臺灣雲林地方法院民事判決 100年度訴字第78號原 告 陳麗玲
早安房屋仲介有限公司法定代理人兼陳麗玲之訴訟代理人.
莊文斐被 告 李詹目麵訴訟代理人 蔡燈益上列當事人間請求給付服務報酬等事件，本院於民國100 年10月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告陳麗玲新台幣叁拾萬元。
被告應給付原告早安房屋仲介有限公司新台幣壹拾捌萬元。
原告早安房屋仲介有限公司其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔新台幣伍仟伍佰捌拾元，餘新台幣叁仟玖佰陸拾元由原告早安房屋仲介有限公司負擔。
本判決第一項、第二項得假執行。
事 實
壹、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告陳麗玲新台幣（下同）30萬元。
㈡被告應給付原告早安房屋仲介有限公司54萬元。
㈢訴訟費用由被告負擔。
二、陳述：㈠被告於民國（下同）99年12月29日委託原告早安房屋仲介有
限公司（下稱原告早安公司）銷售伊所有坐落雲林縣○○鎮○○段○○○○○○號土地及坐落其上之同段1042建號建物（門牌號碼為雲林縣○○鎮○○路○ 號，以下將上開土地、建物合稱系爭房地），雙方訂有專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），約定銷售期間自上開期日起至100 年3 月31日止，銷售總價款為1050萬元；嗣100 年1 月12日，雙方合意更改銷售總價款為900 萬元、銷售期間自是日起至100 年6 月30日止，並簽訂專任委託銷售契約書內容更改附表（下稱系爭更改附表）。
㈡原告陳麗玲於100 年1 月21日經原告早安公司仲介而願依更
改後銷售條件購買系爭房地及交付定金30萬元後，原告早安公司派員告知被告，並訂期簽訂契約，被告均未理會，被告更於同年1 月24日將系爭房地讓售他人，是兩造間之買賣契約已因可歸責於被告之事由致不能履行。
㈢原告早安公司依系爭契約第5 條第1 項約定，得代理被告收
受定金，原告早安公司並已收受原告陳麗玲交付之定金30萬元，依民法第248 條規定，推定其與被告間之買賣契約成立，是被告違約，依同法第249 條第3 款規定，應加倍返還原告陳麗玲30萬元；又被告違反系爭契約，依第5 條第1 項第
2 款約定，亦應賠償原告早安公司成交價額900 萬元之6％即54萬元，爰依法起訴。
三、對被告答辯之陳述：原告早安公司與被告簽訂系爭契約前，除已詳細解說內容外，被告為出售名下所有系爭房地及其他不動產，並曾委任多家房屋仲介公司，包括原告早安公司之分店，對房屋仲介本非外行，是被告為節省時間、爭取交易機會而自願放棄契約審閱權，依上開簽約當時之客觀情狀觀之，自非法所不許。況被告於99年12月29日簽約時，本已取得系爭契約之客戶留存聯可隨時查閱，且至隔年1 月25日通知收受定金及訂期簽約期間，被告亦多次與原告早安公司聯繫，均未反應不瞭解契約內容及為解除契約之意思，更未曾主張審閱期間利益遭剝奪，自難認有何不公平之情事。
貳、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴㈡訴訟費用由原告負擔。
二、陳述：㈠原告早安公司於99年12月29日執30萬元商業本票對被告佯稱
有客戶願以1050萬元購買系爭房地，但需簽署委售契約云云，並提出由其自行填寫之系爭契約，然被告在其指示位置簽名後，卻未取得上開本票，且數日毫無音訊；嗣被告致電原告早安公司查詢，並表示不賣後，其竟再以客戶認為價格太高為由，要求被告降價及簽訂變更書，且之後仍無消息，被告始察覺原告早安公司隱匿事實，並無真正買方，此乃仲介業之技倆以詐術使被告陷於錯誤而簽署契約，故再次表示不賣系爭房地。
㈡因被告已年邁、身體狀況不佳，無法於倉卒間了解契約內容
，而原告早安公司除未解說契約內容，事前亦無提供契約或影本供被告審閱，是系爭契約加註放棄行使審閱權之約定，對被告顯失公平，依消費者保護法第12條規定已不生法律效力，而原告早安公司以上開行為設陷於伊，亦悖於公序良俗及誠信原則，足認原告早安公司所為對被告顯失公平，故原告之請求無理由。
理 由
壹、兩造不爭執事項：本件原告早安公司主張被告於99年12月29日與其簽訂專任委託銷售契約書，委託其代為出售系爭房地，委託銷售總價為1050萬元，委託期間自是日起至100 年3 月31日止，其依約並得代理收受買方交付之定金；嗣100 年1 月12日兩造再簽訂專任委託銷售契約書內容更改附表，變更委託銷售總價為
900 萬元、委託期間自是日起至100 年6 月30日止；又被告業於100 年1 月24日將系爭房地另售並於同年3 月4 日移轉登記所有權於訴外人周元婷等事實，業據原告提出系爭契約書、系爭更改附表及系爭房地之建物、土地登記謄本為證，並為被告所不爭執，自堪信為真實。則本件兩造主要之爭點
貳、兩造爭執事項：
一、原告主張委託銷售期間原告陳麗玲願以900 萬元購買系爭房地，並交付定金30萬元一節是否可信？
二、原告陳麗玲請求被告加倍返還定金30萬元，有無理由？
三、被告得否以早安公司於簽約前未予被告三日之合理審閱期間，主張該契約不生法律上效力？原告早安公司依系爭契約第
5 條第1 項第2 款約定，請求被告給付服務報酬是否有理由？
四、系爭契約第5 條第1 項第2 款是否為違約金之約定？其約定是否過高而應予酌減？
叁、法院的判斷：
一、原告主張委託銷售期間原告陳麗玲願以900 萬元購買系爭房地，並交付定金30萬元一節是否可信？㈠經查，原告於100 年8 月2 日到庭時陳稱原告陳麗玲原出價
700 萬元，故原告早安公司之法定代理人莊文斐於100 年1月7 日先收受原告陳麗玲所開立票面金額120 萬元之本票，嗣同月10日原告陳麗玲將200 萬元之定期存款解約並提領30萬元現金作為斡旋金後，原告便帶著30萬元現金、120 萬元本票及斡旋金收據前往與被告議價等情，業據原告提出買賣斡旋金契約書（編號Af003325）、買賣斡旋金契約書及買賣要約書文件選項、買賣定金收據、原告陳麗玲100 年1 月7日簽發之本票（票面金額120 萬元）及原告陳麗玲設於玉山銀行之帳戶存摺交易明細（記載：100 年01月10日解約本金
200 萬元、100 年01月10日現金提款30萬元）、原告早安公司法定代理人莊文斐設於花旗（台灣）銀行之帳戶存摺交易明細（記載：2011年01月10日現金存入30萬元）等件影本為證，並為被告所是認（見100 年8 月2 日言詞辯論筆錄第一頁下方），則原告陳麗玲前已提出30萬元現金交付原告早安公司作為斡旋金及原告確有帶著30萬元現金前往與被告議價之事實，堪予認定。
㈡被告於100 年1 月12日同意更改委託銷售總價為900 萬元，
並與原告早安公司簽訂委託銷售契約更改附表後，原告陳麗玲於同月21日同意依總價900 萬元購買，並將斡旋金30萬元轉為定金，由原告早安公司出具買賣定金收據予原告陳麗玲，並約定於同月26日15時簽訂買賣契約書；嗣原告早安公司幾次派人欲將上情通知被告未果，乃於同月25日寄發存證信函通知被告，並由早安公司受雇人洪小姐於同日（25日）聯繫上被告並當面告知上情後，被告仍未於次日到場簽約等情，亦有原告所提出之買賣定金收據、原告早安公司100 年1月25日發函通知被告出面簽約之通知函、100 年1 月26日之簽定不動產買賣契約到場證明書等件影本可佐，並經證人陳炎進於100 年8 月2 日言詞辯論時到庭證稱：「（法官問：
在庭的莊先生或他們房屋仲介公司的人是否曾經委託你傳話給李詹目麵或他兒子蔡燈益？）證人答：有，因為被告不舒服，人都在樓上沒有下來，她兒子住在另一邊，不定時會來看被告，仲介的人說如果我有遇到他們，請我轉達。」「（法官問：原告或他們公司的人有無說為了何事找被告？）證人答：有大概說一下，但詳給內容我不清楚。原告是說被告的房屋委託他們出售，已經有買主，並收了錢，急著要找被告。」有上開期日言詞辯論筆錄可稽。
㈢核證人陳炎進與兩造間，並無利害關係，且經具結自無甘冒
觸犯偽證罪之必要，故其證言應可作為法院判斷事實之依據，衡以房屋仲介業者為求契約順利成立，在買受人應允買受並交付定金後，為求早日確定買賣契約，以利取得仲介報酬，理應會儘速將買方出價及收取定金等事通知出賣人，故證人陳炎進所述與常理相符，應屬可信。況查，被告對原告於上開期日陳稱已由訴外人洪小姐於100 年1 月25日通知被告將於隔日簽約一節，亦自認無訛（見100 年8 月2 日言詞辯論筆錄第四頁下半頁），則原告主張原告陳麗玲於被告委託原告早安公司期間，已同意以900 萬元購買系爭房地，並交付定金30萬元由原告早安公司收受一節，應屬非虛。被告空言否認原告有同意買賣並提出定金之事實，辯稱係仲介業之伎倆云云，尚非可採。
㈣至被告雖另提出100 年1 月26日之存證信函，主張伊已對原
告早安公司表示終止委託關係云云，然查，系爭契約並未賦予被告單方終止契約之權利，且被告所稱系爭契約無效乙節，於法亦難認有據（詳後述），則被告此部分之主張，自非有據，難認系爭契約已經合法終止。
二、原告陳麗玲請求被告加倍返還所受定金30萬元，有無理由？㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接
對本人發生效力。前項規定，於應向本人為意思表示，而向其代理人為之者，準用之，民法第103 條定有明文。本件系爭契約第5 條第1 項約定：「乙方（即原告早安公司）依本委託條件尋得買方，並代理甲方（即被告）收受定金後，於未簽訂買賣契約書前，若：⒉買賣契約不履行可歸責甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的6 ％服務報酬全額予乙方。」等文字，足認原告早安公司有代理被告收受定金之代理權，故原告早安公司於100 年1 月21日向原告陳麗玲收取上開買賣定金後，即直接對被告本人發生效力。
㈡次按訂約當事人之一方，由他方受有定金時，推定其契約成
立。定金，除當事人另有訂定外，契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金，為民法第248 條、第249 條第3 款所明定。查被告於委託原告銷售期間將系爭房地另售並移轉所有權於訴外人周元婷，致系爭房地陷於不能履行之事實，既有原告所提出系爭房地之土地、建物登記謄本附卷可查，且於兩造亦無爭執，則原告陳麗玲依據民法第249 條第3 款，請求被告加倍返還所受之定金，自屬有據，應予准許。
三、被告得否以早安公司於簽約前未予被告三日之合理審閱期間，主張該契約不生法律上效力？原告早安公司依系爭契約第
5 條第1 項第2 款約定，請求被告給付服務報酬是否有理由？㈠被告辯稱系爭契約為原告早安公司單方預先擬定之定型化契
約，簽約前並未提供被告審閱，而於當日簽訂完成，顯是未予被告三日之合理審閱期間，違反消費者保護法第11條之1第2 項規定，被告可主張系爭契約第5 條第1 項不構成契約之內容云云。惟按，消費者保護法第11條之1 立法理由係為維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，並規範企業經營者不得在未給予消費者審閱契約內容之機會前，限制消費者簽訂契約之時間，以避免消費者於匆忙間不及瞭解其依契約所得主張之權利及應負擔之義務，致訂立顯失公平之契約而受有損害，故只需消費者於簽約前已充分瞭解該契約之權利義務關係，或有可認其能瞭解契約權利義務關係之合理審閱期間，或企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，且於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，消費者事後即不得以其審閱契約條款內容之期間未達主管機關公告期間，而謂契約條款不構成契約之內容，否則其行使權利即有違反民法第148 條第2 項所定誠實及信用原則，應認消費者不得再為此主張。
㈡經查：
⒈被告就所辯原告早安公司於簽約前未對伊解說契約內容，
僅利用倉卒時間要求伊簽名一節，未能提出任何證明，已難謂有據。
⒉其次，系爭契約書第12條記載：「本契約書經甲、乙雙方
簽章後生效，一式貳份並各執乙份為憑，以昭信守。」且被告就簽訂系爭契約後未取得一份契約供審閱乙情，未能舉證證明，依契約書之記載應認被告已取得乙份系爭契約可供審閱。
⒊再衡諸被告與原告早安公司於99年12月29日簽訂系爭契約
後，於100 年1 月12日雙方始另簽訂系爭更改附表，其間經過約13日，按理被告應看過整份契約充分瞭解契約內容，若被告確實對系爭契約內容有所爭議，被告當不可能未就系爭契約為爭執或註記，反同意銷售總價降低，及延長委託期間等對伊較為不利之委託條件，而簽訂系爭更改附表，顯然被告對於系爭契約之約定內容應有充分了解，自不許被告再爭執審閱權被剝奪。
⒋況查，原告早安公司主張被告為出售名下不動產，曾委託
多家仲介業者代售，包括原告早安公司之分店乙節，為被告所不爭執，而各家房屋仲介公司所擬定之專任委託銷售契約書條款大同小異，對於委託銷售期間若有毀約不賣或私下另進行交易均訂有處罰條款，此亦為一般委託者所知悉。
㈢綜合上情，應認被告於簽約前已充分了解全部契約條款內容
始與原告早安公司簽訂系爭契約，被告自不得諉稱不了解契約內容，則被告事後始以審閱契約條款內容之期間未達主管機關公告期間而主張該契約無效，顯然違反民法第148 條第
2 項所定誠實及信用原則，應認其此部分抗辯為無理由。㈣從而，原告早安公司依系爭契約第5 條第1 項第2 款約定，請求被告給付服務報酬，應認有理由。
四、系爭契約第5 條第1 項第2 款是否為違約金之約定？其約定是否過高而應予酌減？㈠系爭契約第5 條第1 項第2 款約定：「買賣契約不履行可歸
責甲方者，由甲方加倍返還定金予買方；且乙方受託任務視為履行完成，甲方同時應給付該成交價額的6 ％服務報酬全額予乙方。」有系爭契約影本在卷可稽。本件原告早安公司主張其已於委託期間促成原告陳麗玲願以900 萬元之價格購買系爭房地，惟被告經通知不願出面訂立不動產買賣契約，更另行出售並移轉系爭房地所有權予第三人，則本件買賣已因可歸責於被告之事由確定無法成交之事實，已如前述。則原告早安公司主張被告依系爭契約上開約定，應給付服務報酬，固非為據。
㈡惟按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第
252 條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例意旨參照）。次按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條訂有明文；又按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情况以期不失立約人之真意（最高法院92年台上字第1583號判決意旨參照）。本件系爭契約上開條文所約定被告應為之給付，雖以服務報酬稱之，然上開條文係就被告不願依契約所載條件與原告早安公司所介紹之客戶簽訂不動產買賣契約書時，所應負之責任所為之約定，亦即係就被告違反系爭契約致原告早安公司無法依同契約第9 條約定取得服務報酬時，所應賠償原告早安公司之金錢之約定，則該給付為被告違約時，應給付原告早安公司之賠償，核其性質應屬違約金，是依首揭規定，其約定如有過高，法院自得核減至相當之數額。
㈢查系爭契約第9 條約定服務報酬為「委託總價款之4 ％，委
託銷售總價款低於新台幣250 萬元時，服務報酬以新台幣10萬元計」，亦即本件被告若與原告陳麗玲簽約，以總價900萬元出售系爭房地，原告早安公司可取得之服務報酬為900萬元之4 ％即36萬元，惟被告不願與原告陳麗玲簽約，依系爭契約上開約定，被告反應給付原告早安公司委託銷售總價
900 萬元之6 ％即54萬元之違約金。因被告違約不賣，原告早安公司即無需再安排雙方簽約、交付文件、權狀及辦理所有權移轉登記等事宜，而得減省此部分服務之勞費，則其約定取得反較自行尋找客戶、安排訂約、交付文件、辦理過戶之整套之服務數額為高之違約金，確有過高。本院審酌原告早安公司因被告違約不賣所減省之勞費、目前社會經濟狀況及原告早安公司所受之損害等一切情狀，認該款約定之違約金以委託銷售總價900 萬元之2 ％即18萬元為適當。
五、綜上所述，本件原告主張系爭房地買賣契約未簽訂是因可歸責於被告之事由為可採，被告所辯均無可取。從而，原告陳麗玲本於民法第249 條第3 款，請求被告給付30萬元，及原告早安公司依系爭契約第5 條第1 項第2 款之約定，請求被告給付18萬元，為有理由，應予准許。原告早安公司逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
肆、本判決原告勝訴部分，所命給付之金額未逾50萬元，爰依民事訴訴法第389 條第1 項第5 款規定，依職權宣告假執行。
伍、結論：本件原告之訴，為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第389 條第1 項第5 款判決如主文。
中 華 民 國 100 年 10 月 25 日
民事第三庭 法 官 邱瑞裕以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 10 月 25 日
書記官 陳文明