臺灣雲林地方法院民事判決 96年度重訴字第84號原 告 乙○○訴訟代理人 林國一律師被 告 丁○○訴訟代理人 洪士凱律師上列當事人間請求履行買賣契約事件，本院於民國97年4 月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○號、同段二○六七地號、同段二○六八地號、同段二○七一地號、及同段二○七二地號等五筆土地所有權移轉登記予訴外人張家興所有。
訴訟費用新台幣一十二萬三千一百四十四元由被告負擔。
事實及理由
甲、兩造之主張:
一、原告方面:
（一）緣兩造於民國（下同）96年5 月7 日簽訂土地買賣契約書（下稱系爭土地買賣契約），被告將其所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○號、同段二○六七地號、同段二○六八地號、同段二○七一地號、及同段二○七二地號等五筆土地（下稱系爭土地），以價金新台幣（下同）1263萬元出售予原告。買賣合約書第2 條第4 項第4 款約定「尾款（1100萬元），於證件齊備辦妥過戶登記完畢後，由買主承擔斗農（雲林縣斗六市農會）之借款，多退少補」; 第3 條第6 項約定「關於取得不動產權利名義人得由承買人自由選擇，與出賣人無關」。
（二）原告已依約給付被告第1 期至第4 期價款計173 萬元（原為163 萬元，原告已多付10萬元）。剩餘尾款，依約被告應證件齊備，辦妥過戶登記完畢後，由原告承擔被告向雲林縣斗六市農會（下稱斗六市農會）之貸款1100萬元，多退少補。被告雖已備齊身份證影本、系爭土地所有權狀、農業使用證明、免稅證明書蓋妥印鑑文於文件，交付代書甲○○。唯代書辦妥完稅證明書後，被告拒不提出印鑑證明，致無法辦妥土地所有權移轉登記。
（三）對於被告答辯之陳述:
1、被告因負債累累，其財產及工程款已為債權人即訴外人德新先進有限公司假扣押，系爭五筆土地因已向斗六市農會貸款設定最高限額1380萬元之高額抵押權，因而未被查封，被告急於出售，由其叔父戊○○向原告舅父丙○表示系爭土地欲出售，其二人相約為仲介人向原告兜售。原告當時因已購買其他土地，缺乏足夠之資金，且因恐原告給付價金後，系爭土地被債權人假扣押或強制執行，無法辦理所有權移轉登記，缺乏保障，故雙方約定由原告先給付買賣價金1263萬元，扣除被告估算其欠斗六市農會之1100萬元之餘款163 萬元予被告。
2、且因原告非斗六市農會會員，無法逕將系爭土地之抵押債務人變更為原告名義，以承擔該抵押債務，雙方因而約定被告應將系爭土地先過戶給原告，再由原告向其他金融機關貸款後，償還被告積欠斗六市農會之貸款，以資為給付尾款，並多退少補，此項約定於兩造簽訂系爭土地買賣合約書時，已事先談妥。
3、嗣因向斗六市農會查明被告積欠該農會之借款僅1040萬元，並非買賣契所載之1100萬元，被告表示原告應再給付該差價60萬元（0000-0000=60），扣除原告先前超付之10萬元，原告應再給付被告50萬元。兩造遂約定於96年10月12日，由代書將撰妥辦理系爭土地所有權移轉登記之文件持往斗六地政事務所送件（被告已蓋妥印鑑章），並當場由原告給付被告50萬元，被告則將印鑑證明書補送斗六地政事務所。惟原告當日提領50萬元欲依約給付時，被告反悔，拒不將印鑑證明書補送斗六地政事務所，反而要求原告要先塗銷系爭土地之抵押權登記或辦妥抵押債務人由被告名義變更為原告名義後，才願補送印鑑證明書。
4、故本件違約者是被告並不是原告，被告表示解除契約為無理由。且被告已無履行系爭土地買賣契約之誠意，原告無奈才提起本件訴訟，請求被告履行系爭土地買賣契約等語。
（四）並聲明:如主文所示。
二、被告方面:
（一）對於兩造簽訂系爭土地買賣契約及原告已給付土地價款173萬元等情不爭執。
（二）然依系爭土地買賣契約書第2 條第4 項第4 款約定，餘款須於96年7 月30日全部找清，而餘款係由買主（原告）承擔斗六市農會之抵押借款，多退少補。但原告並未於約定之96年7 月30日辦妥斗六市農會系爭土地原設定之抵押借款之塗銷及由原告承擔該借款之程序，因此被告自得拒絕土地之登記過戶，以免土地過戶予原告後，被告及被告之妻仍為系爭土地之抵押債務主債務人而負清償之責，變成實際未受尾款之給付。
（三）由於原告未依約履行承擔系爭五筆土地之程序，依契約書第3 條第4 項之規定為違約，被告以答辯狀之送達作為解除契約之意思表示，故原告之請求應予駁回。
（四）如鈞院認契約仍為有效，則:
1、 由於原告未依約於96年7 月30日辦妥承擔斗六市農會之原
借款，使得應由該時起原告繳付之利息176,361 元仍由被告繳付，此應由原告負賠償之責。
2、 目前系爭土地於斗六市農會之抵押貸款為1040萬元，而尾
款為1090萬元，若原告辦妥承擔斗六市農會之抵押貸款，被告即同時配合辦過戶程序，原告並應同時給付差額50萬元等語。
（五）並聲明:⑴原告之訴駁回;⑵訴訟費用由原告負擔。
乙、兩造所不爭執之事項及主要爭點:
一、不爭執事項:
（一）兩造確有於96年5 月7 日簽訂系爭土地買賣契約書。
（二）原告已給付173 萬元價金予被告，尾款及系爭土地於斗六市農會之抵押貸款尚未給付及承擔。
（三）系爭土地尚未辦理所有權移轉登記予原告或其指定之人。
二、主要爭點：系爭土地買賣合約書第2 條第4 項第4 款規定之意旨，係被告先辦理系爭土地所有權移轉登記予原告或其指定之人後，再由原告代償被告於斗六市農會之抵押借款，並給付尾款？或由原告先辦理承擔上開抵押借款並繳足尾款後，被告再辦理所有權移轉登記予原告？
丙、得心證之理由:
一、按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句。又因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任。民法第98條及第230 條分別定有明文。
二、原告主張系爭土地買賣合約書第2 條第4 項第4 款約定「尾款（1100萬元），於證件齊備辦妥過戶登記完畢後，由買主（原告）承擔斗農之借款，多退少補」等情，業據原告提出兩造所不爭執之系爭土地買賣合約書影本為證，且經證人即受兩造委託書寫系爭土地買賣合約書之代書甲○○到庭結證屬實，且證人並證稱: 「（貸胎【即代償借款】部分如何處理?） 賣的人要先過戶，再由買的人承擔斗六農會借款，餘額要全部付清。」「（為何這麼做?） 契約是這麼寫的，是兩造說要這樣寫的。」「（如果過戶以後買方不代償的話，怎麼辦?） 不會，因為這土地已經給賣方抵押借了1100萬元了，買方為了確保他的權益，所以要先過戶給買方，他才去代償，要不然的話，他代償了以後，買方沒有保障。」「（買賣條件當時有給雙方了解嗎?） 他們雙方清楚，我寫好後給買賣雙方及中人他們看，還唸了一遍。」等語。
三、且證人即系爭土地買賣契約之仲介人丙○亦結證稱: 「（土地如何拿價金、過戶?） 有寫出來，這樣才是買賣。」「（內容是否清楚?） 買賣內容如何，雙方說，甲○○寫，再唸給我們聽。」「（這土地是否有背胎?） 有，有寫在裡面。
」「（先辦過戶還是先背胎?） 根據當時寫的，…」等語。
查兩造均為證人丙○之姪子，業經證人證述明確，且為兩造所不爭執，而證人因與兩造有上開親屬關係，雖語多保留，然亦強調以契約書所載內容為準，並證實系爭土地買賣契約係由兩造說給證人甲○○書寫之事實無誤，核與證人甲○○上開證述之情節相符。另參酌被告於證人甲○○證述後表示「這事情當時我也是弄亂了。」等心虛之詞（卷第54頁），足信上二證人所證述之情節與事實相符。
四、因此，原告主張依系爭土地買賣合約書第2 條第4 項第4 款規定，被告有先移轉系爭土地所有權與原告之義務，俟被告移轉土地所有權與原告後，再由原告承擔（代償）被告就系爭土地向斗六市農會辦理之抵押借款，並多退少補等情，足信屬實。
五、且原告主張嗣因兩造向斗六市農會查明被告尚積欠該農會之借款僅1040萬元，並非買賣契所載之1100萬元後，被告表示原告應再給付該差價60萬元（0000-0000=60），扣除原告先前超付之10萬元，原告應再給付被告50萬元，兩造遂約定於96年10月12日，由代書將撰妥辦理系爭土地所有權移轉登記之文件持往斗六地政事務所送件（被告已蓋妥印鑑章），並當場由原告給付50萬元予被告，被告則將印鑑證明書補送斗六地政事務所。惟原告當日提領50萬元欲依約給付，然被告反悔，拒不將印鑑證明書補送斗六地政事務所，反而要求原告要先塗銷系爭土地之抵押權登記或辦妥抵押債務人由被告名義變為原告名義後，才願補送印鑑證明書等情，亦為被告所不爭執，且參酌原告提出被告寄給原告之存證信函（卷第
66 -68頁），及證人即被告之叔叔、系爭土地買賣之另一仲介人戊○○所證稱: 「…甲○○有拿單子說要繳稅金，我姪子（被告）說錢拿的不清楚，要如何繳稅金登記，看是否講清楚貸款的事，再來繳錢。」等語，足信屬實。
六、因此，原告雖未依系爭土地買賣契約第2 條第4 項第4 款規定「尾款應於證件齊備辦妥過戶登記完畢（或民國96年7 月30日）全部找清。…」之規定，於96年7 月30日前將尾款全部給付完畢。然係由於被告拒不辦理系爭土地之所有權移轉登記予原告所指定之人，才致原告無法代償被告於斗六市農會之抵押借款並清償尾款，已如上述。顯係因不可歸責於原告之事由，致未為給付，依上開民法第230 條規定意旨，原告自不負遲延責任。從而，被告抗辯原告未於上開期日前將尾款給付完畢，而主張解除系爭土地買賣契約，或原告應賠償上開期日後被告於斗六市農會借款所增加之利息176,361元等情，均無可採，為無理由。
七、且依兩造所簽訂系爭土地買賣契約，被告既有先移轉系爭買賣土地所有權予原告之義務，再由原告代償被告就系爭土地向斗六市農會辦理之抵押借款，並多退少補; 且目前上開貸款是否仍為1040萬元，亦未經向該農會查詢明確，則被告抗辯若原告辦妥承擔斗六市農會之抵押貸款，被告即同時配合辦過戶程序，原告並應同時給付差額50萬元云云，亦無可採，礙難准許。
八、從而，原告本於系爭土地買賣契約，請求被告將其所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○○號、同段二○六七地號、同段二○六八地號、同段二○七一地號、及同段二○七二地號等五筆土地所有權移轉登記予其所指定之訴外人張家興所有，為有理由，應予准許。
九、訴訟費用負擔之依據: 民事訴訟法第78條。中 華 民 國 97 年 5 月 6 日
民事第二庭 法 官 黃一馨以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 97 年 5 月 6 日
書記官 王秀如