臺灣雲林地方法院民事判決 97年度訴字第328號原 告 丁○○○訴訟代理人 陳源濱律師被 告 庚○○被 告 己○○上二人共同訴訟代理人 徐景星律師
鄭智元律師上列當事人間請求確認土地優先購買權存在事件，本院於民國98年2 月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告庚○○與被告己○○間就坐落雲林縣○○鎮○○○段第
739 地號，地目田，面積2,700 平方公尺土地應有部分三分之一之買賣關係，原告有優先承購權存在。
被告庚○○於原告給付貳佰肆拾柒萬柒仟肆佰柒拾伍元同時，就其所有上開土地應有部分三分之一，應協同原告訂立書面買賣契約，將所有權移轉登記與原告所有。
訴訟費用新台幣貳萬零陸佰零貳元由被告庚○○、己○○共同負擔。
事 實 及 理 由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但被告同意者，不在此限。民事訴訟法第255 條第1 項但書第1 款定有明文。而訴是否經變更或追加專以當事人、訴訟標的及應受判決事項之聲明三者是否變更或追加為斷。本件原告於民國97年8 月7 日起訴以庚○○為被告，後於同年9 月8 日之民事準備狀追加被告己○○，並由被告方面於同日言詞辯論期日中表示無意見。核原告所為被告之追加，即屬訴之追加，既得被告之同意，依上揭規定自應予准許，合先敘明。
貳、實體方面；
一、原告起訴主張：㈠緣座落雲林縣○○鎮○○○段第739 地號，地目田，面積2,
700 平方公尺（下稱系爭土地），為原告丁○○○、被告庚○○及訴外人黃本源、戊○○等四人所共有，原告及被告之應有部分各為三分之一。訴外人黃本源，戊○○之應有部分各為六分之一，合先敘明。
㈡按「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同
或單獨優先承購」土地法第34條之1 第4 項定有明文。本件被告庚○○於96年9 月27日以虎尾郵局第107 號存證信函通知原告表示，其本人所有系爭土地持分三分之一，於96年3月8 日以新臺幣（下同）2,477,475 元整出售予第三人等語，原告收悉後即於96年10月1 日以虎尾郵局第111 號存證信函答覆被告表示願依土地法第34條之1 第4 項規定，以同一價格優先承買，有附呈郵局存證信函可稽，依最高法院70年台上字第823 號判決及76年11月25日（76）廳民二字第3089號函覆臺灣高等法院之台南地方法院法律座談會討論結論，優先承買權係形成權之一種，因優先承買權人一方表示願依同樣條件優先承買之意思，買賣契約即為成立，即優先承買權人一經合法行使其先買權，買賣契約原買受人之地位即變更由優先承買權人所取代，縱嗣後原買受人與出賣人兼有合意解除契約之表示，亦不能使優先承買權人因行使先買權而與出賣人間業已成立之買賣契約歸於消滅，有該最高法院判決及法律座談會討論結論可稽，足見原告與被告之買賣契約即為成立，故被告有將其所有土地應有部分三分之一，於原告給付價款同時，協同原告訂立書面買賣契約，移轉所有權與原告之義務。詎被告竟拒不履行，並於鈞院97年訴字第
262 號分割共有物事件審理時，辯稱原告已無優先承購權。而原買受人己○○亦否認原告有優先承購權，法律關係之存否不明確，原告在法律上之地位有不安定之狀態存在，而有以確認判決除去之必要。
㈢對被告答辯之陳述：
①被告辯稱原告未於受是否優先承買通知時表示意見，致優先
承購權已消滅，顯非事實。緣原告之被繼承人黃乾誥於83、84年間於系爭土地上建築鋼鐵農舍等建物，時經土地共有人全體同意，並經虎尾鎮公所准予發給建築使用執照。當時建築費用約有400 萬元之多，至今日鋼鐵建材漲價已達數成，被告庚○○欲將應有部分全部以2,477,475 元出售，原告知情後必定立即表示願以同一條件優先承買，此為人情之常。詎被告竟稱其女壬○○於96年3 月8 日代理出賣應有部分與被告己○○時，曾口頭通知原告關於被告庚○○出賣應有部分之事實及條件，原告未於10日內答覆。又稱同日經癸○○代書當面將買賣契約書影本交給原告之子辛○○。惟查，原告於96年9 月27日接獲被告庚○○所寄存證信函始得知被告庚○○出售系爭土地應有部分，立刻以存證信函答覆願依同條件價格承買，有96年10月1 日虎尾郵局存證信函為證，被告所述均與事實不符。
②原告及其子辛○○自始至終皆未接獲被告庚○○及其他任何
人以所謂口頭通知出賣系爭應有部分之詳情及確實價款，於被告庚○○所寄之存證信函中亦未見有口頭通知出賣之事實及條件，足見被告意圖捏造口頭通知，以利混淆事實真相。且96年3 月8 日被告二人於癸○○代書處簽訂買賣契約，何以不將買賣契約書影印一份交由原告子辛○○帶回，而僅交給合約書、共有土地分管契約書及分管圖、共有土地耕管切結書，足證被告謊稱有以口頭通知買賣一事，顯屬虛構。
③另被告主張於96年10月9 日以存證信函通知原告，稱被告係
出售系爭土地予該地其他共有人，此亦屬虛偽不實。蓋96年
3 月8 日被告庚○○至癸○○代書處與被告己○○洽談買賣系爭應有部分時己○○有在場，而土地共有人黃本源、戊○○並無意也無資力購買，足見被告所述不實。故原告乃於同年、月16日另發存證信函通知被告其無權再出售系爭土地應有部分予他人，此亦有該存證信函可證。
④原告從未表示同意拆除系爭土地上之農舍及廠房，且當初原
告之配偶興建時既經全體共有人包括被告庚○○同意，並因此取得相關建築執照，當初竣工時有宴請親友，加上被告自承清明節及親友婚喪皆返回雲林，被告竟稱其對系爭建物不知情，顯非事實。
⑤被告庚○○與己○○為規避優先承買之規定，乃謊稱己○○
因購買系爭土地價金另有用途而雙方合意解除契約，其陳述顯然不實。蓋己○○交付之定金高達100 萬元之多，後被告間解除買賣契約，卻未將該100 萬定金退還，顯與情理有違，並與經驗法則不符，彼所稱合意解除買賣契約，顯係通謀虛偽意思表示，依法無效。更遑論被告稱在解除彼此兼買賣契約後，被告庚○○又於96年5 、6 月間將系爭土地賣給原共有人丙○○、戊○○等人，在97年1 月又解除契約，前後對照顯見被告反覆解約係為妨礙原告之優先承購權。且原告曾邀請系爭土地共有人商議分管位置，惟因戊○○夫妻對佔有位置不同意因而未成立，足見當時係商量佔有位置，以免拆除原告廠房，並無影響原告之優先購買權。
⑥另被告稱原告表示廠房之租約在96年9 月才到期，若提前解
約會有違約問題，因此請求買賣雙方寬限至96年9 月底始由原告自行拆除其持分外之多餘部分云云，完全不實。因96年
3 月8 日由代書癸○○交給辛○○之合約書、共有土地分管契約書及分管圖、共有土地耕管切結書，原告均否認之，故始終沒有簽名也沒有簽寫拆除建物之期限，可證被告虛構。
㈣聲明：
①確認被告庚○○與被告己○○間就系爭土地應有部分三分之一之土地之買賣關係，原告有優先承購權存在。
②被告庚○○於原告給付2,477,475 元同時，就其所有系爭土
地應有部分三分之一，應協同原告訂立書面買賣契約，將所有權移轉登記與原告所有。
二、被告抗辯則以：㈠原告之優先承買權早已視為放棄，故原告請求行使優先承買權顯無理由。
按土地法第34條之1 執行要點第11點第2 項規定：「徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第104 條第2 項規定，即優先承買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先承買權視為放棄。」，而土地法第104 條第2 項之規定，並未如土地法第34條之1 第2 項或耕地三七五減租條例第15條第1 項等規定須以「書面通知」為之，故共有人出賣其應有部分而準用土地法第104 條第2 項「通知」他共有人行使優先承買權之方式，無論係口頭或書面通知，均屬合法，此有最高法院79年台上字第1397號判決要旨及內政部（74）內台地字第328629號函釋足資參照。查，被告庚○○於96年
3 月8 日由其女兒壬○○代理出賣系爭應有部分予被告己○○時，經己○○告知系爭土地上存有廠房及農舍而要求賣方解決，此時被告庚○○始經由其女兒壬○○之轉達而知悉原告及其已過逝之配偶在系爭共有土地上興建廠房及農舍之事。當日並由壬○○與原告通話，告知出賣之事實及條件，數日後原告表示該廠房現出租予第三人使用，租約至96年9 月始到期，若提前解約會有違約問題，故請求買賣雙方寬限至96年9 月底始由原告自行拆除其持分外之多餘部分。基此，原告早已於96年3 月8 日經由壬○○之通知，而知悉被告出賣系爭應有部分之事實及條件，然其卻未於10日內即同年3月18日前表示優先承買，卻於同年10月1 日始表示優先承買，顯然其優先承買權已視為放棄無疑。
㈡被告庚○○96年9 月27日虎尾郵局第107 號之存證信函，除
表明已於同年3 月8 日口頭通知出賣之事實及條件外，最主要係催促原告丁○○○履行其答應於同年9 月30日前拆除佔用多餘部分之承諾，故原告丁○○○主張其於同年9 月27日始知悉被告庚○○出賣之事實及條件並進而行使優先承買權，顯然與事實不符。
㈢另外在96年5 、6 月間，被告己○○告知被告庚○○因購地
尚未給付之資金另有其他用途，故需解除買賣契約，然因先前已同意原告延緩拆除，為避免提前解約所衍生之違約問題，加上被告庚○○仍有資金用度之需要，因此雙方以被告己○○先前給付之訂金100 萬元作為借貸予被告庚○○之條件下，雙方合意解除契約。是以，被告庚○○轉而與其他共有人戊○○、丙○○訂立買賣契約，然願買受之共有人稱必原告拆除系爭土地上之建物而後始可交付價金，故被告寄發如原告起訴所稱之存證信函催促原告進行拆除，未料原告矢口否認並棄原先之承諾於不顧。
㈣再者，被告庚○○因早年離鄉北上謀職，直至退休前皆甚少
返回雲林，而離家後縱有返回雲林虎尾，亦僅係清明掃墓稍作停留，抑或親友往生前往祭拜，多年來從未經過系爭土地附近，是以其不知原告於系爭土地上蓋有農舍等建物。
㈤縱鈞院認為原告曾口頭表示對系爭土地行使優先承購權，然
查土地法第34條之1 第4 項係規定：「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以『同一價格』共同或單獨優先承購。」亦即他共有人必須表明願以『同一價格』優先承購，始符優先承買權之合法行使。是以，假設原告真有表示「我要買」一語，然因其未表明願以同一價格優先承買，故其表示「我要買」並未生任何優先承買之效力。退萬步言，即便認為被告庚○○於96年9 月27日始以存證信函通知原告系爭與被告己○○間買賣之事實及條件，且原告並隨即於96年10月1日以存證信函行使其優先承買權。然因被告庚○○與己○○已於96年5 、6 月間解除契約，故其優先承買當不生任何效力。同時被告庚○○與訴外人戊○○、丙○○成立新買賣契約，而訴外人戊○○、丙○○為系爭土地之共有人，若共有人間互為買賣應有部分時，即無優先承買規定適用之餘地（最高法院72年台抗字第94號判例意旨），原告並無行使優先承買之餘地，故嗣後被告庚○○與訴外人戊○○、丙○○於97年1 月間又解除雙方之買賣契約，原告仍無任何權利可以行使。
㈥聲明：
原告之訴駁回。
三、本件不爭執事項：㈠坐落雲林縣○○鎮○○○段第739 地號土地為原告與被告及
第三人丙○○、戊○○共有，原告與被告應有部分各為1/3，丙○○、戊○○之應有部分各為1/6 。
㈡被告於96年9 月27日以虎尾郵局第107 號存證信函通知原告
並提出郵局存證信函如該存證信函內容所示之內容不爭執。㈢原告於收受上開存證信函後即於96年10月1 日以虎郵局第
111 號存證信函答覆願依土地法第34條之1 第4 項規定以同一價優先購買。
㈣對於卷附之土地登記簿謄本、買賣契約、虎尾郵局107 號存
證信函、虎尾郵局111 號、120 號存證信函、96年10月16日原告通知被告的存證信函之真正不爭執。
㈤被告之應有部分出賣予戊○○、丙○○之事實沒有通知原告。
四、本件兩造爭執事項：㈠對於被告主張系爭土地96年3 月8 日由被告庚○○女兒壬○
○代理出賣予被告己○○時，即由原告之子辛○○到癸○○代書事務所協商，由辛○○撥電話給原告，壬○○並告知原告丁○○○被告持分出賣之事實及條件之事實有爭執。
㈡對於被告主張原告曾向戊○○及己○○表示該廠房出租予第
三人使用，租約至96年9 月到期，若提前解約會有違約問題，故請求買賣雙方寬限至96年9 月底始由原告自行拆除其持分外之多餘部分之事實有爭執。
㈢對於被告主張被告庚○○與己○○成立之買賣契約後來於96
年5 、6 月間合意解除契約，同時將系爭土地以相同條件出賣予戊○○、丙○○之事實有爭執。
五、得心證之理由：㈠按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購為土地法第34條之1 第4 項所明定。此所定之優先承買權，係指他共有人於共有人出賣共有土地時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言，故須共有人與第三人間已成立買賣契約為前提，再以此買賣契約之同一內容通知他共有人是否優先承買。又共有人之優先承買權，必須共有人將出賣條件通知共有人後，始有表示承買或放棄承買之可言。倘若土地共有人出賣共有土地時，未通知其他土地共有人是否依同一條件購買，自無認為其放棄優先購買權之餘地，最高法院80年度台上字第2115號、85年度台上字第1304號判決意旨參照。
㈡經查：
①證人壬○○於98年1 月22日到庭證稱：問：「請說明當時買
賣這筆土地之情形？」答：「96年3 月8 日因為我父親肺癌無法南下，所以我就代替我父親去代書的事務所簽契約，當時在場的人有己○○、甲○、己○○的先生及我先生，因為我父親與己○○已經講好買賣條件，所以我就只是代替我父親簽約。簽完約在閒聊時，己○○提到系爭土地上有鐵皮屋，因為我們不知道有鐵皮屋，所以我就打電話問我父親，我父親說他不知道，後來我就問在場的人鐵皮屋是何人的，在場的人己○○就說是原告的。因為我與原告沒有聯絡，也不知道他的電話，所以我請甲○（是我姑丈）問，我們有打電話給原告，但是原告不在，所以我們就請原告的兒子辛○○來，他當天就過來了，我們來有跟他說我們的土地賣給己○○，價金是每坪9100元，總金額將近250 萬元，因為上面有鐵皮屋存在，當時我不知道土地是共有，只是因為之前有默契說照排行分管土地，所以我一直認知我們的土地是在中間，但是原告的房子已經蓋在我們的土地上。辛○○說他不能決定房子是否要拆，房子是他母親的，他就當場打電話給原告，我有跟原告通上電話，我有跟他說我們的土地要賣給己○○，是每坪賣9100元，大約250 萬元，我有問他鐵皮屋如何處理，我就說請他盤算一下何時可以拆房子。因為代書給我們的買賣契約書上右下角上有畫一個圖，那時候我才知道我們的土地沒有分管，所以楊代書才寫了土地分管協議書請辛○○帶回去給他母親簽名，並確定何時可以拆房子，這樣我們才能給買方作交代，那時候辛○○在場已經知道了。」「簽完約後大約1 、2 個禮拜，原告有找己○○、戊○○、乙○○去商量換地的問題，但是他們不同意，所以原告就要求說讓他延到九月，因為他的鐵皮屋有租給別人，9 月到期，是否可以讓他延到九月份再拆，我們當時也是考慮到說不要讓他違約罰錢，所以己○○有問我們可否讓他延到九月，我們基於己○○是買受人，他同意了，所以我們就同意讓他延到九月底再拆，但是到了九月27日我們發了壹份存證信函給原告請他拆除鐵皮屋時，他就說他要買這筆土地，他有優先承買權。」問：「你是否知道原告對於系爭土地有優先承買權？」答：「我不知道。」問：「你不知道，你為何會打電話給原告？」答：「因為他的房子佔到我們的土地。」問：「既然不知道他有優先承買權，為何會告訴他價金？」答：「這部分是原告問我，我才會回答他。」問：「打電話的時候是辛○○代撥電話，那時候契約是否已經簽完了？」答：「是的，那時候契約已經簽好了。」問：「你說代書有把協議書拿給辛○○，還有無拿其他東西？」答：「我不知道，我只知道協議書。」問：「有無將買賣契約書影印給辛○○？」答：「沒有，因為這不是我的地方，我也不知道楊代書拿什麼東西給辛○○，後來我問代書，他說她拿分管契約書。」等語。
②依證人壬○○上開所證之情形可知被告庚○○出賣系爭土地
之應有部分時，並非基於通知之意思，將出賣之事實及條件通知原告，由原告決定是否表示承買或放棄承買，縱其有將出賣之事實告知，但出賣之條件亦非確實告知，而僅籠統表示以每坪9,100 元，約250 萬元出賣，是否尚有其他條件亦不可知，難認有發生通知之效力。被告庚○○出賣共有土地時，既未通知土地共有人即原告是否依同一條件購買，自難認為已踐行其通知之義務，依上開判決意旨難認原告有放棄優先購買權之意思。
③至於被告抗辯原告曾向戊○○及己○○表示該廠房出租予第
三人使用，租約至96年9 月到期，若提前解約會有違約問題，故請求買賣雙方寬限至96年9 月底始由原告自行拆除其持分外之多餘部分之事實縱為真實，但亦不影響被告庚○○本於共有人之地位應行通知之義務，被告既未將出賣之條件明確的通知原告，原告無從行使其優先承買之權利，縱其曾為上開之表示亦不因此而喪失其優先承買之權利。
④又被告抗辯被告庚○○與己○○成立之買賣契約後來於96年
5、6 月間合意解除契約，同時將系爭土地以相同條件出賣予戊○○、丙○○之事實，雖據證人壬○○、乙○○證述在卷，但為原告否認，並以前詞置辯。而本院認被告上開所辯有如下之不合理處，而難採信：
⑴被告庚○○與己○○於96年3 月8 日訂立系爭土地之買賣契
約時，非常慎重其事，除到代書事務所辦理，請代書代為書寫買賣契約，復有介紹人甲○在場，有買賣契約書在卷可稽，復經證人壬○○證述明確。而其於96年5 、6 月間合意解除契約時，除時間不明確外，對於被告庚○○已收受之訂金一百萬元要如何返還，縱然出借，何時應返還等重要事項均未約定，而目前錢仍在被告庚○○處，而衡之常情，被告庚○○、己○○既已解除契約，又牽涉100 萬元訂金之返還，理當更為慎重，避免以後產生糾紛，其竟僅口頭約定，又未說明如何返還，實反常情。
⑵證人壬○○曾證稱：問：「錢為何沒有還給己○○？」答：
「當時因為己○○要解約，我們有請戊○○他們幫我們找買主，但是一直沒有人買，所以我才沒有辦法把錢還給己○○。」等語，依證人壬○○所言，並非於被告庚○○與被告己○○解約之同時與戊○○、丙○○訂立系爭土地之買賣契約。故被告抗辯係同時又以同一條件與戊○○、丙○○訂立系爭土地應有部分之買賣契約即有可疑。
⑶又證人乙○○證稱：「清明節過後己○○有來找我，她說她
的資金出了一點問題，是否可以請我先生他們兄弟買，他們商量後，就說可以，我就跟己○○說可以，這樣契約就讓給我們，這是口頭說的，沒有簽契約。後來大約到了快過年，因為拖太久了，又在訴訟，所以我們就告訴被告庚○○說我們不要買，他就說他也不想賣了。」等語。依證人乙○○所證可知，己○○應於清明節過後即已知戊○○、丙○○可以接受系爭土地之買賣而轉讓契約，但上開證人壬○○卻證稱：「當時因為己○○要解約，我們有請戊○○他們幫我們找買主，但是一直沒有人買，…」，如果己○○確曾與戊○○、丙○○說好可以轉讓系爭土地買賣契約，證人壬○○何必再請戊○○幫忙找買主，是證人乙○○與證人壬○○所為之證詞有如上之瑕疵而難以採信。
⑷又如被告庚○○與戊○○、丙○○有訂立系爭土地應有部分
之買賣契約，參以系爭土地之買賣總價款達2,477,475 元，非屬低價，其等應會慎重其事而以書面為之，況依民法第
760 條亦規定不動產物權之移轉或設定，應以書面為之。本件不動產之買賣未以書面將所約定之條件逐一記載，亦與常情有違。
⑸綜上說明，既被告庚○○與丙○○、戊○○之買賣有如上之
不合理，自難僅憑證人壬○○及乙○○之證詞，即認被告庚○○與己○○之系爭土地之買賣契約已解除，並同時與丙○○、戊○○成立新的買賣契約。堪認被告庚○○與被告己○○就系爭土地應有部分之買賣契約仍屬存在。
⑤被告庚○○與己○○之買賣既經認定並未解除，仍屬存在，
則被告庚○○於96年9 月27日以存證信函通知原告系爭土地之應有部分出賣與被告己○○間之事實及條件，原告並隨即於96年10月1 日以存證信函行使其優先承買權，依上開規定可知，其行使優先權自屬合法，被告辯稱原告已無任何權利可以行使云云即無足採。故原告請求判決如其聲明所示即有理由，應予准許，爰判決如主文第一、二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法核與判決結果不生影響，爰不逐項論述，附此敘明。
七、本件裁判費確定為20,602元，由敗訴之被告二人共同負擔。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
民事第一庭 法 官 黃瑞井以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 3 月 12 日
書記官 林美鳳