臺灣雲林地方法院民事判決 98年度訴字第330號原 告 臺灣銀行股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 丙○○
丁○○被 告 勝天建設有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 戊○上列當事人間請求確認租賃關係不存在事件，本院於民國98年11月6 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文確認被告間就坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○○號土地上之同段建號三號建物即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○○號房屋之租賃關係不存在。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被告勝天建設有限公司（下稱勝天公司）經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386 條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決，應予說明。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴時聲明請求「確認被告間就坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○號土地『及』其上建物即門牌雲林縣○○鄉○○村○○路○○號之房屋租賃關係不存在」，依其文意，似為請求確認土地、房屋二物之租賃關係均不存在，經本院於民國98年10月2 日言詞辯論期日時闡明訴訟關係，原告當庭表示起訴狀所載上開訴之聲明為誤載，其請求確認租賃關係不存在之標的物僅限於房屋，不包括土地。並當庭更正訴之聲明如主文第一項所示（見該日言詞辯論筆錄第3 頁即本院卷第43頁）。經核原告就訴之聲明所為之修正，並未變更訴訟標的，僅係更正其訴之聲明之陳述，非訴之變更或追加，應准許之，合先敘明。
三、按民事訴訟法第247 條所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去者，故確認法律關係成立或不成立之訴，苟具備前開要件，即得謂有即受確認判決之法律上利益，縱其所求確認者為他人間之法律關係，亦非不得提起。本件被告間倘通謀虛偽設定租賃關係一事為真，原告行使抵押權聲請強制執行拍賣本件房屋恐無人願意應買，或標價甚低，將影響原告債權之實行及滿足，如不訴請確認，原告在私法上之法律地位所受侵害之危險，無法除去，故原告就被告間關於本件房屋租賃關係存在與否提起確認之訴，以排除此項危險，與首揭法條規定並無不合，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告方面：緣被告勝天公司於95年10月17日（起訴狀誤載為19日）向原告借用新台幣（下同）230 萬元，並簽立放款借據。同日被告勝天公司為擔保上開借款之清償乃將其所有坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○號土地（重測前為田尾段133-15地號，下稱系爭土地）及系爭土地上之建物，即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○號之房屋1 棟（重測前田尾段建號164 號，重測後新田尾段建號3 號，下稱系爭房屋）設定最高限額抵押權276 萬元予原告，被告勝天公司並出具切結書與原告，切結系爭房屋於設定最高限額抵押之前並無任何租賃關係存在。系爭土地及系爭房屋雖於95年10月24日以買賣為原因移轉登記為訴外人廖晉邦所有，但抵押權有追及效力，抵押權人仍得聲請拍賣抵押物以資受償。詎被告勝天公司自97年
2 月19日起即未繳納本息，依上開借據，借款視為全部到期，原告乃向本院聲請拍賣抵押物，經本院以97年度司拍字第
184 號民事裁定准予拍賣，並於97年12月10日確定在案，俟上開拍賣抵押物裁定確定後，原告乃執該拍賣抵押物裁定為執行名義，向本院聲請執行系爭土地及房屋，並由本院以98年度司執字第1506號強制執行案件執行拍賣中。詎被告勝天公司竟與被告戊○串通，由被告戊○主張就系爭房屋有租賃關係（下稱系爭租賃關係），租賃期間自95年9 月1 日起至
105 年8 月31日止，致該系爭房屋無人應買，顯有影響原告行使抵押權之法律上利益。爰依民法第87條、民事訴訟法第
247 條提起確認被告間之租賃關係不存在之訴等語。並聲明：㈠確認被告間就坐落雲林縣○○鄉○○○段○○○號土地上同段建號3 號建物即門牌號碼雲林縣○○鄉○○村○○路○○號房屋之租賃關係不存在。㈡訴訟費用由被告負擔。
二、被告方面：㈠被告戊○方面：被告戊○於95年9 月1 日與勝天公司訂立房
屋租賃契約，由被告戊○向被告勝天公司租用當時所有權仍屬被告戊○所有之系爭房屋，被告戊○同時給付租金30萬元與被告勝天公司。當時被告戊○所有之系爭房屋正經本院95年度執字第2642號強制執行事件拍賣中，被告間約定如被告勝天公司標得系爭房屋，則被告間之系爭房屋租賃契約同時生效，並應同時履行該租賃契約之內容。嗣後被告勝天公司順利標得被告戊○所有之系爭房屋，復將系爭房屋賣給訴外人廖晉邦，被告戊○於96年2 月26日，再支付10萬元租金，由被告勝天公司轉交訴外人廖晉邦等語資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
㈡被告勝天公司方面：本件是因為被告戊○所有之系爭房屋遭
本院以95年度執字第2642號強制執行事件拍賣中，被告戊○怕系爭房屋遭他人拍得，會沒有地方可以居住，所以才與被告勝天公司商量，由被告勝天公司去投標系爭房屋，於被告勝天公司拍定後，再將系爭房屋交予被告戊○繼續使用，故被告等於95年9 月1 日簽約，由被告勝天公司將系爭房屋出租予被告戊○，是預先約定被告勝天公司取得系爭房屋所有權後，再租予被告戊○居住等語以為辯解。並聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執事項及主要爭點：㈠兩造不爭執事項：
⒈本件系爭房屋於88年3 月30日即登記為被告戊○所有，而
該房屋經本院以95年度執字第2642號強制執行事件執行拍賣，於95年8 月25日由被告勝天公司標得。
⒉被告勝天公司於95年10月17日與原告訂立放款契約，由原告借予被告勝天公司230 萬元。
⒊95年10月17日被告勝天公司為擔保借款之清償乃將其所有
之系爭房、地設定本金最高限額276 萬元之抵押權予原告，並已辦妥抵押權設定登記。
⒋被告勝天公司並於同日出具切結書與原告，切結系爭房屋於設定抵押權前並無任何租賃關係存在。
⒌嗣被告勝天公司屆期無法清償對原告之借款，原告乃向本
院聲請拍賣抵押物，經本院以98年度司執字第1506號執行拍賣。
⒍被告戊○於98年6 月14日向本院民事執行處陳報其為系爭房屋承租人。
㈡主要爭點：
被告戊○於95年9 月1 日與勝天公司訂立房屋租賃契約，是否為通謀虛偽意思表示，而為無效之租約，即被告間之房屋租賃關係是否不存在？
四、得心證之理由：㈠本件系爭房屋於88年3 月30日即登記為被告戊○所有，而該
房屋經本院95年度執字第2642號強制執行案件拍賣，於95年
8 月25日由被告勝天公司拍定。被告勝天公司於95年10月17日與原告訂立借款契約，由原告借予被告勝天公司230 萬元。95年10月17日被告勝天公司為擔保借款之清償乃將其所有之系爭房屋及土地設定本金最高限額276 萬元之抵押權予原告，並已辦妥抵押權設定登記。被告勝天公司並於設定抵押權同日出具切結書與原告，切結系爭房屋於設定抵押權前並無任何租賃關係存在。嗣被告勝天公司屆期無法清償對原告之借款，原告乃向本院聲請拍賣抵押物，經本院以98年度司執字第1506號強制執行案件受理中，被告戊○於98年6 月14日始向本院民事執行處陳報其為系爭房屋之承租人等情為兩造所不爭執，並有雲林縣○○鄉○○段建築改良物登記簿（本院卷第9 頁至第10頁）、本院95年度執字第2642號卷全卷、不動產抵押切結書（本院卷第7 頁）、系爭房屋之建物登記謄本（本院卷第8 頁），及本院職權調閱之本院97年度司拍字第184 號卷內之雲林縣西螺地政事務所他項權利證明書、土地（建築物）抵押權設定契約書、放款借據、放款明細登錄卡，與本院98年度司執字第1506號全卷等在卷可稽。堪信上開事實為真實。
㈡按確認法律關係不存在之訴，如被告主張其法律關係存在時
，應由被告負舉證責任，最高法院42年度台上字第170 號判例可資參照。原告起訴主張被告間關於系爭房屋之租賃關係不存在，並進而請求確認之，被告主張其等之系爭租賃關係存在，自應負舉證責任，合先敘明。
㈢查被告戊○為被告勝天公司負責人乙○○之母，又為訴外人
廖晉邦之祖母，分別為被告勝天公司之訴訟代理人甲○○、戊○所自陳（本院卷第22頁反面、第57頁），其間關係緊密，已無旁論。本件系爭房屋既於88年3 月30日即登記為被告戊○所有，倘被告戊○確係為恐自己長年居住之系爭房屋遭他人拍得，應於本院95年度執字第2642號強制執行事件進行中或聲請執行前即與被告勝天公司預先訂定房屋租賃契約，約定由被告勝天公司投標系爭房屋，並於被告勝天公司得標後將系爭房屋租予被告戊○使用，應較能達成其間訂立租賃契約之目的。惟被告間並無於本院95年度執字第2642號強制執行事件拍定前預先訂立系爭房屋租賃契約。反而於被告勝天公司95年8 月25日得標後數日，即95年9 月1 日始簽訂系爭房屋租賃契約，故被告等稱其確有訂立系爭房屋租賃契約（本院卷第11頁至第13頁），其目的係在使被告戊○之房屋遭拍賣後仍可以繼續居住云云，已見不可採信。
㈣又系爭房屋經本院95年度執字第2642號強制執行案件拍賣，
於95年8 月25日由被告勝天公司拍定，已如前述。依被告間之緊密關係，及系爭房屋已經強制執行程序由被告勝天公司拍定，被告勝天公司本可於得標後，將系爭房屋出租予被告戊○，被告戊○當無恐自己房屋遭他人拍定而「預先」於「95年9 月1 日」與被告勝天公司訂定租賃契約之必要。故被告等辯稱本件係被告戊○怕系爭房屋遭他人拍得，會沒有地方可以居住，才會於95年9 月1 日與被告勝天公司簽約，由被告勝天公司「預先」將系爭房屋出租予被告戊○，並約定被告勝天公司取得系爭房屋所有權後，再租予被告戊○居住云云，當屬無據。
㈤被告勝天公司既於95年10月17日始向原告借款230 萬元，並
將系爭房屋設定最高限額抵押權予原告，並於同日出具切結書與原告，切結系爭房屋於設定抵押權前並無出租予他人之情形。當時被告對系爭房屋是否有於95年9 月1 日出租予被告戊○應知之甚詳，卻對原告切結系爭房屋並未出租予他人，則被告等應舉證證明系爭租賃契約之訂定非為通謀虛偽意思表示。惟除被告戊○提出之給付租金收據2 紙（本院卷第45頁、46頁）、存摺影本1 份（本院卷第65頁至第69頁）外，並未能舉證以實其說。況該收據2 紙亦為原告否認其真實性，由存摺影本亦不能證明被告間系爭租賃契約訂定當日（即房屋租賃契約書之房租付款明細欄所載第一次付款日，95年9 月1 日）被告戊○有提領30萬元以給付租金。又依該存摺影本雖載被告戊○於96年2 月26日確有提款10萬元，惟經勾稽該系爭租賃契約之房租付款明細欄（本院卷第13頁）當日並無被告戊○給付租金10萬元之記載，故被告所持收據2紙、存摺影本1 份均不足以證明系爭租賃契約並非虛偽訂立，則不能認為被告間之房屋租賃關係確實存在。
㈥末查，本院98年度司執字第1506號強制執行事件，本院於98
年2 月20日至現場查封系爭房屋，並未發現系爭房屋有人居住及有何出租出借之情形，有上開執行案件查封筆錄在卷可查。倘被告戊○確有承租系爭房屋，而供己居住使用，應於本院執行查封時在場並即時聲明其為承租人，或於得知房屋遭查封後儘速向法院陳報其為承租人，惟被告戊○卻遲98年
6 月14日始向本院民事執行處陳報其為系爭房屋之承租人，益見被告戊○並未承租使用系爭房屋。
五、綜上，本件租賃契約乃被告間通謀虛偽意思表示而訂定，則原告依民法第87條、民事訴訟法第247 條規定訴請確認被告間系爭租賃關係不存在，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及陳述，經本院審酌後，認與判決結果不生影響，不再逐一論述，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條，第85條第1 項前段，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 98 年 11 月 20 日
書記官 林美鳳