臺灣雲林地方法院民事判決 100年度重訴字第11號原 告 中華民國經濟部法定代理人 施顏祥訴訟代理人 許盟志 律師被 告 全懋國際科技股份有限公司法定代理人 陳素珠訴訟代理人 李德正 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，被告對於民國99年10月29日臺灣臺北地方法院99年度重訴字第107 號民事判決提起上訴，經臺灣高等法院以100 年度重上字第13號判決移送本院，本院於民國100 年10月21日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應將坐落雲林縣斗六市○○段○○○○號土地上如附圖所示編號Ａ部分面積五十一‧一七平方公尺之守衛室及紅色虛線鐵板圍籬拆除，並將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣肆拾伍萬伍仟貳佰柒拾貳元，及自民國九十八年八月二十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，暨自民國九十七年三月二十日起至返還第一項土地時止，按月給付原告新臺幣叁拾伍萬伍仟柒佰柒拾柒元。
原告其餘之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣伍佰叁拾柒萬元為被告供擔保後得假執行，但被告如以新臺幣壹仟陸佰壹拾萬玖仟肆佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：
一、原告法定代理人尹啟銘（本案繫屬日期為民國98年6 月22日），於98年9 月變更為施顏祥，變更後之法定代理人施顏祥於同年10月2 日委由訴訟代理人提出書狀到院聲明承受訴訟（見台北地院99年度重訴字第107 號卷第74、75頁），經核與民事訴訟法第170 條、第175 條、第176 條規定相符，應予准許。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1 項第3 款定有明文。原告起訴時聲明為：㈠被告應將坐落於如附圖所示土地上之地上物拆除，騰空返還上開土地予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）455,272 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息，暨自97年2 月11日起按月支付原告1,116,404 元，迄至被告拆屋還地時止，及分別自次月1 日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息。㈢就第二項之請求，願供擔保請准宣告假執行（見前揭台北地院卷第4 頁）。嗣於98年10月12日雖將前述自97年2 月11日起按月支付之日期改自97年2 月13日起算（見前揭台北地院卷第84頁反面），惟於99年10月13日具狀變更聲明為：㈠被告應將坐落於如附圖所示土地上之地上物拆除，騰空返還上開土地予原告。㈡被告應給付原告455,272 元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年利率5 ％計算利息，暨自97年2 月11日起迄拆屋還地時止，按月支付原告1,116,404 元。㈢就第二項之請求，願供擔保請准宣告假執行（見前揭台北地院卷第284 頁）。其所為訴之變更，核屬減縮應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，並無不合。
貳、實體方面：
一、原告主張：被告於92年3 月11日向伊承租坐落雲林縣斗六市○○段○○○號、地目雜、面積10,223.48 平方公尺土地（下稱系爭土地），兩造立有經公證之租約書（下稱系爭租約）為憑，約定租金為每月每平方公尺36.4元，第一、二年免租金，第三、四年地租按六成計算，第五、六年租金按八成計算。並約定被告有逾期4 個月以上未繳付租金者，伊除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15％違約金外，並得終止租約，且被告於租期屆滿前經伊終止租約者，應於租約終止之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀，逾期未辦理者，每逾1 日應支付按日租金3 倍計算之賠償金（系爭租約第7 條第2 項、第15條第3 款），又約定被告違反本契約，或自簽訂租賃契約之日起2 年內未取得建造執照並申報開工者，或因違反建築法開工及建築期限規定致建造執照逾期作廢，伊均得終止契約並收回系爭土地（系爭租約第13條第1 項第1 款、第4 款及第5 款）。詎被告自96年10月11日起即未依約繳付租金，經伊代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心分別於96年10月12日、同年12月18日及97年1 月18日發函限期催告被告繳付，均未獲回應，伊遂依系爭租約第7 條第2 項、第13條第1 項第1 款約定及民法第440 條第1 項規定，於97年2 月12日以存證信函通知被告終止系爭租約。又被告與伊簽訂系爭租約後2 年內，均未取得建築執照並申報開工，依系爭租約第13條第1 項第4 、
5 款約定，伊亦得終止租約收回系爭土地，同時依系爭租約第15條第3 項及民法第179 條規定，請求被告給付自96年10月11日至97年2 月10日止，未給付之租金共計1,366,675 元，加計15％之違約金205,001 元，再扣除被告之擔保金1,116,404 元後，尚未清償租金為455,272 元（見附件之計算式），及自97年2 月13日起按月給付伊日租金3 倍之賠償金1,116,404 元及利息等語。並聲明如前述變更後之聲明所示。
二、被告則以：系爭租約第5 條約定伊於公證日之相當日繳交租金，惟該日為每月租期開始的第一天，所繳租金係當月租金，對承租人顯有不公，屬違反誠信原則之約定，依法為無效之約定。又伊前曾繳交1,116,404 元之擔保金，自96年10月11日停止繳租時，即應先以擔保金抵繳租金，至97年2 月10日止，伊僅欠租一個月，依約原告不得終止租約。又伊公司法定代理人及總經理均自96年8 月2 日起，遭宜蘭縣調查站羈押禁見，伊公司已無可履行權利義務之人，伊欠租一節屬不可抗力，且屬不可歸責於伊之事由，致無法對租賃物為使用收益，應免給付對價之義務，且原告行使契約終止權已違反誠信原則，當屬無效。原告於96年1 月26日、97年1 月18日寄發之催告通知均遭退件，亦未變更送達地至伊法定代理人受羈押之場所，難謂已合法送達，縱原告已合法催告，終止系爭租約之存證信函，更改雙方多年來書信往來通訊地址為法定代理人之住居所，致遭退件，原告顯有惡意投遞之嫌，該存證信函因未合法送達不生終止效力，伊占用系爭土地非無權占有，且原告擅自設置紐澤西護欄，阻擋系爭土地出入口，妨礙伊使用收益，伊亦不負不當得利責任。系爭租約第15條第3 款約定伊於逾期未返還租賃標的物時，以日租金額之3 倍計算損害賠償，亦屬過高而屬得酌減等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠兩造於92年3 月11日簽訂雲林科技工業區土地租賃契約書，
原告將坐落雲林縣斗六市○○段○○○號，面積10,223.48 平方公尺土地出租予被告，並約定下列事項，同時經臺灣雲林地方法院民間公證人李聰濟事務所公證，有公證書及系爭租約影本在卷可稽（見前揭台北地院卷第8 －16頁）。
⒈租賃標的簽訂租賃契約時之售價為9,108 元/ 平方公尺，
計算租金之年租率為4.8%，第1 期租金計算之價格為36.4元/ 平方公尺/ 月，並逐年依約調整；且第1 年及第2 年免租金，第3 年及第4 年實際應繳租金按前開租金計算之價格之六成計算，第5 年及第6 年實際應繳租金按前開租金計算之價格之八成計算；租賃標的之租金給付以每3 個月為1 期（第4 條）。
⒉被告應於接獲繳款通知之次日起3 個月內繳納與3 個月租
金同額之擔保金1,116,404 元（第6 條）。⒊被告逾期4 個月以上仍不繳付租金者，原告除追繳其使用
期間租金及按當期租金金額加收15％違約金外，並得終止租約（第7 條第2 項）。
⒋被告如有下列情事之一者，原告得終止契約收回土地：
⑴違反本契約者。
⑵擅自轉租、借用或以其他方式供他人使用者。
⑶以租賃物供違反法令之使用者、⑷自簽訂租賃契約之日起2 年內未取得建造執照並申報開工者。
⑸因違反建築法開工及建築期限規定致建造執照逾期作廢
者；被告因前開規定而被終止租賃契約時，已繳交之擔保金概不退還。（第13條）⒌被告於租期屆滿前放棄承租或經原告終止租約或租期屆滿
不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。逾期未辦理者，每逾
1 日被告應支付按日租金3 倍計算之賠償金予原告（第15條第3 項）。
⒍依本契約規定應予對方之任何通知或文件均應以書面為之
，並應送達對方於本契約所載之地址；若雙方地址變更，應於變更地址後7 日內以書面通知對方（第19條）。⒎本契約存續期間如發生火災、戰爭等不可抗力情事或其他
不可歸責於雙方之事由，致被告未能繼續依核定計畫執行者，得經雙方同意後修改契約內容或終止本契約（第21條）。
㈡被告依約給付租金至96年10月10日，自96年10月11日起迄未繳納租金。
㈢原告由代理機關即經濟部工業局雲林科技工業區服務中心分
別於96年10月12日及同年12月18日發函催告被告繳納約定之租金及違約金，有經濟部工業局雲林科技工業區服務中心函文附卷可參（見前揭台北地院卷第17－20 頁）。
㈣被告公司於96年8 月1 日遭宜蘭縣調查站搜索及扣押公司所
有物品，並羈押被告公司負責人及總經理，至97年2 月20日獲交保。
㈤被告分別於96年12月20日、97年1 月30日函經濟部工業局雲
林科技工業區服務中心，針對系爭租約事宜，表示因該公司負責人遭宜蘭地方法院檢察署檢察官收押禁見，依系爭租約第21條之約定，請求暫時停止系爭租約之執行，至公司負責人釋放後再依約履行，有被告公司函文附卷（見前揭台北地院卷第54、55頁、139 頁）。
四、兩造爭執事項：㈠原告依系爭租約第7 條第2 項、第13條第1 項第1 款約定及
民法第440 條第1 項終止系爭租約，是否有據？㈡原告主張於96年10月12日、同年12月18日、97年1 月18日催
告被告履行系爭租約，並於97年2 月12日以存證信函通知被告終止系爭租約，是否有合法送達？原告主張被告違反系爭租約第19條，是否有據？被告主張曾於96年12月20日、97年
1 月30日分別致函通知原告其遭羈押於宜蘭看守所，依約已達變更地址之表示，是否有理？㈢如原告終止租約有理由，則依系爭租約第7 條第2 項、第15
條第3 款及民法第179 條，請求被告給付租金及賠償金，是否有據？
五、得心證之理由:㈠原告依系爭租約第7 條第2 項、第13條第1 項第1 款約定及
民法第440 條第1 項規定終止系爭租約，是否有據？⒈按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2 個月時，始得終止契約。租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達2年之租額時，適用前項之規定，民法第440 條定有明文。
次按租用建築房屋之基地，非因承租人積欠租金額，除以擔保現金抵償外，達2 年以上時，不得收回，土地法第10
3 條第4 款亦有明文。上揭條文有關「租用基地建築房屋，承租人遲付租金達2 年之總額時，方得終止租約」規定之立法意旨，乃在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人終止契約，而招致更大之損害，因此方限制出租人任意終止契約之權利，惟並非禁止租用基地建築房屋契約，在未違反上開立法目的而為附有解除條件，或為保留解除權或終止權之特約。
⒉經查，系爭租約第9 條、第10條分別約定被告興建、設置
建築物及工廠應遵守之使用限制及相關規定，顯見被告租用系爭土地之目的係在於興建設置建築物，核屬民法第44
0 條第3 項、土地法第103 條第4 款規定之「租用建築房屋之基地」之情形，堪以認定。又系爭租約係依據行政院「006688」專案所簽訂，乃賦予承租人於租期前兩年無須繳付租金，第3 、4 年及第5 、6 年僅需分別支付原定租金6 折、8 折之優惠權利；換言之，被告於訂定契約之前兩年內，原本即完全無須繳付任何租金，此時倘適用民法第440 條及土地法第103 條之結果，將使原告僅有在被告連續4 年未繳納租金之情況下，方得依法終止契約，如此不僅使出租人之權益遭受過度之損害，更與國家機關為促使工業區土地有效開發而推動租金優惠措施之美意背道而馳；是系爭租約第7 條第2 項雖約定：「承租人逾4 個月未繳租金，出租人即得終止租約」，惟於原告依約終止租約以前，被告至少已享有兩年免費使用土地之權益，因此該約定對於承租人權益之保護，並未較民法第440 條及土地法第103 條之規定不利，則兩造於系爭租約第7 條第2項所定「乙方（即被告）逾期4 個月以上仍不繳付（租金）者，甲方（即原告）除追繳其使用期間租金及按當期租金金額加收15% 之違約金外，並得終止契約。」之約定終止權，應認並未違反上開規定有關保護承租人避免因一時無力付租即遭出租人片面終止契約之立法意旨，而有拘束兩造之效力。
⒊系爭租約簽訂後，被告於第1 、2 年免繳租金優惠期滿後
，自96年10月11日起即未再繳交任何租金，而原告於被告遲延給付租金後，先後於96年10月12日、同年12月18日及97年1 月18日發函催告被告繳納約定之租金及違約金，此有經濟部工業局雲林科技工業區服務中心所發催告函影本
3 份在卷可稽（見前揭台北地院卷第17－23頁），並為被告所不爭執，已如上述。則被告經原告多次函催後，仍未給付積欠之租金，則原告於97年2 月12日以被告逾期4 個月以上仍不繳付租金為由，依系爭租約第7 條第2 項之約定以存證信函終止雙方租賃關係，自屬有據。至被告雖以：「系爭租約第5 條有關租金給付方式之約定，明顯對伊不利，有違誠信原則。又伊所繳交之擔保金可與伊積欠之租額相抵銷，經抵銷後，伊僅欠租一個月，原告自不得終止系爭租約。再伊公司主要負責人於96年8 月2 日即遭檢調單位聲請羈押禁見，伊公司無可履約之人，故伊欠租自屬不可抗力。另原告終止系爭租約有違誠信原則，當屬無效。末原告所投郵之書函均遭退件，難謂已合法送達。」等語為辯。
⑴惟按清償期，除法律另有規定或契約另有訂定，或得依
債之性質或其他情形決定者外，債權人得隨時請求清償，債務人亦得隨時為清償。又承租人應依約定日期，支付租金；無約定者，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之，民法第315 條、第439 條前段定有明文。是租金債務之履行期，契約當事人既得磋商議定，則雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主予以決定，當事人均應同受該約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定對其不公，有違誠信原則，主張原約定無效，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護。
⑵次按承租人因自己之事由，致不能為租賃物全部或一部
之使用、收益者，不得免其支付租金之義務，同法第44
1 條亦有明文。所謂承租人因自己之事由者，即承租人因疾病或其他自己一身上之事由，致不能為租賃物之全部或一部之使用收益是也，此種情形，承租人不得免支付租金之義務，蓋以不能為使用收益之事由，既由承租人自己之所致，自不應使出租人受不當之損失也，此觀同條立法理由可明。從而，本件被告法定代理人因案被羈押而無法執行業務，乃係一己事由，依上開說明，自不得暫停（或暫免）支付租金之義務，至為甚明。
⑶又按董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，
對外代表公司。董事長請假或因故不能行使職權時，由副董事長代理之；無副董事長或副董事長亦請假或因故不能行使職權時，由董事長指定常務董事一人代理之；其未設常務董事者，指定董事一人代理之；董事長未指定代理人者，由常務董事或董事互推一人代理之，公司法第208 條第3 項定有明文。經查，被告為一股份有限公司，設有三名董事等情，有被告公司變更登記表1 份在卷（見前揭台北地院卷第46、47頁）可稽，即便被告之董事長、總經理被羈押無法行使職權，關於被告公司之業務尚非不得依前揭規定由其餘董事互推一人代理繼續執行；況被告曾以訴外人李筱珮為代理人向原告發函請求暫緩催繳及暫停執行系爭租約所訂事項，職是，被告辯稱因伊負責人被羈押，致無法履約云云，要無可採。
⑷再按抵銷，應以意思表示，向他方為之，民法第335 條
第1 項前段亦有明定。經查，原告於97年2 月12日以被告欠租4 個月為由發函終止系爭租約，而被告雖於同年
5 月15日發函原告表示原告可以以其先前所繳交之擔保金抵扣其所積欠之租金云云（見前揭台北地院卷第144頁），然觀諸該函文意旨亦僅屬被告就該擔保金與欠租間原告應為如何處置所為之意見表達而已，至原告是否要以被告所繳交之擔保金抵扣被告所積欠之租金，系爭租約既無特約，原告自有選擇之權；況原告之所以要求被告繳交擔保金，亦自有其特定目的考量，職是，被告強要原告以擔保金抵扣其所欠租金，尚乏所據。
⒋據上，民法第440 條、土地法第103 條有關「租用基地建
築房屋，承租人遲付租金達2 年之總額時，方得終止租約」規定立法意旨，固在於保護經濟上弱勢之承租人，避免其僅因一時無力繳付租金即遭出租人終止契約，而招致更大之損害，惟契約當事人尚非不得在未違反該條立法目的下，而為保留終止權之特約，已如上述，是被告於92年3月11日簽訂系爭租約後，於第1 、2 年免繳租金優惠期滿後，自96年10月11日起即未再繳交任何租金，為雙方所不爭執，則原告以被告至97年1 月10日止欠租已達4 個月，並依法定期催告未果後終止系爭租約，尚屬有據。被告雖以上開情詞置辯，惟均無理由，故其抗辯系爭租約尚未終止，即屬無據。
㈡原告主張於96年10月12日、96年12月18日、97年1 月18日催
告被告履行系爭租約，並於97年2 月12日以存證信函通知被告終止系爭租約，是否有合法送達？原告主張被告違反系爭租約第19條，是否有據？被告主張曾於96年12月20日、97年
1 月30日分別致函通知原告其遭羈押於宜蘭看守所，依約已達變更地址之表示，是否有理？⒈按非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對
人時發生效力，民法第95條第1 項前段定有明文。所謂達到，係僅使相對人已居可了解之地位即為已足，並非須使相對人取得占有，故通知已送達於相對人之居住所或營業所者，即為達到，不必交付相對人本人或其代理人，亦不問相對人之閱讀與否，該通知即可發生為意思表示之效力（最高法院54年度台上字第952 號判例要旨參照）。又同法第440 條第1 項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定（最高法院41年度台上字第490 號判例意旨可資參照）。
⒉原告主張：被告自96年10月11日起即未依約繳納租金，經
伊於96年10月12日、同年12月18日、97年1 月18日發函催告被告履行未獲回應，伊乃於97年2 月12日以存證信函通知被告終止系爭租約等情，業據其提出雲林科技工業區土地租賃契約書、公證書、雲工字第0966121589號、雲工字第0966122803號、雲工字第0976120140號、斗六西平路郵局112 號存證信函（均影本）等件在卷為證（見前揭台北地院卷第8 －11、17－29頁）。被告則抗辯：兩造多年來之書信往來及原告之催告函，均以「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達地，惟97年2 月12日終止租約之存證信函，卻改以「宜蘭縣○○鎮○○路○○○ 巷○ 號」為送達址，因該址係被告公司法定代理人之戶籍地，其早因受檢調羈押而無法收受送達，原告顯有惡意投遞之嫌，難謂已合法送達，不生終止契約效力云云。惟查：
⑴兩造所簽系爭租約第19條訂明：「一、依本契約規定應
給予對方之任何通知或文件均應以書面為之，並應送達對方於本契約所載之地址。二、若甲乙雙方地址變更，應變更地址後七日內以書面通知對方」等語，而被告於系爭租約所載地址為「宜蘭縣○○鎮○○路○○○ 巷○ 號」，又被告未曾有通知原告變更送達地址等情，業為被告所自承（見前揭台北地院卷第172 頁背面－該院99年
3 月29日言詞辯論筆錄），是原告以前揭地址為送達，核無違誤，自有合法送達之效力。雖原告自96年10月至97年1 月止之催告函，均以「宜蘭縣○○鎮○○○路○○號」為送達地，惟該址係因被告曾有收受送達之事實，有96年10月19日、96年12月24日掛號郵件收件回執影本在卷（見前揭台北地院卷第135 、138 頁）可參，而被告亦自承該地址為雙方多年書信往來之通訊地址，而不抗辯上開催告函送達之效力，揆諸上開條文意旨及說明，原告向上開二地址為送達，均已足使相對人居於可了解之地位，難謂其送達未合法生效。
⑵又前揭宜蘭縣○○鎮○○路地址雖為被告公司董事長之
戶籍地，既然兩造就系爭租賃事宜特別約定以該處為聯絡送達地，縱使被告公司主要負責人因案遭羈押，而無法實際收受上開函件，亦難遽論原告以該地址為送達處即屬惡意投遞；況依被告所提出之其於【97年1 月30日】所發97全字第0001號函，亦註明宜蘭縣○○鎮○○路處為其通訊地址（見前揭台北地院卷第54、55頁），是原告於【97年2 月12日】以該地址為通知終止租約送達地，實非無因，被告猶以原告早已知悉被告公司董事長遭羈押禁見，仍以上開地址為送達，而謂其係惡意投遞，無合法送達效力等語，即無理由。
⑶再者，原告於97年2 月12日向被告公司寄發終止租約存
證信函時，雖被告公司主要負責人仍遭宜蘭檢調聲請羈押中，迄至97年2 月20日始獲交保等情，向為兩造所不爭執，已如前述。然被告於97年2 月13日已受郵局通知往取書信（郵件），且招領期間有15日之久，有卷附信封袋及掛號郵件收件回執（均影本）各1 份在卷（見前揭台北地院卷第80、81頁）可稽，是該份存證信函縱因招領逾期而遭退回，亦係97年2 月28日以後之事，則被告公司負責人於交付獲釋之時，仍可以了解該存證信函其內容狀態，依上說明，應認為已達到而發生效力。⒊綜上，原告向被告表示終止系爭租約之存證信函，已依約
向宜蘭縣○○鎮○○路地址為送達，且被告於97年2 月13日已受郵局通知往取書信（郵件），另被告公司董事長亦於同年、月20日交保獲釋，是該存證信函於被告董事長交保獲釋當日即處於可為被告了解之狀態，應認已有合法送達，是原告主張系爭租約已發生終止效力，尚屬有據；至被告上開所辯，則無理由。原告另依系爭租約第13條第1項第4 、5 款約定，以被告於92年3 月11日與其簽訂系爭租約後2 年內，未取得建築執照並申報開工，主張終止系爭租約，及被告辯稱：已於92年10月6 日向雲林縣政府取得（92）（雲）營建字第928 號建造執照（見前揭台北地院卷第117 頁），並於94年12月15日向雲林縣政府取得（94）（雲）營建字第1088號使用執照（見前揭台北地院卷第118 頁）等情，因考量原告此部分主張之事實，於本件契約可否主張終止，已無變更本院審判結果之實益，自無加以調查審究之必要，茲不贅述。
㈢原告終止租約若有理由，則其依系爭租約第7 條第2 項、第
15條第3 款及民法第179 條，請求被告給付租金及賠償金，是否有據？⒈按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益
，他方支付租金之契約，民法第421 條定有明文。而租金之金額，除有特別規定，或當事人間有特約，或該處有特別習慣不得增減者外，應以當事人雙方意思之合致定之（最高法院17年上字第1165號判例要旨參照）。次按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，亦為同法第250 條、第252 條所分別明定。惟民法第252 條此規定乃係賦與法院得依兩造所提出之事證資料，斟酌社會經濟狀況並平衡兩造利益而為妥適裁量、判斷之權限，非謂法院須依職權蒐集、調查有關當事人約定之違約金額是否有過高之事實，而因此排除債務人就違約金過高之利己事實，依辯論主義所應負之主張及舉證責任。況違約金之約定，為當事人契約自由、私法自治原則之體現，雙方於訂約時，既已盱衡自己履約之意願、經濟能力、對方違約時自己所受損害之程度等主、客觀因素，本諸自由意識及平等地位自主決定，除非債務人主張並舉證約定之違約金額過高而顯失公平，法院得基於法律之規定，審酌該約定金額是否確有過高情事及應予如何核減至相當數額，以實現社會正義外，當事人均應同受該違約金約定之拘束，法院亦應予以尊重，始符契約約定之本旨。倘債務人於違約時，仍得任意指摘原約定之違約金額過高而要求核減，無異將債務人不履行契約之不利益歸由債權人分攤，不僅對債權人難謂為公平，抑且有礙交易安全及私法秩序之維護（最高法院92年度臺上字第2747號判決參照）。
⒉原告主張：依系爭租約第7 條第2 項約定，其得向被告追
繳96年10月11日至97年2 月10日止之租金為1,366,675 元，及按當期租金金額加計15％之違約金，為205,001 元，共計1,571,676 元，業據提出系爭租約及詳如下表所示之計算式：
┌───────┬─────────────────────┐│96年10月11日至│41.2（單價）×10,223.48（平方公尺）×80％ ││97年1 月10日止│（折扣）×3（月）＝1,010,898元 │├───────┼─────────────────────┤│97年1 月11日至│43.5（單價）×10,223.48（平方公尺）×80％ ││97年2 月10日止│（折扣）×1（月）＝355,777元 │├───────┼─────────────────────┤│ 租金暨違約金 │（1,010,898＋355,777）×1.15＝1,571,676元 │└───────┴─────────────────────┘
（見前揭台北地院卷第10頁背面），尚屬有據。被告雖辯以：加計15％違約金之約定顯屬過高，請求酌減云云。惟查，系爭租約開始之第一、二年被告享有免繳納租金利益，爾後各期租金則約定有六折、八折之優惠，然關於逾期未繳納之違約金之約定則僅就使用當期租金金額加收15％以計，是衡諸被告自系爭租約所獲之利益，與嗣後需負擔違約金所遭受之損害，難謂有顯失公平之情事，復且被告迄未舉證證明此部份之違約金有如何顯屬過高之不公平情況，故被告所辯，並不足採。從而，原告主張系爭租約終止前被告未付之租金暨應付之違約金，共為1,571,676 元，扣除被告已納之擔保金1,116,404 元後，被告尚欠其455,272 元（1,571,676 －1,116,404 ＝455,272 ），應屬可採。
⒊原告又主張：依系爭租約第15條第3 款約定，自系爭租約
終止一個月後起，迄至被告交還系爭土地時止，被告應按月給付伊依日租金3 倍計算之賠償金1,116,404 元乙節，，固據其提出系爭租約為佐。惟為被告所否認，並以：系爭土地為原告擅自設置紐澤西護欄，並以警衛阻擋伊入內施作，妨礙伊使用收益，免給付相當於使用對價之賠償金，縱使伊仍應給付，惟兩造約定之賠償金金額過高，應予酌減等語，茲為抗辯。經查：
⑴系爭土地位於雲林科技工業區內，東側為約六米柏油道
路，南側為六線柏油道路，其上有鋼筋水泥造建築物一棟，其他部分則無建築物，均是雜草等情，有台北地院前囑託本院履勘現場所製作之筆錄及現場照片在卷（見前揭台北地院卷第240 －244 頁）可稽。其次，系爭土地西北側及東北側則有被告以烤漆浪板所架設之圍籬乙節，亦有本院囑託雲林縣斗六地政事務所測繪之土地複丈成果圖（即附圖）在卷（見前揭台北地院卷第246 頁）可憑。並為兩造所不爭執。又原告雖在系爭土地東南側角設置紐澤西護欄，但僅屬小部分面積，有其提出之現況照片在卷（見前揭台北地院卷第189 頁）可考，惟系爭土地東側及南側部分均有道路可資聯外，應不至於無法進出施工，職是被告抗辯其因無法利用系爭土地，故而應准其免付相當於日租金3 倍之賠償金云云，即屬無據。
⑵又系爭租約業經原告終止，已如前述，而被告迄未將系
爭土地交還原告，甚至仍有被告所建造之警衛室及架設之烤漆浪板圍籬留存於上，有前揭現場照片及土地複丈成果圖可稽，被告顯有違約情事，則原告依系爭租約第
15 條 第3 款規定，請求被告支付賠償金，即屬有據。⑶再系爭租約第15條第3 款固載明：「乙方（即被告）於
租期屆滿前放棄承租或經甲方（即原告）終止租約或租期屆滿不再續約者，應於租約終止或租期屆滿之日起1個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀。逾期未辦理者，每逾1 日乙方（即被告）應支付按日租金3 倍計算之賠償金」等語。惟民法上之違約金，有懲罰性質之違約金及賠償性質之違約金，此觀民法第250 條規定自明。而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此觀諸上揭法條第2 項規定自明。因之，系爭租約第15條第3 款雖約定被告逾期未回復土地原狀時應給付原告賠償金，探其立約本旨仍在確保被告能依約履行債務，核與違約金係以確保債務之履行為目的相同，是上揭賠償約款應認係賠償額預定性質之違約金。承此，本院審酌系爭土地坐落於工業區內，及原告就系爭土地可能獲得相當於租金之利益等情狀，認原告請求被告依日租金3 倍計付其賠償金尚屬過高，應以1 倍之日租金計算賠償款方為適當。
⑷另原告終止系爭租約後，被告應於終止之日起一個月內
返還租賃物，並應回復土地原狀，既為系爭租約第15條第3 款所定明，如上所述被告公司負責人因案受羈押迨至97年2 月20日始交保獲釋，則原告於97年2 月12日向被告所為終止租約之意思表示，亦須至該日方處於可為被告了解之狀態，而發生終止系爭租約效力，因此依上開約定，被告至遲應於97年3 月20日前返還系爭土地，惟被告迄未依約履行。從而，原告請求自系爭租約終止之翌日起1 個月即97年3 月20日起，至被告返還系爭土地時，按當期（即97年3 月份）日租金1 倍計算之賠償金，應屬可採，易言之，原告所得請求之違約金為每日11,859元（計算式：355,777 ÷30＝11,859，元以下四捨五入），換算按月給付則為355,777 元，要屬有據。
至原告逾此範圍之請求，即無理由。
㈣末按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。另系爭租約第15條第3 款亦載明：「乙方（即被告）‧‧‧經甲方（即原告）終止租約‧‧‧，應於租約終止‧‧‧之日起1 個月內返還租賃標的物，並應回復土地原狀」，是原告向被告所為終止系爭租約之意思表示既於97年2 月20日達到被告，依據系爭租約書第15條之約定，被告至遲應於97年3 月20日前拆除前揭地上物回復土地原狀，並將系爭土地返還原告，然被告迄猶未為之，則原告依據系爭租約第15條之約定，訴請被告應將附圖所示編號Ａ部分面積51‧17平方公尺之守衛室、紅色虛線之鐵板圍籬均予以拆除，將系爭土地返還，自屬有據。又原告依據系爭租約第
7 條第2 項約定，請求被告給付所尚欠之租金及違約金共計455,272 元及自起訴狀繕本送達之翌日即98年8 月26日起至清償日止，按年利率5 ％計算之遲延利息，及依據系爭租約第15條第3 款約定，請求被告應自97年3 月20日起至完成上開拆屋還地時止，按月租金1 倍計算之賠償金即355,777 元，俱屬有理。至原告逾此範圍之請求，為無理由，而應予駁回。
六、本判決第二項原告勝訴部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額【被告反擔保金額其計算式：455,272 ＋355,777 ×44（自97年3 月至100 年11月）＝16,109,460】，予以准許。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔：本件訴訟僅就原告請求返還土地及請求欠租部分455,272 元徵收裁判費，而該部分訴訟原告均獲勝訴判決，故本件訴訟裁判費僅應由被告負擔，附此敘明，
八、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
九、結論: 本件原告之訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390 條第2 項、第392 條第2 項，判決如主文。
中 華 民 國 100 年 11 月 4 日
民事第三庭 法 官 蔣得忠以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 100 年 11 月 4 日
書記官 楊淳詒