臺灣雲林地方法院民事判決 99年度重訴字第1號原 告 中華民國經濟部法定代理人 施顏祥訴訟代理人 許盟志律師
廖世欣被 告 元譽實業有限公司法定代理人 蔡侑都訴訟代理人 蔡清池上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國99年11月26日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落雲林縣斗六市○○段○○○○號土地上，如附圖即雲林縣斗六地政事務所九十九年五月二十四日土地複丈成果圖所示編號A ，面積一九五點八二平方公尺之建物及同段一四九地號土地上，如附圖所示編號B 、C ，面積各為五一七點一三、一二四二點一二平方公尺之建物等三幢建物拆除，並將上開二筆土地返還與原告。
被告應給付原告新臺幣壹佰肆拾貳萬柒仟玖佰玖拾壹元及自民國九十九年五月二十九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及自民國九十六年三月六日起至被告拆除上開三幢建物並將前項二筆土地返還原告之日止，按月給付原告貳拾萬零貳佰陸拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣陸拾萬元供擔保後得假執行。
事實及理由
壹、程序事項：
㈠、按國有財產交由國家機關管理者，名義上雖屬國有，實際上係管理機關行使所有權人之權利，故實務上對於是類財產，向准由管領機關代表國家主張所有權人之權利提起訴訟（最高法院51年臺上字第2680號判例可資參照）。故本件原告為管領國有財產之機關，對於所管領之土地提起訴訟，有當事人能力，合先敘明。
㈡、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262 條第1項定有明文。本件原告起訴原請求被告給付自民國96年3 月
6 日起至被告拆屋還地之日止按月給付原告新臺幣（下同）200,265 元及「分別自次月1 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息」。原告嗣於民國99年11月26日當庭以言詞撤回請求上開「分別自次月1 日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息」之聲明，而為訴之一部撤回，且被告已當庭表示同意原告此部分訴之撤回，因而原告撤回此部分之訴，核與前述規定相符，應予准許。
㈢、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限。民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時請求被告給付95年7月28日起至96年2 月28日止之租金1,078,853 元、違約金116,146 元，扣除被告之押租金675,404 元，共計519,595 元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息。惟原告於99年6 月30日以書狀變更聲明為請求被告給付95年7 月28日起至96年2 月28日止之租金1,829,040 元、違約金274,355 元，扣除被告之押租金675,404元，共計1,427,991 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5 計算之利息。核屬聲明之擴張，與上開規定相符，應予准許。
㈣、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。民事訴訟法第256 條定有明文。原告起訴時主張其於96年2 月28日為終止土地租賃契約之意思表示，被告並於同日受領該意思表示，故本件土地租賃契約自96年3 月1 日已終止等語。原告嗣於99年11月26日本院言詞辯論時表示其於96年3 月3 日為終止土地租賃契約之意思表示，被告並於同年3 月5 日受領該意思表示，故本件土地租賃契約自96年3 月6 日已終止等語，核屬原告就事實上陳述所為之修正，並未變更訴訟標的，非訴之變更或追加，應准許之。
貳、實體事項：
一、原告主張：
㈠、被告於92年10月28日與原告簽訂斗六工業區土地租賃契約（下稱系爭土地租賃契約），約定由被告承租原告管理坐落雲林縣斗六市○○段148 、149 地號等2 筆土地（下稱系爭14
8 、149 地號土地或系爭2 筆土地），租賃期間為92年10月28日起至112 年10月27日止，共計20年，並適用行政院006688專案，於簽訂系爭土地租賃契約第1 、2 年免付租金。
㈡、系爭土地租賃契約第7 條第2 項、第14條分別約定：「乙方（即被告）逾期四個月以上仍不繳付（租金）者，甲方（即原告）除追繳其使用期間之租金及按當期租金金額加收百分之十五違約金外，並得終止契約。」、「乙方（即被告）於租期屆滿前放棄承租或經甲方（即原告）終止租約者，應於租約終止或租期屆滿之日起一個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。」而被告自95年7 月份起即未依約繳付租金，分別經原告代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心於95年8 月7 日、同年10月31日、同年11月29日、同年12月12日、同年12月28日、96年1 月30日發函催繳，被告均置之不理。嗣於96年2 月28日由原告代理機關依系爭土地租賃契約第7 條之約定，以存證信函為終止系爭土地租賃契約之意思表示。原告又於96年3 月3 日再以存證信函對被告為終止系爭土地租賃契約之意思表示，並經被告於96年3 月5日受領該終止系爭土地租賃契約之意思表示。惟為求慎重，原告爰再以起訴狀繕本之送達為終止系爭土地租賃契約之意思表示，並依所有物返還請求權請求被告將雲林縣斗六地政事務所99年5 月24日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示系爭
148 地號土地上編號A ，面積195.82平方公尺之建物及系爭
149 地號土地上如附圖所示編號B 、C ，面積各為517.13、1242.12 平方公尺之建物等3 幢建物（下稱系爭3 幢建物）拆除，並將上開土地返還與原告。
㈢、又被告自95年7 月28日起至96年2 月28日止積欠之租金計為1,829,040 元、違約金為274,355 元，扣除被告已給付之押租金675,404 元，依約總計被告應支付原告之租金、違約金共為1,427,991 元，原告爰依約請求被告給付1,427,991 元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之
5 計算之利息。
㈣、又無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益為社會通念。而被告於原告終止租賃契約後迄今仍繼續占有使用系爭土地，顯屬無權占有系爭土地而獲有相當於租金之不當得利，原告自得訴請被告自系爭土地租賃契約終止後即96年3 月6 日起至拆除系爭3 幢建物並交還系爭2 筆土地與原告之日止，按月給付相當於租金之不當得利200,265 元。
㈤、並聲明：
１、被告應將坐落雲林縣斗六市○○段○○○ ○號土地上，如附圖所示編號A ，面積195.82平方公尺之建物及同段149 地號土地上，如附圖所示編號B 、C ，面積各為517.13、1242.12平方公尺之建物等3 幢建物拆除，並將上開土地返還與原告。
２、被告應給付原告1,427,991 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之5 計算之利息；及自96年3 月
6 日起至被告拆除上開3 幢建物並將系爭2 筆土地返還原告之日止按月給付原告200,265 元。
３、訴訟費用由被告負擔。
４、就第2項請求，願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：
㈠、被告因響應政府所定企業根留臺灣創造就業機會的美意，於92年10月28日簽訂斗六擴○○○區○○○路○○號、17號工廠用地006688獎勵投資條例，並建廠完竣。詎料被告為求永續經營而投資下游美容院銷售通路，因擴充過速產生鉅額虧損，陷入經營危機，導致於95年間起無力繳納承租系爭2 筆土地之租金。惟被告在此危機期間仍奮力求生，改善經營體質而得以生存下來，並保住員工就業機會，現在已有能力繳納006688專案第4 年起的土地租金，繼續經營並完成006688專案20年合約。如被告需拆除建物將系爭2 筆土地返還原告，則公司無法生存，員工頓失生計，而建廠投資及銀行貸款之資金也將付諸東流。
㈡、希望能與原告達成和解，和解方案為契約第4 年至第8 年被告不須繳納租金與原告，第9 年至第10年繳納租金80％與原告，第11年至第21年繳納全額租金與原告，第22年至第25年則為延長原租約期間共計4 年，每年被告給付全額租金與原告，於第25年租金繳付後，由被告以租金抵地價買斷系爭2筆土地。
㈢、並聲明：１、原告之訴駁回。２、訴訟費用由原告負擔。
三、不爭執事項：
㈠、被告於92年10月28日與原告簽訂系爭土地租賃契約，約定由被告承租原告管理之系爭2 筆土地，租賃期間為92年10月28日起至112 年10月27日止，共計20年，並適用行政院006688專案，於簽訂租賃契約第1、2 年免付租金。
㈡、被告自95年7月份起即未依約繳付租金，分別經原告代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心於95年8 月7 日、同年10月31日、同年11月29日、同年12月12日、同年12月28日、96年1 月30日發函催繳，被告均逾期未為繳納。嗣於96年2 月28日由原告代理機關依系爭土地租賃契約第7 條之約定，以存證信函為終止系爭土地租賃契約之意思表示。原告又於96年3 月3 日再以存證信函對被告為終止租賃之意思表示，並經被告於96年3 月5 日受領該終止租賃契約之意思表示。
㈢、被告承租系爭2筆土地，已給付押租金675,404元與原告。
㈣、被告自95年7 月28日起至96年2 月28日止積欠之租金計為1,829,040 元、違約金為274,355 元，扣除被告已給付之押租金675,404 元，依約總計被告應支付原告之租金、違約金共為1,427,991 元。
四、主要爭點：
㈠、原告終止系爭土地租賃契約後，請求被告將系爭2 筆土地上之3 幢建物拆除，將系爭2 筆土地返還與原告，並請求被告給付自95年7 月28日起至96年2 月28日止積欠之租金1,829,
040 元、違約金為274,355 元，扣除被告已給付之押租金675,404 元，計1,427,991 元之本息有無理由？
㈡、原告請求被告給付自96年3 月6 日起至被告拆除上開3 幢建物並將系爭2 筆土地返還原告之日止，繼續占有使用系爭2筆土地相當於租金之不當得利即每月200,265 元有無理由？
五、得心證之理由：
㈠、被告於92年10月28日與原告簽訂系爭土地租賃契約，約定由被告承租原告管理之系爭2 筆土地，租賃期間為92年10月28日起至112 年10月27日止，共計20年，並適用行政院006688專案，於簽訂系爭土地租賃契約第1 、2 年免付租金。又被告自95年7 月份起即未依約繳付租金，分別經原告代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心於95年8 月7 日、同年10月31日、同年11月29日、同年12月12日、同年12月28日、96年1 月30日發函催繳，被告均逾期未為繳納。嗣於96年2 月28日由原告代理機關依系爭土地租賃契約第7 條之約定，以存證信函為終止租賃契約之意思表示。原告又於96年
3 月3 日再以存證信函對被告為終止租賃之意思表示，並經被告於96年3 月5 日受領該終止租賃契約之意思表示。另被告承租系爭2 筆土地，已給付押租金675,404 元與原告。又被告自95年7 月28日起至96年2 月28日止積欠之租金計為1,829,040 元、違約金為274,355 元，扣除被告已給付之押租金675,404 元，依約總計被告應支付原告之租金、違約金共為1,427,991 元等情，為兩造所不爭執，並有原告提出之斗六工業區土地租賃契約書影本1 份、經濟部工業局斗六工業區服務中心95年8 月7 日、同年10月31日、同年11月29日、同年12月12日、同年12月28日、96年1 月30日租金催繳函暨送達回證影本各1 份、96年3 月3 日存證信函暨96年3 月5日送達回證影本各1 份、斗六工業區服務中心土地使用對價計算明細表1 份等在卷可稽，堪認上開事實為真實。
㈡、按承租人應依約定日期，支付租金。承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第439 條第1 項、第440 條第1項、第445 條、第767 條第1 項分別定有明文。又依系爭土地租賃契約第7 條第2 項、第14條分別約定：「乙方（即被告）逾期四個月以上仍不繳付（租金）者，甲方（即原告）除追繳其使用期間之租金及按當期租金金額加收百分之十五違約金外，並得終止契約。」、「乙方（即被告）於租期屆滿前放棄承租或經甲方（即原告）終止租約者，應於租約終止或租期屆滿之日起一個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。」。查本件被告自95年7 月份起即未依約繳付租金，分別經原告代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心於95年8 月7 日、同年10月31日、同年11月29日、同年12月12日、同年12月28日、96年1 月30日發函催繳，而被告均逾期未為繳納，且原告已於96年3 月3 日以存證信函對被告為終止租賃之意思表示，並經被告於96年3 月5 日受領該終止租賃契約之意思表示，為兩造所不爭執，則被告於受領原告終止租約之意思表示之日起一個月內即應返還租賃標的物即系爭2 筆土地，否則即屬無權占有，則本件原告本於系爭土地租賃契約第14條之約定及民法第767 條第1 項之規定請求被告將系爭148 地號土地上，如附圖所示編號A ，面積
195.82平方公尺建物及同段149 地號土地上，如附圖所示編號B 、C ，面積各為517.13、1242.12 平方公尺建物等3 幢建物拆除，並將上開土地返還與原告，自屬有據。
㈢、原告主張被告自95年7 月28日起至96年2 月28日止積欠之租金計為1,829,040 元、違約金為274,355 元，扣除被告已給付之押租金675,404 元，依約總計被告應支付原告之租金、違約金共為1,427,991 元等情，亦為被告所不爭執。又按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第250 條、第252 條分別定有明文。再按約定之違約金苟有過高情事，法院即得依此規定核減至相當之數額，並無應待至債權人請求給付後始得核減之限制。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。又約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準（最高法院79年臺上字第1612號、79年臺上字第1915號、51年臺上字第19號判例意旨可參）。經查本件系爭土地租賃契約第
7 條第2 項約定「乙方（即被告）逾期四個月以上仍不繳付（租金）者，甲方（即原告）除追繳其使用期間之租金及按當期租金金額加收百分之十五違約金外，並得終止契約。」明訂被告於逾期4 個月以上仍不繳付租金時，始需依約繳納違約金，已給予被告免除繳納違約金之緩衝期間，且違約金之金額係隨租金金額而連動。又依系爭土地租賃契約第4 條第1 項約定「計算租金之年租率逐年於1 月1 日及7 月1 日依行政院中長期資金貸款利率調整之，並按繳款當期之年租率重新計算租金，另第2 年起逐年於契約公證日之相當日按最近一期行政院主計處公布之消費者物價指數調整幅度比率調整之。」可見系爭土地租賃契約之各期租金已按經濟景氣狀況、市場資金寬裕度、通貨膨脹及物價指數等相關因素為適切之調整。而系爭土地租賃契約所約定之違約金又係與租金金額連動，則應認為兩造所約定之違約金計算方式已充分反應市場狀況，而無不合理之處。且被告為公司法人，其與原告訂約時應係考量依約其可以經營獲利，即便需支付違約金亦在其可負擔之合理範圍內，始為簽約，故本院認為系爭土地租賃契約所約定之違約金金額並無過高之情形。因而，原告請求被告給付自95年7 月28日起至96年2 月28日止積欠之租金1,829,040 元、違約金274,355 元，於扣除被告已給付之押租金675,404 元，總計應給付1,427,991 元，亦屬有據。又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5 ，民法第229 條第2 項、第233 條第1 項前段、第203 條分別定有明文。本件原告請求被告給付之1,427,991 元，為系爭土地租賃契約所訂之租金及違約金，依約應於每月交付，則該金額內各期之租金及違約金應於每月到期日屆滿時起負遲延責任，惟原告僅請求自起訴狀繕本送達被告之翌日即99年5 月29日起（之前之送達均不合法）至清償日止，以上開金額按週年利率百分之5 計算遲延利息，未逾上開規定之範圍，亦無不合。
㈣、按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益。民法第179 條定有明文。又無權占有他人土地可獲得相當於租金之利益為社會通念，最高法院61年臺上字第1695號判例可資參照。查被告96年3 月5 日受領原告終止系爭土地租賃契約之意思表示後，繼續占有系爭土地，即屬無權占有，其所受之利益為占有使用之價值，依其性質不能返還，故應償還其價額，即相當於租金之利益。從而原告本於不當得利之法律關係，請求被告公司給付自96年3 月6 日起至拆除建物交還系爭2 筆土地之日止之不當得利，即屬有據。至於原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利金額為200,26
5 元，被告對此亦明白表示沒有意見（本院卷第46頁反面），堪認原告請求被告給付之不當得利金額為適當，則原告請求被告自96年3 月6 日起至拆除建物交還系爭2 筆土地之日止，按月給付200,265 元，並無不合。
㈥、被告雖以前詞置辯，惟被告於簽立系爭土地租賃契約時，應已審慎考量其有無履約能力，即不能以嗣後因故無法履約作為抗辯之理由。況被告自陳係因其投資下游美容院銷售通路，因擴充過速產生鉅額虧損，陷入經營危機，導致無法履約，則該無法履約之事由，應係可歸責於被告本身，亦無何情事變更可言，故被告之抗辯為無理由。又被告稱願意與原告和解，並提出和解條件在案，惟兩造是否願意和解，取決於當事人之自由意志，非法院所能強求，本院已提供相當期間請原告考慮是否願意接受被告所提之和解條件，惟原告最終仍不願意依被告所提之和解條件與被告達成和解，則本院仍須依法判決。
六、原告陳明就本判決主文第2 項之請求願供擔保，請准宣告假執行，核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 楊昱辰以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 99 年 11 月 30 日
書記官 李松坤