臺灣雲林地方法院民事判決 96年度重訴字第61號原 告 乙○○○訴訟代理人 黃翎芳律師複代理人 陳姝樺律師被 告 甲○○訴訟代理人 簡承佑律師
張育誠律師上列當事人間請求撤銷買賣契約事件，本院於97年1 月7 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文兩造間於民國九十五年九月十一日簽訂就坐落雲林縣斗六市○○段大潭小段三九一之三地號、地目：田、面積：四二一五平方公尺之土地全部所有權及其上未辦保存登記，門牌號碼為雲林縣斗六市○○○路十五之八號之建物所有權不動產買賣契約應予撤銷。
訴訟費用新台幣壹拾肆萬肆仟元由被告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1.原告為民國00年00月0 日出生，現年為74歲，育有3 女l 子，長女賴春梅原居住在台北縣，於95年12月6 日方遷入雲林縣斗六市○○○路○○○○號戶籍地與原告共同居住，長子、次女、參女均住在台北縣市，原告之3 位子女均因事業及出嫁而分隔各地居住，均未隨侍在側，且原告之配偶已92年6 月
2 日死亡，故原告係獨居於上開戶籍地而無子女可供商量。
2.而坐落於雲林縣斗六市○○段大潭小段391-3 地號、地目：
四、面積：4215平方公尺之土地（以下簡稱系爭土地）及其上未辦保存登記之建物不動產所有權原係屬原告所有，系爭土地於89年7 月4 日原告之配偶賴啟明在世時已向雲林縣斗六市農會借款新台幣70 0萬元並抵押設定最高限額00000000元，借款期限係自90年8 月6 日至95年8月6 日止，原告於借期間均正常繳納貸款，惟自95年8月起因原告之配偶賴啟明之借款期限已到期，而無法清償借款近700 萬元，欲向斗六市農會申請展延借款期間及金額，而斗六市農會以賴啟明已死亡無法辦理展延且亦無法以原借款人名義換單，且依借據之特約條款要求原告應立即清償借款餘額，如不清償即逕付拍賣系爭土地，且該會已向法院申請支付命令及拍賣抵押物裁定確定，致原告因而陷於系爭土地有被拍賣之急迫情形。
3.嗣被告及訴外人賴瑞芳竟利用原告因系爭土地有被拍賣之急迫情形，於96年9 月11日就系爭土地及其上未保存登記建物以低於市價近50% 之價值即1500萬元與原告訂立買賣契約書，而原告所有之系爭土地對面即斗六市○○段大潭小段390-14地號及390-15地號同屬坐落於同一區段、地目均為田，使用地類別均為農牧用土地，均鄰馬路，公告現值均相同，而其94年4 月份未包含建物之售價每坪已達21000 元，而兩造所簽立之系爭買賣契約之總價卻僅1500萬元，平均每坪僅11765 元，尚包含未辦理保存建物之20間套房，而原告系爭買賣契約建物部分之起造價格，工資成本即超過385 萬元建築材料成本超過1200萬元（未含水管、水電設施建制費用），核計即超過1500萬元，如加計土地部分以每坪20000 元計算，系爭買賣契約之建物與土地市價應高達4050萬元，且上開不動產經不動產估價師估定其價額高達38,266,700元，已高出系爭買賣契約價額之1.5 倍，顯見訂約當時之情形，對原告顯失公平，嗣原告之長女多次要求被告解除契約，被告均置之不理，甚至訴請移轉系爭土地之所有權訴訟，請求原告將系爭土地移轉過戶給被告，原告不得已提起本件訴訟，並援以起訴狀繕本送達之日起為撤銷兩造間於95年9 月11日簽訂就系爭土地及建物所有權不動產買賣契約之意思表示，並聲明：兩造間於民國95年9 月11日簽訂就坐落雲林縣斗六市○○段大潭小段391-3 地號、地目田、面積4215平方公尺之土地全部所有權及其上未辦保存登記之門牌號碼為雲林縣斗六市○○○路○○○○號之建物所有權不動產買賣契約應予撤銷。
二、被告則辯以：
1.被告確有與原告就其所有坐落雲林縣斗六市○○段大潭小段
291 之3 地號土地，於95年9 月11日以總價1500萬元之價格簽訂買賣契約，購買原告所有之上開土地及其上未辦保存登記之建物，但被告並未有何趁原告急迫、輕率、無經驗之情形且依當時情形，亦無對原告而言有顯失公平的情形。
2.本件原告主張的事實及理由只是論述，都沒有具體的證據，來證明有民法第74條的情事，也沒有在被詐欺、急迫、輕率、無經驗的情況下訂立，而且原告於到庭時經審判長訊問就問題之回答均能清楚表達自己的意思，看起來比一般的青少年、或者成年人的狀況還要好，所以原告應非無智識能力之人，就算真如原告所述，她沒有實際買賣不動產過，但至少以原告的年紀，也看過或聽過別人買賣的狀況，另外，原告雖然主張土地有貸款到期沒有依清償日期清償，但原告該筆貸款的繳息狀況都是很正常的，並沒有遭債權銀行向鈞院聲請查封拍賣土地的情況，而且原告的貸款事實上後來換單後也根本沒有遭到任何債權銀行聲請查封拍賣的情形，所以原告也沒有所謂急迫的狀況，何況，這也只是原告自身的因素，與被告是否有趁其急迫狀況之關聯性，也未見原告舉證，
3.原告雖論述主張其兒女不在身邊，所以其出賣土地有輕率的情形，但本件至少依原告所述，從洽談到簽約至少也有十幾天的時間，所以原告也是經過相當時間考慮後才與原告簽約。
4.原告主張本件成交價格與鑑價價格有落差，可見即有所謂詐欺、急迫或無經驗的狀況，但就原告該部分主張也只是一種論述，有關不動產成交價格不應以其他個案的成交價格或市價來作為判斷契約當事人是否就有所謂訂約瑕疵的問題，本件鑑定價格只是作為買賣的參考，事實上依原告訴訟代理人所述的情形，很多不動產在法院拍賣的狀況，根本減價到第三拍都還沒有人來參與投標，根本就拍賣不出去，可見鑑價之價格只是作為買賣雙方面的參考，故不能以鑑定的價格來論定不動產可以實際成交的價格，這就是市場機制，本來訂約的情況，就是會考慮到訂約雙方的議價及其他種種因素，故不動產實際成交價格只要是雙方合意的情況下訂立，就是屬於市場供需機制的問題，我們看到很多實際賣方希望賣得高，實際上就是賣不出去，事實上很多狀況，經過法院強制執行，當事人私底下再去賣的價格也遠低於法院三拍的價格，不能以市價鑑定結果來推定買賣的價格。
5.故原告不得依民法第74條第1 項規定，向法院聲請撤銷兩造於95年9 月11日簽訂之系爭不動產買賣契約等語，並聲明：
原告之訴駁回。。
三、不爭執之事項：
1.原告為民國00年00月0 日出生，現年為74歲，育有3 女l 子，長女賴春梅原居住在台北縣，於95年12月6 日方遷入雲林縣斗六市○○○路○○○○號戶籍地與原告共同居住，長子、次女、參女均住在台北縣市，均未隨侍在側，且原告之配偶已92年6 月2 日死亡。
2.坐落於雲林縣斗六市○○段大潭小段391-3 地號、地目：四、面積：4215平方公尺之土地及其上未辦保存登記之建物不動產所有權原係屬原告所有，系爭土地於89年7 月4 日原告之配偶賴啟明在世時已向雲林縣斗六市農會借款新台幣700萬元並抵押設定最高限額00000000元，借款期限係自90年8月6 日至95年8 月6 日止，原告於借款期間均正常繳納貸款，惟自95年8 月起因原告之配偶賴啟明之借款期限已到期，而無法清償借款近700 萬元，欲向斗六市農會申請展延借款期間及金額，而斗六市農會以賴啟明已死亡無法辦理展延且亦無法以原借款人名義換單，且依借據之特約條款要求原告應立即清償借款餘額，如不清償即逕付拍賣系爭土地，且該會已向法院申請支付命令及拍賣抵押物裁定確定。
3.被告於96年9 月11日以1500萬元之價格與原告訂立系爭買賣契約書購買系爭土地及其上未保存登記建物。
四、原告主張其年逾7 旬，子女未在身邊，與被告為系爭買賣契約時，因斗六市農會以賴啟明已死亡無法辦理展延且亦無法以原借款人名義換單，且依借據之特約條款要求原告應立即清償借款餘額，如不清償即逕付拍賣系爭土地，且該會已向法院申請支付命令及拍賣抵押物裁定確定，致原告因而陷於系爭土地有被拍賣之急迫情形，而以低於市價50% 之價值即1500萬元與被告訂立買賣契約書，而系爭土地及建物依同地段同地目之土地於94年4 月份未包含建物之售價每坪已達21000 元，而系爭土地每坪僅11765 元，尚包含未辦理保存建物之20間套房，且系爭土地及建物經不動產估價師估定其價額高達38,266,700元，已高出系爭買賣契約價額之1.5 倍，顯見訂約當時之情形，對原告顯失公平等情，業據其提出戶籍謄本、借據、不動產買賣契約書及估價報告書、95年促字第17772 號支付命令及確定證明書、95年拍字第272 號拍賣抵押物裁定及裁定確定證明書等件為證，被告對於原告已逾7 旬及以1500萬元與原告訂立系爭買賣契約及被告之配偶曾向斗六市農會借款之事實並不爭執，惟以上詞為辯，是本件兩造之爭執點應在於被告與原告簽訂系爭買賣契約，是否有趁原告急迫、輕率、無經驗之情形？且依當時情形是否顯失公平？
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277 條第1 項定有明文，經查，原告既自承系爭不動產買賣契約書已有效成立，僅是得撤銷，則其主張系爭不動產買賣契約係被告利用其有急迫、輕率、無經驗之情事而與其訂立契約及訂約當時有顯不公平之情形等情形，則依上開規定，自應由原告就其主張之上揭事實負舉證之責任，又依最高法院79年台上字第1394號判決所示「民法第七十四條所稱輕率，係指行為人對於其行為之結果，因不注意或未熟慮，不知其對於自己之意義而言。出賣人不知買賣標的之價值關係，而率與買受人訂立契約，亦在輕率之列。」合先敘明。
2.復按利害關係人聲請法院依民法第74條第1 項之規定撤銷法律行為，不僅須行為人有利用他人之急迫、輕率、或無經驗，而為法律行為之主觀情事，並須該法律行為，有使他人為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平之客觀情事，始得因利害關係人之聲請為之，最高法院28年上字第
107 號著有判例意旨足資參照。經查：⑴被告是否有利用原告因系爭土地將遭受拍賣之急迫情事，而與原告訂定系爭土地買賣契約之主觀情事？經查：
①本案被告因本件買賣契約向本件原告請求所有權移轉登記，
而以本院96年重訴字第10號繫屬中，在該案96年3 月12日審理時，本案被告陳述『原告 (即本案被告)： 「是我全權委託賴瑞芳處理，我要買的土地在賴瑞芳的土地旁邊，他來詢問我是否有要買系爭土地的意思，因為我錢不夠，他有意思跟我合買，但是登記在我的名下，當天因為我在作工程，有一點事情，所以全權委託他，把我的身分證、印章以及訂金20萬元交給他。」法官：「你在簽訂系爭買賣契約前，有無跟被告本人聯絡過？」原告：「沒有，我都是聽賴瑞芳的轉述，都是透過他與被告接洽聯絡的。」』而依證人賴瑞芳於同案同日審理時證述：『法官：「她怎麼說？」證人賴瑞芳：「她說她沒有錢，她已經70歲了，土地要被拍賣了，叫我幫她介紹買主，或是要我買她的土地以及建物全部。」』、證人江春生於該案同日審理時亦證述：『法官：「在簽約的過程中，就你所知，被告知道誰要跟他買這個土地及房屋嗎？」證人江春生：「她知道，我問她為什麼要賣房子，她說農會都沒有去換單，可能會被拍賣，…」』等語、證人廖秋喜於該案同日審理時亦證述『法官：「簽約當中有提到她為何要賣土地及房屋？」證人廖秋喜：「那天聽賴先生及被告說，因為銀行有好幾期沒有繳錢，所以才要賣土地。」』等語。
②依上開被告、證人賴瑞芳、證人江春生、證人廖秋喜之證述
內容可知，被告及證人賴瑞芳於與本案原告接洽系爭土地時，均已知悉原告所有之系爭土地將被拍賣之情形，且依被告所言，其是做工程之人，對市場行情應有相當之認識，系爭土地及建物之行情應知之甚稔，而系爭土地及其上未辦保存登記建物經另案96年重訴字第10號送估價鑑定之結果，其鑑定價格已高達新台幣00000000元，顯已高出系爭買賣契約之價金新台幣1500萬元2 倍之多，被告及證人等人均明知系爭土地及建物之行情高出其買賣價金甚多，卻無人告知此情，而趁原告與子女相處不睦，無人援助而債權銀行催討借款之情急狀況下，與其訂立與一般行情低二倍多之系爭買賣契約，實難謂本案被告及證人賴瑞芳無利用原告因系爭土地將遭受拍賣之急迫情事，而與原告訂定系爭土地買賣契約之主觀情事甚明。被告雖辯以系爭土地及建物並無遭法院查封拍賣之情事，原告實難謂有何急迫而不得不為之情狀，但因本案原告年逾7 旬，智識程度不高，與子女又相處不睦，周圍又無人協助之情況下，其主觀上即認為欠斗六市農會借款若未還土地即有被拍賣之危險，雖客觀上系爭土地及建物並未經法院查封拍賣，但原告主觀上卻有急迫之感覺，故會主動去找賴瑞芳欲出賣系爭土地及建物，以解決其被拍賣之危險，故被告上開所辯，尚不足採。
⑵被告主觀上是否有利用原告不知系爭土地之價值關係，使原
告輕率與被告訂立契約之情形？①依96年重訴字第10號於96年3 月12日審理時，本案原告出庭
陳述：『法官：「你有無要賣建物及土地嗎？」被告：「是沒有要賣，我到賴先生那邊撿回收，但是不曉得為何說一說就賣了。」法官：「你有無認識法庭上賴先生？」被告：「我認識，他住在隔壁，庭上的原告、證人江春生、證人廖秋喜都不認識。是江春生帶賴瑞芳去廖秋喜那裡的，江春生那天褲子破掉就先回家。」法官：「你怎麼去代書那裡？」被告：「是賴先生載我去的。」法官：「這筆土地有跟銀行借錢？」被告：「有借錢。」法官：「貸款有正常繳息嗎？」被告：「有。」法官：「這筆土地有無要被銀行拍賣的情形？」被告：「沒有，但是姓賴的一直在等候。」法官：「不是他的地，他為何要等待？」被告：「因為拍賣比較便宜。
」法官：「如何有正常繳息，他要如何拍賣取得？」被告：「我自己到農會，農會說要拍賣。」法官：「有繳息為何要拍賣？」被告：「要買的人到慫恿農會說要賣土地。」』故可知原告主觀上已認知系爭土地將經農會聲請拍賣，且客觀上，農會亦早已於95年8 月間即系爭買賣契簽立前向法院聲請拍賣抵押物裁定在案。
②又96年重訴字第10號於96年3 月12日審理時，本案被告出庭
具結證述：『原告 (即本案被告)： 「總價是賴瑞芳告訴我的，是1500萬元，我評估那裡有20套房可以出租，一間一個月可以租4000元，一年可以收11個月，大概88000 元，20年可以回收，所以我就同意用1500萬元來買。』而系爭土地上未辦保存登記之建物於當時亦已出租與學生使用，其租金收入已足以支付系爭土地貸款之繳納，原告實無必要以低於市場行情二倍多之價錢出賣，而締約過程中，出價亦是證人賴瑞芳出價，原告並未出價，顯見原告主觀上未知系爭土地之價值關係，而輕率與被告訂立系爭契約之情形，故被告既已知悉系爭土地上之房屋租與第三人每年即可獲利八萬多元，實足清償原告貸款利息，原告已無被拍賣之危險，雖原告對此並無認識而誤以為其土地及建物將被拍賣而急欲出賣，衡之常情，如一般人在此狀況下絕無以如此低之價格出賣，參諸前開見解，堪認原告有輕率之情形，被告主觀上亦應有此認知，故難謂被告主觀上無利用原告不知系爭土地之價值關係，使原告輕率與被告訂立契約之情形甚明。
⑶又系爭買賣契約之訂定，依訂約當時之系爭土地價格，是否有顯失公平之客觀事實存在？：
①原告所有之系爭土地對面即斗六市○○段大潭小段390-14地
號及390-15地號，同屬座落於同一區段、地目均為田、使用地類別均為農牧用地、均鄰馬路、公告現值均相同，而其94年4 月份之未包含建物之每坪售價已高達21000 元，有原告提出之買賣契約書可參，而原告所簽立系爭買賣契約之總價卻僅1500萬，平均每坪僅11765 元，尚未含未辦保存建物之20間套房，而系爭土地及建物經96年重訴字第10號送估價鑑定之結果，其鑑定價格已高達新台幣00000000元，顯已高出系爭買賣契約之價金新台幣1500萬元2 倍之多，顯見訂約當時之出售價格，對原告而言顯失公平，足可認定。
②雖被告抗辯：所謂不動產市價或行情亦僅係提供作為買賣交
易之參考，於實務上有關不動產買賣成交價格本因個案事實、買賣雙方議價、時機．．等種種因素而受影響，故不動產買賣價格本決定於買賣雙方個人認知及接受度，要難以「個案之不動產買賣成交價格」作互相比較，只要不動產交易買賣雙方確就標的物及買賣價金互相同意，即應認買賣契約成立，此為維護市場交易秩序之當然解釋，故相同不動產於不同人間議定交易價格，本難相同，否則豈非得任由買賣雙方於買賣交易完成後，再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩序不安定性，故原告以不動產市價或行情論斷「個案不動產」之成交價格顯失公平尚屬無據。兩造既就系爭不動產買賣之標的及價款已協議並載明於系爭不動產買賣契約書，則依民法第153 第1 項規定，兩造就系爭不動產買賣契約即為成立，實難以其未達低於市價行情即認系爭買賣契約有何顯失公平之情形。
③而依一般市場交易之情形，買賣契約之當事人如立於平等之
地位，確如被告所言，須尊重市場機制，不能於買賣契約成立後再執所謂有「高買」或「低賣」之理由造成交易秩序不安定性，但本件原告於買賣交易之同時，處於其土地將被拍賣之急迫危險認知下，又不知系爭土地及建物之價值之不平等地位下，而輕率的與被告訂立契約，且所約定之價值與其市場之行情價格差距太大，若此買賣契約不准撤銷，則被告因此買賣契約所獲得之利益甚巨，而原告所受之損害亦巨，對原告而言，顯不公平。
五、綜上情狀，堪認兩造於簽訂系爭買賣契約時，原告係處於急迫、輕率之情況下，且依當時情形亦顯失公平。從而，原告主張依據民法第74條，請求本院撤銷系爭買賣契約，為有理由，應予准許。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 1 月 23 日
民事第一庭 法 官 黃瑞井以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 97 年 1 月 23 日
書記官 徐基典