臺灣雲林地方法院民事判決 100年度簡上字第9號上 訴 人 王若瑄即尚賢商行訴訟代理人 吳聰億律師被 上訴人 環球科技大學法定代理人 許舒翔訴訟代理人 林金陽律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國
100 年1 月11日本院斗六簡易庭99年度六簡字第60號第一審判決提起上訴，本院於民國100 年5 月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人方面：
㈠、聲明：⒈原判決廢棄。
⒉請求確認兩造就門牌號碼雲林縣斗六市鎮○路○○○○號如起
訴狀附件所示創意樓（圓弧內空間"AS115多功能空間" ）、創意樓AS一樓樓梯間旁儲藏室與宿舍A1一樓房屋之租賃關係存在。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：⒈依兩造於民國（下同）99年1 月11日所簽訂之房屋租賃契
約書【承租人為「尚賢商行（統一超商公司）」，下稱系爭第二份租約】所載，其最後之立契約書人為上訴人及被上訴人，故該契約書開頭雖記載「立租賃契約書人：出租人環球技術學院（以下簡稱甲方），承租人尚賢商行（統一超商公司）（以下簡稱乙方）」，然訴外人統一超商公司要非系爭第二份租約之契約當事人，顯屬無疑。又系爭第二份租約從第1 條至第15條約定內容，亦無任何隻字片語約定必須由統一超商公司加盟，若由其他便利商店加盟即屬未遵守約定方法使用標的物，否則即應於契約第4 條租賃限制條款中詳細載明：「未經甲方同意，乙方不得將標的物全部或一部轉租或頂讓他人使用。但加盟之統一超商公司不在此限。」或於該條另項約定清楚，表明系爭第二份租約之加盟店雙方同意為統一超商公司等語，但上開契約書並無此約定。再者，系爭第二份租約更無「若非由統一超商公司加盟則本契約即失其效力或無效」等之規定。
⒉且證人即被上訴人學校總務長林信州已答應訴外人萊爾富
超商公司進駐，並要求應加速進駐，以便學校開學時提供全校師生消費使用，上訴人遂與萊爾富超商公司簽立加盟契約，萊爾富超商公司亦完成規劃及圖面設計，準備進駐裝潢之際，卻遭被上訴人無理阻擾，進而以上訴人未繳交保證金為由終止租賃契約，顯然並無理由，故系爭第二份租約仍然存在。
⒊按契約文字所用之辭句業已表示當事人真意，無須別事探
求者，即不得反捨所用之辭句而更為曲解，且解釋意思表示端在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，其中應將目的列為最先合理解釋之標準（最高法院86年臺上字第3042號、88年臺上字第1671號判決意旨參照）。系爭第二份租約之主要目的乃被上訴人出租學校之建物予上訴人，由上訴人經營便利商店以供學校全體師生消費使用，該租賃契約之目的即已達成，至於經營之商店為何者，並非系爭第二份租約之主要目的。況且訴外人全家便利商店、統一超商公司或萊爾富超商公司販售之商品大同小異，足達供學校師生消費使用之目的。
⒋又被上訴人提出其與全家便利商店簽訂之房屋租賃契約書
，此乃上訴人所經營之全家便利商店加盟店開始進駐被上訴人學校服務時，於92年8 月9 日所簽立之租賃契約。當時契約簽立之當事人為被上訴人員工消費合作社（負責人許文雄）與全家便利商站（負責人潘進丁），租賃期間為92年9 月1 日起至96年8 月31日止，然實際經營者為上訴人，惟於上開租約租賃期間尚未到期之際，被上訴人又與全家便利商店尚賢商行簽立租賃契約書，租賃期間為93年
8 月1 日起至96年7 月31日止，仍由上訴人繼續經營，其所以改由上訴人與被上訴人簽立租賃契約書，乃因實際經營者為上訴人，繳交租金者亦為上訴人，為名實相符，所以在原租賃契約尚未到期前，又重新訂立契約，可見所重視者是實際經營、繳交租金者為何人，而非注重加盟之便利商店。
⒌本件兩造於96年7 月16日訂立承租人為「尚賢商行（全家
便利商店）」之房屋租賃契約書（下稱系爭第一份租約），之後全家便利商店不願繼續加盟之處理，至系爭第二份租約之簽訂，及後續有關統一超商公司之評估、協調，及與萊爾富超商公司之協調，暨在民意代表、律師處之協商等，皆由證人林信州出面處理，已讓上訴人及其他便利商店業者信其有關租賃事宜皆由證人林信州作主。被上訴人亦將有關租賃事宜推說此乃總務長權責範圍，且被上訴人坦承未將所稱之簽呈提示予在場協調人員閱覽，並向在場與會人員表示須由校長作最後裁決，上開種種情形顯示總務長對外乃係租賃契約處理作主之人，已符合表見代理，故被上訴人答辯稱校長才是最後決定之人，並不足採。
⒍由訴外人即被上訴人總務處組員李政熹傳真給上訴人訴訟
代理人之文件內容，可見被上訴人同意上訴人由萊爾富商超公司繼續經營，只是被上訴人提了四個方案來協調租賃契約之糾紛。
㈢、證據：援用第一審所提之證據，並聲請命被上訴人提出被上訴人前與全家便利商店簽訂之契約。
二、被上訴人方面：
㈠、聲明：⒈上訴駁回。
⒉訴訟費用由上訴人負擔。
㈡、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，並補稱：原審判決認事用法俱屬妥適，並無任何違誤之處，引用原審判決理由所載。
㈢、證據：援用第一審所提之證據，並提出被上訴人與全家便利商店簽訂之房屋租賃契約書。
三、兩造不爭執之事實：
㈠、兩造於96年7 月16日訂立承租人為「尚賢商行（全家便利商店）」之系爭第一份租約，約定租賃標的物為雲林縣斗六市鎮○路○○○○號如起訴狀附件所示「創意樓圓弧內AS11
5 多功能空間」、「創意樓AS一樓樓梯間旁儲藏室」與「宿舍A1一樓」，租賃期間自96年8 月1 日起至101 年7 月31日止，上訴人並依約繳交保證金新臺幣（下同）300,00
0 元予被上訴人，及以全家便利商店之加盟店進駐被上訴人上開校區經營。
㈡、嗣因全家便利商店與上訴人終止加盟合約，並自被上訴人校區撤店，經兩造合意於99年1 月30日終止系爭第一份租約，並於99年1 月11日另訂立承租人為「尚賢商行（統一超商公司）」之系爭第二份租約，約定之租賃標的物同前，租賃期間自99年2 月1 日起至106 年7 月31日止，且依租約第3 條之約定，上訴人應於簽約時交付保證金300,00
0 元予被告。
㈢、被上訴人於99年3 月3 日以環技總字第0991000184號函通知上訴人沒收系爭第一份租約之保證金300,000 元，並請上訴人於99年3 月8 日前繳交系爭第二份租約之保證金300,000 元及履行統一超商公司營業。
㈣、被上訴人於99年3 月10日以環技總字第0991000226號函通知上訴人因未依約履行統一超商公司營業而終止兩造間系爭第二份租約，並請上訴人搬離遺留物品。
㈤、上訴人曾以西螺郵局第13、15、20號存證信函通知被上訴人。
㈥、上訴人已支付99年2 月、3 月租金予被上訴人，並經被上訴人收受。
四、本件兩造之爭點：
㈠、兩造所簽訂之系爭第二份租約有無約定上訴人應以統一超商公司經營？如有，上開約定是否為該契約之條件？該契約是否業已生效？
㈡、被上訴人有無同意由萊爾富超商公司進駐學校？被上訴人就系爭第二份租約相關事宜，是否由證人林信州為代表？證人林信州是否曾答應上訴人由萊爾富超商公司加盟經營？
㈢、被上訴人終止系爭第二份租約有無理由？上訴人經營便利商店若未由統一超商公司進駐而改由萊爾富超商公司加盟經營，是否即違反該契約第5 條第2 項之約定？
五、得心證之理由：
㈠、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決，當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之；判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之，民事訴訟法第454 條第1 項、第2 項前段定有明文。上開規定於簡易訴訟程序之第二審準用之，同法第436 條之1 第3 項復有規定。經查，有關本件之爭點，除上訴人於本院提出系爭第一份、第二份租約及之前與被上訴人簽訂租賃契約之實際經營者為上訴人，繳交租金者亦係上訴人，可見所重視的是實際經營、繳交租金者為何人，而非注重加盟之便利商店；解釋意思表示重在探求表意人為意思表示之目的性及法律行為之和諧性，其中應將目的列為最先合理解釋之標準，而系爭第二份租約之主要目的乃被上訴人出租學校之建物予上訴人，由上訴人經營便利商店供學校師生消費使用，該租賃契約之目的即已達成，至於經營之商店為何者並非訂約之目的；證人林信州就系爭建物之出租，有代表被上訴人之權，已符合表見代理之要件等新攻擊方法外，兩造其餘攻擊或防禦方法均與在原審提出者相同，依上開法律規定，本院自得引用第一審判決之記載。而本院對兩造攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見除補充如下外，其餘均與第一審判決所載理由相同，並予引用。
㈡、本件兩造之首要爭點為兩造簽訂系爭第二份租約時，是否以必須由統一超商公司進駐學校營業為該契約簽訂之重要事項，至於該系爭第二份租約之承租人為上訴人，係上訴人向被上訴人承租「創意樓圓弧內AS115 多功能空間」、「創意樓AS一樓樓梯間旁儲藏室」與「宿舍A1一樓」等建物，實際上為上訴人所經營及繳交租金等，有系爭第二份租賃契約書附於原審卷足憑，被上訴人對此亦不爭執，上訴人此部分主張應屬真實，固無疑義。惟上開事實非但無法證明兩造簽訂系爭第二份租約所重視的只是實際經營、繳交租金者為何人；簽訂該契約之目的只是為了提供學校師生購買所需之生活物品而已，至於是否由統一超商公司進駐，並非該契約簽訂之重要事項等情，且由被上訴人終止兩造間之系爭第二份租約後，寧可少收租金，以每季10萬元之租金（系爭第二份租約之租金為每年50萬元）將系爭租賃標的物出租予統一商超公司，由統一超商公司進駐學校直營之事實，反足以證明被上訴人陳稱多數學生反應希望由統一超商公司進駐營業，係因上訴人表示要由統一超商公司繼續經營便利商店，被上訴人才同意提前與上訴人終止系爭第一份租約，並於99年1 月11日簽訂系爭第二份租約等情屬實。足見，由統一超商公司進駐被上訴人學校營業，確是被上訴人簽訂系爭第二份租約之重要事項。而上訴人既遲遲無法使統一超商公司進駐營業，經被上訴人於99年3 月3 日以環技總字第0991000184號函限期催告上訴人履行由統一超商公司營業之義務，惟上訴人迄未能依約履行上開義務，被上訴人乃依系爭第二份租約第5 條第2 項「乙方未遵守約定方法使用標的物，經甲方書面催告限期改善，逾期仍未改善者，甲方得終止契約並沒入保證金」之約定，於99年3 月10日以環技總字第0991000226號函終止系爭第二份租約，於法自屬有據。
㈢、有關上訴人主張證人林信州已符合表見代理之要件，被上訴人就系爭第二份租約相關事宜已授權由證人林信州為代表部分：民法第169 條前段規定：「由自己之行為表示以代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，對於第三人應負授權人之責任。」可知構成表見代理之要件有二，須本人由自己之行為表示以代理權授與他人，或本人知他人表示為其代理人而不為反對之表示者，其法律效果為本人對於第三人應負授權人之責任。經查，證人林信州於原審已到庭證稱其並未同意上訴人由萊爾富超商公司進駐經營，且由證人林瑞堂、洪宥閎、鄭明全、李學傑之證詞，亦無法證實證人林信州確已為上開同意，原審判決理由中已論述甚詳，是縱被上訴人曾以自己之行為表示授與代理權予證人林信州，或被上訴人知悉證人林信州對外表示其為被上訴人之代理人而不為反對之表示，被上訴人亦無須負授權人之責任。何況本件被上訴人之代表人為校長許舒翔，兩造於簽訂系爭第一份及第二份租約時，並未於契約書上記載證人林信州為被上訴人之代理人，上訴人亦未舉證證明被上訴人曾以何行為向上訴人表示將簽約之權限授予證人林信州決定，或證人林信州曾對上訴人表示其為被上訴人之代理人，即難認被上訴人已構成表見代理，應對於上訴人負授權人之責任。至於從系爭第一份、第二份租約之簽訂，及後續有關統一超商公司之評估、協調、與萊爾富超商公司及民意代表、律師之協商等，雖均由證人林信州出面處理，此乃因證人林信州為被上訴人總務處之總務長，相關之出租事宜為總務處職掌之事務，當然應由總務處之職員負責處理，此由證人林瑞堂、洪宥閎、鄭明全、李學傑均證稱洽談及協商之過程，除證人林信州在場外，訴外人即總務處事務組組長蔡仁順及組員李政熹均在場，以及系爭第一份租約要終止，重新簽訂系爭第二份租約之簽呈係由承辦人即總務處事務組組員李政熹上簽，經過事務組長蔡仁順簽核，再由總務長林信州簽核可證。故由總務長負責接洽溝通處理，並不當然就表示其為被上訴人之代表，上訴人執以主張構成表見代理，自非有據。另證人李學傑雖證稱：「我有因為此事去找校長二次，第一次在會客室，秘書轉達我在找他，但校長表示直接去找總務長就好，權限屬於總務長，隔一星期我再去找校長，他不在，隔天秘書打電話說租賃問題找總務長，那不是他的權限」等語，惟證人李學傑上開所述，乃透過校長秘書轉達，是否為校長親口所言，抑或秘書為打發證人李學傑之推託之詞，已有可疑。況證人李學傑係與萊爾富超商公司簽訂加盟契約後，萊爾富超商公司準備裝潢時遭被上訴人斷水斷電阻擋，才去找校長二次，並非被上訴人校長於上訴人與萊爾富超商公司簽約前，即曾向上訴人表示租賃事情之權限屬於總務長決定，故亦難據此即認被上訴人有「由自己之行為表示以代理權授與他人」之情事。是以，上訴人主張本件符合表見代理之要件，認被上訴人應負授權人之責任，尚非有理。
㈣、上訴人雖另提出李政熹傳真給上訴人訴訟代理人之文件（見本院卷第87頁），主張被上訴人已同意由萊爾富超商公司進駐營業等語，惟觀之該文件內容記載：「99年3 月18日於林金陽律師事務所協調，吳律師提案的四個方案請確認後回傳，謝謝！一、仍由尚賢行繼續經營。二、創意樓由尚賢商行經營，宿舍由統一超商經營，全部租金由尚賢商行支付。三、統一超商經營創意樓及宿舍兩家，尚賢商行退出。四、統一超商公司向尚賢商行承租年租金85萬。
」可知，此乃雙方之協調方案而已，尚未達成合意。且所提之四個方案中亦無由萊爾富超商公司進駐營業之方案，上訴人據而主張被上訴人已同意由萊爾富超商公司進駐等語，尚非有據。此外，由系爭第一份及第二份房屋租賃契約書所示，承租人雖均係上訴人，惟進駐之便利商店由全家便利商店變更為統一超商公司時，兩造須重新簽訂租賃契約，始無違約之虞，同理由統一超商公司變更為萊爾富超商公司時，亦應經被上訴人同意重新簽訂租賃契約，始得謂上訴人已依約定之方法使用標的物，惟兩造就由萊爾富超商公司進駐部分並未再重新簽訂租賃契約，益徵被上訴人陳稱其並未同意由萊爾富超商公司進駐等情可信。
㈤、從而，上訴人請求確認兩造就門牌號碼雲林縣斗六市鎮○路○○○○號如起訴狀附件所示創意樓（圓弧內空間"AS115多功能空間" ）、創意樓AS一樓樓梯間旁儲藏室與宿舍A1一樓房屋之租賃關係存在，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，自非有理，應駁回其上訴。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提之證據，核與判決結果不生影響，不另論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436 條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
民事第二庭 審判長 黃一馨
法 官 楊昱辰法 官 蔡碧蓉以上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中 華 民 國 100 年 5 月 31 日
書記官 蘇紋泙