臺灣雲林地方法院民事判決 98年度訴字第116號原 告 乙○○訴訟代理人 陳鎮律師複 代 理人 丙○○被 告 甲○○訴訟代理人 林重仁律師上列當事人間請求酌減違約金等事件，本院於民國98年7 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬貳仟貳佰捌拾陸元由原告負擔。
事實及理由原告起訴主張：
㈠原告與訴外人暢通建設有限公司（下稱暢通公司）於民國84
年間簽訂合建契約，約定由原告出資購買土地，暢通公司負責興建，推出名為「西螺鎮寶」之建設案。原告遂於84年5月27日與被告簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），由原告向被告購買其所有坐落雲林縣○○鎮○○段1344之1 、1344之2 、1344之5 、1344之6 、1344之7 、1344之8 、1344之
9 、1344之10、1344之11、1344之14、1344之15、1344之16、1344之17地號土地，應有部分各8 分之1 ，及同段1345之
6 、1345之7 、1345之8 、1345之9 地號土地應有部分各19
2 分之5 （下稱系爭17筆土地），雙方約定買賣價金為新臺幣（下同）3,822,000 元，原告先行支付1,520,000 元作為定金並充為買賣價金之一部分。
㈡惟暢通公司於85年間解散，上開建案無法繼續進行，原告繼
續履行系爭買賣契約已無效益，原告不得不解除契約，被告亦依系爭買賣契約第11條約定解除契約，將1,520,000 元沒收作為違約金。
㈢原告因暢通公司解散致購買土地之目的不達，而解除系爭買
賣契約，被告沒收原告已交付價金1,520,000 元作為違約金，該數額已達交易價格3,822,000 元之40％，實嫌過鉅，爰依民法第252 條規定，請求將違約金酌減至總價金之10％即382,200 元，並依民法第179 條不當得利規定，請求被告返還剩餘之1,137,800 元。
㈣對被告抗辯所為之陳述：
⒈原告於97年11月14日曾發函請求被告返還已交付之定金，
被告回覆表示原告不買或不按期付款時，視為違約，已交付之定金，應予沒收。顯見被告已依系爭買賣契約第11條解除契約，兩造亦可視為合意解除契約。
⒉被告知悉原告契約目的無法達成，不可能與被告再訂立買
賣契約，故被告之假設性狀況無法成立，亦不得以此反證被告因契約解除之損失超過1,520,000 元。
並聲明：⒈被告應給付原告1,137,800 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5 ％計算之利息。⒉訴訟費用由被告負擔。⒊原告願供擔保請准宣告假執行。
被告方面則以：
㈠原告並無法定或約定事由，得以解除系爭買賣契約。被告於
97年11月19日所發之存證信函係回覆原告97年11月14日之存證信函，原告請求被告返還違約金，被告僅係表示不返還違約金，並無解除契約之意思表示，被告現仍願意履行買賣契約，將系爭土地出賣與原告。
㈡縱認被告97年11月19日之存證信函係解除契約之意思表示，
然系爭買賣契約並未約定第二期款給付之日期，被告亦未催告原告給付買賣價金，故被告亦無得解除契約。
㈢被告否認知悉原告與被告訂立買賣契約之目的係為推出「西
螺鎮寶」建設案，故原告不得以第三人暢通公司解散為由，解除系爭買賣契約。
㈣被告現仍願依原買賣契約履行，或兩造如願重新就系爭17筆
土地訂立買賣契約，被告亦願減價1,520,000 元訂立買賣契約，顯見如雙方契約解除，被告之損失超過1,520,000 元，原告請求酌減違約金亦無理由。
並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回。⒉訴訟費用由原告負擔。⒊如受不利益判決，請准供擔保免為假執行。
兩造不爭執之事實：
㈠原告與暢通公司於84年間簽訂契約，約定由原告出資購買土地，由暢通公司負責興建，推出名為「西螺鎮寶」建設案。
㈡原告與被告於84年5 月27日簽訂系爭買賣契約，由原告向被
告購買系爭17筆土地，買賣價金為3,822,000 元。㈢原告依系爭買賣契約第3 條約定，先行支付被告1,520,000元作為定金，並充為價金之一部分。
㈣依系爭買賣契約第11條約定，原告如不履行本契約交付殘餘
價金時，或因可歸責於原告之事由，致不能如期交付殘餘價金時，不待催告聽由被告解除契約，所交定金及價金悉由被告沒收作為違約金。
㈤原告迄今未再依系爭買賣契約履行給付價金與被告。
得心證之理由：
㈠兩造於84年5 月27日訂立系爭買賣契約，由原告以總價3,82
2,000 元向被告購買系爭17筆土地，原告依系爭買賣契約第
3 條約定，先行支付被告1,520,000 元作為定金並充作價金一部分，兩造約定移轉系爭17筆土地所需之契稅、監證費、土地增值稅等均由買方即原告繳納，並於增值稅完稅當日給付第二期款1,330,000 元，餘款972,000 元則應於過戶完成後繳清。然原告因暢通公司解散，迄今尚未依系爭買賣契約繳付土地增值稅，亦未再給付價金與被告等情，有系爭買賣契約書、系爭17筆土地登記謄本在卷可稽，且為兩造所不爭執，應堪認定為真實。
㈡本件之爭點應在於：⒈原告得否解除系爭買賣契約？⒉被告
於97年11月19日發存證信函予原告，是否為解除契約之意思表示，並將已給付之價金視為違約金沒收？被告有無與原告合意解除系爭買賣契約之意思表示？⒊被告如係解除契約之意思表示，其解除系爭買賣契約是否合法？⒋如系爭買賣契約業已解除，被告沒收之違約金1,520,000 元是否過高？原告得否請求酌減？茲析述如下：
⒈原告無解除契約之權限：
⑴按金錢債務不容有給付不能之觀念，即有不可抗力等危
險，債務人亦應自行負擔，不得藉口損失或人欠未收而冀免給付責任（最高法院20年上字第233 號判例參照）。
⑵原告主張訂立系爭買賣契約之目的，乃在履行渠與暢通
公司之合建契約，現因暢通公司解散，系爭買賣契約目的無法達成，因而解除系爭買賣契約。然被告否認知悉原告係為履行合建契約而購買系爭17筆土地，且兩造亦未約定原告與暢通公司之合建契約無法履行時，得以解除系爭買賣契約，故暢通公司解散，並非系爭買賣契約約定得以解除契約之事由。至兩造於系爭買賣契約第11條約定：原告如不履行本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於原告之事由，致不能如期交付殘餘價金時，不待催告聽由被告解除契約，所交定金及價金悉由被告沒收作為違約金，有前開不動產買賣契約1 份在卷可考。其約定之意旨係在表明原告違約未交付剩餘價金時，如為可歸責於原告之事由所致，「被告」得解除契約，並沒收定金作為違約金，自無從解為原告給付違約金後，即得任意解除契約。
⑶又原告即買受人之義務係給付價金，依前開說明並無給
付不能之事由，縱原告與暢通公司之合建契約無法履行，亦不能免其給付價金之責任。故原告未依約繳納土地增值稅及第二、三期款項，係可歸責於原告自身之事由所致，依民法第254 條之規定，僅為債權人之被告得解除契約，原告並無解除權，其縱有解除契約之意思，亦不生效力。是原告雖於97年11月14日發存證信函予被告，表示解除契約並請求被告返還定金，並不生解除契約之效力。
⒉兩造所約定之原告給付第二期款及尾款並無確定期限：
⑴按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲
延責任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。」民法第229 條定有明文。
⑵兩造約定第二期款1,330,000 元應於原告繳納系爭土地
增值稅完稅後給付，尾款972,000 元則應於過戶完成後繳納，有系爭買賣契約書1 份附卷可佐。從而，原告繳納系爭土地增值稅後，始有給付第二期款之義務，嗣被告辦理系爭17筆土地所有權移轉登記後，原告始有給付第三期款之義務，故兩造就原告給付第二期、第三期款雖定有期限，然屆至時期不確定，原告給付第二期款並無確定期限，依民法第229 條第2 項之規定，須俟被告催告原告繳納土地增值稅及給付第二期款後，原告仍不給付，始負遲延責任。
⑶原告迄今尚未繳納系爭17筆土地之土地增值稅，為兩造
所不爭執。故系爭買賣契約約定原告繳納第二期款之期限尚未屆至。被告亦未曾催告原告依約繳納土地增值稅及給付第二期款，依前揭民法第229 條之規定，原告尚未給付遲延。
⒊被告於97年11月19日所發之存證信函不生解除契約之效力：
⑴次按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定
相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」民法第254 條定有明文。
⑵原告於97年11月14日發存證信函予被告，請求被告返還
定金，被告於97年11月19日發存證信函回覆原告，存證信函記載「乙○○向本人購買土地，依買賣合約書約定承買人不買或不按期付款時，視為違約，其所付定金及價款應由出賣人沒收，故乙○○因違約，依契約所定，所付之定金新臺幣壹佰伍拾貳萬元，應予沒收，不得請求返還，特此函覆。」有原告、被告所發存證信函各1份在卷可按。依被告上開存證信函之內容，被告認原告不按期付款已構成違約，依前揭系爭買賣契約第11條沒收原告所交付之價金，顯見被告已依系爭買賣契約第11條行使解除權，被告辯稱該存證信函僅係表示拒絕返還定金，並無解除契約之意思云云，為本院所不採。
⑶依系爭買賣契約第11條約定，被告固得不經催告解除契
約，惟原告繳納第二期款之期限尚未屆至，原告尚未給付遲延，已如前述。依民法第254 條規定，被告不得逕行解除買賣契約。故被告於97年11月19日發函原告表示解除契約，不生契約解除之效力。
⑷原告另主張以兩造所發之存證信函，已足認雙方合意解
除契約。然按契約之解除，出於雙方當事人之合意時，除別有約定外，並不當然適用民法關於契約解除之規定。而契約經合意解除後，即溯及失其效力，雙方免其履行義務，即不生違約之問題，除別有約定外，當事人一方自不得再依契約原約定請求他方當事人支付違約金，最高法院93年度臺上字第1827號判決要旨可資參照。被告所發之上開存證信函係要依系爭買賣契約第11條行使解除權，沒收原告已給付之定金作為違約金，並無使系爭買賣契約溯及失其效力，免除雙方給付義務之意思，自難區解被告所發之存證信函係欲與原告合意解除契約。故原告稱本件買賣契約已合意解除，殊有誤會。
㈢綜上所述，系爭買賣契約關於第二期、第三期款項之給付並
無確定期限，系爭17筆土地之土地增值稅尚未完納，原告給付期限即尚未屆至，被告亦未曾催告原告繳納土地增值稅及第二期款，原告即未給付遲延，被告於97年11月19日解除契約並不合法。又被告就本件買賣契約未能履行，並無可歸責之事由，原告自不得任意解除契約，故原買賣契約仍有效存在，被告無從依系爭買賣契約第11條沒收原告已給付之定金，原告亦無從依民法第252 條規定請求酌減違約金，並請求返還剩餘之違約金。從而，原告訴請被告返還定金1,137,80
0 元，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所依附，應併予駁回。
本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及證據調查，均與本案之判斷不生影響，爰不一一詳為論述，併此敘明。
本件判決原告全部敗訴，訴訟費用12,286元應由原告負擔，爰裁定如主文第2 項所示。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
民事第二庭 法 官 楊欣怡以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 98 年 7 月 31 日
書記官 林美鳳