臺灣雲林地方法院民事判決 96年度重訴字第57號原 告 丁○○訴訟代理人 丙○○被 告 己○○訴訟代理人 張巧妍律師
乙○○上列當事人間請求撤銷土地買賣契約等事件，本院於民國97年7月23日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣捌萬壹仟柒佰壹拾肆元（撤回部分除外）由原告負擔。
事實及理由
甲、程序部分：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。本件原告起訴時原請求被告國峰不動產仲介有限公司（下簡稱國峰公司）應返還仲介費新臺幣（下同）70,000 元 與原告。嗣於民國96年8 月10日本院言詞辯論時，原告撤回對被告國峰公司之訴訟，被告國峰公司亦當庭表示同意原告撤回訴訟，核與前述規定相符，合先敘明。
又訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列
各款情形之一者，不在此限：㈠被告同意者。㈡請求之基礎事實同一者。㈢擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈣因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。㈤該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。㈥訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。㈦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加，民事訴訟法第255 條定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之，最高法院95年度臺上字第1573號判決要旨可資參照。
本件原告起訴原聲明：㈠原告與被告間之土地買賣契約應予
撤銷。㈡被告應返還原告已支付之價金3,500,000 元並加計利息。㈢訴訟費用由被告負擔。於民國96年8 月10日言詞辯論時，經法官行使闡明權後，原告主張兩造買賣標的即坐落雲林縣斗六市○○○段海豐崙小段1170地號土地（下稱系爭土地），有滅失通常效用之瑕疵，依民法第359 條規定解除買賣契約，變更聲明為請求被告返還原告已支付之價金3,500,000 元。嗣後原告於96年12月21日將原訴之聲明改列為先位聲明，並追加減少價金請求權為訴訟標的，主張備位聲明：兩造於96年6 月1 日就之系爭土地所簽訂之買賣契約，買賣總價款應減少1,000,000 元，並由第三期款1,500,000 元中扣除，原告以他項聲明代最初之聲明及追加訴訟標的，請求之基礎事實均為系爭土地存有物之瑕疵，不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，於法尚無不合，應予准許。
乙、實體部份：原告起訴主張：
㈠原告於96年6 月1 日以7,000,000 元向被告購買系爭土地，先後支付價金3,500,000 元，並開立2 張本票（票號：
595863號、595864號），合計總額為7,000,000 元，存放於國峰公司。
㈡系爭土地為地籍資料登記地目為「田」之農業用地，原告
係為耕作之目的購買系爭土地，被告簽約前亦表示系爭土地可供種植，原告始向被告購買系爭土地。被告未告知原告系爭土地地表下埋有大量建築廢棄土石塊、瀝青及輪胎等物，不適合耕作一般平地作物，且亦違反農業發展條例第10條規定。原告曾於96年6 月12日以存證信函催促被告提示收容廢棄物之合法證明文件，或儘速將該筆土地之廢棄物挖除，並回填農耕用土壤，被告均不予理會。系爭土地有瑕疵，爰依民法第359 條規定解除買賣契約，請求被告返還已給付之價金3,500,000 元。
㈢又如認原告主張解除契約顯失公平，則被告修補瑕疵，除
應將含有石塊、瀝青等廢棄土壤層刨除約80公分外，另應回填可供耕種之土方，所需費用經估價約為1,250,198 元，故買賣總價款應由7,000,000 元減少為6,000,000 元。
並聲明：
⒈先位聲明：⑴被告應給付原告3,500,000 元，及自訴狀
繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⑵訴訟費用由被告負擔。⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
⒉備位聲明：⑴兩造於96年6 月1 日就系爭土地所簽訂之
買賣契約，買賣總價款應減少1,000,000 元，並由第三期款1,500,000 元中扣除。⑵訴訟費用由被告負擔。
被告方面則以：
㈠系爭土地確屬農地，業經雲林縣斗六市公所核發農業用地
作農業使用證明書。且系爭土地經本院勘驗後，靠近裡邊之土地並無磚塊、石頭等物，僅臨產業道路之一部分土地有磚塊、石頭，然此不妨礙原告栽種果樹等長年生作物，如原告欲栽種水稻等短期作物，亦僅需加以整地，即可耕種，並不足以減損系爭土地之農作收穫、實際農用面積及其他農業設施之利用，故系爭土地並無瑕疵甚明。
㈡縱認系爭土地具有瑕疵，然系爭土地靠近路邊之土表部分
即混雜磚塊、石頭，無須除去雜草以肉眼即可輕易看到，原告主張其不知系爭土地存有瑕疵，顯然欠缺一般人之注意程度而有重大過失。被告就土地現狀並無何隱瞞情事，亦未保證系爭土地無瑕疵，自不負物之瑕疵擔保責任。再者，系爭土地亦尚未交付原告，原告亦不得主張物之瑕疵擔保請求權，解除契約。
㈢退步言之，依鑑定人之鑑定內容，系爭土地只要刨除80公
分之土地，即可耕作淺耕作物，被告願意雇工刨除土壤，原告備位聲明請求減少價金1,000,000 元，亦無理由。並聲明：如主文所示。
兩造不爭執之事實：
㈠兩造於96年6 月1 日就系爭土地成立買賣契約，由原告以7,000,000 元之代價向被告購買系爭土地。
㈡原告至96年6 月5 日已依買賣契約給付被告3,500,000 元之價金，尚餘3,500,000 元未給付被告。
㈢被告尚未移轉系爭土地所有權，亦未交付系爭土地與原告。
㈣系爭土地之現況無法種植一般如稻米之類之淺根作物。
上列不爭執之事實，有不動產買賣契約書、雙方就合約書價款收迄款項明細表、系爭土地登記謄本、地籍圖謄本、本院之勘驗筆錄、現場圖各1 份、現場照片14張、原告提供之現場照片13張、華聲企業發展鑑定顧問公司（下稱華聲公司）鑑定報告書1 份等在卷可稽，且為兩造所不爭執，勘信為真實。
得心證之理由：
本件兩造爭議點為：⒈兩造訂立買賣契約時，有無約定系爭土地須可供耕種？如有約定，是否係可供平地作物耕作之用？⒉系爭土地混雜大石塊、瀝青及磚塊等物，因而無法耕作水稻等一般平地作物，是否滅失或減少通常效用或契約預定效用？⒊系爭土地尚未交付原告，原告得否主張物之瑕疵擔保請求權？⒋原告就系爭土地混雜大石塊、瀝青及磚塊等物，於訂約時是否知悉或因重大過失而不知？⒌被告有無保證系爭土地無瑕疵，或故意不告知原告土地之瑕疵？⒍原告如得主張物之瑕疵擔保請求權，原告據以解除契約是否合法？解除契約是否顯失公平？原告是否得以訴訟主張減少價金1,000,000 元？茲分述如下：
㈠按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第373 條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354 條定有明文。而所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，最高法院亦著有73年臺上字第1173號判例要旨可資參照。次按買受人之物之瑕疵擔保請求權，依民法第354 條第1 項規定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第359 條前段規定解除契約，最高法院87年度臺上字第2516號判決要旨可供參酌。民法第354 條規定以危險移轉作為判斷買賣標的物是否具有瑕疵之準據實點，其理由在使出賣人於危險移轉前仍得除去物之瑕疵。就買賣契約而言，出賣之物欠缺應有之品質時，瑕疵擔保請求權之基礎即告具備，惟為兼顧出賣人之利益，買受人須至危險移轉時始能行使權利，故依法律之規範目的，物之瑕疵不能修補，或雖能修補而出賣人表示不願為之者，應認在危險移轉前買受人即得行使擔保請求權（王澤鑑教授著「民法學說與判例研究第六冊」第124 頁參照）。本件除原告已交付之3,500,000 元外，兩造約定於稅單及農用證明核發3 日內，原告支付1,500,000 元與被告，俟過戶及鑑界完成3 日內，原告支付尾款2,000,000 元，同時被告交付土地與原告。原告現僅給付被告3,500,000 元，原告尚無權利請求被告交付系爭土地，系爭土地亦未交付與原告，危險尚未移轉，則依上開判決要旨，須出賣之系爭土地具有瑕疵，而瑕疵不能修補，或被告拒絕修補，原告始得於土地交付前行使擔保請求權。
㈡系爭土地欠缺應具備之效用而有瑕疵：
⒈兩造簽訂買賣契約時約定被告取得農用證明後，原告始
須支付第三期款1,500,000 元與被告，被告亦須支付農地整地費用等情，有不動產買賣契約書1 份在卷可參。
證人即仲介戊○○於本院言詞辯論時亦證稱：原告洽談土地買賣時有說買這筆土地是要種植，我找地主時，也告知他買的人想要種這塊地，他也跟我說這筆土地可以種植等語。由證人戊○○之證述及兩造買賣契約約定之內容可知，原告購買系爭土地之目的係為耕種作物，被告出賣土地時亦知悉原告購地之目的，因而向仲介戊○○表示系爭土地可供種植之用，並於契約中約定被告須負擔農地整地費用，使系爭土地適於種植。故兩造訂立買賣契約時，確實約定系爭土地須可供種植作物之用。⒉至兩造約定可供種植之作物係一般平地作物抑或長年生
之果樹，買賣契約並未敘明，即應依民法第98條規定探求當事人真意，並就磋商過程、交易目的即利益狀態，依交易慣例及誠信原則加以判斷。混雜非耕種土方之土地，仍可種植長年生之果樹或造林，有鑑定報告及鑑定人甲○○於本院言詞辯論時之鑑定意見可佐。故種植長年生之果樹或造林所需之農耕效用不高，如原告購買系爭土地之目的僅在種植果樹或造林，當無需特別強調系爭土地須「可供種植」。再者，系爭土地之地目為「田」而非「林」，與左右鄰地均為經農地重劃之農業用地，土地位於雲林縣斗六市○○道路旁，為一般平地，並非山坡地，鄰地即同段1171、1173地號土地及對面同段1191地號土地均種植水稻即一般平地作物，有系爭土地登記謄本、鑑定報告及鑑定人甲○○之鑑定意見可證。則依系爭土地之地目、位處平地，及鄰地種植之作物均為平地作物客觀判斷，兩造所指系爭土地得以「種植」者，應係指一般平地作物，而非果樹或一般造林等長年生之作物。
⒊系爭土地經本院於96年9 月12日勘驗，依原告請求於土
地上開挖5 點，向下挖掘1 至1.5 公尺深，開挖5 點下方混雜磚塊、大石塊、瀝青及混凝土，有勘驗筆錄、現場圖及現場照片14張附卷可稽。系爭土地經送華聲公司鑑定，鑑定結果認定系爭土地因混雜磚塊、石頭及混凝土塊，土質現況不適於長短期農作物耕種；鑑定人甲○○於本院言詞辯論時亦鑑定稱：系爭土地在58年間有進行農地重劃，規劃為農業用地，原本不應有磚塊、石頭及混凝土等物存在，應是後來堆置了這些東西，使整塊地被填高了；系爭土地不適合種植一般平地作物如稻米、蔬菜或玉米等語，足證系爭土地於58年農地重劃後，遭堆置混雜磚塊、大石塊、瀝青及混凝土等非耕種土方，致使系爭土地農耕效用減低，無法耕種一般平地作物，具有欠缺契約預定效用之瑕疵，應勘認定。
㈢系爭土地尚未交付原告，原告不得主張擔保請求權：
⒈原告陳稱伊於訂約前因土地上草長的很高，並未實際踏
勘過系爭土地，故不知悉磚塊、大石塊及瀝青等非耕種土方係於何時堆置於系爭土地上。被告則陳稱伊向前手購買系爭土地時，土地狀況即與現況相同。又證人戊○○證稱：締約前土地長滿雜草，草長約50公分等語。另觀之原告於96年6 月11日至現場拍攝之照片，系爭土地確實雜草叢生，亦足顯示系爭土地於兩造96年6 月1 日締約前，即已遭堆置非耕種土方。故系爭土地之前揭瑕疵，於締約前即已存在。
⒉系爭土地之瑕疵能否修補及應如何修補，華聲公司鑑定
後認為：系爭土地現況不適合作物耕種，若欲耕種作物須清除土地表面非耕種土方；又系爭土地鄰近同段1172地號、1173地號土地與相連產業道路差分別為0.38公尺及0.53公尺，且經目視灌溉水流流向為由東向西，合理推論系爭土地地勢現況高於鄰近已耕種土地，若清除非耕種土方後回填可耕種土方，灌溉水恐無法自然流經系爭土地，故合理作法即表土覆被部分刨除即可，有鑑定報告1 份在卷可按。鑑定人甲○○於本院言詞辯論時亦鑑定稱：系爭土地所處地區有經過農地重劃，土地之原貌應該都是平坦的，且較馬路為低，系爭土地與1172、1171、1170、1169及1168地號土地均被填高，只有1173地號土地及對面之1191地號土地是原始高度，此2 筆土地均較馬路旁之水溝低80公分；系爭土地原來之地貌就是低於水溝，故只要刨除約80公分混雜石塊、磚塊等物之表土後，即可供耕作一般平地作物，亦恢復土地原來之地貌，不需要再回填土地；因系爭土地係位於1169地號及1171地號土地中間，而水流是由東往西流，刨除非耕種用土後雖然容易積水，但如果刨除後又回填到原來之高度，灌溉水就流不進來，不利灌溉等語。從而，系爭土地之原始地貌係低於路旁之水溝80公分，因事後堆置非耕種土方導致無法耕作一般平地作物之瑕疵，故該瑕疵應以刨除80公分非耕種土方之表土，即可修補。原告雖主張刨除後應再回填80公分之耕種土方，然回填土方後之土地較原始地貌高，亦造成不利灌溉之問題，自與瑕疵修補之目的不符，原告之主張，為本院所不採。⒊系爭土地尚未交付原告，危險尚未移轉，系爭土地縱存
有無法耕作一般平地作物之瑕疵，然該瑕疵並非不能除去。出賣人即被告於本院言詞辯論時亦表示願意依鑑定報告刨除80公分之表土（見本院卷第160 頁），依前揭實務及學說之見解，買受人即原告尚不得依民法第359條規定解除契約或請求減少價金。故原告起訴主張解除契約，請求被告返還已給付之價金3,500,000 元，或將買賣價金減少為6,000,000 元，為無理由。⒋又按民法第359 條規定買受人因買賣標的物有瑕疵，得
請求減少其價金，此項減少價金請求權之行使，僅須由買受人向出賣人以意思表示為之為已足，無庸以訴之方式向法院請求准許其減少價金，最高法院86年度臺上字第2659號判決要旨可資參照。本件原告主張其買受之系爭土地有物之瑕疵，被告應負擔保之責，而依民法第35
9 條規定請求減少買賣價金，竟起訴為形成之判決，於法亦有未合，不應准許。
㈣綜上所述，系爭土地雖有瑕疵，然該瑕疵可以修補，被告
並非確定無法交付無瑕疵之物，亦未拒絕負瑕疵擔保責任，原告即不得於土地交付前行使擔保請求權，主張解除契約或減少價金，原告之訴為無理由，應予駁回。
㈤原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，即失所附麗，亦應駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本
院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
本件原告全部敗訴，訴訟費用（撤回部分除外）81,714元（
含裁判費70,300元、鑑定人旅費814 元、土地測量費400 元、鑑定費4,200 元及履勘雇用挖土機費用6,000 元）應由原告負擔，爰依民事訴訟法第78條，裁定如主文第2 項所示。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
民事第二庭 法 官 楊欣怡上列正本與原本無異如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 8 月 22 日
書記官 林美鳳