臺灣雲林地方法院民事判決 99年度訴字第394號原 告 雲林縣政府法定代理人 蘇治芬訴訟代理人 陳信村律師被 告 立仁大廈管理委員會法定代理人 林素蓮訴訟代理人 林俊欽律師上列當事人間請求大樓修繕事件，本院於民國100 年3 月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
㈠、雲林縣虎尾鎮立仁公寓大廈（下稱系爭大廈）為原告於民國（下同）90年間建造，並經標售48戶，尚餘8 戶○○○鎮○○街○○號7 樓、53號7 樓、55號7 樓、61號7 樓、63號7 樓、65號2 樓、65號3 樓及65號7 樓尚未出售，仍為原告所有。原告已於95年7 月26日將系爭大廈及公共基金移交住戶成立之管理委員會接管，因系爭大廈頂樓每逢大雨即發生漏水情形，範圍遍及6 、7 樓樓梯間，而承包之建商於93年即免除保固責任，因頂樓平台屬公寓大廈公共設施之一部分，屬公寓大廈之共用部分，依據公寓大廈管理條例（下稱本條例）第10條第2 項之規定，共用及約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之，為此提起本件訴訟，請求被告應負修繕之責，並聲明：被告應將系爭大廈頂樓平台漏水予以修繕。
㈡、原告既將系爭大廈公共設施移交被告接管，則就樓房本身當然亦包括在移交之範圍內，諸如樓梯間、樓梯、屋頂構造等皆是。因係整棟大樓之移交，故僅就公共設施之細目物品如消防設備、電梯設備、污水設備等詳予列冊，上開設備既已移交，自應包括屋頂、樓梯間等設備在內，要不待言。且衡之情理，大樓移交哪有就設施移交而大樓不移交之理？
㈢、移交當天被告並未提出屋頂PU防水需修繕之要求，故於監視器修繕完畢後即辦理移交。95年7 月26日除移交清冊及點交紀錄上所記載之附屬設施設備有辦理移交外，原告承辦人員亦曾會同被告自地下室至頂樓之公用空間逐一檢視一遍，僅礙於書面記錄之困難而無法將一磚一瓦臚列於點交紀錄中，但因書面點交資料中已包含全套竣工圖說，加上95年7 月26日正式點交紀錄第六點結論中已載明相關點交細節，並經雙方代表簽名，據此應可認定原告已於當日完成系爭大廈所有之點交工作。
㈣、96年9 月19日召開會議後，因主計室表示頂樓公共平台係屬共用部分，有關經費負擔分攤方式需依本條例第10條第
2 項之規定由公共基金支付，或由大樓所有權人按共有之比例分攤，故會議中所達成之結論未經縣長核准，尚未發生效力，本件仍應依本條例第10條第2 項之規定處理。
㈤、本件原告係基於住戶之地位請求被告修繕，實務上似認定應由管理委員會負責修繕，至於起造之瑕庛與是否起造人應賠償似為另一問題。
二、被告之答辯：
㈠、系爭大廈為原告所起造，建造期間原承包商倒閉，後由他人接手完成興建工程，於90年9 月19日取得使用執照。該大廈坐落之土地原為立仁國小教職員宿舍所在，改建成樓高7 層、面寬8 戶、總戶數為56戶之大廈後，原本高調限定公教人員才可購買，但相繼發生九二一大地震高樓倒塌陰影、原建商倒債、接手者建造品質疑慮、房價過高受制議會監督毫無議價空間等因素，以致原告雖一再降價，取消資格限制，經過數次標賣仍無法順利脫售殆盡，迄今仍有8 戶尚未賣出，頂樓8 戶均是標賣之初即已出現嚴重瑕疵之空屋，以致無人應買。
㈡、系爭大廈第一屆管理委員會於94年2 月2 日成立，成立前向原告報備時，於第一次區分所有權人會議紀錄內即記載系爭大廈各項設施因年久未用，現在情況不明，電梯、對講機、發電機等各項設施，請原告予以修妥並試用完好，再行辦理點交等語，可知當時雖已成立管理委員會，但因管理委員會發現原告起造之品質於日後相繼出現嚴重瑕疵，因此不敢冒然辦理移交手續。第一屆管理委員會不僅不敢交接系爭大廈之公共設施，甚至將收自區分所有權人之管理費直接交由原告所屬單位統籌支應公共開銷，直到第二屆管理委員會時，為了爭取起造人依法應移交之公共基金，證人即主任委員許世杰及財務委員林俊欽才向原告爭取儘早依本條例第57條之規定檢測、移交各項公共設施，而且言明各項公共設施之檢測、移交須逐一辦理，並由被告簽名確認。兩造人員於95年1 月3 日逐一檢測並移交消防及電梯設備，95年6 月16日逐一檢測並移交污水及停車設備，95年7 月17日檢測並移交監視器設備，移交之項目中並未包括頂樓平台在內。
㈢、原告於96年7 月19日第四次標售空屋時，賣出頂樓兩戶即57號7 樓（證人楊振忠購得）及59號7 樓（證人詹明樹購得）。96年8 月18日聖帕颱風過境，頂樓8 戶形同水池，各個房間均嚴重漏水，無一倖免，證人楊振忠、詹明樹乃向原告陳情，請求解決，原告遂於96年9 月19日召開協商會議，參加會議人員除證人楊振忠、詹明樹外，尚有原告之數位局、處一級主管、課長及被告代表林俊欽律師、證人許世杰參與，會中雙方就頂樓漏水所需之維修費用，究應由原告依買賣契約負出賣人瑕疵擔保責任或由被告依本條例規定負維修責任各有主張，後由當時之主任秘書張哲誠裁示：依當時維修頂樓所估價之金額新臺幣（下同）40萬元為據，由原告支付百分之七十五即30萬元，另百分之二十五即10萬元由被告與受災戶各負二分之一責任，但事後原告並未依此決議履行，惟就證人楊振忠、詹明樹房屋漏水之維修，原告仍有予以補償。而頂樓平台既未列入兩造逐一檢測、移交之項目中，且原告就57號7 樓及59號7樓之漏水情形曾予以補償，顯見原告向來即不否認或迴避其應負起造人或出賣人瑕疵擔保之責任，現原告僅以頂樓平台屬系爭大廈公共設施之一部分，為大廈之共用部分，即訴請被告依本條例第10條第2 項規定負維修責任，顯無理由。
㈣、本條例第10條第2 項規定，共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。原告為系爭大廈之起造人，頂樓漏水肇因於原告建造之初即已存在嚴重瑕疵，依上開條文但書規定，應屬可歸責於原告所致之修繕費用，自應由原告負擔。
㈤、原告所提撥之801,698 元是被告財務委員林俊欽與證人許世杰去向原告之行政室主任爭取的，當時已表明係依照規定提撥，不是用來修繕全部之費用，與起造人之責任不同，否則會勘紀錄所記載之五項設備所支出之費用，理應由這筆公共基金支出，不會由縣政府支出。
㈥、如果頂樓平台等共用部分有辦理移交，也應列於點交之項目內，並非單以函文即要被告接受。雖被告於接到原告所通知已完成移交之函文後未立即反駁，也不能超出兩造所移交之範圍。且嗣後原告再辦理第六次標售，於公告中記載頂樓平台漏水部分應由被告負修繕之責時，被告即對原告提出抗議。又代表兩造辦理移交之證人蔡宜霖、陳依民與許世杰，於移交當日是否有從1 樓走到頂樓平台，有人說沒印象，縱使有走到頂樓平台，也需進入7 樓空屋內看過後才能知道頂樓平台是否有瑕疵，並且需下大雨後才看得出來，該瑕疵是無法用目測得知的，故被告主張必須逐一檢測過，才算辦理移交。
㈦、96年9 月19日會議之召集人係當時任職原告之主任秘書，就行政倫理或職階輩份上而言，為原告之第三高階人員，位居要津，又身兼原告所屬雲林縣公教人員住宅輔建暨福利委員會（下稱住輔會）之主任委員，專責縣內公教住宅之行政事務，自有代表雲林縣長之權責。又代表原告參與該會議之人員，凡職稱「常委」者即當時財政、會計、主計、人事等各局處首長或副首長，職稱「組長」者即當時財政、會計、主計、人事等各科室課員，職稱「幹事」者即各科室課員，難謂不具任何代表性。且前開相關人員在經過兩造各抒己見及充分溝通後，對於主任秘書所為由原告負百分之七十五之修繕責任之最後裁示，並無人反對，更無人提及前開決議仍須經由縣長同意始生效之附加條件，顯然兩造已具有和解之契約性質及效力。再者，是日會議是由主任秘書兼主任委員具名，並以住輔會名義正式行文函知兩造及相關人員參與開會，亦應有民法第169 條表見代理之效力，自不因事後縣長不同意即否決其契約效力。
㈧、系爭大廈規約第3 條第3 項第3 款規定：「公寓大廈之重大修繕或改良，應經區分所有權人會議決議。」本件系爭大廈頂樓平台全部之修繕費用高達40、50萬元，當屬應經區分所有權人會議決議之重大修繕事項。而系爭大廈業於99年3 月21日召開區分所有權人會議，就原告提案討論其
8 戶房屋漏水處理案時，經出席住戶表決，除原告代表之
8 戶外，其餘35戶住戶均表示不應由被告負擔修繕費用，區分所有權人會議為全體住戶之最高意思機關，被告應忠實執行區分所有權人會議之決議事項，其執行職務不得違背區分所有權人會議決議。
㈨、答辯之聲明：原告之訴駁回。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、系爭大廈共56戶，為原告於90年間所建造，業經標售48戶，尚餘8 戶○○○鎮○○街○○號7 樓、53號7 樓、55號7樓、61號7 樓、63號7 樓、65號2 樓、65號3 樓及65號7樓尚未出售，仍登記為原告所有，原告為系爭大廈之區分所有權人，均有按月繳納管理費。
㈡、原告於95年7 月26日將系爭大廈部分公共設施（頂樓平台除外）及公共基金801,698 元移交被告接管。
㈢、頂樓平台每逢大雨即漏水，遍及全大廈6 、7 樓之樓梯間。
四、得心證之理由：本件兩造協議整理爭點為：原告是否有權依據本條例第10條第2 項規定請求被告負修繕之義務？被告是否有決定修繕與否之權限？原告所指漏水之位置及原因？原告於95年7 月26日將系爭大廈之共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備等移交被告時，頂樓平台部分是否有辦理移交？頂樓平台漏水應由原告或被告負修繕責任？若應由原告負修繕責任，原告是否得主張由其所撥付之公共基金801,698 元中支付？茲論述如下：
㈠、按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔，其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，本條例第10條第2 項固有明文。
惟考此項法條之規範目的，在於加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，乃賦予管理委員會或管理負責人（未成立管理委員會者）得依據此項條文，執行公寓大廈共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護事宜，並規定管理負責人或管理委員會得依據此項條文，動支公共基金或區分所有權人按其共有之應有部分比例所交付之費用而已，是此項條文中段「其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之」之規定，僅係賦予管理負責人或管理委員會得以合法動支公共基金於共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護事宜，並對於拒不按其共有之應有部分比例分擔上開費用之區分所有權人，得依據本條例第21條之規定，對該區分所有權人催告、訴請法院命其給付而已，管理負責人或管理委員會以外之人，應不得援引此項條文作為請求權基礎。是若管理委員會未盡修繕、管理、維護共用及約定共用部分之職責時，主管機關得依本條例第48條規定科處罰鍰，並令限期改善或履行職務，然尚難謂各區分所有權人於管理委員會未盡修繕、管理、維護之職責時，即得以該規定為請求權基礎，請求管理委員會履行修繕、管理、維護之責，或訴請管理委員會支付修繕、管理、維護之費用，而由其代為履行管理委員會修繕、管理、維護之職責。故本件原告以系爭大廈之頂樓平台有漏水情形，依據本條例第10條第2 項之規定，訴請被告應予以修繕，依上開說明，尚屬無據。
㈡、再按管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議，本條例第37條亦有明文。而系爭大廈規約第3 條第3 項第3 款明文規定：「公寓大廈之重大修繕或改良，應經區分所有權人會議（含臨時會）決議。」系爭大廈頂樓平台漏水如修繕完成，所需費用約51萬元，為原告所陳明，該金額約佔原告移交給被告管理之公共基金之百分之六三．六一（510,000 ÷801,698 ＝0.6361），自屬上開規約所指之重大修繕，應經區分所有權人會議決議通過，始得為之，被告並無權決定修繕與否，原告以被告為請求之對象，訴請被告應予修繕，已非有理。況系爭大廈區分所有權人業於99年3 月21日召開臨時會議，決議頂樓6 戶之漏水責任，應屬起造人（即原告）委請建商建造時防水結構有問題，並非被告疏於維修管理所致，不應由被告負擔修繕費用，亦即不同意由系爭大廈負修繕之責，復有原告所不爭執之會議紀錄在卷可稽（見本院卷第178 頁），依據本條例第37條規定，被告亦不得作出違背區分所有權人會議決議之決定，益徵本件原告請求被告負修繕義務，為無理由。
㈢、從而，原告依據本條例第10條第2 項之規定，請求被告應將系爭大廈頂樓平台漏水予以修繕，為無理由，應予駁回。
㈣、本件原告上開請求既非有理，本院即無須再調查原告所指漏水之位置及原因為何，及審酌頂樓平台是否有辦理移交、應由原告或被告負修繕責任、原告是否得主張由其所撥付之公共基金中支付之必要。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，不再另予論述，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
民事第二庭 法 官 蔡碧蓉以上正本係照原告作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 3 月 31 日
書記官 蘇紋泙