臺灣雲林地方法院民事裁定 100年度事聲字第39號異 議 人即 買受人 廖功偉上列異議人對於本院司法事務官於中華民國100 年10月18日所為之99年度司執字第26213號民事裁定聲明異議，本院裁定如下：
主 文異議駁回。
理 由
一、按強制執行事件，由法官或司法事務官命書記官督同執達員辦理之；本法所規定由法官辦理之事項，除拘提、管收外，均得由司法事務官辦理之，強制執行法第3 條及法院組織法第17條之2 第1 項第2 款分別定有明文。又當事人或利害關係人，對於執行法院強制執行之命令，或對於執行法官、書記官、執達員實施強制執行之方法，強制執行時應遵守之程序，或其他侵害利益之情事，得於強制執行程序終結前，為聲請或聲明異議；前項聲請或聲明異議，由執行法院裁定之，亦為強制執行法第12條第1 項、第2 項所明定。故司法事務官於強制執行程序中就當事人或利害關係人依第12條所為之聲請或聲明異議，自得立於執行法院之地位先為准駁之裁定。次按司法事務官處理事件所為之處分，與法院所為者有同一之效力；當事人對於司法事務官處理事件所為之終局處分，得於處分送達後10日之不變期間內，以書狀向司法事務官提出異議；司法事務官認前項異議有理由時，應另為適當之處分，認異議為無理由者，應送請法院裁定之；法院認第一項之異議為有理由時，應為適當之裁定，認異議為無理由者，應以裁定駁回之，強制執行法第30條之1 準用民事訴訟法第240 條之3 、第240 條之4 第1 項前段、第2 項、第3項規定甚明。查本院民事執行處司法事務官於民國（下同）
100 年10月18日駁回異議人即買受人之異議，異議人於100年10月28日聲明異議，司法事務官認其異議為無理由送請本院裁定，經核與上開條文規定及意旨相符，先予敘明。
二、聲明異議意旨略以：㈠依強制執行法第77條之1 （異議人誤繕為第77條）及第81條
規定，執行查封不動產所在地應載明於查封筆錄內。並即應調查之事項有不動產之實際狀況，占有使用人情形或其他權力關係，執行法官或書記官為調查現況之必要，得訊問債務人或占有人之第三人，或命其等提出有關文書。並得開啟門進入不動產。法院在查封、拍賣不動產時，應查明事項包括土地坐落地號、地目、地上物或其他使用情形，房屋坐落地號、門牌、房屋構造及型式、層別及層數、面積、稅籍號碼等及現實使用等狀況。又拍賣不動產之公告，應載明閱覽查封筆錄之處所及日時，為強制執行法第81條第2 項第5 款所明定。是項規定，係使一般投標人預先明瞭查封之內容，從容決定投標之條件，庶投標結果臻於公平，自屬強制規定之一種。而本件執行法院執行人員於查封時，曾派執行人員查封債務人所有雲林縣斗六市○○段206 之2 、206 之5 地號土地（下分別稱206 之2 號土地、206 之5 號土地，統稱系爭土地），並通知債務人與債權人代理人在現場調查標地物之現況，然並未會同地政機關繪測查封系爭土地上未保存登記建物，以利連同本件土地併付拍賣，該建物究係何人為起造人出資興建？且應將占有使用情形及其應記明之事項於筆錄內，非僅係另據債權人代理人指稱查封拍賣之不動產為空地，由債務人自己使用，無出租、出借等情形，部分有建物占用，惟應買人應自行查明，拍定後除建物坐落之土地不點交外，其餘部分按現況點交記載於拍賣公告中。因此，就繪測查封土地上未保存登記建物面積為何？其龐大建物占用於何地號？該項公告就此漏未記載之缺失，足證其查封程序顯有不當，則拍賣程序難謂無瑕疵，為此本件查封程序顯有不當，依強制執行法第12條規定之利害關係人即異議人對之聲明異議，應認為有理由。若因債權人之陳報與實際占有使用現況不符致無法點交時，執行法院得撤銷拍定，異議人所繳納之保證金新台幣（下同）88,000元應退還異議人。㈡本件在實務上仍有不少比例，占有泉源標示不明，法院執行
人員未依強制執行法第77條之1 （異議人誤繕為第77條）及辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點之規定，查明拍賣標地物使用現況及未盡調查方法。又查遍本件公告筆錄無法得知查封土地上未保存登記建物面積為何？即是占有使用情形不明，拍定後建物占用部分不點交，即有執行行為濫用權力，其執行內容不明確，有違實質合法要件。
㈢又系爭土地上之建物占用系爭土地面積甚為廣闊，且在大門
出入處，明顯可觀，極易辨識，惟因執行法院未依實際狀況知會地政機關繪測查封系爭土地上未保存登記建物面積為何？以致系爭土地上未保存登記建物無法併付拍賣。若執行法院依照地政機關繪測查封系爭土地上未保存登記建物面積詳為記載，則無今日爭議所在，實是執行人員有缺失，其缺失轉嫁異議人承受，有失公允，為此，依法聲明異議，請求廢棄原裁定等語。
三、本件執行債權人以本院97年度司拍字第107 號拍賣抵押物裁定為執行名義，經本院民事執行處於100 年1 月25日進行第一次拍賣程序，由異議人以4,820,000 元得標，債務人並已繳納保證金88,000元，惟因其未依規定繳足全部價金，經本院民事執行處於100 年10月3 日撤銷其拍定，並定期於100年12月6 日再次進行第一次拍賣程序等情，業經本院依職權調閱本院民事執行處99年度司執字第26213 號清償債務等強制執行卷宗審閱無訛。
四、經查：㈠按建築物及其基地同屬於債務人所有者，得併予查封、拍賣
，此固為強制執行法第75條第3 項所明定，惟該法條之文義已明確規範係「得」併予查封、拍賣，而非「應」併予查封拍賣，因此系爭土地上之建物縱為債務人所有，本院民事執行處司法事務官未將系爭土地及其上建物一併拍賣，與上開規定並無違悖。況且本件強制執行程序所依據之執行名義為拍賣抵押物裁定，係屬對特定物之執行，亦無從及於執行債務人之其他財產。
㈡又參諸民法第877 條關於抵押土地上建築物併付拍賣之規定
，尚需以建築物係於抵押權設定後所營造，且經抵押權人於必要時聲請將建築物一併拍賣，始得為之，而非執行法院當然得將建築物併予查封、拍賣。經查，本件執行債權人雖為系爭土地之抵押權人，然其並未向本院民事執行處聲請一併查封拍賣系爭土地上之建物，是益見本院民事執行處司法事務官未將系爭土地上之建物併予查封、拍賣，於法並無違誤。基此，異議人指稱本件拍賣程序未併予拍賣系爭土地上之建物，拍賣內容有瑕疵等詞，要屬無稽。
㈢次按執行法院對於強制執行事件，認有調查之必要時，得命
債權人查報，或依職權調查之，強制執行法第19條第1 項定有明文，而本件民事執行書記官於查封系爭土地時，曾會同地政人員指界，並據告知系爭206 之2 號土地為空地長滿雜草、206 之5 號土地為空地，部分地上有辦公大樓占用，且經執行債權人之代理人在場陳稱系爭土地由債務人占有使用，無出租借之情形，此有查封筆錄在執行卷可按，是堪認本件執行法院已盡調查之能事。而系爭土地上之建物既未經執行債權人向本院民事執行處聲請併予查封拍賣，自無需由地政人員測量其面積及將該建物占用系爭土地之面積記載於拍賣公告之必要。加以，本院民事執行處司法事務官於拍賣公告內已載明「據債權人代理人稱：拍賣之不動產為空地由債務人自己使用，無出租、出借等情形，部分有建物占用，惟應買人應自行查明，拍定後除建物坐落之土地不點交外，其餘部分按現況點交。」，異議人既參與投標，即應自行查明系爭土地之使用情形，不得將其應盡之查知責任諉諸於本院民事執行處。
五、綜上所述，本院民事執行處司法事務官就系爭土地之執行方法及拍賣公告之記載並無違法或瑕疵可言，又異議人既未依本件拍賣公告規定自翌日（即100 年1 月26日）起7 日內繳足全部價金，則本院民事執行處司法事務官自得撤銷其拍定。故原裁定駁回本件聲明異議，並無違誤，異議意旨仍執前詞指摘原處分不當，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件異議為無理由，依強制執行法第30條之1 、民事訴訟法第240 條之4 第3 項後段，裁定如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
民事第二庭 法 官 吳福森以上正本係照原本作成。
如對本裁定抗告須於裁定送達後10日內向本院提出抗告狀，並應繳納抗告費新台幣1,000 元。
中 華 民 國 100 年 11 月 30 日
書記官 王振州