封拍賣，但被告主觀上卻有急迫之感覺，故會主動去找己○○欲出賣系爭土地及建物，以解決其被拍賣之危險，故原告上開所辯，尚不足採。
⑶原告主觀上是否有利用被告不知系爭土地之價值關係，使被
告輕率與原告訂立契約之情形？①依96年3 月12日審理時，被告出庭陳述：『法官：「你有無
要賣建物及土地嗎？」被告：「是沒有要賣，我到賴先生那邊撿回收，但是不曉得為何說一說就賣了。」法官：「你有無認識法庭上賴先生？」被告：「我認識，他住在隔壁，庭上的原告、證人甲○○、證人丁○○都不認識。是甲○○帶己○○去丁○○那裡的，甲○○那天褲子破掉就先回家。」法官：「你怎麼去代書那裡？」被告：「是賴先生載我去的。」法官：「這筆土地有跟銀行借錢？」被告：「有借錢。」法官：「貸款有正常繳息嗎？」被告：「有。」法官：「這筆土地有無要被銀行拍賣的情形？」被告：「沒有，但是姓賴的一直在等候。」法官：「不是他的地，他為何要等待？」被告：「因為拍賣比較便宜。」法官：「如有正常繳息，他要如何拍賣取得？」被告：「我自己到農會，農會說要拍賣。」法官：「有繳息為何要拍賣？」被告：「要買的人慫恿農會說要賣土地。」』故可知被告主觀上已認知系爭土地將經農會聲請拍賣，且客觀上，農會亦早已於95年8 月間即系爭買賣契簽立前向法院聲請拍賣抵押物裁定在案（見第
136 至141 頁）。②又96年3 月12日審理時，原告出庭具結證述：『原告： 「
總價是己○○告訴我的，是1500萬元，我評估那裡有20間套房可以出租，一間一個月可以租4000元，一年可以收11個月，大概88000 元，20年可以回收，所以我就同意用1500萬元來買。』而系爭土地上未辦保存登記之建物於當時亦已出租與學生使用，其租金收入已足以支付系爭土地貸款之繳納，原告實無必要以低於市場行情二倍多之價錢出賣，而締約過程中，出價亦是證人己○○出價，被告並未出價，顯見被告主觀上未知系爭土地之價值關係，而輕率與原告訂立系爭契約之情形，故原告既已知悉系爭土地上之房屋租與第三人每年即可獲利八萬多元，實足清償被告貸款利息，被告已無被拍賣之危險，雖被告對此並無認識而誤以為其土地及建物將被拍賣而急欲出賣，衡之常情，如一般人在此狀況下絕無以如此低之價格出賣，參諸前開見解，堪認被告有輕率之情形，原告主觀上亦應有此認知，故難謂原告主觀上無利用被告不知系爭土地之價值關係，使被告輕率與原告訂立契約之情形甚明。
⑷又系爭買賣契約之訂定，依訂約當時之系爭土地價格，是否有顯失公平之客觀事實存在？：
①被告所有之系爭土地對面即斗六市○○段大潭小段390-14
地號及390-15地號，同屬座落於同一區段、地目均為田、使用地類別均為農牧用地、均鄰馬路、公告現值均相同，而其94年4 月份之未包含建物之每坪售價已高達21000 元，業經被告於96年重訴字第61號事件中提出買賣契約書可參，而被告所簽立系爭買賣契約之總價卻僅1500萬，平均每坪僅1176
5 元，尚未含未辦保存建物之20間套房，而系爭土地及建物經送估價鑑定之結果，其鑑定價格已高達新台幣00000000元，顯已高出系爭買賣契約之價金新台幣1500萬元2 倍之多，顯見訂約當時之出售價格，對被告而言顯失公平，足可認定。
②雖原告主張：所謂不動產市價或行情亦僅係提供作為買賣交
易之參考，於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機．．等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以「個案之不動產買賣成交價格」作互相比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩序不安定性，故原告以不動產市價或行情論斷「個案不動產」之成交價格顯失公平尚屬無據。兩造既就系爭不動產買賣之標的及價款已協議並載明於系爭不動產買賣契約書，則依民法第153 第1 項規定，兩造就系爭不動產買賣契約即為成立，實難以其未達低於市價行情即認系爭買賣契約有何顯失公平之情形。
③而依一般市場交易之情形，買賣契約之當事人如立於平等之
地位，確如原告所言，須尊重市場機制，不能於買賣契約成立後再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩序不安定性，但本件被告於買賣交易之同時，處於其土地將被拍賣之急迫危險認知下，又不知系爭土地及建物之價值之不平等地位下，而輕率的與原告訂立契約，且所約定之價值與其市場之行情價格差距太大，若此買賣契約不准撤銷，則原告因此買賣契約所獲得之利益甚巨，而被告所受之損害亦巨，對被告而言，顯不公平。
⑸綜上情狀，堪認兩造於簽訂系爭買賣契約時，被告係處於急
迫、輕率之情況下，且依當時情形亦顯失公平。故其於本院96年重訴字第61號事件中主張依據民法第74條，請求本院撤銷系爭買賣契約，經判決得予撤銷，本院亦同此認定，故被告抗辯系爭不動產買賣契約業經撤銷，原告不得主張被告應將系爭土地之所有權移轉原告及交付系爭建物，為有理由，。故原告依據系爭不動產買賣契約，請求被告應於原告給付新台幣壹仟參佰萬元之同時，將其所有坐落雲林縣斗六市○○段大潭小段三九一之三地號、地目：田、面積：四二一五平方公尺之土地全部所有權移轉登記予原告，並應將前開土地及土地上門牌號碼為雲林縣斗六市○○○路十五之八號之建物交付予原告之先位聲明即無理由，不應准許。此部分既不應准許，則其假執行之聲請即失所附麗，亦不應准許。
⑹復按法律行為經撤銷者，視為自始無效。又無法律上之原因
而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。又不當得利之受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償。為民法第114 條、179 條、第182 條所明定。
①經查：兩造所簽訂之系爭不動產買賣契約，如上所述，既有
得撤銷之原因，而於本院96年重訴字第61號請求撤銷買賣契約事件中經判決撤銷，依上說明，系爭不動產買賣契約視為自始無效，系爭契約既視為自始無效，則被告受領原告所交付之200 萬元，依上開規定，被告自應返還其所受之利益並自受領時附加利息一併償還，故原告請求被告應給付原告
200 萬元，暨其中20萬元自民國95年9 月11日起至清償日止；其中180 萬元自民國95年11月28日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
②兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
伍、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
陸、又本案訴訟費用總計158572元，原告繳納裁判費126400元，被告繳納證人旅費2172元及鑑定費30000 元，因本案原告先位之訴無理由，備位之訴有理由，本院認在備位之訴價額範圍內之裁判費20800 元應由被告負擔，又證人旅費及鑑定費本院認應由兩造平均負擔始為公平，爰依民事訴訟法第87條依職權併為訴訟費用之裁判。
柒、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中 華 民 國 97 年 2 月 29 日
民事第一庭 法 官 黃瑞井以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 29 日
書記官 徐基典